为何住房议题在2026年财政预算案中退居次位

周四，2月12日，我们聆听黄循财总理在国会发表2026年财政预算案演讲。然而就住房市场而言，你会注意到本次住房政策退居次位。这是否意味着我们没有需要剖析的内容？

在2026年财政预算案中，没有提及HDB组屋、行政公寓（EC）或私人住宅价格。对一些人而言，这将令人失望。从网络讨论和中介交流来看，我知道许多人寄望于提高收入上限；尤其是对价格日益走高的EC。

不过，我会认为，预算案未明确提及住房议题，本身就很有意味。

就在几年前，公共住房市场的可负担性，以及HDB将建多少组屋，几乎是政府反复传达的讯息。你可能注意到，近来这些内容已不常出现（不止在演讲中，我敢说你在组屋空层（void deck）的布告板上也不太再见到了）。

以下是可能的原因，以及我对2026年财政预算案的其他一些观察。

供应增加、更多组屋达到MOP、干预的迫切性下降

今年预算案中住房不那么显眼，原因之一可能是从政府的角度看，警钟已大体停歇。在我们对2025年HDB市场的回顾中，我们注意到在新冠疫情后紧张的余波过后，价格涨幅终于有所放缓。

例如，2025年前9个月，HDB转售价格仅上涨2.9%，而2024年同期的涨幅为6.9%。而今年全年价格涨幅预计将落在约2 – 4%。

这主要归因于新公共住房供应的大幅增加。2025年，政府在三次销售中推出了接近30,000套Build-To-Order（BTO）与Sale of Balance Flats（SBF）。如果回溯过去五年，大约推出了102,000套BTO，年均超过20,000套。

再加上预计在2026年将有约13,400套组屋达到MOP，你就能理解为何转售价格涨势的动能正在放缓。 

综合来看，数据表明早先的供给型干预正在充分发挥效应。之所以没有在预算演讲中大书特书，或许只是因为那并非自我夸耀的场合；而沉默本身已说明许多。

至于单身者，这里就有些“带劲”了。现在两房型的选项更多，甚至在Prime与Plus住房中也有，传达出的讯息似乎是单身者拥有前所未有的住房选择。我也认识不少并不同意的人，而遗憾的是，2026年财政预算案完全没有触及这一议题。

如许多人所盼与预期的，提高收入上限并未入列

关于这一点，尤其是与EC相关的背景，我建议你看看我此前一番唠叨。简而言之，如今新推EC的价格已达到这样一个水平：在收入上限为$16,000且需符合Mortgage Servicing Ratio（MSR）的前提下，无法获得足额融资。你的前期现金支出必须显著提高。

至于HDB组屋$14,000的收入上限，要考虑到现在的家庭收入中位数已超过$12,000。这与收入上限的差距不再那么大，我与不少人交流时，他们都预期政府会在此处作出调整。

表面上看，似乎确有“该动一动”的理由。除了EC的融资问题外，也可以认为，当较高收入者不具备资格时，他们更可能转向转售或私宅市场。这会推高其中任一板块的价格，从而在已受新冠疫情后快速涨价影响的市场中，进一步加热需求。

但也要看看提高收入上限的另一面。

一旦上限被调高，更多家庭将具备资格。现在可能会有更多双职家庭参与申购抽签，而这一原本被引导至转售或私宅市场的人群，也将与其余HDB买家竞争组屋。这会直接影响BTO的申请倍率与竞争程度。

此外，如果抽签不成功，他们的需求也不会消失。尝试几次后，这些相对更富裕的家庭通常会回到转售市场，仍然会推高那里的价格。

我理解维持现有收入上限现阶段是非常恼人的，尤其是对那些感到被挤压的“夹心层”买家而言。

但从推测性的角度看，当系统刚刚显现稳定迹象时，当局似乎不愿意马上出手；我们也无法确定，在这个阶段扩大具备资格的买家池，是否会抵消部分既有进展。

话虽如此，我很难想象收入上限还能长期维持不变。如果家庭收入继续以同样的速度增长，上限在不久的将来势必要上调。

这也引出2026年财政预算案中的工资支持政策。

解读今年的预算声明时，我认为也值得回看前一年的预算声明，甚至更早几年的，以免陷入片段化的狭隘视角，也更能看清政策重心的转折。

在2024年预算与2025年预算中，更强调提供即时纾困，因为我们仍在承受新冠疫情后通胀的影响。

当时，通过CDC代金券、水电费回扣与现金发放等生活成本支持更为充裕，但其效果本质上是暂时的。也许可以把那形容为我们在“往外舀船里的水”。

而到了2026年，我认为我们有时间开始“堵真正的漏洞”（打个比方）。今年的预算相比前几年直接派发的措施更少，强调点更多落在各类工资支持政策上。

在Progressive Wage Credit Scheme（渐进工资补贴计划）下，政府将在2026年共同资助工资增幅的30%，高于此前的20%；且该计划延长两年至2028年。

自2026年7月起，本地合格薪金（Local Qualifying Salary）将从$1,600上调至$1,800，影响雇用外籍员工的企业。虽然这更直接属于劳工政策，但其传导效应将抬升本地薪资，尤其是中低收入群体。

从住房的角度看，这是间接却重要的转向。

一次性的代金券或许能缓解日常开支，但对住房可负担性影响甚微。相较之下，持续的工资增长会直接影响贷款资格、可负担性，以及成为屋主的信心。

正如Mortgage Servicing Ratio（MSR）与Total Debt Servicing Ratio（TDSR）所体现的，稳定的收入是你能负担哪些住房的关键决定因素。

请注意，我每次说到这里都要准备挨骂，因为我知道这几乎无法带来即时的安慰。工资政策需要很长时间才能传导生效，无法立刻止痛。

但就方向性表述而言，2026年财政预算案开启了住房稳定的下一阶段。希望能有效巩固收入，从而减少未来对强力住房政策的依赖。

因此，尽管这次没有关于住宅市场的吸睛头条，2026年财政预算案似乎在传达，至少目前系统正朝着决策者期望的方向运行。至于是否像预期般顺利，还要看今年稍后或明年的发展。

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