当我说我喜欢老的、略显破旧的分层产权商场时，总会招来许多奇怪的眼神。
这些老商场的存在，也解释了我一些最喜欢的地方。以 Katong/Joo Chiat 一带为例：那里有 i12 Katong 和 Parkway Parade，当然不错。但我在这一带尤其钟情的是什么？Roxy I & II，或 Katong Shopping Centre。而这并不只是怀旧情绪，或是对那些正在走向空置的老商场的普遍迷恋（顺带一提，关于这类商场还有一整个 YouTube 系列）。
事实上，The Straits Times 最近刊文，谈到Katong Shopping Centre 如何从购物天堂变成以女佣中介为主的建筑，很好地提醒我们这些分层商场如何随时间演变，以及为何其“杂而有用”的服务组合，在崭新的综合体中如此难以复制。
我坚信，新旧建筑并存的区域（即有些老、有些新）最适合日常生活。很简单，在老的分层产权商场里，你能找到一些在崭新商场里几乎不会出现的实用店铺与服务。
新商场成本高，必须实现一定水平的租金回报。这意味着某些业态在这些商场里几乎不可能存在：
- 多数补习与才艺中心，以及武术学校
- 专业兴趣店（漫画、交易卡、钱币店等）
- 不那么花哨但更有人情味的美发/美甲店
- 小型、家族经营的餐馆与咖啡馆
- 小众精品店
更迷人之处在于，这些店铺不带新商场那种“千篇一律”的气质。
我并不反对再多一家 Din Tai Fung、Uniqlo 或 Starbucks，方便是好事，但也难免重复。在分层产权商场里，你会遇到更个性化、偶尔还有点古怪的店铺，而且常是同一位老板经营了几十年。
在这些商场里，你很可能会遇到记住你名字的店主，人们也依然会专程过来聊聊天——而不是买了就走。
此外，一些老商场也曾在零售领域带来令人意外的创新。比如据说 Katong Shopping Centre 就是新加坡最早的全空调商场之一。
当然，也有不足之处
主要是偶尔会冒出来的低俗按摩院/KTV；也有人会抱怨发薪日贷款商（持牌放贷人）。也许最让人无法忍受的，是某些商场的厕所，距离“人权侵犯”只差一线。
此外还有维护问题。维护得体的分层产权商场确实比破败的少见；一旦失修过度，便会沦为碍眼之物。旧 Peace Centre（Peace Mansion 的商场部分）就曾饱受此类诟病，如今已重建为 The Collective at One Sophia。
但偶尔，分层产权商场也会突然复兴，惠及周边
最近的例子之一是 Fortune Centre（它一度也被称为新加坡的素食美食集散地）。这个商场曾以素食餐馆、佛教用品店，以及零星的兴趣店为主。但近几年，租户组合开始变化：年轻的 F&B 创业者进驻，开起了居酒屋、葡萄酒吧与独立餐馆。
如今，与素食摊位并列的，还有 Paraphrase、Laut、Pasta & Co，以及 Tsumiki bakery——这样的阵容放在 Amoy Street 或 Tras Street 也不会显得突兀。
为什么？原因很简单：租金。眼下，租金飙升正在压垮诸如 F&B 等业态；但 Fortune Centre 的租金据说仍在相对可负担的区间。再叠加楼上办公室带来的稳定人流，这里如今已成为更有趣的美食小天地之一。这证明，老的分层产权商场不必仅仅苟延残喘——有时，它能以崭新的方式自我重塑，这是光鲜亮丽的新商场所不能。
如今，Bencoolen 的潮流指数正不断攀升——在 Time Out 2025 榜单中位列全球最酷社区第 20——这也带动了人流增长。尽管有人认为这解释了 Fortune Centre 的新近走红，但我认为恰好相反：正是 Bencoolen 附近这些分层产权商场的古怪与不走寻常路的气质成就了它的时髦。从附近的 Bras Basah Complex 到 Parklane 与 Sunshine Plaza，这里的商场都少了你在新商业空间里常见的那种“老生常谈”的感觉。
这对住宅房地产也有影响
有分层产权商场的区域，往往能形成一种带有“黏性”的社区认同——为生活方式增添一层吸引力。例如 Coronation Plaza，或曾经的 King Albert Park，都是社区的聚会据点。
在基本面之外——例如邻近 MRT 站或学校——老的分层产权商场搭配新的商场，能赋予一个社区以深度。这意味着既有可靠的锚点（你的超市、你的药房），也有那些让地方难忘的另类小店；比如那位到如今几乎成了你私交好友的沙龙老板。
这对买家与租户确实重要，因为它带来便利、个性与延续性的结合。顺带一提，我觉得这也是像Marina Bay 这类区域所欠缺的：只有光鲜新商场的地带，少了这种温度与家的感觉。
与此同时，其他房产新闻……
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每周销售盘点 (29 – 05 October)
新盘成交最贵前 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| 21 ANDERSON | $22,700,000 | 4489 | $5,057 | FH |
| UPPERHOUSE AT ORCHARD BOULEVARD | $7,209,000 | 2056 | $3,506 | 99 yrs (2024) |
| ONE MARINA GARDENS | $5,118,277 | 1647 | $3,108 | 99 yrs (2023) |
| THE CONTINUUM | $4,875,000 | 1690 | $2,885 | FH |
| GRAND DUNMAN | $4,610,000 | 1787 | $2,580 | 99 yrs (2022) |
新盘成交最便宜前 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| SPRINGLEAF RESIDENCE | $1,202,000 | 527 | $2,279 | 99 yrs (2024) |
| HILL HOUSE | $1,298,000 | 431 | $3,015 | 999 yrs (1841) |
| UPPERHOUSE AT ORCHARD BOULEVARD | $1,509,000 | 474 | $3,186 | 99 yrs (2024) |
| OTTO PLACE | $1,528,000 | 872 | $1,753 | 99 yrs (2024) |
| KASSIA | $1,563,000 | 753 | $2,074 | FH |
转售最贵前 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| NASSIM LODGE | $14,500,000 | 4176 | $3,472 | FH |
| SOUTH BEACH RESIDENCES | $7,500,000 | 2121 | $3,537 | 99 yrs (2007) |
| FONTANA HEIGHTS | $6,000,000 | 3455 | $1,736 | FH |
| LEONIE PARC VIEW | $5,628,000 | 2013 | $2,796 | FH |
| HALLMARK RESIDENCES | $4,860,000 | 2960 | $1,642 | FH |
转售最便宜前 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| CENTRA STUDIOS | $675,888 | 377 | $1,794 | FH |
| LOFT @ NATHAN | $788,000 | 377 | $2,092 | FH |
| SOL ACRES | $803,000 | 495 | $1,622 | 99 yrs (2014) |
| HILLION RESIDENCES | $820,000 | 463 | $1,772 | 99 yrs (2013) |
| SIMS URBAN OASIS | $830,000 | 463 | $1,793 | 99 yrs (2014) |
盈利最多前 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 收益 | 持有期 |
| SIXTH AVENUE VILLE | $3,100,000 | 1550 | $2,000 | $1,830,000 | 25 年 |
| MANDALAY MANSION | $2,828,888 | 2088 | $1,355 | $1,793,888 | 28 年 |
| THE SPRINGBLOOM | $2,800,000 | 1647 | $1,700 | $1,740,000 | 18 年 |
| THE PARC CONDOMINIUM | $2,900,000 | 1421 | $2,041 | $1,621,100 | 16 年 |
| THE TOPIARY | $2,955,888 | 2013 | $1,468 | $1,598,060 | 13 年 |
亏损最多前 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 收益 | 持有期 |
| THE SCOTTS TOWER | $1,200,000 | 657 | $1,828 | -$1,317,000 | 13 年 |
| THE BERTH BY THE COVE | $2,015,000 | 1453 | $1,387 | -$789,290 | 15 年 |
| HALLMARK RESIDENCES | $4,860,000 | 2960 | $1,642 | -$450,000 | 11 年 |
| THE SAIL @ MARINA BAY | $1,068,000 | 657 | $1,627 | -$113,000 | 15 年 |
| OXLEY EDGE | $1,810,000 | 1184 | $1,529 | -$93,700 | 12 年 |
回报率最高前 5 (ROI%)
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| THE SUNNY SPRING | $1,688,000 | 1001 | $1,686 | 244% | 22 年 |
| MANDALAY MANSION | $2,828,888 | 2088 | $1,355 | 173% | 28 年 |
| ICON | $1,180,000 | 700 | $1,687 | 170% | 22 年 |
| THE SPRINGBLOOM | $2,800,000 | 1647 | $1,700 | 164% | 18 年 |
| THE RIVERVALE | $1,440,000 | 1259 | $1,143 | 152% | 26 年 |
回报率最低前 5 (ROI%)
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| THE SCOTTS TOWER | $1,200,000 | 657 | $1,828 | -52% | 13 年 |
| THE BERTH BY THE COVE | $2,015,000 | 1453 | $1,387 | -28% | 15 年 |
| THE SAIL @ MARINA BAY | $1,068,000 | 657 | $1,627 | -10% | 15 年 |
| HALLMARK RESIDENCES | $4,860,000 | 2960 | $1,642 | -8% | 11 年 |
| OXLEY EDGE | $1,810,000 | 1184 | $1,529 | -5% | 12 年 |
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