为何这座第 9 区公寓让每位业主赚到$775k：揭开成功背后的数据

新加坡的豪华公寓常被质疑为并不明智的财务承诺。近期像 W Residences at Sentosa 或 Cuscaden Reserve 等高端项目的低价急售，更加助长了这种说法。

但也有一些公寓逆势而为——其中之一便是第 9 区的 Rivergate。该项目在 2006 年 8 月第二阶段销售时便登上头条，以当时高达 $1,700 每平方英尺（psf）的价格售出一套四卧单位，创下当时该区域的新标杆。

尽管它是在通往 2007 年房价飙升的阶段推出并售出的，此后入场的买家也同样获得了不俗的回报。

那么，为什么这座公寓表现如此出色？我们来仔细看看：

快速了解 Rivergate

Rivergate 为永久地契公寓，2009 年落成。这个拥有 545 个单位的项目位于 Robertson Quay 的核心地带，紧邻新加坡河。多数新加坡人即便不知其名，大概也见过 Rivergate（就是靠近 M Social Hotel 的那栋 43 层高楼）。事实上，Rivergate 是新加坡首个获 URA 授予地标地位的住宅项目。 

从 Rivergate 步行可达 Havelock/Great World MRT（TEL），邻近 Great World City 与 UE Square。

Rivergate 的成交历史

根据 Square Foot Research，Rivergate 自推出以来共有 425 笔赚钱交易与 32 笔亏损交易。但在过去 5 年，仅出现过一笔亏损：

唯一的亏损交易是因为买入价过高（$2,701 psf）。这远高于当时约 $1,500 psf 的常态。

我们再看看基于这些交易的年化回报：

整体表现相当强劲，多数年份的年化回报介于 3% 至逾 4% 之间。需要注意的是，几个更具代表性的年份——2005、2009 与 2015——都接近市场回调期，这使得其表现尤为出色。 

以 2005 年为例，本应是个艰难时期——彼时市场刚从 2003 年的低迷中回升。因而即便仅售出 545 个单位中的 131 个（24 per cent），在当时环境下也应视为不错的成绩。 

2005 年入场的买家也得到丰厚回报，因其以平均 $1,101 psf 的低位买入（以当下语境来看，对永久地契的第 9 区公寓而言，这个价位显得格外低）。这些买家看到的年化回报超过 four per cent。 

至于 2009 年仅有 3 笔成交，因此较难从该年得出结论；不过这 3 位卖家显然都是赢家。 

放在周边其他项目的背景下来看

是否因为靠近 Robertson Quay、需求较部分其他 CBD 物业更旺，才带来强劲表现？毕竟这里确实是一个生活方式的集散地。

为作比较，我们筛选了距离 Rivergate 300 米范围内、共享相同大致区位的项目。我们同样聚焦于 2005 至 2009 年期间，因为这与 Rivergate 的推出与取得 TOP 的时间相近（碰巧同一时期附近也有不少新盘）。

当时的新盘价格如下：

如上所述，Rivergate 在 2006 年创下了该区的新高价；因此它比多数邻近项目更贵并不意外。然而，与这些其他项目相比，它的表现同样出色，甚至更胜一筹。

考虑到 Watermark Robertson Quay 的定价更低，它是一个尤其有意思的对照。开发商很可能以此来与周边新盘竞争。 

无论如何，Watermark 起步时与 Rivergate 的 psf 价差超过 25.4 per cent，并一直到 2007 年都维持低于 Rivergate 的定价。

我们也能从 Watermark 的转售（sub sale）交易中看到一些有趣之处：

2006 年 Watermark 的平均转售价约为 $1,073 psf。这远低于当时 Rivergate 的平均 $1,336 psf。按常理，这样的价差竞争应会让 Rivergate 买家的回报承压。 

然而，2006 年入场的 Rivergate 买家仍然获得了 3.35 per cent 的稳健年化回报。仿佛市场对 300 米之外更便宜的公寓“视而不见”。 

另一个有意思的对照是 Tribeca，2006 年其平均价甚至高于 Rivergate（$1,422 psf 对比 Rivergate 的 $1,336 psf）。不过到次年，Rivergate 的平均价便超越了 Tribeca，而 Tribeca 约有一半的成交发生在 2007 年。

尽管如此，Tribeca 的成绩仍不及 Rivergate，累计 144 笔盈利对 15 笔亏损。其中 15 笔亏损中的 6 笔就发生在 2007 年。同样，Tribeca 距离也在 300 米之内。

因此，我们可以得出结论：Rivergate 并非只是“普遍意义上”跑赢 CBD，它也跑赢了 Robertson Quay 特定范围内的其他公寓。

说到更广义的中央区域，它与其他核心地段公寓相比如何？

一个合适的对照是 Cairnhill，因为在那个年代，这里几乎是豪华公寓的首选之地。我们先看看成交量： 

同样以 2005 至 2009 年为期间，Cairnhill 有 431 个新盘单位。这个数字不算大，但足以做比较。其中超过一半的新盘交易发生在 2007 年，正值 Rivergate 推售尾声（亦即开发商定价往往最高的阶段）。

再来看价格走势：

与 Robertson Quay 区域相比，这里的价格更高：2005 年为 $1,448 psf。当时 Robertson Quay 的平均为 $970，差距为 39.5 per cent。到了 2007 年，随着市场对 Cairnhill 物业的热度推至新高，这一差距扩大到约 49.3 per cent。 

推动高 psf 价格的主力来自 The Ritz-Carlton Residences、Hilltops 与 Helios Residences。这些项目的成交价也远高于 Cairnhill Residences 与 Cityvista Residences 等同类项目。 

不过总体而言，这些项目的定价偏高，我们可从 Helios Residences 的例子一窥端倪：

直到 2016 年之后，转售市场才终于把 $2,000 psf 视为类似 Helios 这类公寓的常态。尽管价格随后持续上扬，但至今仍未回到此前 $3,500 psf 的峰值。 

现在来看看该片区公寓的年化回报：

2005 与 2006 年入场的买家收获颇丰，但当 $2,500 psf 成为新的均价后，以 ‘05 与 ‘06 水平买入的买家开始出现负回报。 

因此，作为核心区域的物业，Rivergate 确实相当突出

在高端的 CBD 地段、乌节路一带等区域，开发商往往更着力于“身份象征型”产品，而非投资导向。因此，像 Rivergate 这样的项目——即便在当时对该区而言已属高价——最终却成为不错的投资选择，实属少见。 

这也凸显了房地产资产的个体差异性：不同于某些资产（例如，一根金条与另一根金条、或一桶原油与另一桶原油并无二致），房地产必须逐一就项目具体分析。这应当优先于对更广泛的市场走势，或对某个区域/分区的笼统判断。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。