$900k 成交的 Bidadari 3房 HDB 组屋创下 2024 年新纪录：原因解析

通常，当转售组屋接近 $1 million 时，人们会预期这是面积更大的旧式单位；因此面积和总价更高。或者，我们会想到罕见的 DBSS 单位，或其他这类“特殊”组屋。但截至 2024 年 12 月，一套“普通”的标准 3房 组屋竟以 $900,000 的价格成交，刷新了同类面积的纪录。公平地说，这并不算太意外，毕竟已有多套 3房 HDB 组屋在 2024 年就已超过 $800,000 的关口。

最昂贵的 3房 组屋成交出现在 block 115C Alkaff Crescent

这套 3房 单位位于 Alkaff Lakeview，楼层介于 13 至 15 层之间，面积约 764 sq. ft（71 sqm）。按此计算，单价约为 $1,178 psf，而一般转售 3房 组屋的平均单价约为 $560 至 $580 psf。 

这是一个备受青睐的地段，在其 BTO 推出时也是最受欢迎、申请最踊跃的区域之一。步行即可到达 Woodleigh MRT 站（NEL）。这也意味着靠近新近落成的 Woodleigh Mall，且距离 Serangoon 仅一站之遥，居民可前往 NEX Megamall。就近便利而言，附近的 115B 设有商业楼，其中包括一个熟食中心。 

学校选择也相当出色，Maris Stella High、Cedar Primary 以及 Cedar Girls’ Secondary 都在不远处。 

鉴于这一价格水平，该单位很可能面向 Bidadari Park 与 Alkaff Lake 的绿景：

角落单位，采用哑铃式布局

该单位的平面布局可能也起到了一定作用：

这套 3房 组屋为角落单位，采用非常高效的哑铃式布局。注意无需设置长走廊空间，起居/餐饮区充当各个房间之间的连接点。这是新项目中常见的特点。 

角落单位也被视为一大优势，因为它能提供更高的私密性。

另一项值得注意的亮点是其楼龄之新 

这套 3房 组屋的租约始于 2020 年，刚好达到最低居住期（MOP）。单位在 MOP 刚满时转售通常会有溢价，因为可立即入住，而租约折旧几乎可以忽略不计。加之该地段的便捷与可达性，需求被进一步放大。

过往的“百万级”转售组屋往往与更大的面积，或较为老旧的双层 maisonette 等设计联系在一起，但这笔交易证明，即便是 3房 HDB 组屋，也有潜力触及这一价格区间。 

在周边范围内，目前仅 Alkaff Vista 有成交纪录；而 Alkaff Vista 并无 3房 单位。 因此，这基本是该地段首批 3房 成交之一；而且无疑树立了一个很高的标杆。 

若要寻找最近的、也有 3房 成交的其他地点，则是 Joo Seng Green。这里 3房 的最高成交价仅为 $673,000，楼层在 16 至 18 层之间。该单位面积 731 sq. ft.，租约始于 2017 年。虽然更早一些，但距今仍不足 10 年；我们认为这是一项相当明显的价差。 

全岛范围内，次高的 3房 成交价为 $860,000。

这笔成交位于 10A Boon Tiong Road，时间在 2024 年 8 月。该单位的租约始于 2016 年。其地段同样非常理想，毗邻 Tiong Bahru MRT 站。若将地段视为相当，则关键差异在于租约年限；而 $900,000 的成交可谓跨越不小，因为就仅 4 年的租约差距而言，我们本预期溢价差异应更小一些。 

不过，我们并不了解买方背后的具体情况

在某些小众情境下，这样的选择是有其逻辑的。比如一对不打算要孩子的伴侣，更看重房龄新与位置而非空间；又或者是只追求最便利位置、且对转售增值（从不打算搬家）或出租收益毫无兴趣的买家。 

然而，让买家同意如此高的总价并不常见，因为这笔金额足以购买 4房 或 5房 组屋。对于转售买家而言，我们也希望这只是市场中的个案，而非未来趋势的征兆。 

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。