$1.89m购入第7区全新豪华公寓：Aurea 价格评析

Aurea 的其中一个重点宣传卖点是单位起步价低于 $2 million。对于一座位于中央地段的公寓而言，这确实颇具吸引力；但这些更具竞争力的数字主要指的是两卧或更小的单位。对于家庭买家而言，尤其是考虑 3 卧或更大户型者，我们认为有必要进行更全面的价格评析。

本文将把 Aurea 与相近项目进行价格对比，检验其是否如宣传所言具备竞争力。我们将与第 7 区内的同类项目进行比较，看看它是否物有所值：

参考价格

户型	单位数量	户型占比	约单位面积 (sqft)	起步价
2 卧室	84	44.70%	635	$1,898,000
			646	$1,898,815
			710	$1,932,390
3 卧室	28	14.90%	1,001	$2,831,010
4 卧室	56	29.80%	1,442	$4,080,510
			1,798	$5,186,105
5 卧室	18	9.60%	2,863	-
			3,251	-
顶层公寓	2	1%	5,608	-
			8,816	-

根据上述参考价格，起步 $PSF 约介于 $2,722 至 $2,989，平均约为 $2,856。

近期开盘项目的平均 $PSF（99 年租赁）

项目	区域	单位数量	最低 $PSF	最高 $PSF	平均 $PSF
Chuan Park	19	916	$2,269	$2,765	$2,588
Elta	5	501	$2,200	$2,881	$2,541
Emerald Of Katong	15	846	$2,387	$2,973	$2,638
Norwood Grand	25	348	$1,895	$2,252	$2,080
Parktown Residences	18	1193	$2,146	$2,585	$2,366
The Collective @ One Sophia	9	367	$2,561	$2,917	$2,743
The Orie	12	777	$2,399	$3,064	$2,735
Union Square Residences	1	366	$2,856	$3,752	$3,175

Aurea 的平均起步 $PSF $2,856 明显高于其他 RCR 项目（如 Emerald Of Katong 与 The Orie）的平均 $PSF。它也高于位于 CCR 的 The Collective @ One Sophia 的平均 $PSF。

不过，由于尚未公布 Aurea 的完整价格区间，其实际定价是否具备竞争力仍有待观察。

近期项目的开盘表现显示，$PSF 在最低与最高点之间的波动大约介于 13.9% 至 31.4%。以此为参考，并以 $2,856 的平均起步 $PSF 为基准，我们可估算 Aurea 在不同增幅点位下的潜在平均价格。以下为潜在价格矩阵。

户型	约单位面积 (sqft)	10%	20%	30%
2 卧室	635	$1,994,916	$2,176,272	$2,357,628
	646	$2,029,474	$2,213,971	$2,398,469
	710	$2,230,536	$2,433,312	$2,636,088
3 卧室	1,001	$3,144,742	$3,430,627	$3,716,513
4 卧室	1,442	$4,530,187	$4,942,022	$5,353,858
	1,798	$5,648,597	$6,162,106	$6,675,614
5 卧室	2,863	$8,994,401	$9,812,074	$10,629,746
	3,251	$10,213,342	$11,141,827	$12,070,313
顶层公寓	5,608	$17,618,093	$19,219,738	$20,821,382
	8,816	$27,696,346	$30,214,195	$32,732,045

接下来，我们来看一些 Aurea 的二手竞品。

Aurea 的二手竞品

在其近邻范围内，有 3 个较具代表性的二手项目：City Gate、Concourse Skyline 与 Southbank。以下为这些项目的概览：

项目	TOP 年份	租期	单位数量	2024 年平均 $PSF	与 Aurea 平均起步 $PSF $2,856 的差异（%）
City Gate	2018	99 年 自 2014	311	$2,089	36.72%
Concourse Skyline	2014	99 年 自 2008	360	$1,987	43.73%
Southbank	2010	99 年 自 2006	197	$1,893	50.87%

按卧室类型的平均价格（包含 2024 年的所有成交）

项目	2 卧室	3 卧室
City Gate	$1,898,143	$2,390,000
Concourse Skyline	$2,960,000	-
Southbank	$1,794,114	$2,650,000

其中，City Gate 作为较新的项目，可能是 Aurea 最直接的竞争对手。City Gate 的平均 $PSF 比 Aurea 的平均起步 $PSF 低近 37%，尽管其只比 Aurea 年长 11 年，这一差距仍然不小。不过，就总价而言，Aurea 的 2 卧起步价与 City Gate 的 2 卧相近。

再往 Bugis 区域，有几处较新的二手项目也可能成为买家比较的关键参考点。这些项目——Midtown Bay、Midtown Modern、The M 与 DUO Residences——同样位于第 07 区。

项目	TOP 年份	租期	单位数量	2024 年平均 $PSF	与 Aurea 平均起步 $PSF $2,856 的差异（%）
Midtown Modern	2025	99 年 自 2019	558	$2,956 (Sub sale tnx done in 2024)	-3.50%
Midtown Bay	2024	99 年 自 2018	219	$3,668 (Avg $PSF for current unsold units)	-28.43%
The M	2023	99 年 自 2019	522	$2,702 (Resale and sub sale tnx done in 2024)	5.39%
DUO Residences	2017	99 年 自 2011	660	$2,175	23.84%

*蓝色高亮表示 Aurea 的定价更高，红色表示其低于所比较项目

按卧室类型的平均价格（包含 2024 年的所有成交）

项目	2 卧室	3 卧室	4 卧室
Midtown Modern	$2,400,000	$3,000,000	$5,792,091
Midtown Bay	$2,533,216	-	-
The M	$2,142,578	-	-
DUO Residences	$2,007,143	-	-

Midtown Bay 目前仍有约 35% 的未售单位，其平均叫价 $PSF 为 $3,668——比 Aurea 的起步价高约 28%。这一价差或将促使 Aurea 开发商在定价上尝试更高的区间。

从总价来看，按 Aurea 的起步价计算，其整体价格相较上述 4 个项目更低。

鉴于 Midtown Bay 仍有存量未售，买家在评估 Aurea 时很可能会以其为标杆；此外，作为该区域内最新项目的 Midtown Modern，其二手单位也可能成为重要的对比对象。基于此，我们将在下文对 Aurea、City Gate、Midtown Modern 与 Midtown Bay 进行更深入的价格分析。

在此之前，先看看与这些项目同期推出的其他公寓的市场表现。

与 City Gate 同期推出的项目：

	获利			亏损
项目	平均获利	平均年化回报（%）	成交宗数	平均亏损	平均 % 变动	成交宗数
City Gate	$135,929	1.5	60	-$26,063	-0.35	4
Commonwealth Towers	$206,813	2.65	261	-$14,580	-0.38	5
Highline Residences	$302,273	2.91	87	-$61,633	-1.1	3
LakeVille	$252,387	2.57	144	-$24,191	-0.55	4
Marina One Residences	$132,535	1.65	23	-$193,891	-1.97	27
The Crest	$207,391	1.71	45	-$114,220	-2.9	27

与 Midtown Modern 同期推出的项目：

	获利			亏损
项目	平均获利	平均年化回报（%）	成交宗数	平均亏损	平均 % 变动	成交宗数
Canninghill Piers	$186,583	2.08	12	-
Irwell Hill Residences	$170,800	2.68	5	-
Midwood	$211,814	5.11	26	-
Midtown Modern	$264,928	4.33	6	-
Normanton Park	$270,025	5.46	71	-
Pasir Ris 8	$201,500	5.1	2	-
The Reef at King's Dock	$211,777	2.94	12	-
Treasure at Tampines	$261,278	5.54	503	-$238,000	-8.6	1

与 Midtown Bay 同期推出的项目：

	获利			亏损
项目	平均获利	平均年化回报（%）	成交宗数	平均亏损	平均 % 变动	成交宗数
Avenue South Residences	$218,814	3.18	75	-
Fourth Avenue Residences	$185,684	2.68	19	-$48,500	-1.7	2
Midtown Bay	$56,000	0.9	1	-$70,000	-2.1	1
One Pearl Bank	$163,361	2.36	18	-$110,000	-2.6	1
Parc Clematis	$360,091	6.29	225	-
The M	$205,698	3.34	14	-

从以上表格可见，City Gate、Midtown Modern 与 Midtown Bay 的表现均不及同期推出的其他项目。

不过也能看出一个明显的趋势——OCR（Outside Central Region）与 RCR（Rest of Central Region）项目整体表现普遍优于 CCR（Core Central Region）。这一趋势与过去十年更广泛的市场增速相吻合。

年份	CCR	同比	RCR	同比	OCR	同比
2014	131.9	-	146.6	-	165.6	-
2015	128.6	-2.50%	140.3	-4.30%	159.4	-3.74%
2016	127	-1.24%	136.4	-2.78%	154	-3.39%
2017	127.8	0.63%	138.9	1.83%	156.1	1.36%
2018	136.4	6.73%	149.2	7.42%	170.7	9.35%
2019	134.1	-1.69%	153.4	2.82%	177.9	4.22%
2020	133.6	-0.37%	160.6	4.69%	183.6	3.20%
2021	138.7	3.82%	186.7	16.25%	199.7	8.77%
2022	145.4	4.83%	204.9	9.75%	218.2	9.26%
2023	148.1	1.86%	211.3	3.12%	248.1	13.70%
2024	154.8	4.52%	223.5	5.77%	257.3	3.71%
平均增速	-	1.66%	-	4.46%	-	4.65%

造成这一趋势的关键原因之一，是来自 HDB 升级者与自住型买家的强劲需求，他们构成了 OCR 与 RCR 买方群体的重要部分。随着近年 HDB 转售价格上升，许多屋主持有更强购买力，得以升级至私人公寓。相较 CCR，市区边缘或郊区的项目每平方英尺价格更低、单位更大，更符合对价格敏感的买家偏好。

租金回报率也是有利于 OCR 与 RCR 项目的另一因素。这些项目通常因入场价较低而提供更佳的租金回报率。以租金为目标的投资者往往更倾向于选择 RCR 或 OCR 的物业，在那里可实现较 CCR 更高的回报；而 CCR 的回报率因购买价格较高而趋于压缩。

最后，市场周期与经济不确定性也影响了这些趋势。过去十年中，政府的降温措施对投资需求更高的 CCR 影响更大。例如，外国买家的 ABSD 税率已翻倍至 60%，而富裕的海外投资者是 CCR 的重要买家群体。

在全球经济波动期（如当前阶段），买家也往往更为谨慎，优先考虑可负担性与实用性而非奢华与名望。这进一步推动了对 RCR 与 OCR 项目的需求，使其价格表现较 CCR 更为强劲。

关键问题在于，Aurea 是否会延续 RCR 物业跑赢 CCR 物业的更广泛趋势。

2024 年转售与二手价格对比

接下来，我们将对这些项目在 2024 年的转售与二手价格进行对比，并与 Aurea 相比。为尽量可比，我们仅关注各项目的相同户型。鉴于各项目的面积并不一致，我们将以各户型中最小可比面积为准，除非跨项目存在可比面积。

City Gate（仅二手）				与 Aurea 在不同增幅水平下的价格差异（%）
户型	面积 (sqft)	平均 $PSF	平均总价	起步 $PSF $2,856	10%	20%	30%
2 卧室
2 卧 1 卫	560	$2,144	$1,199,781	51.16%	66.27%	81.39%	96.50%
2 卧 2 卫（双钥匙）	710	$2,111	$1,499,697	35.21%	48.73%	62.25%	75.77%
3 卧室
3 卧（双钥匙）	904	$1,969	$1,780,330	60.58%	76.64%	92.70%	108.75%

Midtown Modern（仅转售）				与 Aurea 在不同增幅水平下的价格差异（%）
户型	面积 (sqft)	平均 $PSF	平均总价	起步 $PSF $2,856	10%	20%	30%
2 卧室
2 卧 2 卫	721	$3,328	$2,400,120	-15.51%	-7.07%	1.38%	9.83%
3 卧室
3 卧	1066	$2,815	$2,999,777	-4.70%	4.83%	14.36%	23.89%

由于 Midtown Bay 迄今仅有 1 笔转售交易，我们纳入了自推出至今的新售交易一并参考。

Midtown Bay（自推出至今的转售与新售）				与 Aurea 在不同增幅水平下的价格差异（%）
户型	面积 (sqft)	平均 $PSF	平均总价	起步 $PSF $2,856	10%	20%	30%
2 卧室
2 卧 2 卫	732	$3,168	$2,319,084	-12.56%	-3.82%	4.93%	13.67%
3 卧室
3 卧	1324	$2,672	$3,538,089	-19.20%	-11.12%	-3.04%	5.04%

尽管 City Gate 在地理位置上与 Aurea 最为接近，但其已相差十年楼龄，这可能会影响其价格表现。

而 Midtown Bay 仍有未售存量，因此其更具对比意义；考虑 Aurea 的买家很可能会将其与 Midtown Bay 直接比较。

为提供更深入的洞见，我们将从不同户型出发，分析其价格趋势与平面布局。这将有助于评估相对价值与吸引力，更清晰地呈现 Aurea 与竞品的差异。

2 卧室

Aurea 的所有 2 卧单位均为 2 卧 2 卫配置。

Aurea - 646/710 sqft

Midtown Bay - 732 sqft

Aurea 提供 3 种 2 卧布局，其中两种为哑铃式（635 与 646 sqft），最大为 710 sqft。相较之下，Midtown Bay 最小的 2 卧 2 卫单位为 732 sqft。为便于对比，我们将聚焦于 Aurea 的 710 sqft 与 Midtown Bay 的 732 sqft 户型。

一个显著差异在于，Aurea 的所有 2 卧单位均无阳台。对看重户外空间的买家而言，这可能是不利之处。但没有阳台也意味着可分配给室内的空间更多。Aurea 的客厅与餐区是清晰分开的，布局更为明确；而 Midtown Bay 的客餐空间更为开放连贯。Midtown Bay 面积较大的阳台还可充当露台餐饮区，从而释放室内更多空间给起居区，整体上营造出更宽绰的感受。

厨房也是重要差异之一。Aurea 的厨房可按喜好封闭，尽管可能略显局促，但设有小窗，有助于通风。Midtown Bay 的厨房同样可封闭，但缺少窗户，因而没有自然通风来缓解油烟。

Aurea 还设有小玄关，若喜欢开门通风，可提供额外的私密性。不过从玄关至起居/餐区的短走道，可能被视为一定的空间损耗。相比之下，Midtown Bay 的整体动线更为高效。

在价格对比上，按 Aurea 平均起步 $PSF $2,856 计，其 710 sqft 单位将比 Midtown Bay 732 sqft 单位的平均价格低近 13%。这一差额约为 $291,324，颇具意义。即便 Aurea 的价格上调 10%，其仍将比 Midtown Bay 的该户型便宜近 4%。

3 卧室

Aurea - 1,001 sqft

Midtown Bay - 1,324 sqft

两者的 3 卧仅各有一种布局，但有三点关键差异：

1. Midtown Bay 为复式，而 Aurea 为单层公寓。
2. Aurea 的 3 卧无阳台；Midtown Bay 则在上下两层各设一处阳台。
3. Aurea 配备 2 间浴室；Midtown Bay 配备 3 间浴室——每间卧室均为带卫套房，便利性与豪华感更强。

尽管 Midtown Bay 的单位更大，但多处阳台、空调机位与楼梯占据了部分面积，实际可居住空间未必显著大于 Aurea。相对而言，Aurea 布局更高效、走道更少，绝大多数空间都获得了合理尺寸与功能。虽厨房略显紧凑，但为封闭式，更适合重油烟烹饪的家庭。

Midtown Bay 则为开放式厨房，正对餐区，面积偏紧凑。若烹饪较为频繁，这或许并不理想，除非愿意更频繁清洁。通过将餐区外移至阳台，厨房亦可封闭。Midtown Bay 的一大优势在于 3 间卧室均为带卫套房，对人口较多的家庭尤为便利。

就价格而言，按 Aurea 平均起步 $PSF $2,856 计，Aurea 的 3 卧将比 Midtown Bay 的 3 卧平均价格低 19%，差额约 $679,233，幅度可观。

鉴于两者步行相距不足 15 分钟，均临近 MRT 站，周边配套也相当完善，买家或会认为 Aurea 的性价比更高。

4 卧室

由于 Midtown Bay 并无 4 卧单位，本节将与 Midtown Modern 的 4 卧进行对比。

Aurea - 1,442 sqft

Midtown Modern - 1,442 sqft

两套 4 卧单位同为 1,442 sqft，且有多处相似点：

• 均配有私家电梯，私密性更佳。
• 均设 2 间带卫套房、2 间普通卧室与 1 间共用浴室。
• 两者厨房均带工作阳台与 WC。

但也存在几点关键差异：

• 两者虽同为哑铃式布局，但 Aurea 的走道更少、效率更高；相较之下，Midtown Modern 的走道面积更多。
• 两者阳台面积均可观，但 Aurea 的阳台从客厅延伸至卧室 2，并可双向进入；Midtown Modern 的阳台仅连通客厅。
• Aurea 的厨房偏方正，空间感或优于 Midtown Modern 偏狭长的厨房；此外，Midtown Modern 厨房内设有家用防护室，而 Aurea 并无。
• Aurea 的客厅与餐区分设更清晰；Midtown Modern 则更趋于合并共享空间。

目前 Midtown Modern 的 4 卧尚无二手成交。为便于对比，我们采用项目平均 $PSF $2,956，折算 1,442 sqft 单位为 $4,262,552。以 Aurea 的起步 $PSF $2,856 计，其价格将较 Midtown Modern 便宜约 3.5%。

结合 Aurea 更高效的布局与更低的价格，其确实具备一定吸引力。

潜在买家

Bugis/Beach Road 一带的旧式公寓存量相对较多、供应有限。因此，该区域内的 HDB 升级者群体规模料不算大。

为更好了解第 7 区的买家画像，我们统计了过去 5 年的成交（剔除成交少于 5 宗的项目）。

项目	购前原住址			成交总数	私人买家占比	HDB 升级者占比
	私人	HDB	未知
Burlington Square	20	9		29	69%	31%
City Gate	42	22		64	66%	34%
Concourse Skyline	73	21		94	78%	22%
Duo Residences	55	18		73	75%	25%
Midtown Bay	61	24	18	103	59%	23%
Midtown Modern	363	89	111	563	64%	16%
South Beach Residences	15	2		17	88%	12%
Southbank	24	19		43	56%	44%
Sunshine Plaza	18	6		24	75%	25%
Textile Centre	19	10		29	66%	34%
The Bencoolen	39	34	1	74	53%	46%
The M	298	144	93	535	56%	27%
The Plaza	23	6		29	79%	21%
合计	1050	404	223	1677	63%	24%

尽管该区域仍有 HDB 升级者，但多数买家在入手第 7 区物业前已是私人楼宇业主。

接着，我们来看第 7 区私人物业的供应情况。鉴于上述项目的成交周转率尚可，我们聚焦近 5 年内成交不低于 5 宗的项目，剔除周转较低者。

项目	租期	完工年份	总单位数
Burlington Square	99-years	1998	179
City Gate	99-years	2018	311
Concourse Skyline	99-years	2014	360
Duo Residences	99-years	2017	660
Midtown Bay	99-years	2024	219
Midtown Modern	99-years	2025	558
South Beach Residences	99-years	2016	190
Southbank	99-years	2010	197
Sunshine Plaza	99-years	2001	160
Textile Centre	99-years	1977	132
The Bencoolen	99-years	1998	94
The M	99-years	2023	522
The Plaza	99-years	1979	234
合计	-	-	3816

项目	1 卧单位数	2 卧单位数	3 卧单位数	4 卧单位数	5 卧单位数	1 与 2 卧占比
Aurea		84	28	56	20	44.68%
Burlington Square	32	110	34	3		79.33%
City Gate	44	216	48	3		83.60%
Concourse Skyline	242	69	16	30	3	86.39%
Duo Residences	367	194	59	34	6	85.00%
Midtown Bay	107	104	8			96.35%
Midtown Modern	168	139	139	111	1	55.02%
South Beach Residences		87	66	37		45.79%
Sunshine Plaza	18	64	78			51.25%
The M	233	272	17			96.74%
合计	1211	1339	493	274	30

*Southbank、Textile Centre、The Bencoolen 与 The Plaza 因缺乏户型配比数据而未纳入

过去 5 年转售与二手成交数量

项目	2020	2021	2022	2023	2024	2024 年售出占项目比例
Burlington Square	6	6	4	5	8	4.47%
City Gate	4	15	17	9	19	6.11%
Concourse Skyline	10	25	17	19	23	6.39%
Duo Residences	5	16	11	19	22	3.33%
Midtown Bay			1	1		0.00%
Midtown Modern				2	3	0.54%
South Beach Residences	7	6	1	1	2	1.05%
Southbank	6	15	4	6	12	6.09%
Sunshine Plaza	6	7	4	4	3	1.88%
Textile Centre	3	9	6	6	5	3.79%
The Bencoolen	5	5	4	58	2	1.10%
The M				3	10	1.92%
The Plaza	3	10	5	4	7	2.99%
合计	55	114	74	137	116	2.97%

从以上表格可见，尽管本区供应量不低，但二级市场的成交量仍相对偏低，去年不足 3%。

此外，小户型（如 1 卧与 2 卧）供应更为充裕，而大户型明显较少。转售成交量偏低可能意味着两种状况：要么投资者持有以获取租金或等待价格上行，要么在本区购入的自住者更多选择小户型并长期自住，而非转售。

项目的保育（保护）身份会影响其定价吗？

Aurea 的保育身份可能会对其定价产生影响，但影响程度将因多种因素而异。

Golden Mile Complex 建于 1973 年，是新加坡现代主义建筑的先驱，并于 2021 年被纳入保育，以保护新加坡独立后时期的建筑遗产。其保育身份不同于多数较为常见的殖民时期保育建筑。作为首个被保育的大型分层所有（Strata）建筑，Golden Mile Complex 具有独特的历史与建筑意义，或将正面影响市场对该项目的认知。

不过，保育身份也可能是一把双刃剑。一方面，它能吸引欣赏建筑文化与愿意居住于具文化意义项目的买家；另一方面，保育也意味着一定限制，例如对重建或外立面改动的限制。

保育常常提升物业的稀缺性；如若未来有更多类似 Golden Mile Complex 的独立后时期建筑被保育，市场或会对现代主义建筑产生更强的怀旧或欣赏情绪，从而在后续带来更高的需求，但这仍难以预测。

我们此前也撰文讨论过是否值得为保育类住宅支付溢价，您可点击here阅读。

结论

与区内不少更偏向 1、2 卧占比的项目相比，Aurea 的户型配比更为均衡。值得注意的是，Aurea 并无 1 卧单位；2 卧约占项目 45%，其余为 3 与 4 卧。这一组合显示开发商希望同时覆盖投资者与自住者等多元买家群体。

一般而言，投资者占比较高的项目，价格波动也更大、长期表现或不够稳健。投资者更关注短期回报，遇到更好机会时更倾向于出售或换仓；相反，自住者往往对房屋有更强情感联结，除非必要，不太会亏损出售。因此，自住占比较高的项目，价格增长更趋稳健。基于此，Aurea 相对均衡的户型配比，或有助于价格稳定，对中长期投资而言是正面因素。

Aurea 的平均起步 $PSF $2,856，较近期 RCR 开盘项目更高，但仍低于附近 Midtown Modern 与 Midtown Bay 等项目的价格。这一定价或使 Aurea 成为寻求地段优越且具性价比买家的可选项。此外，根据总体规划（Master Plan），Aurea 毗邻与对面的地块仍为保留用地，意味着其未来用途尚未确定。

无论这些地块未来用于住宅或商业开发，都可能对 Aurea 的价值产生正面影响。

若被规划为住宅，尤其是新公寓，区域价格有望被抬升，从而对 Aurea 的定价形成支持；若被规划为商业用途，则可能进一步提升周边的宜居性，进而利好住宅市场。尽管这些发展的时间表尚不明确，但其潜在的长期利好值得纳入考量。

另一个需要考虑的因素是 Aurea 的户型设计。其 2 与 3 卧单位均无阳台，这可能会劝退部分买家，因为阳台在现代公寓生活中日益成为受欢迎的配置。尽管是否需要阳台属于主观偏好，但对许多买家来说，这依然是关乎生活方式的重要考量。

归根结底，Aurea 是否称得上“性价比之选”，将取决于其 $PSF 较起步价的涨幅幅度。

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