看来 Media Circle Parcel B 对政府金库作用不大，此次招标录得零出价。GLS 地块未能引起兴趣的情况较为罕见（尽管如今已不再那么罕见）。这一次，所涉区域位于 One-North 的科技与媒体枢纽，正是我们近期见到 Bloomsbury Residences 推出的同一片街区。这不禁让人思考：当 One-North 被视作冉冉升起的枢纽，为何投标仍然寥寥？我们来看看：
About Media Circle (Parcel B)
这是 One-North 内一个 99 年地契的地块。面积约 107,936 平方英尺（总楼面面积 GFA 为 464,129 平方英尺），规划为私宅兼商业用途，且首层为商业。预计若开发，可提供约 500 套私宅。
值得注意的是，该地块与近期推出的 Bloomsbury Residences 隔街相望。
最初预测出价介于每平方英尺 $925 至 $1,125（psf），但分析师已将预期放低；我们听到的预测介于 0 至 4 份投标。事实印证了前者，招标于 4 月 29 日截标时录得零投标。
作对比，Bloomsbury 在地块成交时面积为 114,443 平方英尺，地价约 $395 million（约 $1,191 psf）。这并不算特别高，但至少当时仍有开发商兴趣。
Why are developers uninterested in the site?
主要原因包括：
- 与家庭居住的关联度不足
- 可达性有限
- 邻近项目的竞争
- 对短期租赁前景的担忧
1. Lack of association with family living
在此前的一期通讯中，我们简要提到过One-North 的奇特之处。多数新加坡人并不把 One-North 当作家庭社区，而是办公枢纽：这里有 A*Star labs、ST Engineering、MediaCorp 校园，以及 INSEAD、ESSEC 等院校。
例如，就小学入学而言——似乎只有 New Town Primary 大致在 800 米范围内。即便附近有 INSEAD 和 ESSEC，多数买家仍更倾向于在 1 公里入学范围内拥有多所小学可选。
便利设施也是喜忧参半。一方面，One-North 靠近 Buona Vista 和 Holland V；而像 Fusionopolis 这类综合体内也有超市、美食广场、药房及部分餐饮。但它仍称不上是“心邻”式的社区生活：缺少咖啡店里街坊长者常聚的那种社区氛围，也没有熟悉的小贩与巴刹中心。
尽管 Bloomsbury 增添了一些商业元素（而该地块本身亦将设有首层商业），One-North 仍未完全转型为兼顾居住—工作—休闲的平衡社区。我们认为正朝这个方向前进，但开发商并不愿意以需要耐心等待的叙事来销售。
2. Limited accessibility
该地块距离 MRT 站并不算近，虽然可搭乘巴士抵达。这使得位置处于一种“几乎够好、却差一点”的状态。不可否认，就整体区位而言，临近 Holland V 与 Buona Vista 本应是加分项——但归根结底，这里更适合驾车者，或不介意巴士与骑行通勤的人。
需注意，One-North 早期的 GLS 地块（如 Slim Barracks Rise）表现较好，原因在于更靠近 Buona Vista MRT 站。相比之下，Media Circle 在整个 One-North 区域中位置更为吃亏。
3. Competition from neighbouring projects
Bloomsbury Residences 仍未售罄（且刚刚推出），提供 358 个单位并含住宅配套。此外，Parcel A 就在隔壁，已售出；于今年 3 月授标，预计可再提供约 325 个单位。
大约十年前，One-North 的居住供给确实偏少；当时除 One-North Residences 外选择不多。但随着更多新项目在周边出现，即便邻近有大量办公室与院校，房东之间也可能为争取租客而出现竞争。
在当前环境下，开发商对卷入新盘正面竞争也心存顾虑。在不确定时期，最好避免如 District 15 的 The Continuum、Tembusu Grand 与 Grand Dunman 之间那样的“三方混战”。
看起来，就 Media Circle 而言，开发商认为目前有 Bloomsbury 与即将到来的 Parcel A 已经足够。此外，GLS 名单上或许还有更抢手的地块正被他们关注。
4. Concerns over rental prospects in the immediate future
One-North 的核心吸引力依然存在。即便竞争加剧，这里仍聚集了众多来自初创与科技公司的外籍从业者，以及学生。不过，经济形势日益波动，且 ABSD 税率较以往更高：这已不同于十年前——当时位于（尚在发展中的）枢纽内的一房单位，往往被视为容易出租的资产
这也与整体可达性相关：租客通常更希望有优于 Media Circle 目前所能提供的 MRT 站便捷度。
Is it a reflection of the wider property market?
某种意义上说，是的——我们看到了开发商愈发谨慎，或者换句话说，更为挑剔。我们确实认为，若非持续的贸易战与全球不确定性，Media Circle 这宗地块至少会吸引一两家保守出价。但就目前而言，这里仍被视为尚未充分验证的区域；而且所处时点恰逢开发商不愿冒险之际。
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