2024年裕廊房地产市场概览：HDB 价格走势与关键发展

截至 2024 年，裕廊可谓西部板块的明珠；尤其是裕廊东。裕廊曾经的沼泽工业区形象正逐步远去，我们也听到有观点认为，裕廊东在便利性方面可胜过 Toa Payoh 或 Braddell 等市区边缘地带。若您有意搬到裕廊，以下为房价的演变概览，以及近期的一些重点：

裕廊的基本情况

• 第 22 区
• 裕廊东和裕廊西被视为两个独立的 HDB 城镇，但裕廊湖区（Jurong Lake District）并非独立城镇；它是连接两者的特殊规划区。 
• 总体而言，裕廊东定位为更为城市化的一侧：其被规划为新加坡的“第二个 CBD”，拥有办公楼、商场及其他商业元素；裕廊西则更强调安静的郊区氛围。 
• 裕廊人口约 350,800，人​​口密度约 12,660 人/平方公里。不过，人口更多集中在裕廊西：裕廊西约有 262,700 名居民，而裕廊东仅约 88,100 名。 
• 裕廊之所以如此庞大，可追溯至 1963 年（当时我们仍属马来西亚）：裕廊被规划为整个联邦内橡胶、锡、棕榈油等的加工中心。当时占地 3,900 公顷的裕廊，是整个东南亚最大的工业区。 
• 早在 Pinnacle @ Duxton 之前很久，裕廊曾拥有新加坡最高的 HDB 楼宇。Yung Kuang Road 上 12 至 16 层高的“diamond blocks”在 1970 年代曾为最高建筑，并被视为标志性地标；但如今已空置。  

裕廊东的小学

• Fuhua Primary School
• Jurong Primary School
• Princess Elizabeth Primary School
• Yuhua Primary School

裕廊西的小学：

• Boon Lay Garden Primary School
• Corporation Primary School
• Frontier Primary School
• Jurong West Primary School
• Lakeside Primary School
• Rulang Primary School
• West Grove Primary School
• Westwood Primary School
• Xingnan Primary School

裕廊东的中学：

• Crest Secondary School
• Jurongville Secondary School
• Yuhua Secondary School

裕廊西的中学：

• Boon Lay Secondary School
• Commonwealth Secondary School
• Fuhua Secondary School
• Hua Yi Secondary School
• Jurong Secondary School
• Jurong West Secondary School
• Juying Secondary School
• River Valley High School
• Westwood Secondary School
• Yuan Ching Secondary School

裕廊的其他教育机构

• Nanyang Technological University
• Jurong Pioneer Junior College
• ITE College West
• Canadian International School, Lakeside Campus
• Yuvabharathi International School

裕廊的购物中心

• Westgate
• JEM (Jurong East Mall)
• IMM (International Merchandising Mart)
• Jurong East MRT 站的购物长廊
• J’Den（仍在建设中，这是一个带有商场部分的综合体项目，由 CapitaLand 管理） 

请注意，Junction 8 商场——尽管从严格意义上位于 Bishan——在实际生活中对裕廊西居民而言也相当于一座邻里商场。 

裕廊的 MRT 车站：

裕廊东：

• Jurong East MRT Station (EW24/NS1)

裕廊西：

• Jurong West MRT Station (JS6)
• Boon Lay MRT Station (EW27)
• Pioneer MRT Station (EW28)
• Joo Koon MRT Station (EW29)

即将开通的 Jurong Line（JRL）还将增设多个 MRT 车站，未来将会有更多选择。

裕廊 HDB 价格一览

以下为裕廊整体（涵盖裕廊东与裕廊西）的 HDB 价格走势：

请注意，直到 2018 年前的价格回落并非裕廊特有，在多数 HDB 城镇都可见。这是因为 2013 年房价处于高位，HDB 施行了 Mortgage Servicing Ratio（MSR），并停止发布 Cash Over Valuation（COV）数据。这使整体 HDB 价格下行，并在疫情前夕趋于稳定；但在 Covid 之后，转售价格又大幅回升。 

因此，裕廊的 HDB 价格已扭转颓势，涨至高于 2013 年的水平。在 2019 年的市场低点，裕廊 4 房单位的平均价格仅为 $372,000；5 年间已升至 $509,000。 

面积最大的 Executive 户型表现最佳，其每平方英尺（PSF）平均价格自 2013 年以来上升了 23.1 per cent。裕廊的 4 房与 5 房单位表现几乎相当，5 房仅以 0.7 per cent 的微弱优势领先于 4 房。裕廊的 3 房单位表现显著不及更大户型，但相较 2013 年仍上涨了 12.6 per cent。 

裕廊表现最佳与最差的项目

裕廊租赁资产的表现优劣

Westwood Residences 目前是裕廊最引人注目的转售公寓之一。它兼具较高的租金回报与可观的转售增值，而且在高交易量下仍持续保持这一表现。可能的原因之一，是即将开通的 Jurong Region Line 上的 Gek Poh MRT 站，距 Westwood 步行可达。

值得关注的关键驱动因素：

最直接推动房产价值的两大因素是地铁线路。Jurong Region Line（JRL）将在 Jurong East MRT 与 EWL 接驳，并在 Bukit Batok MRT 与 NSL 接驳，从而提供通往 CBD 与 Orchard 等地的通道。我们预计，部分公寓（如上文提到的 Westwood）已在定价中计入了这些即将到来的车站利好。

时断时续的高铁（HSR）或将为裕廊区域带来显著提振。但鉴于该项目漫长且多变的历史，我们不宜对此寄予过高期望。若能实现固然可喜，即便不成，裕廊也自有其优势所在。

裕廊湖区（近期已有 Sora 与 Jurong Lake Residences 两个新盘推出）的进一步发展值得关注。该湖区是新加坡被拍摄最多的风景区之一；其园林与桥梁景观独具匠心。对于热爱绿意的购屋者而言，这里有潜力成为未来的另一个 Bukit Timah——同时还拥有毗邻新加坡“第二个 CBD”的额外优势。 

不过，若您希望即刻享有优质配套，裕廊东已是零售重镇；而诸如 J’Den 等新盘也将为该区补充急需的住房供应。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。