最新 HDB 贷款限制后，中产阶层购屋者是否吃亏？

最新20th August 2024 的降温措施有一个明确目标：放缓 HDB 组屋价格的上涨。为此，HDB 贷款的最高贷款价值比（LTV）已从此前的 80% 下调至 75%。

但 5 个百分点的差异，实际影响究竟有多大？从市场反馈看，也有人认为中产群体在多方面被边缘化：低收入阶层获得更慷慨的补助，而他们可获得的贷款反而减少，等于受影响最大。这些看法有多真实？

中产买家是否被忽视？

最常见的论点是：低收入群体得到更高补贴，高收入群体支付现有价格也无压力——而夹在中间的人，尤其是偏中下的群体，感觉几乎得不到什么帮助。

但他们的处境究竟有多严峻？ 

我们先看每月至多 $14,000 的收入范围（若你收入更高，本来也无法申请 HDB 贷款，因此与你无关）。

首先要考虑的是增强型住房补助（EHG）的提升，上限从 $80,000 提高到潜在最高 $120,000。你可获得的 EHG 金额取决于收入等多项因素：

请注意，每月收入在 $8,000+ 范围者，此次调整对他们并无新增好处。 

谁是中产阶层？

“中产”确实是个模糊的概念；若再细分为中下与中上，就更难界定。为尽量公平，我们尝试量化一下：

那么我们应当排除谁？

1. 高于第 60 百分位者。第 60 百分位接近 HDB 贷款上限（$14,000），因此我们将考虑至 $13,399 的可负担性。
2. 低于第 30 百分位者。数据显示，在这一家庭收入以下，HDB 的选择并不多。中产的特征在于“有选择”。例如在第 20 百分位，预算仅有 $300k+，起步就只剩下极少量的 3 房式单位可选。

因此，本次我们聚焦的中产家庭收入约在 $6,708 至 $13,399 之间。

接下来，我们看这些收入组别各自能负担多少。由于不同家庭愿意承担的贷款额不同、现金/CPF 储备也不同，可负担性差异会很大。因此我们需作出若干假设：

1. 家庭将最大化其抵押贷款偿付比率（MSR）。对 HDB 而言，为 30%。
2. 家庭将尽可能申请满额贷款。在 20th August 2024 之前，这为 80%。
3. HDB 价格由以上两点决定。若贷款加上可得补助不足以覆盖房价，差额将以现金/CPF 补足。

在 19th August，LTV 下调前，他们的情况如下：

下面这张图有助于更直观地说明：

我们先根据家庭收入推算可获得的最高贷款额，然后看剩余首付款中，可由 CPF 住房补助与增强型住房补助分担多少。

接着，我们加入买方印花税（BSD）。无法由补助与 BSD 覆盖的剩余首付款，构成各家庭已存下并愿意投入购房的“补足”。

这一补足很关键，因为新的 LTV 会影响家庭为购买同价位 HDB 需要额外拿出的金额。若无法补足，他们的可负担性就会显著下降。

以下是 20th August 或之后，LTV 下调时，他们的情况变化：

如“补足差额”所示，一些群体在 LTV 下调后需要提高补足金额。可以看到这大致是成比例的，收入越高的一端，需要补得也越多。

可视化后如下所示：

这里看不出房价差异，因为价格相同；但补足金额已不同。由于 LTV 下调，各收入段家庭如今都必须拿出更多现金/CPF 才能购买同一套房。以下是家庭收入中位数 $10,869 的并列对比：

在 20th August 2024 之前，家庭收入中位数者需补足 $112,286，才能负担一套价格为 $859,506 的 HDB。

根据新的 LTV 规定，如今需要$155,262，相差 $42,975。

若你手上有 $42,975 存于定存或可迅速变现的投资，以应对这一变化，恭喜！对你而言并无变化，你只是把现金/投资重新配置到了房地产。

但并非所有人都能做到。如果你急需住房，且刚好存到足以负担一套价值 $800k+ 的理想家园，这或意味着还需多存几个月才能达标，或转而购买更便宜的房子。

那么你需要降到多低？表面看，你可能以为你的可负担性只下降了 $42,975。事实并非如此。

为什么？原因如下：

在旧的 80% LTV 下，你每投入 $1 的现金/CPF，就能撬动 4 倍的杠杆。投入 $200K，可获得 $800K。这意味着你可以购买一套 $1 million 的房子。

但在新的 75% LTV 下，你每投入 $1 只能撬动 3 倍的杠杆。也就是说，同样的 $200K 只能换来 $600K 的贷款。你的最高可负担价变为 $800k——减少了 20%。

这主要因为你的限制在首付款，而非收入。

那么，在我们的中等收入组中，可负担性的下降是什么样子？在此我们用可用于补足的现金/CPF 加上可得补助，来构成首付款。为简明起见，我们排除了 BSD，因为其中一部分无论如何仍需用于支付新的 HDB 价格所对应的税费。

收入中位数 $10,869 的群体，如今可负担性约下降 $170k。这是很大的差异。为更直观地理解这一变化意味着什么，下面是过去 6 个月的 HDB 平均房价，以及你此前可负担的范围（黄色）：

免责声明：注意未纳入 5 房式单位，因为 $80,000 CPF 住房补助仅适用于 4 房式或更小单位。

鉴于这一变化，收入中位数的家庭如今必须作出一定牺牲：可能意味着选更低楼层、更老的 HDB 小区，或转到其他城区。无论如何，总得有所取舍。

在这个意义上，若有人想追逐更高价的转售组屋（例如 Bishan 或 Toa Payoh 的 $850,000 单位），却必须勒紧裤腰带才能达标，若无法满足新的补足要求，肯定会感到压力。

而选择 BTO 组屋或更便宜转售组屋的人，大概不太会感到刺痛；从上面的数字可见，$500,000 至 $600,000 的房子仍然可及，即便 LTV 下调 5%。

该政策主要会影响那些必须“挤”着去买高价房的人。唯一的问题是——有多少新加坡人会受影响？从过去几次监管调整看，鉴于价格仍在稳步上行，答案似乎是受影响的人并不多。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。