2024 年是sub sale 交易的大年。这类交易通常较为罕见，但全年共有 1,428 宗 sub sale 交易；高于 2023 年的 1,294 套，也远高于 2020 年仅有的 178 套（！）。不过，一线经纪表示，他们预计来年 sub sale 仍会持续增长，事实上，今年或许会迎来一个高峰。以下是市场一线的观察：
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什么是 sub sale 交易？
sub sale 交易指的是在项目完工前出售房产（即在临时入伙许可证（TOP）核发之前）。无法等待通常约四年的建造期的买家，往往会选择购买 sub sale 单位。另一方面，卖方通常希望更快实现回报。
开发商往往会在最早期的销售阶段定价更低。后续阶段价格会上调，这意味着可以更快实现投资回报。比如，在最早期以 $1.8 million 购入一套单位，可能就能在 sub sale 时以 $2 million 售出，在短短三到四年间赚取 $200,000。
（不过需要注意的是，若在前 3 年内转售，Sellers Stamp Duty 或 SSD 仍然适用。）
较少见的情况是，因卖方境况变化而进行 sub sale；例如收入减少，或因出国等人生变动而出售。
为什么 2024 年 sub sale 交易会大增？
2024 年有多宗 sub sale 交易获利颇丰，例如 Boulevard 88，其中 3 个单位的利润介于 $3.1 million 至 $3.9 million。除了 Boulevard 88，其他 sub sale 成交量居前的项目还包括 Florence Residences（159 宗）、Parc Clematis（133 宗）、Affinity at Serangoon（120 宗）以及 Penrose（100 宗）。以下是本年度最盈利的部分 sub sale 交易：
| 项目 | 收益 | 买入价 | 卖出价 | 面积（平方英尺） | 买入日期 | 卖出日期 | 回报率 | 持有期 |
| LEEDON GREEN | $1,150,000 | $3,750,000 | $4,900,000 | 1,496 | 14/4/21 | 23/9/24 | 30.7% | 3.4 |
| THE AVENIR | $1,000,000 | $7,888,000 | $8,888,000 | 2,411 | 2/12/20 | 20/6/24 | 12.7% | 3.6 |
| TREASURE AT TAMPINES | $981,000 | $2,007,000 | $2,988,000 | 1,690 | 16/11/20 | 23/1/24 | 48.9% | 3.2 |
| CLAVON | $906,000 | $2,044,000 | $2,950,000 | 1,356 | 28/5/21 | 25/9/24 | 44.3% | 3.3 |
| PARC CLEMATIS | $895,000 | $2,563,000 | $3,458,000 | 1,496 | 27/9/21 | 6/11/24 | 34.9% | 3.1 |
据一线反馈，背后主要是两个与供应短缺相关的问题。我们最近也解释了为何转售公寓的供应正在枯竭：当下置换住房的成本很高，即便以当下的高价售出，卖家也很难找到自己负担得起的替代房（也就是说，你高价卖出时，通常也要高价买入）。
此外，已完工可交付的单位也更少；我们仍在从 COVID 时期导致的大量延误中恢复。自 COVID 高峰（2020 年 4 月）以来的 sub sale 成交量一眼可见，在后疫情阶段已变得更为常见：
对于自住买家而言，为了更快入住，即便因为相较初期开盘价而导致潜在收益更低，这样的权衡似乎也是可以接受的。
2024 年的另一个因素是对租赁市场的担忧升温，租金自 COVID 之后已有所走软。一些有意当房东的买家可能因此犹豫，决定选择出售而非费心追逐租客与租金回报。我们接触的一位卖家表示，他们之所以在 2024 年出售 Clavon 的 sub sale，部分原因是自 2020 年购入以来利率已经上升，而租赁市场在走弱——这将带来贷款偿还增加与租金收入下降的“双重打击”。
（注：2020 年的利率要低得多，因为当时美国为在 COVID 期间提振经济而下调利率；当时利率可能低至 2%，而今天常见利率约为 3.75%。）
因此，一些卖家对这类交易更为乐见其成。
最后，还涉及到具体地段的问题。有经纪指出，许多 sub sale 出现在曾为 HUDC 土地的公寓项目上。例如 Florence Residences 与 Parc Clematis 都是前 HUDC 住宅区改建。这类地块通常面积很大，因而可提供更多配套、并且整体定价相对更亲民；这些也是成熟、熟悉的区域。因此，错过开盘机会的自住买家，依然可能愿意加价购买 sub sale 单位。
2025 年这种趋势还会延续吗？
总体而言，多数经纪认为 2025 年的 sub sale 市场将延续活跃态势；甚至有人认为今年可能创出新高。
1. 转售市场的供应紧张仍然是个问题
目前看不到这一问题的明确终点。今年 1 月的新盘平均价约为 $2,640 psf，一套 1,000 平方英尺的三房总价约 $2.6 million。对大多数 HDB 升级族而言，“甜蜜点”在 $1.8 million 至 $2.1 million 区间。若缺乏该价位段的选择，一些人宁愿保留现有房产、不进行升级。
（顺带一提，他们也不容易找到合适的二手单位，因为——其他转售卖家和他们处境相同！）
对于对价格不太敏感、但对时间很敏感的买家，目前主要有两条相对容易的路径：
其一，是购买刚达到 TOP、但仍有少量余货的新盘。这类单位通常处于价格高位，且尾盘多为溢价更高、总价更高的产品，如顶层复式或四、五房等。
其二，如你所料，是寻找临近完工的 sub sale 单位。尽管 sub sale 单位同样不便宜，但与开发商刚 TOP 的单位相比，价格差异并不大（若是更小面积的户型，甚至可能更低）。因此在二者之间，sub sale 往往更具吸引力。
2. 更多新盘集中在价格更高的 CCR
我们在这里有更详细的讨论；简单回顾，今年余下约 22 个项目中有 14 个位于 CCR。该区域最为昂贵，适合家庭的三房总价可能高达 $3 million。正如文中所述，这更可能由已持有 RCR 单位、准备升级的买家主导；并非面向大众市场的人群。
因此，对于被即将推出的 CCR 新盘价格排除在外、且又买不到合适二手房的买家而言，OCR 公寓的 sub sale 选择或许是出路。这大概率会进一步推高我们已看到的需求。
3. 预计在 2025 年完工的单位更少
2025 年将有更少的公寓项目完工；且其中一些——如 Tenet 与 Copen Grand——因属于 Executive Condominiums（ECs），需要 5 年持有期，帮助不大。我们也可以看到，没有任何“巨无霸”项目会在今年交付。
请持续关注，我们很快会整理一份今年即将完工项目的清单。
除此之外，上述现象也再次说明，在置业这件事上，时间往往站在你这边。若现在推迟购买新盘，日后在购买 sub sale 或刚 TOP 的单位时，可能需要支付更高的代价。即便你决定以后再买，也务必确保自己能承受建造周期加上等待交付的这段时间。
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