租赁产权有地住宅也能赚钱吗？（以及其他一些出人意料的案例）

在比较新加坡房产时，我们往往会依循一些约定俗成的说法或观念。这些看法从对永久产权公寓“更优越”的根深蒂固信念，到对区域与面积的各种假设，不一而足。

但房地产的特点在于，变数实在太多，结果的差异也可能很大。

例如，入场价格很重要，持有时间长短同样关键。其他不那么显性的问题还可能包括装修投入的多少，或是该单位与同一项目内其他单位在户型/面积上的差异。

因此，虽然了解哪些因素通常有助于项目获利是有用的，但这也可能因具体单位而异。换言之，不要因为一些“一刀切”的规则，就忽略了某些房产。

以下是一些“反常识”的例子：

我们尽量寻找在接近的时间点与价格水平买入及卖出的交易，以尽量减小市场时机与价格的影响。请注意，这些只是单笔交易（其中可能存在未披露的细微差别，如装修等），目的仅在于说明：不要总因陈旧的假设而扼杀选择。有时需要更深入地挖掘，看看为什么这可能是一笔精明的购买。

1. 非中心区域的租赁产权，对比核心地段的永久产权

这是一个典型的永久产权与租赁产权对照的例子，许多人会认为永久产权自然是更优的选择。

假设你手上有大约 $1.7 million 的预算，找到两个选项：一个是位于非中心区域的租赁产权，另一个是靠近 Botanic Gardens 的永久产权。看上去似乎不用多想，对吧？ 

但请看看下面这两笔交易：

事实上，永久产权公寓的表现更差，还出现了亏损。上述两个项目分别是 2019 年落成的租赁产权公寓 Clement Canopy，以及早两年落成的永久产权公寓 The Asana。 

除了产权性质外，Clement Canopy 在公共交通上也显得处于劣势：它距离 MRT 车站并非易步行可达；而从 Asana 则可步行至 Botanic Gardens MRT 站（CCL, DTL）。Asana 也更显私密，仅 48 个单位；相比之下，Clement Canopy 属于中型项目，有 505 个单位。 

尽管如此，Clement Canopy 的该单位表现遥遥领先，年化回报达到 6.2 per cent，而 Asana 的这笔交易则出现了不小的亏损。 

这或许与 Clementi 周边优质学校的可达性有关，如 NUS High School of Maths and Science、NUS 本部的便利性等，再加上周边 HDB 社区提供的更广泛日常配套。不论如何，这说明“核心地段的永久产权”并非总是更好的选择。 

2. 精品项目对比大型项目

精品项目常让投资者捏把汗：由于成交稀疏，价格波动往往更剧烈；而且有些买家并不认为简约的配套足够吸引人。因此，近年的市场明显更偏好大型项目；尤其是在 OCR。 

因此我们再次选取两个项目进行对比，单位价格都在约 $800,000 左右。以下是一个永久产权的精品单位，与一个体量更大的租赁产权新盘之间的比较：

Ascent@456 是这里的精品公寓；项目体量很小，仅 28 个单位，紧邻 Balestier Road。体量较大的项目是 The Glades，一座 726 户的公寓，靠近 Tanah Merah MRT。 

从结果看，Ascent@456 明显更胜一筹，年化涨幅为 4.8 per cent，而 The Glades 的这笔交易则告亏。因此，尽管当前市场偏好大型项目，也不要一概认为精品项目就处于劣势。还有其他原因支撑为何一些 精品公寓可能更具盈利性。

在这个例子中，有时与其说是“项目类型”，不如说“入场价”更关键。该单位属于 2017 年 1 月的一次批量购入，当时以折扣价出售，平均约 $1,000+ psf（对比开盘价约 $1,400+ psf）。因此到 2023 年价格回升时，这个单位便能实现约 $259k 的利润。

3. 租赁产权有地住宅对比公寓项目

租赁产权有地住宅在新加坡的口碑并不理想。它们常被视为不同于“真正”的有地住宅；若为群集式住宅，常见问题包括单位过于密集；潜在买家群也较小（一般认为富裕买家更青睐可代际传承的永久产权资产）。因此，多数买家更倾向于选择常规公寓，而非租赁产权的有地项目。 

以下是一个租赁产权有地单位的对比样本，以及一座“大路货”公寓，其大部分交易都是盈利的。需要注意的是，在本例中，公寓的价格更低（$3.8 million），而租赁产权有地约为 $4.3 million。 

Victoria Park 是这里所指的租赁产权有地项目，靠近 Holland V。用于对比的租赁产权公寓是位于 River Valley 的 Martin Modern。两者地段都相当强劲，Martin Modern 更为中心，而 Victoria Park 则享有低密度的有地社区环境。 

尤其是 Martin Modern 颇为令人意外，因为这座公寓的首任业主整体录得了不俗的利润。事实上，这里甚至有 3 位业主赚取了超过 a million 的利润！

但 Victoria Park 实际上表现更好，年化回报为 4.9 per cent，而对应的 Martin Modern 的价格几乎持平。 

这凸显了在筛选房产时进行更为细致梳理的必要性

许多假设或许有几分道理，但房产终究是非常个性化的资产。若有疑问，欢迎联系 Stacked 获取更全面的分析，并就你已入围的房源进行更有针对性的比较。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。