Science Park 能否作为公寓用地起飞？

新加坡 Science Park 并不是大多数人会想到的居住地。并非说这里不宜人——作为科技枢纽它相当出色。只是整个区域几乎完全以商务为主——在零售、娱乐，或居民通常希望在家门口拥有的各类配套方面相当稀缺。尽管如此，CapitaLand Development 在此推出了一个新项目；至于这里是否会出现先行者优势，抑或只是一次希望渺茫的押注，我们认为仍有讨论空间：

Science Park 正在发生什么？

Singapore Science Park（SSP）由 CapitaLand 主导开发，现有约 350 家公司与实验室进驻。该地段也因临近 NUS（Kent Ridge Campus），以及毗邻 One-North 科技与媒体枢纽而受益。

不过，CLD 同样开发公寓，如今他们计划在 SSP 打造首个住宅项目。项目规模不大（300 户），地点位于 71 Science Park Drive，前身为 DSTA 使用地块（DSTA 大楼已于 2020 年拆除）。

首批住宅单位将由 Citadines 运营（即服务式公寓），其后才会推出公寓部分。

这里会是适合公寓的地段吗？ 

迄今为止，市场反应不一。对于该区域本身，以及在此购置公寓是否能获得某种先行者优势，仍存在不少质疑。

1. 靠近 NUH 与 NUS

SSP 的规划本就考虑到与 NUS 的近距离，这对需要靠近该校的人而言是明显加分项。为大学工作或来访的外籍人员也可能形成不错的租客群体，我们推测这也是 Citadines 推出服务式公寓所瞄准的客源。

至于 NUH，就有些两难。纯自住买家通常不喜欢离医院太近；撇开忌讳不谈，救护车鸣笛声与医院相关车流也会让人担忧。相反，房东往往更青睐医院周边，因为本地医疗体系雇佣了大量外籍人员——医生与部分护士可构成稳定的租客来源。

整体而言，靠近 NUH 再加上 SSP 的定位，使其更倾向被视为一项以出租为导向的资产，而非自住型公寓（除非你正好在相关机构工作且喜欢离办公室很近）。

2. 整体 MRT 连接便捷

Kent Ridge 是一个便捷的换乘点（到 One-North 仅 1 站，到 Buona Vista 仅 2 站）。因此，尽管本区配套较少，地铁通达性在一定程度上可弥补这一点；Buona Vista 站旁就是该片区主要商场 The Star Vista，而 One-North 本身也具备部分配套，如超市与药房（位于与地铁站相连的 Fusionopolis 内）。

不过，在 SSP 出现更多发展之前，例如 Geneo 更大体量的商业组件落成前，居民多半仍需依赖乘坐地铁外出满足大部分日常需求。

3. 来自 One-North 区域的竞争

对租户与自住买家而言，或许最大的疑问是：为何不直接选择 One-North？

One-North 同样是科技枢纽，潜在租客众多；尽管离 NUS 略远，One-North 也靠近 ESSEC、INSEAD 等院校。过去 One-North 的住宅供应偏少，但这一点已改变。One-North Eden、实际上距离很近的 Normanton Park、Blossoms by the Park、The Hill @ One North 等，均可能构成可行的替代选择。

One-North 的公寓距离 Buona Vista 与 Holland V 更近 1 站；且在生活配套上，One-North 也已先行一步（尽管我们听说 One-North 的 Timbre + 似乎较以往冷清了一些）。

不过，真正可能让人警惕的，是 Normanton Park。这个拥有 1,800+ 户的大盘与 One-North 的实际距离比看上去更近：例如，从公寓门外乘坐巴士，几分钟内就能到达 Fusionopolis 与 One-North MRT 站。

当 Science Park 的项目面市时，买家很可能会将这些其他项目一并纳入比较。

4. “鬼城”效应

当前最大的担忧，与 Raffles Place 等区域所受困扰类似：由于以办公为主，周末与公共假期人潮外流。由此产生“鬼城”效应——连附近的餐饮或商店都可能提早打烊，活动也寥寥。

CLD 显然有改变这一点的计划，但落实仍需时间。在此期间，住户或许需要习惯较为单调的周末，除非前往 Holland V，或等待 One-North 区域进一步热络。

此外，还将预留 3,600 平方米用于餐饮与零售，但有时问题不在于是否有空间，更在于能否通过有力的商户策展来带动片区转变。

归根结底，取决于你对 CLD 改造片区能力的信心

One-North 的开发由 JTC 主导，自 2001 年起持续推进。即便到了今天，仍有人认为 One-North 尚不足以称为“真正”的热点区域。那可是经过了约 23 年的建设。

这是否也预示着 CLD 落地“工作-生活-娱乐”氛围所需的时间跨度？凡是看好此地或寄望先行者优势的买家，都需要相当的耐心，并做好长期投入的准备。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。