为什么更多新加坡人或将以转售组屋取代公寓

我们可能正让房地产市场为一波缩小居住规模、转向转售组屋板块的趋势做好铺垫。

对大多数人而言，房地产的焦点在于攀登阶梯：从 BTO 到转售，再到公寓，甚至可能是有地住宅。这正是过去二十多年里中介常说的“资产进阶”，尽管有时表述不尽相同。但随着近期政策动向与人口结构的持续演变，下一章或会截然不同。市场或将少见升级者，而是出现一波缩尺换屋者；其中相当一部分很可能涌向转售组屋板块。

当下有两种效应在共同作用：其一是 SERS 的终结，及其由尚未实践的 VERS 所取代；其二，如 National Day Rally Speech 所述，新加坡明年将步入超高龄阶段，约 21 per cent 的人口将达 65 岁或以上。这两件事同时发生，将为 HDB 转售市场带来显著影响，但主要利好年长者。

没有 SERS、且 VERS 前景不明，老旧组屋持续升值或将告一段落

我仍记得在 2018 年，政府曾自信表示，即便50 年楼龄的组屋仍可升值——当时这确实属实。而这种升值，除其他因素外，还受到了希望溢价的推动。 

即便后来被告知 SERS 不会总是适用，再后来又称仅约 four to five per cent 的 HDB 住区有机会入选，某些组屋仍让人抱有希望。以 Tiong Bahru 与 Queenstown 等地为例，许多人相信此类高需求地段仍有机会获得 SERS。当然，也不排除存在某种主观性的否认：

我们从未真正见过任何一套 HDB 组屋走到租约终点。因此，对一些人来说，仍拒绝相信一个成熟社区，加上步行可达 MRT 站，必然应当维持高价值；即便租期已过半。于是，即使是这些较旧的组屋，依然可能继续升值，并在出售时实现较高总价（可能达到 million-dollar 区间）。 

但如今既已明确 SERS 不会发生——而且即便启动 VERS，其待遇也将大幅缩水——这扇门确已彻底关上。 

但随着更多新加坡人步入老龄化，最老转售组屋价格回落反而可能成为利好

与其把租约折旧视为财富的死胡同，我们不妨将其视为一个为老龄化国家降温的安全阀。我在这篇文章中已部分论述过此点：我认为确实有理由为一套 50+ 年楼龄的组屋支付 $1 million；而当这些组屋开始降价时，这一观点更为成立。

当你不再以转售获利为念，而更看重晚年的舒适、地段与体面时，购买一套年长的组屋是有道理的。在生命的这一阶段，较短的租期远不及宽敞度、便利配套与熟悉的社区来得重要。 

实际上，租约折旧反而成了优势，帮助年长的新加坡人降低住房成本。若你已 70 岁，买一套尚余 50 年租期的组屋已绰绰有余——这既可能意味着以更低价格居住在已发展成熟的区域，同时在缩尺换屋时获得更大的退休资金。 

把这些因素合在一起，你就会明白，一股缩尺换屋潮或许已在地平线上。 

这很可能是优先顺序的自然再平衡。医疗成本上升，以及对许多公寓配套设施*的需求递减，使 HDB 组屋成为更合乎常理的选择。这也与 90 per cent 的自有住房率相辅相成——大概率而言，若你有子女，他们在你退休时已各自拥有住房；并不需要你的房子。

不过有点吊诡的是，可能成为掣肘的，反倒是 VERS。因为如果你已降级到一套舒适的组屋并完成装修，十年后最不想听到的消息，就是还得再搬一次！在租约将尽这件事上，那或许比拯救更像添乱。 

*我明白并非人人符合这一假设，但我有足够把握认为 大多数 人在跨过 70 岁门槛后，不会为匹克球场和健身房买单。  

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