一种令人担忧的新型房地产骗局或将来到新加坡……

有一种悲观的说法：罪犯比政府更快采用新技术。

我愿意相信这不是真的，但至今的经历却告诉我相反。举个例子：Stacked 最近有同事的家人接到诈骗电话。电话那头的声音听起来一模一样，诈骗者只是在家人改用中文回答时才挂断电话。而且电话来自座机号，声音之逼真足以骗过家人。

如今有 AI 工具可以在几分钟内克隆并生成声音；随着技术进步，AI 也更善于模仿说话方式。比如，你可以让 ChatGPT 以某位名人、政治人物或历史人物的语气撰写信息。虽然目前仍不算非常逼真，但它在不断进步——而且显然可行。

在此背景下，某些投机取巧的不法分子把它用到房地产市场上只是时间问题。设想一下，一个电话完美模仿你的房产经纪人的声音与语气；更糟的是，模仿你的过户律师。这已远远超出“到 CEA 数据库核对其执照号码”这类简单的安全措施。

尽管一些诈骗分子或许已经在打这种主意，我们的监管机构却鲜有前置性的举措。残酷的现实是，主管当局往往处于被动应对、事后追赶的状态（顺带一提，这并非特指新加坡，当下全球皆然）。

就好比我们一直讨论要为假房源问题落实解决方案——例如为每个房源分配唯一序列号。上一次谈到此事还是在 2021 年，此后却出奇地沉寂。

在房地产语境下，这尤为令人担忧，因为交易涉及的金额更大、流程也更为敏感。

额外提醒：别只看房产经纪的挂绳证件

我们最近留意到这点：一位同事的朋友（曾是房产经纪）发现有人在使用他的挂绳证件。上面有他的照片、CEA 编号和二维码一应俱全。但他早已不在新加坡，也没有从事房地产中介工作。

尽管如此，在采取行动前，已有多名潜在受害者与他聊到了相当深入的阶段。因此请引以为戒——务必继续追查并扫码核验，查询执照注册名录等。别被看起来很像真的挂绳证件所迷惑。

另外，我最近有人就我关于“海量 HDB 公寓”的说法向我提出了意见

我在几篇文章中提到，不宜在建屋上走向过度化，这与当下的主流情绪相左。大多数人希望增加供应、让价格回落，这点我能够理解。

但新加坡正在老龄化，前一代人终将把他们的组屋留在身后。鉴于我们无法持有多套 HDB 组屋、而且外国人也不能购买，最终可能会面临供应过剩（当然，若针对 6 million+ 人口的白皮书落地，或许会稍有放缓）。

对此我并不怀疑政府已有应对方案——也许通过土地再利用，或以其他方式消化多余组屋——但这恰恰说明住房政策与我们的生育率之间存在紧密的联动。

随着继承组屋的新加坡人减少，继续维持因阶段性事件（如后疫情时期的供应短缺）而加快的建屋速度，或已不再合理。我们也很可能需要在某个节点重新检视户型与面积配比：例如，总有一天 2 房或 3 房组屋的普及度可能会超过 4 房；如果单身、未育人口增多，那就说得通。

然而，最容易被忽视的因素，是以家庭为导向的住房（或其缺乏）会在多大程度上改变整个社区。以新加坡为例，Woodlands 与 Kebun Baru 等地正兴起失智友好型城镇（更多详情）。

但随着人口老龄化与生育率下降，我们可能会看到游乐场减少、户外取向的设施变少（连健身角也需要调整），以及学校的整并。这也可能影响托儿所、补习中心等业态的生存空间。直接的现实意义在于，买家确实需要关注其 HDB 城镇的人口结构。

设想你二十几岁或三十出头，却在一个大多数居民都超过 50 岁的城镇买房：很可能在接下来的十年里，当地配套对你就没那么有用。

（反之亦然：如果你是年长者，一个面向年轻人的城镇——遍布托儿所或篮球场——也未必对你足够友好。）

因此，尽管有人对以“年轻”为主或以“年长”为主的社区概念不以为然，我认为这值得认真思考；而且随着时间推移，这将越来越多地影响到我们的住房政策与城市规划。

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