在新加坡房价变动前应留意的5个关键信号

我们已经数不清有多少次卖家会问该不该接受一个报价，还是“现在出手会不会太早”；买家则会问“如果我再等等，价格会涨还是会跌？” 正如大多数房地产经纪人所言，这是最常见的问题之一，以至于很多人在第一次会面前就已准备好答案。虽然没有万无一失的方法能够精准判断拐点，但市场上确实存在一些可观察的现象。以下是值得重点关注的几项：

1. 某个新盘正逼近12个月节点

一般而言，新盘在首年过后往往会出现价格上扬，随后涨幅的速度有时会令人意外（前提当然是销售表现良好）。以Treasure at Tampines为例，我们也做过一项研究：如果你更早在这里买入会发生什么。 

作为新加坡规模最大的公寓，共有2,203个单位且销售周期较长，它很好地展示了一个项目内部价格拐点何时出现。 

该项目于2019年3月开售，1卧单位在3月至6月间的成交约为$1,286 psf至$1,321 psf。到2019年12月至2020年2月，同一叠的1卧单位已升至约$1,472至$1,482 psf，上涨约12 to 14 per cent；这距离初次开盘约9至11个月。其后价格继续攀升，到2020年9月达到$1,586 psf。

另一个例子是Clement Canopy，我们也在这里做过研究。开盘时，这里的2卧单位约以$1,389至$1,392 psf成交。但到了2017年10月，距离开盘仅约8个月，同一叠的单位已成交在$1,617 psf —— 涨幅约为16 per cent。 

因此，如果你在看某个新盘，且发现它正接近12个月节点，你可能就已慢了一步 —— 价格很可能已经更高。若等到首年之后，情况可能更糟，因为价格往往会在此后进一步上冲。

2. 同一则转售挂牌已挂出约2到3周

这适用于转售市场，而非新盘：虽然并非绝对，但挂出2到3周的房源有变得“滞销”的风险。 

一则挂牌的最高关注度通常出现在前两周，往往在第三周趋于平台期。原因在于，已在该片区搜寻的买家会在新房源出现时立刻关注 —— 因此这时看房与咨询最多。若未能在这段初期热度中成交，后续的出价往往会逐步减少，甚至下滑。 

但棘手之处在于：这对买家而言也不全是好消息，因为之所以未收到强劲报价，可能自有其因。难免会担心房源本身有问题，这就是兴趣较低的原因。可能是维护不佳、临高速公路朝向欠佳、因靠近地面层而噪音较大等。 

然而，有时也只是卖家预期不切实际，随着时间推移，他们可能会回归理性，下调价格。正因如此，作为买家也别一见“老挂牌”就退缩。有时你恰好能在卖家调整到更合理价位的当口入场。 

反过来，若你是卖家，则应考虑另一个面向：如果你目前已收到不错的出价，却仍一再观望、超过2到3周不成交，随后你见到的报价可能会更弱。 

3. 附近EC正接近其最低居住期（MOP）

Executive Condominiums（ECs）在5年MOP时，是任何社区里的最大不确定因素之一。由于其成本较低（无论是开盘时还是转售时），EC往往与周边私宅公寓形成强劲竞争。 

例如，我们最近就将Canberra Crescent Residences列为潜在关注点。The Visionaire（2018）与The Brownstone（2017）已达MOP，并开始向市场释放转售单位。这些早期EC买家的平均投资回报率为67 to 74 per cent —— 相较周边私宅通常见到的16 to 30 per cent，涨幅可观。这意味着他们即便降价竞争，依然能获得可观利润。 

对于买家而言，这可能是一个机会。如果你看到区域内的EC刚刚达MOP，周边私宅公寓的卖家可能会在定价上更现实；或者他们可能急于在EC产生影响前先成交。

为何这在当下比以往几十年影响更大

早期的EC（可追溯至1990年代）在品质上与私宅差距更为明显。最早一批EC往往密度更高、配套更有限，或装修用料等级较低（并非全部如此，但相当多项目如此）。因此，在早些年EC带来的竞争影响较小。 

而在近十年，EC的整体品质大幅提升，新的EC有时甚至可与较老的全私宅匹敌，甚至胜出（我们在这里有更多讨论）。因此，新一代EC接近其MOP时，对周边私宅的挑战要大得多。

4. 类似地，当附近HDB组屋群达到MOP时也会出现同样情况

大众市场公寓的主要买家群体是HDB升级族；可以肯定的是，当某个HDB项目临近其MOP时，它会被经纪蜂拥关注。周边的公寓与组屋都会如此。公寓虽不会在家门口被塞传单，但经纪仍会迅速出动寻找愿意出售的业主。 

总体而言，这是当卖家的好时机 —— 事实上，衡量转售潜力良好的一个信号就是周边存在HDB聚落。升级族往往希望留在同一片区，保持一定的熟悉感 —— 因此他们通常会寻找离原居所不远的公寓。 

这对已经在该区域物色房源的买家则不太有利。HDB组屋在刚过MOP时往往能卖出溢价；因此这些卖家很可能能报出相当有竞争力的报价与你竞争。若你本身就是升级族，也会更艰难，因为似乎你周围的邻居都在同一时间做出同样的决定。 

在这种情况下，你需要做好比此前更高叫价的心理准备；但如果你能果断行动、快速成交（当其他人还在出售自己的组屋时），也许就能在价格上调前先行入场。 

5. 附近新盘只剩下少数单位

当一个新盘刚推出时，往往会分散对周边转售房源的关注。然而，随着销售分阶段推进 —— 或单位逐步售罄 —— 注意力常会回流到周边的转售选项上。 

第一，正如我们在第1点所述：开发商往往会在12个月节点后提价；此时，同等或更大面积的转售单位 —— 总价可能相近甚至更低 —— 开始吸引买家。第二，在一个项目销售的尾声，通常剩下的都是最昂贵的户型，例如四房或五房。无论$PSF如何，总价都超出大多数买家的承受能力，因此想要该地段的人只得转向周边转售住宅。 

对买家而言，这意味着你将面临更多竞价 —— 也可能促使卖家上调叫价。 

话虽如此，这并非必然，且受附近新盘数量影响很大。以2025年District 15的一系列开盘为例。The Continuum、Tembusu Grand、Grand Dunman，以及 —— 销售阶段稍晚一些的 —— Emerald Of Katong都在同一区域推出 —— 因此即便在Emerald Of Katong两天内售罄之后，新盘选择仍不匮乏。在这种情况下，向转售市场的外溢需求就不太可能出现。 

这些迹象都不是万全之策；若真有保证能把握时机的方法，每位经纪大概早就躺在某个海滩退休了。 

但这些都是业内人士会留意的小信号，叠加起来意义不小。对买家而言，识别这些转折点，可能意味着在下一轮涨价前先行入场，或在供给突然增多时更强势地谈判。对卖家而言，则意味着知道何时该坚持，何时“再等一周”可能会让你吃亏。

最好的做法，是带着明确的数字入场 —— 例如预设的预算，或你计划中的出售金额 —— 并严格遵守。试图择时市场或凭直觉行事，可能会大错特错。房地产市场充满动态变化，且往往比预期更快。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。