离 MRT 车站更远的公寓是否表现不佳？数据给出了不同的答案

过去二十年我们走了很长一段路，新加坡的交通系统亦然。如今有更多 MRT 车站与线路；这反过来也会影响到一些公寓。过去，人们更容易得出结论：只要靠近 MRT 车站，你的公寓就会更贵、且升值更好；但今天仍然如此吗？我们查看了一些数据，发现答案已不再那么泾渭分明：

观察不同公寓与其距 MRT 的范围

我们比较了部分公寓在 2014/2015 的转售每平方英尺（psf）平均价格，与其在 2023/2024 的 psf 平均价。我们的样本既包含靠近 MRT 车站的项目，也包含更远的项目，以确保比较更为全面。

第一组比较，我们考察靠近与远离 Kovan MRT 站的公寓：

MRT	Project	距 MRT	竣工年份	单位数量	14/15 平均价	23/24 平均价	变化
Kovan MRT	PALM HAVEN	远	2002	48	$923	$1,391	50.7%
Kovan MRT	PALM GROVE CONDOMINIUM	远	2002	111	$988	$1,462	48.0%
Kovan MRT	NOUVELLE PARK	远	1994	108	$907	$1,331	46.8%
Kovan MRT	PARC VERA	远	2014	452	$902	$1,313	45.5%
Kovan MRT	BLISS@KOVAN	近	2015	140	$1,064	$1,552	45.9%
Kovan MRT	KOVAN MELODY	近	2006	778	$1,088	$1,574	44.7%
Kovan MRT	KOVAN REGENCY	近	2015	393	$1,252	$1,731	38.3%
Kovan MRT	KOVAN RESIDENCES	近	2011	521	$1,177	$1,627	38.2%
Kovan MRT	THE TEMBUSU	近	2016	337	$1,481	$1,846	24.6%
Kovan MRT	SUITES @ KOVAN	近	2010	16	$1,435	$1,667	16.2%

以上观察：

就 Kovan 而言，答案是肯定的：距离 Kovan MRT 更远的公寓，的确可能跑赢更靠近的公寓。

诸如 Palm Haven、Palm Grove、Nouvelle Park 等“远”项目，整体跑赢了多数“近”项目。这些“远”项目的升值幅度介于 45.5%（Parc Vera）至 50.7%（Palm Haven）之间。

在接近 Kovan 的公寓中，表现则有些不一。例如 Bliss @ Kovan 与 Kovan Melody 的涨幅几乎可与较远项目匹敌（分别为 45.9% 与 44.7%）。但同样靠近 MRT 的 The Tembusu 与 Suites @ Kovan，则分别仅录得 24.6% 与 16.2% 的较弱升值。

除与 MRT 车站的距离外，我们还需要考虑其他因素

情况开始复杂，因为部分项目可能存在与个体相关的因素，不论距 MRT 多近，都会影响价格。例如 The Tembusu 与 Suites @ Kovan 在 2014 年的起步价已较高：这可能令其升值空间少于距离 Kovan MRT 更远的公寓。

颇具讽刺意味的是，距离 MRT 更远的公寓因起价更低，反而可能获得更好的升值！

另外需要指出，精品型项目（如 Palm Haven（48 单位）与 Suites @ Kovan（16 单位））的价格波动通常更为剧烈；因此我们应对其结果持保留态度。这类波动更多可能源于成交量有限，而非与距 MRT 的远近直接相关。

接着，我们考察 Haw Par Villa MRT 站

MRT	Project	距 MRT	竣工年份	单位数量	14/15 平均价	23/24 平均价	变化
Haw Par Villa MRT	BAYVILLE CONDOMINIUM	远	1996	63	$928	$1,367	47.4%
Haw Par Villa MRT	PALM MANSIONS	远	1998	30	$871	$1,281	47.2%
Haw Par Villa MRT	PALM GREEN	远	1999	40	$920	$1,289	40.0%
Haw Par Villa MRT	THE PEAK@BALMEG	近	2011	180	$1,319	$1,680	27.4%
Haw Par Villa MRT	PARC IMPERIAL	近	2010	138	$1,586	$1,856	17.0%
Haw Par Villa MRT	THE ORIENT	近	2017	52	$1,966	$1,883	-4.2%

在 Haw Par Villa MRT 站周边，距离更远的项目获得了更好的升值。事实上，距离车站更近的 The Orient 甚至下跌了 4.2%。

在“远”项目中，涨幅约在 40%（Palm Green）至 47.4%（Bayville）之间；而“近”项目如 The Peak（27.4%）与 Parc Imperial（17%）则明显落后。

我们认为这里呈现出一定规律：再一次看到“远”项目因起步价更低，后续增长空间更大。同时，表现最弱的 The Orient 既是精品型（52 单位）公寓，且起始价最高。

迄今为止，数据似乎表明：较低的初始价格，加上规模更大的项目，可能跑赢更靠近 MRT 的对应项目。

最后，我们来看 Queenstown MRT 站

MRT	Project	距 MRT	竣工年份	单位数量	14/15 平均价	23/24 平均价	变化
Queenstown	QUEENSWAY TOWER	远	1976	78	$943	$1,308	38.7%
Queenstown	THE INTERLACE	远	2013	1040	$1,239	$1,566	26.4%
Queenstown	THE ANCHORAGE	近	1997	775	$1,250	$1,828	46.2%
Queenstown	QUEENS	近	2002	722	$1,260	$1,632	29.6%
Queenstown	COMMONWEALTH TOWERS	近	2017	845	$1,685	$2,147	27.4%
Queenstown	ALEXIS	近	2012	293	$1,797	$1,730	-3.7%

在这里，我们看到结果与 Haw Par Villa 与 Kovan MRT 站有所不同。本段中的最佳表现者是 The Anchorage，其距离 Queenstown MRT 相当接近。其升值达 46.2%。

The Interlace 的升值幅度并不算高——同期平均约 26.4%。进一步细看会发现，这里的四卧房型在涨幅上明显欠缺：

年份	2卧	3卧	4卧
2014	$1,347	$1,221	$1,214
2015	$1,320	$1,217	$1,131
2016	$1,251	$1,080	$1,008
2017	$1,193	$1,020	$928
2018	$1,376	$1,211	$984
2019	$1,341	$1,276	$995
2020	$1,295	$1,249	$1,210
2021	$1,388	$1,259	$1,130
2022	$1,472	$1,380	$1,234
2023	$1,643	$1,510	$1,143
2024	$1,701	$1,596	$1,320
2025	$1,561	$1,653	$1,381
14/15 平均价	$1,334	$1,219	$1,173
23/24 平均价	$1,672	$1,553	$1,232
% 变化	25.3%	27.4%	5.0%

更重要的是，The Interlace 在 2014/15 年的价格本就相当高：

年份	2卧	3卧	4卧
2014	$1,432,226	$2,325,376	$3,276,036
2015	$1,336,167	$2,391,740	$3,469,819
2016	$1,468,750	$2,284,281	$2,721,650
2017	$1,461,300	$2,270,992	$3,524,364
2018	$1,349,806	$2,487,167	$3,739,182
2019	$1,421,556	$2,414,453	$3,426,667
2020	$1,529,250	$2,114,231	$3,906,250
2021	$1,488,087	$2,382,854	$3,743,188
2022	$1,813,859	$2,560,614	$3,756,000
2023	$1,581,574	$2,726,799	$3,922,000
2024	$1,668,555	$3,033,138	$4,393,000
2025	$1,836,667	$3,540,000	$3,765,000

在 2014 年，这里的两卧均价已达 $1.4+ million，对当时而言偏高。由于起点高，后续增长空间较小，这或可解释其表现。

另一座“远”公寓——Queensway Tower（38.7%），仍然跑赢了“近”项目 Queens（29.6%）与 Commonwealth Towers（27.4%）。

作为“近”项目之一的 Alexis 下跌了 3.7%；我们也注意到，它是此处单位数量最少的公寓（293 单位）。从推测角度看，这可能与 Alexis 拥有大量一卧与两卧单位有关。多年来，Queenstown 的小户型数量不断增加，Alexis 或许只是小户型供给过剩的受害者（不过这仍需更深入的研究来验证）。

总体而言，这里的“近”与“远”项目的涨幅差距小于 Kovan 与 Haw Par Villa，说明其他因素（户型面积、开发类型以及初始定价）可能比距 MRT 的远近更具影响力。

我们可以得出结论：靠近 MRT 车站的价格更高，但其升值未必更好。

对于靠近 MRT 站的单位，这一优势已体现在定价上；而较高的起步价意味着未来升值空间更小。真正可能产生差异的，或许并非量化因素，而是质化因素：即出租与转售的便捷性。

也就是说，更容易找到租客（尽管租金回报率未必更高），或更快找到买家（尽管资本增值未必更佳）。

我们还注意到，按单位数量计，规模更大的项目更常见地录得更为稳定的涨幅。距离 MRT 稍远但规模更大的公寓，可能并且已经被证明，相较于靠近车站的精品型项目，更具性价比。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。