2024年11月推出的6个新盘起价$1.14m：你该如何选择？

紧随今年10月HDB历来最大规模推盘之一之后，私宅市场似乎也迅速跟进：截至我们在11月撰写本文时，已有6个新盘陆续登场 – Chuan Park、Emerald of Katong、Nava Grove、Union Square Residences、Novo Place，以及 The Collective at One Sophia。

这引发了各项目之间为争夺关注度而展开的激烈竞争；有趣的是，已有2个项目（Chuan Park 和 Union Square Residences）提前了正式选购/销售日期，以求抢占先机。话虽如此，Union Square Residences 与 Novo Place 在定位上处于截然不同的两端——几乎不太可能有考虑 Novo Place 的买家同时也会将高端的 Union Square Residences 纳入考虑。

总之，一次性出现的选择确实不少；对于正关注新私宅的购房者，不妨先用一分钟了解这些最新项目的要点：

价格与余屋情况（截至2024年11月）

1. Novo Place (EC)

Novo Place 之所以在这6个项目中显得与众不同，是因为它是一座 Executive Condominium（EC）。我们在这篇文章中有更详尽的介绍，重点如下：

• Novo Place 是少有的可步行至MRT站的EC之一：临近 Tengah Park (JEL)。虽然该站要到2028年才启用，但也与Novo Place 预计2027年的TOP时间相当接近。
• 这里没有小户型（一卧或两卧）。Novo Place 仅提供三卧与四卧，定位非常明确，是以家庭为主的公寓。 
• 这是一个GFA 协调项目，户型面积会比你通常预期的更小一些。

这是一个中等规模、共504个单位的项目，被不少人视为在维护费与设施拥挤度之间的“甜蜜点”。 

单从EC这一属性而言，Novo Place 是目前新盘中总价最亲民的选择（前提是你符合EC的HDB资格，包括每月$16,000的收入上限）。三卧起价为$1.29 million，这对大多数HDB升级族来说都在一个相当舒适的区间。

不过，Tengah 的新度极高，在未来数年内，除了一些户外设施外，大多数配套仍需倚赖邻近的 Jurong East 与 Choa Chu Kang 区域。

话虽如此，Novo Place 非常适合以自住或长线转售为目标的买家，因为它位于一个（未来的）邻里枢纽中心。此外，开发商品牌力近来也颇受认同：Hoi Hup/Sunway 亦是近期The Continuum 与 Terra Hill 的开发方；而他们在非成熟区推出的EC项目 Parc Canberra 也有不俗表现。 

户型分布

2. Chuan Park

本项目为1985年旧 Chuan Park 的重建，并沿用同名。它拥有916个单位，属于体量较大的新盘之一，市场对其期望值颇高。 

首先，Chuan Park 是该片区11年多以来首个新盘。叠加其位于 Serangoon Central 的地段，预期需求将相当强劲：Chuan Park 就在 Lorong Chuan MRT（CCL）旁边，距离 Serangoon 站仅1站之遥——那里便是第19区最大的商场 NEX 所在。 

（额外一提，马路对面的 New Tech Park 也有超市与餐饮，且正逐渐成为一个小型聚会据点）。

鉴于空窗期已久，周边的大多数转售公寓都明显比 Chuan Park 更老旧。例如附近的 Amaranda Gardens 与 Goldenhill 均已20年楼龄，而 Chiltern Park 则有29年。因此，尽管也有转售替代，鉴于年龄差距，Chuan Park 很可能更具优势；它也是目前该区域规模最大的公寓。

Chuan Park 的两卧房源数量可观，起价$1.5 million；而三卧起价$2.1 million，数量也几乎相当。考虑到许多租户乐于住在靠近 NEX 的位置，此项目也有望作为出租资产具备可行性。 

我们也认为，Chuan Park 在两卧与三卧的定价上较为合理，但在最大户型如五卧方面或许说服力略弱；我们在这篇文章中，对其与周边转售项目的价格做了更详细的比较。 

鉴于目前的指引价位与周边竞品的高龄化，从开盘日展示厅外的排队情况（最长达2小时）也可见一斑，Chuan Park 的关注度极高。

户型分布

3. Emerald of Katong

体量达846个单位的Emerald of Katong，成为近期竞争渐趋激烈的第15区中的第4位挑战者。它是在近期The Continuum、Tembusu Grand 与 Grand Dunman 等推出之后，又一项新的替代选择。 

Emerald of Katong 既适合自住，也具备作为出租资产的潜力。它与 Canadian International School 相邻，而 Katong/East Coast 这段路一向是成熟的外籍人士聚居地。其体量较大，也使其与周边众多体量较小的精品公寓形成明显差异：许多现有转售项目过于袖珍，无法提供全套公寓设施，或仅有一座小泳池与健身房。尽管其独享性相对较弱，但这也为 Emerald of Katong 带来不小优势。

Emerald of Katong 的地段正处于生活方式核心区：这段 East Coast Road 以多元餐饮著称（既有本地小吃，也有潮流餐馆），亦不乏适合家庭的餐酒吧与运动酒吧。超市资源也非常密集：临近的 Parkway Parade、i12 Katong 与 Katong V，使得项目步行即可到达 Cold Storage、Giant 与两家 NTUC，加上 Parkway Parade 作为该区主要商场所提供的零售配套，便利性十足。

这里的学校也颇为知名：TKGS、Chung Cheng 与 Haig Girls’ 均在项目1公里范围内。因此无论自住或出租，均有良好基础。 

此外，从这里自驾至 East Coast Beach 距离也不远，或许会受到部分家庭的青睐。

这同样是后协调（post-harmonisation）项目，这点也与The Continuum、Tembusu Grand 与 Grand Dunman形成区隔。许多人也注意到其土地价格低于 Sim Lian 在附近拿地的成本（该地块地价为$1,069 psf，低于邻近 Tembusu Grand 的$1,302 psf）。更有意思的是，Sim Lian 的$828.8 million（$1,069 psf ppr）出价仅比次高的 CDL 与 Frasers 的$828 million（$1,068 psf ppr）高出$800,000（0.1%）。

因此，其指引价整体具备竞争力，尤其在2、3与4卧的产品上。我们将很快发布详细的价格评测，敬请留意！

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4. Nava Grove

错过 Pinetree Hill 的读者，或许会对紧邻其侧的Nava Grove感兴趣。Nava Grove 共552个单位，尽管与 Pinetree 毗邻，但竞争有所缓解：Pinetree 是14年来首个在此推出的新盘，而 Nava Grove 则在两年后推出。与周边既有项目相比，两者在楼龄上都有明显区隔。

顺带一提，Pine Grove 一带拥有新加坡一些最年长的公寓，例如 Pandan Valley。因此，周边替代选择确实要老很多，你应预期与转售价之间会有显著价差。 

开发商选择抬高地块——这是笔不小的投入——使得 Nava Grove 位于 Ulu Pandan Road 之上约3至6层的高度。这不仅能有效隔绝车道噪音，也带来更好的 Clementi 与 Dover 林地景观。尽管前往 Clementi MRT 需要乘坐接驳巴士，但大型 Clementi Mall 的存在（加上 Dover 一带如 Singapore Polytechnic 等院校，以及前18个月提供的免费穿梭巴士）在很大程度上弥补了这一点。

Nava Grove 亦在四卧中提供部分双钥匙选项，适合三代同堂或扩大家庭使用。开发商将地块的80 per cent 用于公共区域与景观布局，确保三栋楼之间拥有良好楼距，并营造更低密度的居住感受。

户型分布

5. Union Square Residences

本项目前身为 Central Square，靠近一带的保留商铺与 Havelock II Mall。它如今是位于 Clarke Quay 片区的一座小体量（366个单位）综合项目。地段是其首要卖点：项目可步行至 Clarke Quay MRT（NEL），亦靠近 Chinatown。它也将成为 Singapore River 规划区内首个在 URA 战略发展激励计划下推进的项目（获批67 per cent 的GFA提升）。

须注意其商业部分包含办公空间及部分保留商铺。从功能上看，它与“综合体”相当接近（除不具备直连MRT外），因其将引入134间共居房、65个F&B与商业店铺，及 Grade A 办公楼。

Union Square Residences 对租客的吸引力显而易见：其临近 Chinatown 与 CBD，再加上新加坡的夜生活核心，使这里成为目前出租性最强的地段之一。便利性同样突出：地铁站、众多餐饮以及CBD区域配套近在咫尺，其中不少更是全天候营业。 

若用于自住，或许更适合重度“都会型”居民或年轻专业人士。它并非典型的家庭向公寓，因为周边密度高、且优先报名范围内仅有1所学校（Outram Secondary）。至于绿化，附近并不多，除非 Hong Lim Park 与新加坡河的景致已能满足你的需求。 

这一定位也反映在户型分布上：主力为一卧与两卧。对年轻夫妻而言，两卧略低于$2 million 的总价或颇具吸引力——毕竟这是贴近市中心与夜生活圈的居住方式。项目在设施上也走高端路线，在34楼设置了空中泳池、健身房与餐饮会所。

鉴于同为 CDL 项目的Canninghill Piers已在附近取得成功，合理预期本案也能有不错的发挥。

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6. The Collective @ One Sophia

本址前身为 Peace Centre/Peace Mansion。昔日的那些低俗KTV已不复存在，周边环境也焕然一新。The Collective 为小体量（367个单位）项目，位于 Orchard 边缘地带：从这里步行可达 Plaza Singapura Mall，尽管路程略长。 

（步行至 Plaza Singapura 亦可通达 Dhoby Ghaut MRT 站）。

此外，The Collective 亦靠近 Bencoolen MRT（DTL）或 Bras Basah MRT（CCL）。周边是新加坡的文化核心之一：除长期作为本地艺术家据点的 Bras Basah Complex 外，SOTA、LaSalle College of the Arts 与 NAFA 亦在附近。从这里步行至富有色彩的小印度也不难；结合与 Orchard 的近距，这里会是一个非常有趣的居住地点。 

这里还有一项许多宣传册未提及的“隐性配套”：Waterloo Centre 汇集了各类有趣的小众店铺与服务（例如面向严肃骑行者的专业店、立体模型制作店、舞蹈社群等）。楼下亦有不错的熟食中心；我们认为它比隔壁的 ParkLane 或邻近的 Sunshine Plaza 更具实际便利性。 

附近的 Prinsep Place 提供了许多酒吧与深夜据点，餐饮选择更是应接不暇。亦请注意与 SMU 的近距，这对学生（或愿意支付更高租金的学生租客）也相当有利。 

整体而言，这里的位置有点像“隐形的 Orchard”，因为它离主购物带非常近；尽管这一带更具文艺气息、而非高端精品的氛围。相应的取舍则是噪音、车流与绿化不足。 

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。