放宽集体出售规则，真的能改善新加坡老旧公寓的前景吗？

en-bloc 市场正在放缓，部分原因是持续推出的 GLS 地块，让开发商对追逐老旧公寓的兴趣大减。因此，围绕如何让集体出售（en-bloc）更容易推进的建议开始流传也就不足为奇。鉴于此，政府正检讨《土地所有权（Strata）法》下的集体出售制度，可能的改革已在酝酿之中。但要重振低迷市场并非没有代价，尤其在老龄化社会中，更宽松的 en-bloc 规则可能意味着年长屋主被迫搬迁。以下是最新动向：

对许多业主而言，更现实的问题是：这对自己的屋苑意味着什么——en-bloc 的几率是否提高，如果真的发生，代价与取舍又是什么？若您希望有人与您一同梳理这些情境，请点击这里与我们联系，我们会为您对接一位熟悉相关机制的可信合作经纪。

有哪些拟议中的变化？ 

虽然尚未最终拍板，但业界人士（也就是对重振 en-bloc 市场有切身利益的人）提出了如下建议：

• 下调多数同意门槛。最受关注的提议是将门槛从 80 per cent 降至 70 per cent。这意味着需获得占发展项目份额价值（share value）和 strata 面积合计 70 per cent 的业主同意（不是按总业主人数的 70 per cent）方可推进 en-bloc。 
• 按项目楼龄分级设定多数同意门槛。换言之，楼龄越老，门槛越低。 
• 可能对拥有多户的大业主设置规则，避免其一人阻断整体交易。例如，单一业主持有多套单位，份额价值可能达 20 per cent 或以上，从而可以一人之力否决交易。 

在这些建议中，我也留意到一种说法：楼龄超过 40 年的项目应当更容易进行集体出售，理由是维修成本高、能效不足，以及更难吸引租户或买家。这似乎暗示我们的建造标准存在问题——毕竟在许多其他国家，住宅楼使用 80、100、150+ 年等并不罕见，有时其工程技术还不及当今现代化。 

否则，就只能说是巧合了：每每在容积率获得提高之际，委员会便突然认定维修成本高得难以为继。 

无论如何，也可以认为令 en-bloc 更难推进的，并不只是 en-bloc 本身的规则 

近年推出了大量 Government Land Sales (GLS) 地块，这比任何集体出售的程序性要求更能“扼杀” en-bloc。截止 2H 2025，确认名单上的地块可供约 4,725 套新住宅单位，而若计入备用名单，总供应管道在 2025 年约为 9,200 套；而这已高于去年，当时供应已是自 2013 年左右以来的高位。 

只要 GLS 地块源源不断，开发商就更没有理由去涉足流程复杂、结果常常难以预料的 en-bloc。 

另一个问题（这也可视为反对放宽 en-bloc 的理由），在于置换物业的成本。假设您现在因 en-bloc 获得出售收益 $1.8 million 的一套三卧公寓，那么在 2025 年这大致只够一套新推两卧。您也可以去寻找另一套转售市场的三卧——但在众多人同样担心置换成本之际，您的转售选择要么受限，要么同样昂贵得令人难受。 

这其实是重新审视是否应当放宽 en-bloc 的一个重要理由。对于无力承担置换成本的人而言——尤其是年长者，因年龄在融资上更为困难——一次非自愿的 en-bloc 可能是场灾难。 

同样值得注意的是，新加坡正迈向超高龄社会。在越来越多国人难以轻易搬迁或购置新房的背景下，现在真是推动 en-bloc 的合适时机吗？ 

就观点而言，支持出售的 en-bloc 委员会本已占有明显优势 

这些优势在某种程度上抵消了 80 per cent 的门槛。在多数情况下，寻求 en-bloc 的业主会较早彼此组织协作；普通自住业主则很少如此。通常不会有人在“可能会 en-bloc”的阶段就召开会议、预先筹划反对，往往要等事情真的发生才行动。

因此，想留下来的业主，常常在时间与协调上处于劣势，不易对集体出售发起有效动员。尽管如此，公允地说，政府通过限制可收集的代理投票数量等举措，已在一定程度上改善了这一情况。

另一处不对称在于自住者与投资者之间的差距。多数（并非全部）非自住的投资者更易接受 en-bloc。他们在寻找或为下一处房产融资上通常没有太大问题；对他们而言，或许最“刺痛”的只是：若在 en-bloc 之后再购入第二套物业，可能需要面对 ABSD。 

有些投资者甚至是投机者，入场本就意在从 en-bloc 中获利（就市场结果而言，他们的决策并不算成功，但这不是重点）。支持出售的一方往往会有更多这类人士——他们不仅更精于此道，也有时间与精力去为交易据理力争，而普通自住业主往往难以做到。 

这也是非常“人性”的一面：在劳累了一周之后，多数人不愿再把周末耗在争论这些问题上；但对专注地产投资的人而言，这本来就是他们的工作。 

这并不是说所有的 en-bloc 都有问题 

具体到个案，确实有一些破旧不堪的物业需要通过 en-bloc 解决；也有些情形若不 en-bloc，多数业主反而会陷入困境（例如临近到期的租赁权物业，若价值归零，业主将无力承担置换成本）。

但或许这些特定的紧急情况可以“对症下药”地处理，而不必用一刀切的规则去放宽所有集体出售。

政府也可考虑对 Sellers Stamp Duty（SSD）作出例外安排。该税目前会对不走运的买家征收：他们可能在买入后很快就遭遇 en-bloc；即便他们反对 en-bloc，也仍需缴税。

无论如何，即便放宽 en-bloc 的规则落地，在政府土地供应增加、置换房难度上升的背景下，它能否带来实质性的改变，仍有待观察。

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。