NDR 2024 的 5 项未来 HDB 关键计划：单身人士 BTO 优先权与 120公里海岸线

黄循财总理首次主持的国庆群众大会，提出了有关 HDB 市场的一些即将到来的变化。尽管这些变化意义重大，我们认为其中大多数（除针对单身人士的与父母距离优先调整外）仍需一些时间才能真正被消化。不过，鉴于对百万新元组屋的不安情绪上升，以及部分新加坡人担心被 HDB 转售市场挤出，现在确实是时候提出这些议题了： 

HDB 市场将迎来哪些变化：

1. 首购与低收入新加坡人可获更高购屋补助

虽然目前尚未公布具体数字（MND 将在今年稍后说明），但增强购屋津贴（EHG）将提高，惠及首次购屋者与低收入新加坡人。目前，家庭最高可获 $80,000，单身最高可获 $40,000。 

在疫情之后通胀走高的背景下，这样的调整确实合情合理。不过，我们并不认为这只是一次性的举措（即并非只针对近期的价格，即便它是在高转售价的语境中被提及）。为缓冲 HDB 价格影响而进行的努力似乎是持续性的：例如，就在 2019 年，相关购屋补助才被上调并整合为 EHG。 

待具体数字公布后，我们将带来更详尽的解读。 

2. 自 2025 年年中起，单身人士享有优先配售

按照已婚子女优先计划（Married Child Priority Scheme），任何一次 BTO 推出的 30 per cent 组屋配额将预留给首次申请的家庭；若他们与父母的居住地相距不超过 4 公里，可享有优先权。

自明年年中起，单身人士若选择位于其父母住家 4 公里范围内的单位，也将享有同等优先权。 

这项举措会带来相当直接的影响；自 COVID-19 疫情结束以来，寻求购屋的单身人士数量一直居高不下。其长期影响也很大：居住更近，子女更方便照应年迈父母。这或许已超出单纯的住房政策范畴，也有助于纾解新加坡的人口老龄化问题。而在他们日后结婚生子时，祖父母也更方便协助照看孩子。

无论如何，这对于单身人士而言是朝着正确方向的一点让步；过去每次住房政策调整，他们几乎都鲜有利好可言。

3. Waiting times for BTO flats will decrease 

演讲中指出，到 2025 年将有 100,000 套新组屋完工，且因新冠疫情而延误的项目也已相继交付。同时也提到，BTO 的等待时间有望缩短约 1 年。

尽管这不会立竿见影，但从长期看，缩短 1 年的影响相当可观。以目前为例，打算升级到私宅市场的人往往偏好转售单位：因为他们通常能在 5 年内较为稳妥地卖出并搬迁（注意，Minimum Occupancy Period（MOP）是从领取钥匙之时开始计算，而非从申请成功之日）。

若等待时间为 4 至 5 年，BTO 买家可能要到 10 年后才能出售并搬家（即 4 至 5 年的建造期，加上 5 年的 MOP）。若把等待时间降至 3 年，即便你打算日后升级，选择 BTO 也更为可行。

此外，BTO 建得越快，选择承担转售价溢价的诱因就越小。将等待期缩短至 3 年，或足以让部分买家决定先租屋等待 BTO，而非现在就支付较高的 Cash Over Valuation（COV）。

从长期来看，这也引发一个问题：当下一代逐渐离世时，我们是否会看到供应过剩

新加坡社会正在老龄化，且任何人都不能同时持有两套 HDB 房产。此前几代人逐步离世后，可能会出现数量可观的老旧空置单位，许多人既无法继承也无法长期持有（即这些单位将进入转售市场）。若叠加过去数年的快速建屋节奏，许多年后眼下的供应紧缺或会逆转为供应过剩。 

这未必是坏事：更多价格较低的转售组屋将惠及我们的子女与孙辈。但这也意味着，我们中的一些人或许需要重新思考组屋在整体退休资金中的定位。HDB 的升值步伐——无论是近年，还是更早之前——到我们年老时可能会走到尽头。 

4. 推出更多社区照护公寓

首批社区照护公寓（附带额外照护服务，如 24 小时紧急响应）将于今年晚些时候完工。政府打算逐步推出更多此类公寓，这对老龄化社会至关重要。

这同样会对市场产生长期影响。可以想见，更多新加坡人在步入高龄后，可能希望交还现有组屋，转而搬入具备社区照护选项的项目（或考虑租赁回购计划）。这将释放部分较旧、面积更大的转售单位；而新增供给也将有助于缓和价格。 

不过，这也可能进一步叠加前述问题——在下一代逐步离世之际，我们或将面临更多空置的 4-room、5-room 或更大的单位。 

由于上述多数变化并非短期且剧烈，因此眼下可能不会获得太多关注。但这些都是持续微调的一部分，正是这些微调在多年里悄然维持了组屋——至少是 BTO 组屋——的可负担性。不过，今年的一些变化，或许要在多年之后才会对 HDB 市场产生潜移默化的影响。 

5. 沿着 120 公里南部海岸线的更多住房

最后，政府提出了一个长期规划：打造一条连续的滨水地带，并在沿线兴建新住宅。演讲中特别提及 5 个住宅与综合用途地段——Nicoll、Marina East、Marina South、Kampong Bugis 和 Tanjong Rhu。

Greater Southern Waterfront 已筹备一段时间，我们也已听闻 Long Island 项目（部分细节见这里）。不过，演讲中提到将重塑整个南部海岸，使之形成一条不间断的 120 公里滨水带。其范围将从 Greater Southern Front 出发，沿 Marina Bay、Kallang Basin 一直延伸至 Long Island。

沿这条滨水带，我们将看到数个新增分区，带来新的住房供给，不过目前尚不清楚公寓与组屋的比例。近期最有可能推进的是 Kampong Bugis（17.4 公顷地块）与 Tanjong Rhu（88 公顷地块）。Bugis 地块预计将新增约 4,000 套住房，而Tanjong Rhu 的 Riverfront I 与 II则是该区约 60 年来的首批 BTO 项目（已于今年 6 月推出）。 

总体而言，这一转型将需要许多年才能实现。

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。