首次探访 Aurea：Golden Mile 豪华重建项目，定价自 $2,750 Psf 起

有一段时间，批评者急于将核心中央区（CCR）*视为昨日黄花。然而正如我们在 2025 年所见，新的即将推出项目表明，即便是“老兵”也能在新一天的阳光下焕发光彩。

引领这波潜在复兴的，正是 Aurea。作为原 Golden Mile Complex 重建的一部分，该项目延续了新加坡最具标志性的粗野主义地标之一的传承——与 Pearl Bank Apartments 和 People’s Park Complex 并列，皆是新加坡早期城市变革的产物。

但除了其传承与设计之外，最能引起买家兴趣的，可能还是价格层面。随着 OCR 与 RCR 价格屡创新高，CCR 的价格如今看起来或许已相对更具吸引力。

因此，在价格自 $2,750 psf 起、单位总价自 $1.92 million 起的前提下，Aurea 为在高端地段市场仍在重新站稳脚跟之际，进入 CCR* 提供了一个颇有意思的切入点。

作一对比，位于 Toa Payoh 的 The Orie 起步价为 $2,395 psf（平均 $2,704 PSF），而位于 Tanjong Katong 的 Emerald of Katong 起步价为 $2,224 psf（平均 $2,637 PSF）——两者皆位于 RCR。

这样的定价引出一个关键问题：在核心区复苏之际，CCR* 的项目能否相较于同类 RCR 项目，提供更强的价值主张？

让我们更近一步看看。

*请注意，第 7 区仅有部分地段被视为 CCR，有人也会认为第 7 区严格意义上属于 RCR。但从实际角度看，本项目距离 CCR 足够近，因而以此对外宣传。

对许多从 Nicoll Highway 驶入的驾驶者而言，Golden Mile Complex 一直是不折不扣的地标，预示着即将进入 CBD。从建筑上说，它很难被忽略——无论你是否喜欢，它都是新加坡最具辨识度的建筑之一。

简单回顾一下历史：Golden Mile Complex 是新加坡 1967 年政府售地计划（GLS）的一部分，旨在鼓励私人发展商参与市中心重建。其最初定位为豪宅项目，负责其设计的团队——Design Partnership（现 DP Architects）——打造了醒目的阶梯式退台布局。

这看似是审美选择，实则是对临海环境的功能性回应：最大化海景的同时，也为低楼层提供了自然的西晒遮蔽。

当然，Golden Mile Complex 从不只是建筑宣言。多年来，它也因多层次且时而争议的历史而闻名——维护不善、夜生活“声名狼藉”，以及浓厚的泰国社群氛围，使其在新加坡显得颇为“异类”。

重获新生——但期望更高

2021 年，Golden Mile Complex 被 URA 列入保留名录，作为保护新加坡现代主义建筑更广泛努力的一部分。这意味着其独特立面将被保留，但内部将彻底重塑。恰如其分的是，DP Architects——原班设计团队——再次主导这次转型。

自然，人们会对其在传承与现代功能之间取得何种平衡抱有很高期待。

此次项目由 Far East Organization、Perennial Holdings 与 Sino Land 负责，他们于 2022 年以 $700 million 收购了面积为 13,462.3 平方英尺的 99 年地契地块。

不同于简单的住宅重建，新的 Golden Mile Complex 将是一个综合体，涵盖商业、办公及医疗空间——其中部分将出售而非出租。

Far East Organization 对此类项目并不陌生——其此前主导了One Holland Village 的复兴，在某些方面与 Aurea 亦有相似之处。

两者都涉及将全新的住宅部分与文化底蕴浓厚的片区相融合，需要在保留历史元素与为现代生活注入新活力之间取得平衡。

对熟悉旧 Golden Mile Complex 的人而言，这次转型将非常显著。尽管立面保留，内部将被完全清空，以腾挪出以下空间：

• 办公空间（对外销售）
• 医疗套间（同样对外销售）
• 零售空间，将由 Perennial Holdings 进行运营管理

据我们了解，Perennial Holdings 将负责本项目的零售部分。虽然其并非新加坡体量最大的商场运营商，但也拥有 Capitol Singapore 与 Chinatown Point 等项目的管理经验。

初步迹象显示，他们计划引入超市与 F&B 租户，但目前仍属意向阶段。这里不会是大型购物中心，但应能满足日常便利所需——这对住户与上班族而言都将受用。

其他改动包括：

• 在原建筑上加建四层，新增可售办公空间
• 以绿化空间取代此前失修的开放式走廊
• 全新的商业品牌形象——商业部分将命名为 The Golden Mile

场地内唯一全新增加的是一座 45 层的住宅塔楼，Aurea。虽然并非片区内最高，但无疑会为天际线注入新意。

目前我们所知如下：

• 188 个住宅单位
• 129 个住宅车位 + 3 个无障碍车位（车位配比 70%）
• 通过连廊可直达 The Golden Mile
• 总用地面积：144,908 平方英尺（含商业与住宅部分）

以下为本次推出的户型组合：

虽然 44.7% 的单位为两卧，但不少买家也许会惊讶地发现，面向更大家庭的 3、4、5 卧单位占比不小——其面积也明显大于当下新盘的常见平均值。这显示出项目希望吸引较大家庭将 Aurea 作为潜在居所。

同样值得留意的是，Aurea 属于统一建筑面积规定实施前的项目，意味着空调外机平台（AC ledges）计入总 GFA。虽然这不必然影响可居住面积，但在与更新项目对比户型面积时需要纳入考量。

Aurea 的一大优势在于其垂直高度。住宅单位自第 4 层起步，意味着即便是最低楼层，也能部分俯瞰周边天际线。对于朝向 Nicoll Highway 的单位，额外的高度亦可在高密度的城市边缘环境中起到隔绝车流与噪音的作用。

另一个值得一提的，是层高配置。

• 第 4 至 17 层：2.85 米——在当今市场已相对宽裕
• 第 18 层及以上：3.02 米——接近豪宅水准

这较我们在当下新盘中常见的 2.79 米“新常态”更进一步——考虑到 Aurea 的更高端定位，也并不意外。

若你寻求设施极为齐全的公寓式配套，Aurea 或许不如一些体量更大的城市边缘项目来得吸引。受限于用地条件，你在这里不会看到网球场或奥林匹克规格泳池——但对于这般核心位置的项目而言，这也相当常见。

设施分布于第 3、17 与 33 层，提供多样的生活与休闲空间。其好处在于：即便住在较低楼层，住户也能在公共区域享有抬升后的视野。

话虽如此，鉴于地段属性，许多住户或已在附近健身会所拥有会员，或更偏好周边区域的生活方式配套。对于像 Aurea 这样的项目，其核心吸引力始终是地段本身，而非大而全的内部配套。

Aurea 的地段——联通性强的城市边缘地段，但亦有取舍

Aurea 座落于 Beach Road，面向 Nicoll Highway，兼具中心性与便捷性。步行约六分钟可达 Nicoll Highway MRT（CCL），并可直达 Marina Bay、Paya Lebar 及更广泛的 MRT 网络。

不过，据我们了解，通往车站并无全程有盖走道，步行途中部分路段将暴露在外——对于日常通勤者而言需留意。

大多数人对 Beach Road 与 Nicoll Highway 一带已相当熟悉，我们在此不再赘述显而易见之处。

然而，有一处值得关注：Ophir-Rochor Corridor。这一地带正从较为安静的商业区，迅速演变为“工作—生活—娱乐”综合枢纽。起步于 South Beach，随后是 DUO Tower，引入了 Mastercard、Chevron 等跨国企业。随着 Guoco Midtown 的落成与后续更新计划推进，这一带将成为 CBD 的关键延展。

对买家而言，这一转变可谓利弊相生。一方面，更密集的商业活动意味着更多的配套、办公与生活方式资源；另一方面，区域氛围或将更偏“商务感”，对其作为居住社区的吸引力可能产生影响。

需要权衡的取舍

Beach Road 一直是车流相对繁重的走廊，尤其在尖峰时段。尽管 Nicoll Highway 是较为开阔的一段，但在 Bugis 与 Suntec City 一带的拥堵，仍是对粉尘与噪音较敏感人士需要留意的点。

另一个考量，是 1 公里范围内缺乏小学，这对有学龄子女的家庭而言可能是个短板。

对部分买家而言，无遮挡景观可能是一大吸引点。鉴于 Aurea 的朝向，面向 Nicoll Highway 的单位有望享有向 Kallang Basin 延伸的开阔景致；而面向 Beach Road 的单位，可能需要越过周边 HDB 组屋楼栋。具体的“越过高度”尚未确认，若景观是你的优先考虑，建议在决策前核对具体单位位置。

不过，更大的不确定性在于 Aurea 正前方的预留地。当前项目受益于开阔视野，但未来会建成什么，仍未可知。由于该地块目前尚未划定用途，其未来走向仍在悬而未决之中。若你将无遮挡景观视为长期红利，这一点需谨记——今日的通透视野，未必会在未来多年内保持不变。

进入 CCR 的相对可负担门槛 

除了户型与设计之外，价格将是考虑 Aurea 的买家关注的关键因素。

以 $2,750 PSF 或 $1.92 million 的起步价来看，Aurea 为进入 CCR 提供了相对可负担的门槛——尤其与近期如 Elta、Emerald of Katong、Parktown Residences 或 The Orie 等项目相比。

其中一个重要原因，是其较低的每平方英尺价格（PSF）与更为精炼的单位面积，有助于将总价控制在更可承受的区间。

对于此前在 RCR 置业的买家而言，这或许让 Aurea 成为更可行的“升级”之选，无需大幅拉伸预算便能迈向核心地段。

这种定价策略的转变并非新鲜事。

传统上，CCR 项目往往与更大面积、总价更高的单位绑定，客群偏富裕，尤其是海外买家。但近年来，发展商推出更小、更高效的户型，以吸引更广泛的本地买家群体。

我们已在如 Midtown Modern 与 Irwell Hill Residences 等项目中看到这一趋势，小面积单位帮助拉低总价，使 CCR 对此前可能被价格“拒之门外”的买家而言更具可行性。

话虽如此，尽管 Aurea 的定价更“亲民”，买家仍需考虑更高 ABSD 税率对未来转售需求的影响。鉴于 CCR 过去更受海外买家青睐，降温措施无疑放缓了这一细分市场，这可能影响长期的退出策略，尤其在海外需求持续疲弱的情况下。

不过，随着更多小面积、低总价的 CCR 单位面世，更多本地买家正进入这一市场——长期来看或将改变典型买家画像。在 Aurea，中小面积两卧单位的定价低于 $2 million，即便不依赖于海外需求，也仍具竞争力。此趋势能否持续，将取决于 CCR 市场的演变及 Aurea 最终定价如何；但就当下而言，它确实为进入核心地段提供了更可达的路径。

为了解需求可能如何，不妨参考同属第 7 区的另一综合项目 Midtown Modern：

从近期成交可见，Midtown Modern 的需求依然稳健，显示出市场对 CCR 这一带住宅的持续兴趣。

尽管 Aurea 的最终参考价尚未确认，但其 $2,750 PSF 的起步价与两卧自 $1.92 million 的定价，在本区域内看起来颇具竞争力。至于能否在周边新盘中占得优势，最终仍取决于其最终定价结构，以及买家相对于更广泛市场对其价值的评估。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。