我们大多数人都知道，不同买家对房产的目标各不相同，自住者与投资者的需求也有差异。但即便在投资者之间，对一套房产的目标也可能截然不同。其中之一体现在用于计算回报的各类指标。即使金钱并非你的最终考量，这些方法也能为你审视自家单位提供一种有趣的新视角：
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1. 租金回报率
这是最广为人知的指标之一，主要为房东所用。较高的租金回报率意味着更强的现金流，以及更快收回投资。这也是一个非常简明的指标，有助于在不同房产类型之间比较租赁表现，例如公寓与HDB组屋。
公式：
- 毛租金回报率： (年租金收入 / 物业购置价) × 100%
- 净租金回报率： (年租金收入 – 开支) / 物业购置价 × 100%
示例： 以$1,000,000购买一套公寓，每年产生S$36,000的租金收入。
- 毛租金回报率 = ($36,000 / $1,000,000) × 100% = 3.6% 若每年开支（维护费、税费等）为$6,000：
- 净租金回报率 = ($36,000 – $6,000) / $1,000,000 × 100% = 3%
请注意，由于最近的税务变化，净租金回报率与毛租金回报率之间的差距已明显拉大。非自住住宅物业的房产税税率在2024年上调，这是Budget 2022宣布的两步调整的一部分。截至目前，非自住物业的税率按年应税值计算为12 – 36%，高于2023年的11 – 27%。
限制：
租金回报率并未计入你的房产升值。某些房产可能拥有很高的租金回报率，但价格基本停滞，例如较老且价格较低的租赁地契物业。People’s Park Complex 就是一个典型例子，这是一处老化的租赁地契项目，但地段非常中心。
一居室公寓单位（“shoebox”）也往往因总价较低而拥有更高的租金回报率；但这类单位转售更难，转售增值也较弱。
2. 债务偿付覆盖率（DSCR）
该指标为房东所用，但更常见于讨论商业物业，或较高风险的住宅物业（例如靠近或位于不良活动区域的物业，如Geylang的部分地段）。
DSCR用于评估一处物业是否能自我“造血”（即其产生的租金收入能否覆盖部分或全部的按揭还款）。
公式： DSCR = 净营业收入 / 总债务服务
示例： 一处物业每年产生$50,000的净营业收入，而其总债务服务（按揭还款、利息及其他贷款义务）为$40,000。
- DSCR = S$50,000 / S$40,000 = 1.25
由于DSCR大于1，这表明该物业的收入足以覆盖其债务义务。若DSCR低于1，则意味着该物业产生的收入不足以完全覆盖其成本。
这并不意味着DSCR低于1就一定不好：出租物业仅能覆盖管理费和按揭利息、但未能覆盖全部还款的情况并不罕见。
但它确实能让投资者对其中的风险或缺口有更清晰的认识。
限制：
该指标不反映房产升值、转售增益、回报率等内容。通常需要结合其他指标一起解读，而非单独使用。
3. 现金回报率（Cash-on-Cash Return）
这一指标更常用于商业物业，但同样适用于住宅。当涉及杠杆（例如通过住房贷款购置物业）时，现金回报率尤为重要。
该指标只关注你的现金流，相对于你投入的现金金额而言。也就是说，它反映了投入现金产生收入的效率。
公式： (年度税前现金流 / 投入现金总额) × 100%
示例： 投资者支付$200,000作为首付款，并产生$50,000的额外成本。在支付按揭和各项开支后，每年获得$10,000的现金流。
现金回报率 = ($10,000 / $250,000) × 100% = 4%
限制：
现金回报率并不反映房产升值，或其后续的转售增益。
4. 投资回报率（ROI）
这或许是仅次于租金回报率和CAGR、最为人熟知的指标。它几乎对所有类型的投资者都有用，从长期持有者到换房升级者。ROI衡量总体盈利能力，并有助于制定退出（出售）决策。
公式： (总利润 / 总投资成本) × 100%
示例： 以$1,000,000购入一处物业，并在5年后以$1,200,000售出。包括各项费用与贷款利息在内的总投资成本为$1,050,000。
ROI = ($150,000 / $1,050,000) × 100% = 14.3%
限制：
ROI提供的是较宏观的视角，并未细化到某些细节，如融资成本。它基于总利润计算回报，未将按揭利息或货币随时间购买力下降等因素计入，这有时会让一处物业看起来比实际更为赚钱。
5. 价格升值与复合年增长率（CAGR）
ROI衡量的是总百分比回报，但并未计入实现该回报所需的时间。CAGR正是为此而来：它通过展示多年期间的平均年度增长率，体现货币的时间价值。
公式：
- 资本增值率： (新价格 – 购买价格) / 购买价格 × 100%
- CAGR（复合年增长率）： [(结束值 / 初始值) ^ (1 / 年数)] – 1
你不必手动计算。网上有许多免费的CAGR计算器可以为你完成。
示例： 一处物业在10年内从$1,000,000升值至$1,500,000。
- 资本增值率 = ($1,500,000 – $1,000,000) / $1,000,000 × 100% = 50%
- CAGR = [($1,500,000 / $1,000,000) ^ (1/10)] – 1 = 每年 4.14%
限制：
降温措施、市场低迷等变化，可能放缓或扭转价格增长，使其难以预测。也可能出现账面升值可观，但无法以理论价格成交的情况；这在豪宅或小型精品项目中尤为常见，因其需求更为波动。
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