| Project | Bullion Park | District | 26 |
| Address | Lentor Loop | Tenure | 永久地契 |
| Site Area | 515,171 平方英尺 | No. of Units | 472 |
| Developer | Far East Organization | TOP | 1993 |
‘It’s in the middle of nowhere!’
而且它很老旧。并且，没错，附近 Seletar Airport 起飞的飞机确实会带来一些噪音反馈。
但为什么 Bullion Park 的住户如此喜欢这里——而且这些年来它的总价升值为何一直相当健康？
首先，它的占地面积相当庞大。
项目坐落在足有 515,171 平方英尺 的土地上，仅 472 户分布其间，如果你偏好相对安静并且 expansive 的居所，这里确实很有竞争力。
话虽如此，如果你想轻松到达周边配套（它们并不近！），大概还是需要一辆车。另外，紧邻 SLE 的位置与周遭相对较低的日常车流量，也算是额外加分项。
当然，Bullion Park 还有不少优缺点，值得细谈，我们会在分析部分详解。
现在就先来‘快速’看看它广袤的园区吧！
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Bullion Park 设施巡礼
| 网球场 | 烧烤区 | 有盖停车场 |
| 迷你超市 | 24 小时安保 | 游泳池 |
| 戏水池 | 桌球室 | 会所 |
| 游乐场 | 壁球场 |
Bullion Park 建于 1993 年——提醒一下，到现在已经 27 年了。和那个年代的大多数项目一样，如今看起来的确有些过时。从某种程度上说，这些建筑也像是过去的缩影，映照着新加坡至今的巨大变化。
早年新加坡人口较少（空间也更多），公寓项目往往占地更大，住户也更少。类似定位的项目包括（Sommerville Park/Pandan Valley），不过公平说，和 Bullion Park 比起来，它们看起来更为陈旧！
换个角度感受一下，Bullion Park 目前以 515,171 平方英尺的惊人占地，容纳了 472 户。听起来是不是很宽敞？
对比一下一些当下的新盘，比如 Parc Esta，土地面积 376,716 平方英尺，却有 1,399 户。占地更小，但单位数量几乎是它的三倍。
尽管 Bullion Park 的占地很大，但仅有一个出入口。而且有点小小的缺憾——只有一条车道进入。不过据住户反馈，这几乎从未造成问题。
驶入后，马上就是一个环岛，分流至园区各个部分。尽管占地很大，但其实不太需要指引，因为整体布局并不传统。内部道路并非环形，而更像一条长长的赛道。全区共有 6 栋，可想而知，这是一条从头贯穿到尾的长路。
和许多老项目一样，这里的停车位都是地面停车——也就是说，没有地下车库。
这种做法就看你是“半杯水满”还是“半杯水空”的心态了。好处是，所有车位都有遮蔽。坏处是，它只遮到了车；下雨天你从车到电梯之间，还是需要一把伞。
虽然因为是地面停车，整体看起来宽敞，但车位数量未必如你所愿那么多。再加上更偏向自住型，这里的停车位其实常常满当当的。
如果你的车比较长，不可避免会稍微超出顶棚一点。
每一栋都有自己的上下客区。再次强调，因为没有地下车库，每栋楼下的雨棚比你想象中更为重要。
一个项目维护是否到位，从园林就能看出端倪。以这个年龄的公寓而言，园区保养得相当出色。绿植、灌木和花卉很多——我不是园艺师，但这么多植物要维持得好，绝非易事。
大堂很宽敞，也很典型地呈现了老项目的气质。空间很大，但我个人觉得利用不够充分——要是有几张座椅就更好了！
这里没有空调、也没有安检闸门的大堂。风格很直接——毫无花哨。
有些人可能不喜欢这种简朴的外观，但这是那种需要你越过外在小瑕疵，去欣赏其余优点的地方。比如，这里保洁就做得相当到位。
Bullion Park 最大的优势之一，可能就是无遮挡景观。由于楼栋的排布方式，约一半的单位（楼层足够高时）可享有 Lower Seletar Reservoir 的绿意与水景。
另一侧则面向 Lentor 的有地住宅区。事实上，Bullion Park 几乎被有地住宅包围——在土地稀缺的新加坡，能拥有如此无遮挡的景观相当难得。不难理解为何有人会喜欢住在这片区域。与这片“净土”相比，新加坡中部显得拥挤且过度开发。
设施布局更直观地说——两座大小相同的泳池，中间是会所/花园/水池，两侧则是网球/篮球场。
先从泳池说起。和整体布局类似，这里的泳池形状也不寻常（大概是模拟湖泊）。这是多年前流行的趋势，但也确实加重了园区的年代感。
看到这样的泳池，你大概首先会想到日光浴与放松。当然，并不代表不能划水训练，长度方面还是足够的。
我无法确定泳池是否重新铺过瓷砖。但无论哪种情况，结果都很正面。要么这里的维护做得非常好，让 27 年的泳池依然焕然一新；要么就是已经重新铺砖，显示管理层在持续主动改善项目。
两座主泳池都配有各自的儿童池。除了小喷泉外，这里并无太多可说的亮点。
虽然这些建筑并非新加坡最漂亮的设计，但整个空间的氛围却相当放松。
很难用语言准确形容，但居住环境的愉悦感在这里确实存在。它并不奢华，却非常、非常令人安心。
如果你认为“空间即奢华”，那 Bullion Park 就是超奢的。而这大概也是吸引多数人的原因。诚然，地段不是人人都适合——但如果你一直生活在这一带，绝对值得考虑。
坦白说，会所的外观不太吸引人。氛围有点像 1990 年代建的小学——沉闷而缺乏美感。
不过，平平无奇的外立面并不能掩盖这里设施的齐全。首先是两间室内壁球场。
似乎住户们认为壁球在新加坡式微了——于是，里面放了一张乒乓球台来利用空间。
再次印证了“不要以貌取人”。如果你热爱健身，这里的配置基本满足所需。有氧器械、力量器械，以及丰富的自由重量器材——相当专业。
我也很喜欢这里的挑高，极大增强了空间感。
不止如此——园区内还有一家Montessori 幼儿园。
会所旁是两片网球场。给你一点小小的历史花絮——早年这里曾有 3 片网球场。就算新加坡人再爱网球，以这样的规模配 3 片也略显多了。于是他们很聪明地把其中一片改成了篮球场。
网球场近期刚重铺过面层，未来几年都能保持良好状态。
这是改造自网球场的球场——甚至还配有看台式“座位”。
也因为原本是网球场，结果造就了一片相当宽大的篮球场。就差装两个足球门了！
土地宽裕，也足以再设置一片多功能球场。像这样拉上球网，可以打一场羽毛球——或者对传统情有独钟的话，也能来一局藤球（sepak takraw）。
当然，这里也有常见的烧烤区。带瓦斜屋顶的设计，颇有度假木屋的感觉。
烧烤区正对面是户外体能训练站。看起来很“老派”——摆在军营里也毫不违和！
这里也有一处比较新的体能设施区。
如今几乎成了新加坡公寓的标配——儿童游乐场。你能明显看出这与其他设施的对比——这里已显老态。橡胶地垫和滑梯经过多年烈日暴晒，早已明显褪色。
最后但同样重要的是，中轴位置有一大片花园空间。
就像在园区中央拥有一座私家公园。无论是遛狗、小聚聊天，还是每日清晨散步——都是一片极为宁静的空间。
这里甚至还有一处水池！
Bullion Park 地段评测
Bullion Park 位于 Yio Chu Kang 住宅群的北端。
它毗邻新加坡第二大片尚未完全开发的自然土地带（从 Upper Seletar Reservoir 区域到 Central Water Catchment）。
坐落在极其宁静的地段，但遗憾的是，周边（步行距离内）的配套不足以支撑日常便利性。
公共交通
| Bus Station | Buses Serviced | Distance From Condo (& Est. Walking Time) |
| ‘Bef Bullion Park’ | 825 | 200m，步行 3 分钟 |
| ‘Countryside Est’ | 851, 852, 853, 853M, 854, 855, 857, NR1 | 550m，步行 7 分钟 |
Closest MRT: Yio Chu Kang MRT – 1.8km，步行 23 分钟
说实话，每天步行 23 分钟去搭 MRT，大多数人恐怕很难长期坚持——尤其是电动滑板车已全面禁止在行人道上行驶的当下。
因此，多数 Bullion Park 居民会在‘Bef Bullion Park’巴士站（步行 3 分钟）乘坐 825 号巴士，10–12 分钟直达 Yio Chu Kang MRT。
这并非最方便/最省钱的方式（对没有月票的人而言），但肯定比步行 23 分钟要强。
从 Yio Chu Kang MRT 前往 Orchard Road MRT，7 站直达，约需 14 分钟。
前往 CBD（Raffles Place MRT）则是 11 站直达，约 21 分钟。
好消息是，Thomson-East Coast Line 上的 Lentor MRT 预计在 2020 年完工。虽然不在家门口，但步行约 11 分钟即可到达。
驾车出行
| Key Destinations | Distance From Condo (& Est. Peak Hour Drive Time) |
| CBD (Raffles Place) | 18km, 35-min drive |
| Orchard Road | 14.7km, 30-min drive |
| Suntec City | 15.8km, 30-min drive |
| Changi Airport | 20.5km, 25-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 44.9km, 50-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 12.7km, 30-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 15.7km, 35-min drive |
| Mapletree Business City | 17.2km, 40-min drive |
| Tuas Checkpoint | 34.1km, 40-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 14.4km, 20-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 27.7km, 35-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 11.4km, 18-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 20.6km, 35-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 9.7km, 15-min drive |
*行车时间为高峰时段测算
Immediate Road Exit(s): 1 个出口通往 Lentor Loop
Summary: 位于 Yio Chu Kang 集群最北端，距中区/CBD 更远，叠加沿途车流，通勤时间自然拉长。更适合在北部（Woodlands、Yishun 等）工作的群体，尤其考虑到临近 SLE/Lentor Avenue。
杂货/超市
| Name of Grocery Shop | Distance From Condo (& Est. Walk Time) |
| Giant – Ang Mo Kio Ave 4 | 2km，步行 25 分钟 或 2.9km，驾车 9 分钟 |
| FairPrice – Ang Mo Kio Ave 6 | 3.1km，步行 40 分钟 或 3.4km，驾车 10 分钟 |
学校
| Educational Tier | Number of Institutes |
| Preschool（步行 1km 内） | 0 |
| Primary（驾车 3km） | 2 |
| Secondary（驾车 3km） | 2 |
| International School（驾车 3km） | 0 |
| Junior College（驾车 5km） | 1 |
| University（驾车 5km） | 2 |
| Polytechnic（驾车 10km） | 1 |
其他要点
- 自驾/交通月票的重要性
快速浏览一下附近配套清单，你会意识到 Bullion Park 正如许多新加坡人会形容的那样，‘挺 ulu’ 的。
最近的 MRT 和最近的超市（Giant @ Ang Mo Kio Ave 4）都要步行 23–25 分钟，最直接的解决方案就是买车。否则就是办一张全通月票，因为你会频繁在巴士与 MRT 之间换乘。
话虽如此，日常买菜可以用网购配送来解决，或者直接在园区内的 ‘Convi Store’ 便利店购买——应对之道其实不少。
- 亲近自然/休闲资源充足
住在 Bullion Park 最大的福利之一，就是这片区域的宁静。
这一点还体现在 Bullion Park 北、东、西三面的丰沛自然资源上。
公寓也可眺望 Lower Seletar Reservoir——对喜欢水上活动的人而言，这又是一项不错的休闲选择。若你更偏好“陆上”活动，河两岸的 Seletar 与 Orchid Country 也提供了不少有趣的去处。
此外，沿 Upper Seletar Reservoir 西侧驱车 15 分钟，还可抵达 Singapore Zoo 与 Night Safari。
- 医疗资源可观
在 Yishun 一带居住过的人会熟悉 Khoo Teck Puat Hospital，旁边就是 Yishun Community Hospital（驾车 10 分钟）。
公寓以南的 Ang Mo Kio 区也有不少诊所（以及 Thye Hua Kwan Hospital——驾车 5 分钟），专科门类齐全（全科、眼科、牙科等）。
考虑到偏好像 Bullion Park 这样宁静/非中心地段的人，多半是退休人士，这项优势对不少住户而言或许真的是“救命稻草”。
Bullion Park 项目规划评测
考虑到项目建于 1993 年，如今还能找到这样全新数字化的总平面图，确实让人惊喜（也从侧面印证了大众对该项目的关注）。
从一开始你就会发现，Bullion Park 的设施与大多数新盘非常不同。当下常见的空中观景/‘无边际泳池’，在这里则被多样的“运动场地”所取代。
这里配有 2 片网球场、专门的室内壁球设施，以及经典的更衣室，另有会所与 2 座泳池。
没有被花哨命名的“分区”或“儿童天地”，像游乐场、桌球室等更细碎的设计/“小设施”，都归在“景观”一类——这正是多数老公寓的建造方式（也就是没有现代营销里的那些噱头）。
“老派”也意味着更充裕的空间。Bullion Park 以 515,171 平方英尺的土地面积，搭配 1.6 的容积率，表现并不让人失望。
Best Stacks
户型组合
| Unit Type | Size of Units (sqft) |
| 2 卧 | 807 sqft |
| 3 卧 | 1,238 – 1,873 sqft |
| 顶层公寓 | 2,002 sqft |
以老公寓一贯“空间慷慨”的特点而言，这里的单位面积并不意外。不过，与同侪相比，2 卧的面积算是偏小。
3 卧从 1,238 到 1,873 平方英尺的面积跨度，给予在预算与空间之间犹豫的人更多选择。
此外，顶层公寓看起来也是相对“划算”的升级——比起较大的 3 卧，只多了 200 多平方英尺。
最后要注意的是，这里的楼栋最高达 15 层（考虑到临近 Seletar Airport 与项目年代，这一点颇为难得）。
鉴于部分单位可正对 Lower Seletar Reservoir 及周边静谧绿地，这些单位的总价自然会更高。
Best Stacks
老实说，如果你在乎景观，这里的各个 Stack 基本都不会出错——只要楼层足够高，越过有地住宅区，基本都能做到四面无遮挡。
但若必须要选，两端的 Stack 会是不错的选择，因为它们都朝东北（NE facing）。
Bullion Park 价格评测
| Project Name | Tenure | TOP | Average Price (PSF) | Comparison Point |
| Bullion Park | 永久地契 | 1993 | $1,154 | |
| Castle Green | 99-years | 1997 | $872 | 距离/楼龄 |
| Seasons Park | 99-years | 1997 | $861 | 距离/楼龄 |
| The Calrose | 永久地契 | 2007 | $1,209 | 产权 |
地理上看，Bullion Park 是其直接周边唯一的公寓。它被一圈排屋包围，显得有些孤立。
考虑到其楼龄与产权，我们找不到完全一一对应的可比项目，但也筛选了同一区若干相近的公寓作参考。
将 Bullion Park（472 户，515,171 平方英尺占地，容积率 1.6）与 Castle Green（664 户，421,417 平方英尺，占地，容积率 2.1）和 Seasons Park（390 户，259,044 平方英尺，占地，容积率 2.1）相比，前者的平均 psf 几乎高出后两者近 $300。
这一点是在 Castle Green 与 Seasons Park 距离重要配套（如 Ang Mo Kio 628 市场/熟食中心与 Yio Chu Kang MRT）更近的前提下实现的。
考虑到整体都属“资深项目”，我们暂且忽略 Bullion Park 比这两盘年长 4 年的因素。
那为什么 Bullion Park 能比 Castle Green 与 Seasons Park 高出近三分之一？
主要原因在于产权差异。正如我们近期在Leasehold Vs Freehold 一文中所述，随着楼龄提升，有期限地契项目的价值往往会逐步递减。
另外要注意容积率的差别。对于看重清静/隔离感的买家而言，这一点也很关键。
有趣的是，若你看看 The Calrose （421 户，369,686 平方英尺，占地，容积率 1.4），它与 Bullion Park 同属永久地契，在楼龄与配套便利性上却完胜后者。
但其平均 psf 也只比 Bullion Park 高出区区 $50。
这是否因为 Bullion Park 比 The Calrose 多了近 150,000 平方英尺的土地，且所处地段更“清静”，同时园区内自带一家商铺？
很有可能。
再加上不少 Bullion Park 的长期住户对自家单位有更深的情感（毕竟居住多年），因而在定价时更看重总价，强调公寓的宁静与安详是其最大的独特卖点。
升值分析
支撑 Bullion Park 历史升值表现的一个重要因素，是其永久地契。
伴随这种“没有截止日期”的产权（再加上相对维护良好的设施），这些年来并未出现会严重拖累价格表现的隐忧。
相反，从数据看，自 1993 年竣工以来，这里的总价整体随新加坡经济/楼市走势稳步上行，未见明显的孤立式大涨大跌。
若参考我们的最高升值邮区榜单，你会发现 D28 位列第 1，而其邻区 D26（Bullion Park 所在区）位列第 13。
鉴于政府推动“去中心化”，考虑到这些 OCR 区公寓相较其他私宅仍有相对“较低”的总价水平，未来继续升值并不令人意外。
最后一点与土地开发相关。
翻看 Master Plan 2019，你会看到公寓西侧的大面积绿地被划为住宅开发用地（目前待进一步详细规划），而其东侧整片区域则被列为预留地。
这些区域一旦有新公寓落成，将自然推高 Bullion Park 的相对价格，并可能带动周边新增配套（超市/餐饮等）——从多方面利好现有住户。
再叠加 Bullion Park 的“空间感”（这在新加坡正日益稀缺），这里的升值前景可期。
我们的看法
Bullion Park 的情况看起来相对简单。
它最好的资产，是当下的宁静/相对孤立（若附近预留地启动建设，这点可能会改变）、宽大的园区空间 + 单位面积，以及日渐稀缺的设施，比如壁球场与 2 片网球场。
它的短板主要是缺乏即刻可达的配套，以及相对不在中心的地理位置。
从这个意义上说，Bullion Park 的确更契合特定细分人群。
不过，鉴于其稀缺的产品特性与良好的长期升值潜力，处于这个画像中的买家（在其他需求/偏好匹配的前提下）会发现这是一个相当契合的项目。
尤其是，当你把这里的总价水平与新加坡其他许多项目对比时，更能体现其性价比。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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