无论这是你一开始就计划好的，还是因为财务状况变化所致，是时候换回HDB组屋了。这不仅意味着生活方式的改变：也可能涉及到诸如等待期等监管门槛，或（针对转售组屋）需要处理装修等问题。以下是2025年需要留意的事项：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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1. 除非你获豁免，否则提前规划你的15个月等待期
在你卖掉公寓之后，购买转售组屋前必须等待15个月*。如果你打算申请BTO组屋，则需要等待30个月，情况更不利。若遇到特殊情况，你可以向HDB申诉，但截至目前，我们所知的成功个案多与死亡或离婚有关。
请注意，通过余屋销售（SBF）推出的组屋同样需要等待30个月，即便相关单位已经建成。
因此，最好提前规划，并设法解决这15个月的居住安排。如果考虑租房，我们建议尽量选择靠近你心仪HDB社区的位置。这不仅有助于日后搬迁，也能让你有时间在社区内踏勘、挑选更好的楼座，并观察你的替代住房价格走势。
另外，如果不想搬运两次，也别忘了为体积较大的物品安排储存。
*除非你年满55岁或以上，且搬入4-room或更小的组屋。
2. 留意提前清偿贷款的违约费用，并尽早通知银行
若你的公寓仍有未清贷款，需注意以下事项：
首先，部分银行（并非全部）在你未提前通知就清偿贷款时，会收取罚金或处理费。多数情况下，规定的“提前通知”期约为3个月。但请向你的银行确认，切勿临近办理时才告知。
其次，部分贷款配套（同样并非全部）设有锁定期。在锁定期内提前清偿将产生违约金，通常约为赎回金额的1.5%。例如，若你在锁定期内归还$200,000，可能需支付$3,000作为罚金。
有些贷款配套允许在一定额度内提前还款而不罚息；也有些在因出售而提前清偿时不收取罚金。若你预见几年后需要缩房，下次再融资时不妨考虑具备这些特性的配套。
3. 缩房时，CPF退款仍然重要
在出售公寓时，你需要把用于该房产的CPF资金退回。CPF可能用于首付款、印花税、法律费用以及每月贷款偿还。你需要登录你的CPF账户，查明需归还的金额。
虽然CPF退款通常更令升级者担心，但在缩房时同样重要。原因之一是，截至2025年，越来越多转售组屋出现现金高于估值（COV）的情况。COV是指价格超出HDB估值的部分，该部分必须以现金支付。
例如，若你同意以$600,000购买一套转售组屋，而HDB的估值为$550,000，则COV为$50,000，需要以现金支付。
给最后一次在2013年前买组屋的读者的快速提醒：HDB不再公开COV数据。现行流程是你需要先与卖方达成价格共识，之后才会知道官方估值。不过，一些地产中介会自行追踪COV数据，因此经纪人或许能在这方面提供协助。
如果你所需的现金最终被退款并锁回CPF，这就会更为关键——因此请相应规划你的预算。
另外，请记住转售组屋的装修往往更昂贵
转售组屋通常较为老旧，大多数屋主会希望更换前任住户的装修。如果大部分售房所得需要退回CPF，而你所剩现金有限，这会对装修带来压力。
4. 为宠物可能需要另寻安置做好准备
HDB有一份获准饲养的宠物清单，其中包括获准犬种。在公寓管理处允许的宠物，未必符合HDB规定，因此你需要提前做好安排。
此处不少人会指出，确实有住在HDB的屋主饲养不在清单内的犬种。那很可能属实。毕竟，直到2024年9月前，猫在HDB也是不被允许的，但我们都知道，早在那之前——或许自第一批HDB楼落成起——不少HDB屋主就已经在饲养猫咪。
从实际情况看，往往是在“必须采取行动时”（也就是有人投诉）才会被处理。既然这种可能性存在，你就应了解与宠物相关的风险，并准备后备方案。
同样重要的是，我们并不鼓励任何人违反HDB的相关规定。
5. 不再有24/7安保或需钥匙卡的电梯，因此为家人做好安全方面的调整
如果你家里有年幼孩子，或不宜独自外出的年长家人，请特别留意。在大多数公寓里，24/7的安保可协助你寻找他们，或在某些家庭成员外出时及时通知你。
多数较新的公寓还设有需钥匙卡使用的封闭电梯，这能防止年幼幼童、失智患者等自行离开公寓范围。
对于HDB组屋，你能依靠的主要就是自家大门与铁门。一个补偿因素是邻里更多，彼此可以互相留意——但你可能仍需采取额外的预防措施。也因此，尽早认识隔壁或同座邻居会是好主意，以备不时之需。
另一个考量是选择对失智者更友好的城镇，例如Kebun Baru、Yishun、Woodlands、Toa Payoh West与Bedok。这些地方设有如本地志愿者协助失智者，或以色彩与图像编码的指引，帮助辨识去市场、回家的路线等（这类指引对年幼儿童也很有用）。关于新加坡社区是否为失智社会做好准备，我们在这篇文章中有更多介绍。
尽管如今“高利贷”问题已少见，但在HDB中仍比在公寓更常发生。
由于缺乏私人安保，高利贷跑腿更容易进入大厦的任何楼层。选房时要留意，并对高利贷活动的迹象保持警觉（例如：楼梯间的涂鸦、门外安装的CCTV、或公共走廊部分明显较为空旷、没有植物与鞋架等）。
6. 选房前先决定是否放弃私家车
较早期的HDB楼块附近未必有多层停车场。首批多层停车场于1970年代末在少数社区出现，但大体上要到80年代中期才普及。这意味着老组屋附近可能缺乏有遮蔽物的停车位；下雨时你可能需要走一段不短的路去到你的车。
也许现在正是评估是否真的需要一辆车的时机，因为HDB社区通常与公共交通的连通性更好；多数社区内也有便利店、咖啡店等日常设施，步行可达。在此背景下，放弃汽车以腾出资金用于装修，或许是值得的。
无论如何，是否保留车辆的决定都会影响你对房屋位置的取舍。若确定没有私家交通工具，也许值得多付一些价钱，住在更靠近商场、MRT站或市镇中心市场的位置。
7. 记住，时间站在你这边
升级者与缩房者之间的不同在于：时间优势往往站在缩房者这一边。
总体而言，私宅价格上涨速度通常快于HDB转售价；因此等待的风险较低。若一时找不到心仪的替代组屋，或预算拿捏不稳，延后一年或两年影响较小。
即便价格上涨，缩房者的替代住房总价更低。升级者更担心例如5%的涨幅，因为这会让他们的$2,000,000公寓多出$100,000。但对一套$600,000的组屋而言，同样的涨幅仅多$30,000。
能够等待并保持耐心是巨大的优势，缩房者应充分利用这一点。不要被迫过快行动，给自己时间找到真正喜欢的替代组屋。
在2025年，想找到一套合意的替代组屋要难得多。
与往年相比，今年愿意出售的屋主更少。原因在于当前房价高企：考虑到替代房产的高成本，许多升级者已搁置了计划。
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