较旧的 HDB 复式组屋与特大组屋值得溢价吗？深入剖析价格走势

近年来，就市场回报而言，复式组屋与特大组屋的走势似乎无视重力与常理。它们往往属于最老的 HDB 组屋类型，如今也已停止兴建。尽管存在租约年限递减，这两类单位在转售市场上仍能取得高价，甚至跻身百万组屋行列。它们独特的户型是否能在“年事已高”的情况下带来更好的回报？我们对数据做了一次深入剖析：

复式组屋与特大组屋的表现如何？ 

为了把握其表现，我们检视了从 1990 至 2024 的成交数据。这将呈现更宏观的历史脉络。

我们将以标准户型价格作比较基准，同时把复式组屋单列成一类。至于特大组屋，我们按房型区分。这是因为特大组屋本质上是合并式单位（即由两套合并而成），但并非都相同：有 4房合并式与 5房合并式，因此我们新增两类加以区分。 

以下是成交走势的可视化呈现：

我们面临的一个问题是：特大组屋十分稀少。这导致成交量偏低、价格更为波动。在某些年份（如 2013、2023）这类单位的价格出现飙升，但这更可能是少数瞩目成交所致，而非显著的整体规律。  

4房合并式与5房合并式之间的价差也非常不稳定，因此很难得出明确结论。 

另外补充一点，尽管我们无法确知特大组屋停建的确切时间，业内专家与经纪告诉我们其生产在 1990 年代中期已停止。至 2025 年，市面上的所有特大组屋至少都有 30 年楼龄。

就复式组屋而言，早期其价格走势与行政单位相当接近。1990 年代中期，复式组屋也曾迎来强劲涨幅；仅在 ‘97 年因亚洲金融危机而回落（更广泛的市场亦然）。 

HDB 于 1995 年 8 月停止兴建复式组屋，随后我们可见“稀缺性”对价格的推动。到 2010 年，复式组屋价格开始领先于曾经紧随的普通行政单位；彼时其稀有性似乎已被市场充分认知，进一步增添了吸引力。

接下来，看看复式组屋与特大组屋相较其他户型的溢价幅度。 

先从复式组屋开始：

其可视化如下：

我们大致可分为三个年代来观察：

在 1990 年代，溢价呈下降趋势。起初，复式组屋相较小户型拥有巨大的溢价：相较 3房单位高出逾 300 per cent，相较 5房单位高出约 30 至 40 per cent。但到 1993 年起，我们看到溢价开始收缩；至 1997 年，复式组屋相较 5房单位的溢价已降至仅 26.6 per cent。 

我们怀疑——但无法证实——1995 年推出的 Executive Condominiums (ECs) 可能分流了对这些高端单位的需求。 

到 2005 年，相较 5房单位的溢价降至最低点（18.7 per cent）。复式组屋的价格似乎与行政单位趋同，且在 1995 至 2007 年期间实际上落后于后者。复式组屋似乎在显著丧失其昔日的吸引力。 

但与上文所述一致，约在 2010 年代，复式组屋的稀缺性可能开始显现。自此之后，复式组屋价格上涨速度快于其他户型，在很大程度上逆转了前一年代的回落。2010 年相较 5房单位的溢价仅 18.3 per cent，但到 2015 年已飙升至 30 per cent。

话虽如此，进入 2020 年代，复式组屋相较 5房单位的溢价似乎已进入停滞期。自 2016 年以来溢价虽始终高于 25 per cent，但我们不再看到其显著扩大。 

有趣的是，2013 年 1 月，HDB 引入了 Mortgage Servicing Ratio (MSR)，让多数转售组屋价格进入回调。 

我们最初以为，MSR 会对复式组屋的影响大于其他户型，因为它们更昂贵；但事实并非如此。事实上，相较 5房单位的溢价保持稳定（约 20 per cent），并在 2014 年后继续上升，至 2016 年达 30.8 per cent。 

或许这是因为复式组屋更能吸引财力较雄厚的买家，他们对融资约束较不敏感。 

另一个耐人寻味的现象，是合并式单位价格的变化

起初，复式组屋相较合并式单位有明显溢价。但随着时间推移，合并式单位反而后来居上，尤其在 2007 年之后。 

这与 2007 至 2013 年的楼市繁荣同步，当时大户型需求激增；且自 2006 年起，合并式行政单位的定价便持续高于复式组屋。

从一线交流来看，原因之一可能是部分买家希望避免楼梯。许多年长屋主与成年子女同住，特大组屋便于多代同堂，同时避免楼梯的安全隐患。随着新加坡人口结构继续老龄化，这种偏好可能会增强。 

接下来看看特大组屋的溢价走势。在此我们聚焦更大的类型，即合并式行政单位。

其可视化如下：

合并式行政单位的韧性强于 5房单位、行政公寓（EAs）与行政复式（EMs）。 

在 2000 至 2005 年间，行政公寓（EAs）与行政复式（EMs）的价格高于合并式行政单位。然而，随着市场上行，合并式单位对上述两类的溢价逐步形成，并在 2018 年达到峰值。 

截至我们观察的 2024 年，合并式行政单位相较 EAs 的溢价约为 25 per cent，相较 EMs 的溢价约为 14 per cent。 

作为一个有趣的旁观察，我们发现 3房单位在价格表现上最为稳定。4房单位的溢价提升也更为平稳，其涨幅多顺应更广泛的市场趋势。这两类户型似乎较不易出现如复式组屋与特大组屋那样的剧烈波动。 

结论： 

不难看出，复式组屋，尤其是特大组屋，近年已获得更强的定价能力。这从其相较其他户型不断扩大的溢价差距中可见一斑。

当然，一个重要助力在于市面上不再有新的复式组屋或特大组屋与之竞争；且随着社会老龄化，多代同堂对更大、单层单位的需求料将持续增长。 

这意味着，复式组屋与特大组屋在未来几年或仍能带来不俗回报。拐点可能出现在更多这类单位进一步老化、租期可能仅余 30 至 40 年时；届时，租约折旧的影响将更为不可回避，其溢价也可能逐步消退。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。