7个令人意外的公寓项目：尽管不靠近MRT站也依然有利可图

关于“赚钱”的公寓，其实很难只用一个原因来解释。很多人误以为必须靠近MRT，或必须是永久地契，才算是稳妥的选择，但有时候事实并非如此。

我们也见过那些在纸面上“全都对”的公寓：靠近MRT、永久地契、附近有好学校与配套，但由于开盘价过高与入市时机不对，最终仍然是不赚钱的买入。

因此，如果你始终认为一个好的公寓就必须在MRT旁边，下面这些项目或许能打破你对这一点的刻板印象：

关于时间点的简要说明：

我们把说明放在这里而不是在下面重复，因为接下来提到的多个公寓都适用这一点。 

这些项目很多是在2018年，或更早的一两年内推出或落成。那段时期市场较为疲软，因连续几轮降温措施的影响，政府也有意将价格从2013年的高位压下来。 

1. Principal Garden

Principal Garden 位于 Prince Charles Crescent，紧邻 Alexandra Park Connector，是一座中型（663户）有地期限公寓。该项目于2015年11月推出，开盘均价约为$1,633 psf。到2018年1月开发商售罄时，均价已上升至$1,849 psf。

当时，关于到 Redhill MRT（EWL）的距离曾引发争论。宣传资料称 Principal Garden 靠近车站，但未必所有人都认同。从 Alexandra Canal 需要走到 Tiong Bahru Road，路程不算短。虽然可行，但未必人人觉得方便；尤其对年长住户而言并不理想。事实上，在当时 Redhill MRT 周边的一批新公寓中（如 Echelon 与 Alex Residences），有些买家或许正因为这个原因而没有选择 Principal Garden。

其主要卖点是 Park Connector，可一路连接至 Singapore River 与 CBD。景观出众，且若你喜欢骑行到市中心也很合适。如果你认为从 Principal Garden 步行到 Redhill MRT 可接受，那么也可能会觉得到 River Valley 的距离尚可；在这种情况下，Valley Point Mall 也许会是一个方便的购物点。不过对大多数人而言，这段距离用骑行可能更合适。 

周边学校不少：Crescent Girls 对许多家长可能很有吸引力，Gan Eng Seng 与 Henderson Secondary 也在1公里范围内。最近的 Alexandra Primary 则在步行距离之内。 

最新价格

Principal Garden 目前共有183宗赚钱交易，仅1宗亏损。而这唯一的亏损也不大：为一套一卧（495 sq. ft.），于2022年3月成交，亏幅不到1 per cent。2024年10月共有4宗成交，均价为$2,204 psf：

与 Echelon 和 Alex Residences 相比，Principal Garden 的赚钱交易更多，亏损交易也更少。即便在赚钱的个案中，平均盈利$295,959 也相当亮眼——相比之下，Echelon 为$190,371，Alex Residences 为$174,728。值得一提的是，Artra 的平均盈利最高，但其推出较晚，单纯对比并不算公平。

投资者与单身买家可留意，Principal Garden 的一卧（495 sq. ft.）目前仍可在$1 million 以下成交；以其靠近 Tiong Bahru 与 River Valley 的位置而言，性价比不俗。另需注意，朝向 Alexandra Canal 的 blocks 93, 95, 97, and 99，待 Alexandra Peaks BTO 建成后，景观将被遮挡。

2. Whistler Grand

Whistler Grand 是一座中大型项目（716户） 于2018年11月推出。其开盘时面临邻近的 Twin VEW （于2018年5月推出）与 Parc Riviera 的竞争，后者更是在两年前就已推出。

撇开竞争不谈，主要问题在于周边较为“ulu”。Pandan River 一带确实清幽，也有滨水优势，但配套相对不足。它的位置有点尴尬：夹在 Jurong East 与 Clementi 之间，但又不靠近两地的主要生活便利。例如 Clementi Mall 与 IMM 都是此区较大的商场——但两者都在1公里以外，附近也没有MRT可辅助往来。

不过，Whistler Grand 有两点优势，并已证明奏效。其一是定价：

开盘开发商销售均价为$1,352 psf，低于邻近 Twin VEW 的$1,400+ psf。尽管 Whistler Grand 推出更晚，且其土地保本价高于 Twin VEW，CDL 似乎愿意压缩利润来压低对手的价格。最终开发商售罄均价为$1,489 psf。

第二个优势是周边地块的地积比率仍低，为1.4。这保留了景观与静谧度——这些特质对特定的家庭买家群体很具吸引力。 

此外，Whistler Grand 附近也有直达 Clementi 与 Jurong East 的公交，因此并没有乍看上去那样不便。 

最新价格：

Whistler Grand 目前保持了完美战绩：共130宗成交，零亏损。 

2024年10月共有7套成交，均价$1,850 psf，较开盘价显著上升。值得一提的是，今年10月18日的一宗交易实现了7.2 per cent 的回报：一套990 sq. ft. 的单位在2020年以$1,413 psf 购入，于$1,969 psf 转售。迄今为止，单套平均盈利为$314,284，表现十分健康。

3. Twin VEW

这是一座中型、520户的有地期限项目，与 Whistler Grand 相邻（见上）。与 Whistler Grand 类似，它也缺乏MRT的便捷性；住户需要乘坐公交前往 Clementi Mall 与衔接的 Clementi MRT（EWL）。同时，如上所述，Twin VEW 的开盘价高于 Whistler Grand，尽管其土地保本价更低：

开发商销售走势略显波动。最早在6月的成交均价为$1,350 psf，很快在8月升至$1,548 psf，最终以$1,542 psf 结束开发商销售。 

其区位的优缺点与 Whistler Grand 类似。Twin VEW 在装修品质与设施多样性方面评价颇高。但若与 Whistler Grand 对比，仍需具体看各单位的实地观感，因为 Whistler 的开发商（CDL）在高端装修与设施方面同样不逊色。

价格走势：

Twin VEW 至今保持完美纪录，107宗赚钱交易，零亏损：

截至2024年10月，5宗成交均价为$1,766 psf。虽然低于上文 Whistler Grand 的均价，但对早期买家而言，涨幅仍相当可观。家庭买家也可留意，这里的1,000+ sq. ft. 户型整体更为实惠——今年10月，一套1,055 sq. ft. 的单位仅以$1.86 million 成交。迄今单套平均盈利为$283,093，略低于 Whistler Grand。

4. High Park Residences

High Park Residences 在2010年代中期几乎刷屏了本地楼市新闻。这个1,399户、有地期限的巨型项目于2015年7月大胆入市——彼时正值市场低迷。尽管如此，自2010年前后以来，它仍是规模最大的公寓项目。受规模与市场环境双重因素影响，其开盘周末更使新私宅销量跃升至两年来高位。

High Park 的“打法”是在尽量将单价压在$1,000 psf 以下，同时搭配部分超紧凑户型（最小至388 sq. ft.！）。虽然 High Park 也有适合家庭的户型（如1,163 sq. ft. 的三卧），但多数单位的总价最终都压在$1 million 以下。这足以带动市场情绪并吸引买家：

以今日的标准看或许有点不真实，但2015年7月的开盘均价为$989 psf。到2017年3月开发商售罄时，均价已至$1,018 psf。 

2019年项目竣工后也印证了：距离MRT并未影响转售买盘。Thanggam LRT 站步行可达，并可快速接入 Sengkang MRT（NEL）。Compass One 商场就在车站旁边，零售、餐饮及日用品基本可自给自足。

附近的 Fernvale HDB 组屋区也提供大量社区型配套。虽然 Sengkang 仍属非成熟区，但已有足够的咖啡店、便利店与日常所需，让生活相当方便。步行范围内也有一个小型商场（Seletar Mall）。简而言之，这个公寓并没有纸面上看起来那么ulu。

价格走势：

成交量可观，且令人印象深刻地录得522宗赚钱、零亏损！这很大程度上要归功于初期极具竞争力的定价：

今年10月共有12宗成交，均价$1,547 psf。最新一宗在11月成交，为一套893 sq. ft. 单位，以$1,531 psf 售出。该单位最初于2019年11月以$1,106 psf 购入。年化回报率约为6.7 per cent，表现不俗。

顺带一提，该笔交易的总价仅$1.368 million；因此，即便已过10年，这仍然是最具价格竞争力的公寓之一。 

5. Daintree Residence 

Daintree Residence 为有地期限、327户的公寓，开盘时曾给予折扣。由于时运不济，项目恰逢2018年7月一轮降温措施落地，成为首个“迎面”降温的开盘项目，开发商在原本较低的开盘价基础上再给予5 per cent 折扣。 

当时仅保守推出327户中的80户；也许因价位更低，80户中有50户在开盘期间售出。

Daintree Residence 开盘均价约为$1,716 psf，之后经历了较为波动的开发商定价阶段；但最终以$1,903 psf 的高点结束开发商销售。

契合 Upper Bukit Timah 的属性，静谧与绿意是其核心吸引力。Daintree Residence 以空中花园与树梢步道颇具辨识度，周边整体密度也偏低。配合项目本身的低户数，私密性相当高。 

附近的配套更接近有地住宅常见的形态：没有大型商场，但沿街遍布餐馆、咖啡馆与快餐；同时也有各式各样的服务配套，从单车店到宠物店不一而足。周边亦有数量可观的便利店/小型超市，日常采买不必走太远。 

虽然可以步行至 Beauty World MRT（DTL），但距离稍远且缺乏遮蔽；年轻体健者尚可，年长住户并不建议。不过若能到达，Beauty World Plaza 这座老牌商场也有一定的零售与娱乐选择。无论如何，未来此区还将有 The Linq @ Beauty World 与 The Reserve Residences 等商业配套带来升级。

价格走势：

这是一个体量较小的公寓，因此成交更少、价格波动也可能更明显。即便如此，至今已有38宗成交，尚未出现亏损：

今年10月共有5宗成交，均价$2,016 psf。以2024年的价格水平看仍具吸引力：其中一套1,001 sq. ft. 的单位以$1.95 million 成交，另一套710 sq. ft. 的单位以$1.47 million 成交。 

若你希望在 Upper Bukit Timah 区以低于$2 million 的总价自住，这或许是很可行的转售选择。 

6. Normanton Park

作为2021年的头条级开盘之一，Normanton Park 由同名的旧 HUDC 住宅区重建而成。尽管体量庞大（1,862户的巨型项目），其开盘仍面临挑战——开发商曾被处以 no-sale license。详情可见这里；简而言之，因过往违规，销售不得不延后启动。 

但销售仍然稳步推进：

2021年1月初期销售均价为$1,763 psf，至2022年7月结束时为$1,871 psf。期间开发商定价并未出现回落，因此多数早期买家当时已锁定涨幅。

尽管有 no-sale license 的波折，且在纸面上看起来位置不佳（步行范围内没有MRT站），Normanton Park 仍按时去化。公寓门外就有公交站，部分路线直达 Fusionopolis/JTC LaunchPad 一带，即 One North MRT 站所在区域。Fusionopolis 内也有超市与餐饮，生活便利度不低。或者，公交亦可直达 Buona Vista，那里有服务此区的大型商场 The Star Vista。 

鉴于 One-North 区是重要的科创与媒体枢纽，这也使 Normanton Park 具备可观的出租潜力，可服务该区域的就业人群（更不用说 INSEAD 与 ESSEC 等院校）。 

整体而言，这个区域颇具“迷惑性”：若只看地图，位置似乎很 ulu、四下无物；但若实地走访并体验公交线路，你会发现 Normanton Park 比想象中便捷。且随着 One North 区的进一步发展，未来配套也有望继续增加。 

此区位唯一较明显的缺点，是小学与中学的就读选择较少。 

价格走势

Normanton Park 于2023年才刚落成，目前不少成交为 sub sale。不过已录得59宗成交，且无一亏损：

最新记录价为$2,157 psf；尽管对这个项目而言仍处早期阶段，但已经看到不少积极信号。能够在有 no-sale license 与远离MRT站的情况下仍然售罄，已是好兆头。很可能随着时间推移，会有更多人意识到其位置其实相当不错。

7. Clavon

Clavon 于2020年12月开盘时，是当时去化速度最快的公寓之一。开盘周末即售出约70 per cent，主要来自 Clementi 区的本地需求。当时 Clementi 已约三年未有新公寓面市（而上一盘 Clement Canopy 亦由同一开发商 UOL 推出——这对错过上一盘的买家而言，像是“第二次机会”）。 

Clavon 于2020年12月开盘时的均价为$1,637 psf，开发商售罄时为$1,697 psf。它是一座有地期限、中型（640户）项目。

Clavon 同时面向自住与投资客。其一大亮点是靠近 Science Park I & II，那里有规模可观的外籍工作人口。这也反映在项目对小面积一卧与两卧的重视（可点此查看评测）。 

自住方面，Clavon 对偏好就近学校的家庭颇具吸引力：NUS High School of Maths and Science 距离仅约370米，此外还有 Clementi Primary、道路对面的 Nan Hua、Pei Tong，以及 New Town Secondary。朝 block 420 方向的 HDB 组屋区已成熟发展，配有 Sheng Siong 超市，以及咖啡店、便利店等社区配套。 

美中不足的是，到 Clementi Mall 及其连接的 Clementi MRT（EWL）属于“近，但还不算近”的距离。若愿意沿 Commonwealth Avenue 走一段不短的路，倒也可以步行抵达；但对多数人来说并非舒服的步行距离，搭乘附近公交或许更为轻松。不过，一旦到了 Clementi Mall，这座大型商场基本能满足大部分生活所需。

价格走势：

Clavon 刚刚落成，目前所反映的成交多为 sub sale。已记录62宗，考虑到 sub sale 的特点，全数盈利并不意外。

目前价格大致在$1,991 psf。我们还需等待部分转售成交以更全面评估价格，但从 Clavon 的位置看，需求显然存在。考虑到便捷快速的公交接驳，买家大概不会把与 Clementi MRT 的距离视为重大硬伤。另请留意，附近将有新盘 Elta 推出。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。