2025年哪些HDB城镇的价格正逼近公寓价格？

2025年，一些转售组屋价格已触及曾被认为不可能的水平。少数城镇如今出现4房、5房，甚至Executive单位的成交价远超$1 million。以此为例：去年，约 39 per cent 的 Bukit Timah 组屋、26 per cent 的 Central Area 组屋，以及 21 per cent 的 Bishan 组屋以高于 $1 million 的价格成交。在这样的水平上，买家不免要比较：只要再多付一点，你就已能入手一套转售公寓，甚至是体量较小的新盘单位。

（而且，确实有一些从自住房中获得可观利润的退休者确实会“缩尺”换住到一套一居或两居的公寓单位，而不一定是更小的组屋。） 

因此，无论是 Queenstown、Toa Payoh、Bishan，还是 Bukit Merah，这些地区的转售组屋价格已与公寓非常接近，买家可能会认真考虑是否更值得选择私宅，尤其当这些高价组屋也属于较旧存量时。

为更清晰地呈现情况，我们提取了2024年至2025年年中的成交数据。在此，我们找出那些HDB转售价高企、已逐步逼近公寓价位的城镇（为清楚起见，此处包含Executive Condominium（EC））：

先来看各区域新盘三居公寓的价格

我们将三居公寓大致视为与4房组屋相当。除同为三间卧室外，它们的面积也大致接近（公寓三居一般在 900 sq ft 以上，而多数4房组屋约为 960 至 1,000 sq ft）。

现在，将三居公寓价格与4房组屋价格作比较

4房HDB（价格由低到高排序）

若将4房组屋的平均价格与新盘三居的平均价格比较，差距仍相当大。即便是最昂贵的HDB分区（Central Area），其平均仅为$984,425。这与新盘三居最便宜的区域（OCR）的平均价相比，仍差近整整$1 million。 

但若将4房组屋的平均价对比新盘三居的最低入场价，价差就出奇地缩小了。 

以 Central Area 为例：当地4房组屋平均价为$984,425，而中央区以外（OCR）最便宜的新盘三居起步价为$1,158,000。两者相差不到$200,000。 

例如，看看这两处新* Executive Condominium（EC）：

*因这些EC为新盘，买家需受收入上限限制 

这意味着，在如 Queenstown、Bukit Merah、Toa Payoh，甚至 Central Area 等城镇，4房转售组屋的价格，已逐步逼近新EC的价位。不过，这些新EC的位置通常更偏一些，且所处区域的成熟度也可能不及部分高价组屋。

这点很重要，因为EC原本被设计为高于公共住房的一个层级，具备完整公寓配套，并最终私有化。如果转售组屋已“擦到”EC的价带，这凸显了HDB价格上行的幅度有多大。

现在，再看各区域新盘三居与四居的平均价与最低价 

我们将其与5房组屋比较，因为多数5房组屋介于1,184至约1,300 sq ft（部分较老的可达1,400 sq ft）。这与当前市场中的四居公寓大致相当。 

5房HDB（价格由低到高排序）

5房组屋平均价最高的HDB分区是 Central Area，达$1,276,833。若与私宅相比，新盘三居平均价最低的是OCR的$1,954,093。两者之间的差距接近$700,000；看起来仍相当遥远。

但如果像上文比较4房组屋那样，将5房组屋的平均价与新盘最低入场价相比，又会如何？

此时我们会再次发现，价差明显收窄。 

Central Area 的5房组屋平均价$1,276,833其实高于OCR中最便宜的新盘三居（$1,158,000）。也就是说，平均来看，一套 Central Area 的5房组屋，已高于当今市场上最低价位的新盘三居。

若把同样的比较延伸至新盘四居，Central Area 的5房平均价约比最便宜的新盘四居低$300,000左右。例如：

两处新EC项目中四居价格较低的是 Lumina Grand 与 Novo Place。以下为其最低成交单位：

你会注意到，在 Queenstown、Bukit Timah 与 Central Area 等城镇，体量更大的5房组屋，如今已与这些EC单位的价格仅相差数十万。尽管EC比私宅便宜，但它们毕竟是完全不同层级的住房；因此组屋价格能与之如此接近，某些人或许会感到不安。 

因此，虽然仍存在差距，但这与大众对公屋与（准）私宅之间“至少相差近$1 million”的认知相比，差距已小得多。

现在再看各区域新盘四居与五居的平均价和最低价 

在这个层级，面积对比确实更宽松一些；但为便于比较，我们将使用Executive与多代同堂（3Gen）HDB组屋。它们通常配有四间卧室，部分甚至更多；因此是最接近这些大户型公寓的HDB等价物。

Executive 与多代同堂（3Gen）（价格由低到高排序）

截至此处，你大概已经能猜到接下来的规律；没错，与上文并无太大不同。 

与其他户型一样，若将Executive与3Gen组屋的平均价与新盘四居、五居相比，差距仍然可观。Executive 与多代同堂组屋平均价最高的HDB城镇是 Bukit Timah，为$1,330,444；而新盘四居的最低平均价出现在OCR，为$2,390,913。两者之间相差略高于$1 million。 

如果把 Bukit Timah 的 Executive 与3Gen组屋与OCR中新盘五居的最低平均价相比，差距将拉大到超过$1.5 million。

然而，当我们将组屋的平均价与新盘的最低入场价对比时，再次看到明显的收窄。

Bukit Timah 的 Executive 与3Gen组屋均价$1,330,444，与OCR中最便宜的新盘四居$1,577,000之间的差距并不算大，只有约$250,000。

若将 Bukit Timah 的 Executive 与多代同堂组屋与OCR中新盘五居的最低价对比，差距略高于$800,000。虽然仍不小，但已远小于我们原本（且我们猜测多数新加坡人也会）以为的“百万级”差距。

照例，再举一例：

三处新EC项目中五居入场价较低的是 Lumina Grand、North Gaia 与 Altura：

这些成交显示，新盘五居的入场点刚好在$2.1 million以上。与此同时，Bukit Timah、Queenstown 与 Bishan 的 Executive 与3Gen组屋如今的平均价在$1.2 million至$1.3 million之间。虽仍较便宜，但在一些情况下，两者的差距已大幅收窄至远低于$1 million。

这表明，转售组屋价格已开始触及私宅价格带的较低端。虽然还未到“界限模糊”的地步，但后疫情时期的涨势，已将转售组屋价格推至新高。 

尽管如此，我们仍认为未来公寓价格很可能会再次领先

部分原因在于，HDB 近年来已加大推盘供应；这带来了诸如我们下一轮BTO（2025年10月）一次性推出 9,100 套新组屋这样的结果。新盘公寓的推售节奏难以匹配，私宅板块的供应将受更大限制。 

另一点要考虑的是近期SERS 的结束。如今已很清楚，即便在如 Queenstown、Toa Payoh、Bishan 等热门城镇，老组屋的终局并不会是慷慨、由政府资助的整体重建安置；相反，将以收益较少的 VERS 收尾（且未必能成功）。这最终会拉低高价HDB城镇的平均价格。 

不过就当下而言，我们确实看到一些转售组屋与公寓的价格比以往更加“贴身”。但这会维持多久，仍未可知。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。