$2,900 作为到2030年的平均房价？哼，太荒唐了。
2018年当这份来自DBS的报告登上新闻时，大家几乎都是这么想的。当时，“平均住房”（指OCR的大众市场公寓）的典型价格大约在$1,500 – $1,600 psf。这份报告预测，在大约十多年里，以$PSF计价将几乎翻倍。
但到了2025年的今天，这样的房价在未来五年内看起来一点也不离谱。同一份报告预测，到2030年，私人住宅的“一套平均单位”价格将在$1.9 million到$2.5 million之间；而在我撰写本文的2025年10月，典型的HDB升级族预算区间已在$1.8 million到$2.2 million。因此，就总价而言，我们其实已经差不多到了。
但这是如何发展到这一步的？
先从降温措施说起。
希望我不会显得在辩解，但我之所以当初不同意，并不是因为我认为价格不可能自然地达到这个水平。而是因为2013年至2017年间的经历让我难以置信。
该报告发布时，市场仍在从2013年高点后接连出台的一波降温措施中复苏：Additional Buyers Stamp Duty (ABSD) 刚被上调，贷款成数上限被收紧，Total Debt Servicing Ratio (TDSR) 也被引入。这些限制确实奏效：市场连续近四年下行，直到2018年情绪才刚开始转暖。
按此前的先例看，如果价格真的逼近$2,900，政府大概会再次“拧紧螺丝”。事实上也确有加码，例如更高的ABSD税率。但正如我在今年1月所指出的，这些降温措施对我们后COVID时期的价格影响并不大；因此，预期中的干预并未产生我以为会有的效果。部分原因在于，提高ABSD的主要冲击落在外国买家身上（60 per cent ABSD），而他们并非“平均”大众市场住宅的买家。
我们达到这一价位的路径，并不完全如当初所预测
首先显而易见的差异是COVID，这是我们在2018年无法预见的。这一黑天鹅事件及其伴随的住房短缺，使房地产市场全面提速。即便是2013年至约2018年一直在稳步下行的转售HDB市场，也突然出现了价格飙升（这对私人市场确实重要，因为HDB升级族是公寓购买的主要驱动）。
另一处不同在于如今所谓私人住宅的“平均单位”为何。2018年时，“平均单位”通常是一套约1,000 sq ft的三房型，较旧的转售单位甚至可能有1,400 sq ft。当时，一房与两房多为紧凑型，主要用于出租而非自住。
但这在迅速改变，人们普遍私下议论，如今的两房（或许是2+Study）将成为新的“平均单位”。这些单位面积约在600至650 sq ft，总面积更小，于是使得$2,900 psf这个目标要近得多。
（顺带一提，小户型往往有更高的$PSF与更低的总价，而大户型则相反——顶层公寓除外。）
这也受到Gross Floor Area (GFA) 统一计算口径的推动：如今的项目不再把某些不可居住的空间（如空调机位）计入总面积。其效果是进一步抬升$PSF。
至于预测的总价（平均价格）是否准确，还有一个细节值得留意
在2018年，所谓“平均”单位位于第9或10邮区会被视为可笑。但从该报告看，无论预测值还是当前价位，确实接近诸如Skye at Holland或River Green这样的项目；这些属于核心优质辖区，并非报告当初大概所指的大众市场OCR项目。
但截至2025年，这类项目已不再只是富有外籍人士的专属，普通新加坡人也更可企及。那么它们是否应被视为“平均”住房？若以销售速度来反映可负担性，有人或许会认为答案是肯定的。
不过，另一种相反看法——如果我们仍坚持OCR才是“平均住房”——会认为OCR的新盘，如Springleaf Residences与Canberra Crescent Residences，尚未完全追上。但也许到2030年，这些项目同样可能逼近$2,900 psf，尤其在单位面积进一步收缩的情况下。有一点可以肯定：不同区域之间的价差正趋于收窄，而在OCR里$2,000+ psf如今已不算罕见。
因此，这份DBS报告正在被证明是对的，但方式并非所有人当初所想
彼时，$2,900 psf几乎必然意味着某种泡沫。如今，更像是开发商实践变化的故事，而非市场失控：高$PSF更多关乎更小的户型、更保守的面积计算方式，以及以更强地段作为权衡。当然，未来还有不少年头要走，地价上升始终是方程式的一部分。
总之，这有点像GPS给你规划了条错误路线，但你无论如何也大致抵达了目的地。
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每周销售汇总（10月20 – 26日）
Top 5 最昂贵的新盘成交（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| ZYON GRAND | $10,388,000 | 2659 | $3,907 | 99 years |
| SKYE AT HOLLAND | $5,821,000 | 1765 | $3,297 | 99 yrs (2024) |
| WATTEN HOUSE | $5,090,000 | 1539 | $3,307 | FH |
| NAVA GROVE | $4,102,800 | 1550 | $2,647 | 99 yrs (2024) |
| CHUAN PARK | $4,042,000 | 1550 | $2,608 | 99 yrs (2024) |
Top 5 最便宜的新盘成交（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| ZYON GRAND | $1,298,000 | 474 | $2,741 | 99 years |
| ELTA | $1,398,000 | 506 | $2,763 | 99 yrs (2024) |
| PROMENADE PEAK | $1,433,600 | 527 | $2,718 | 99 yrs (2024) |
| TEMBUSU GRAND | $1,488,000 | 527 | $2,821 | 99 yrs (2022) |
| OTTO PLACE | $1,543,000 | 904 | $1,707 | 99 yrs (2024) |
Top 5 最昂贵的转售
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| SEVEN PALMS SENTOSA COVE | $12,502,920 | 4607 | $2,714 | 99 yrs (2007) |
| ARDMORE PARK | $12,500,000 | 2885 | $4,333 | FH |
| GRANGE RESIDENCES | $8,500,000 | 2669 | $3,184 | FH |
| LEEDON RESIDENCE | $7,840,000 | 2508 | $3,126 | FH |
| LUSH ON HOLLAND HILL | $5,000,000 | 3488 | $1,434 | FH |
Top 5 最便宜的转售
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| HIGH PARK RESIDENCES | $658,000 | 398 | $1,652 | 99 yrs (2014) |
| SILVERSCAPE | $670,000 | 409 | $1,638 | FH |
| VIVA VISTA | $670,000 | 377 | $1,778 | FH |
| PALM ISLES | $680,000 | 506 | $1,344 | 99 yrs (2011) |
| SUITES @ SHREWSBURY | $705,888 | 334 | $2,115 | FH |
Top 5 获利最大
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报金额 | 持有期 |
| GRANGE RESIDENCES | $8,200,000 | 2583 | $3,174 | $5,316,726 | 21 Years |
| GRANGE RESIDENCES | $8,500,000 | 2669 | $3,184 | $4,800,000 | 20 Years |
| ARDMORE PARK | $12,500,000 | 2885 | $4,333 | $3,900,000 | 10 Years |
| THE ANCHORAGE | $4,100,000 | 2088 | $1,963 | $2,705,000 | 27 Years |
| LEEDON RESIDENCE | $7,840,000 | 2508 | $3,126 | $2,140,000 | 9 Years |
Top 5 亏损最大
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报金额 | 持有期 |
| THE COAST AT SENTOSA COVE | $3,250,000 | 2024 | $1,606 | -$370,000 | 13 Years |
| 3 ORCHARD BY-THE-PARK | $3,900,000 | 1163 | $3,355 | -$184,000 | 6 Years |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | $2,800,000 | 1744 | $1,606 | -$121,060 | 6 Years |
| SOPHIA HILLS | $1,080,000 | 560 | $1,930 | -$57,000 | 8 Years |
| RIVERFRONT RESIDENCES | $838,000 | 517 | $1,622 | $44,500 | 4 Years |
Top 5 获利最大（ROI%）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| HILLCREST ARCADIA | $1,800,000 | 1421 | $1,267 | 283% | 21 Years |
| EVERGREEN PARK | $1,480,000 | 1346 | $1,100 | 212% | 20 Years |
| THE ANCHORAGE | $4,100,000 | 2088 | $1,963 | 194% | 27 Years |
| KING’S MANSION | $3,190,000 | 1604 | $1,989 | 190% | 29 Years |
| GRANGE RESIDENCES | $8,200,000 | 2583 | $3,174 | 184% | 21 Years |
Top 5 亏损最大（ROI%）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| THE COAST AT SENTOSA COVE | $3,250,000 | 2024 | $1,606 | -10% | 13 Years |
| SOPHIA HILLS | $1,080,000 | 560 | $1,930 | -5% | 8 Years |
| 3 ORCHARD BY-THE-PARK | $3,900,000 | 1163 | $3,355 | -5% | 6 Years |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | $2,800,000 | 1744 | $1,606 | -4% | 6 Years |
| ONE PEARL BANK | $1,820,000 | 743 | $2,450 | 4% | 6 Years |
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