为什么我（作为一名新加坡人）选择在法国购买我的梦想单身公寓

许多人会说，我在法国开始找公寓有些操之过急。我几乎没有什么可观的存款，勉强才达到申请银行贷款的最低要求，更糟的是我刚换了工作，而在试用期内通常很难从银行拿到贷款。

“别再看了，反正你也买不起什么。” 男友无奈叹气，看着我不健康地沉迷于上百条房源。确实如此，只要某件事进入我的待办清单，我就会过度投入，因为我想尽快做完。我不喜欢把事情拖下去。

因此，这段长达 4 个月的找房过程对我而言简直是地狱。大多数人需要 6 个月到 1 年，才能以合适的价格找到梦想中的房子。而我在这 4 个月、上百条房源中学到的，主要是我到底负担得起多少，以及我不想要什么。

第一次看到这则房源时便是一见钟情。要说是运气、缘分，甚至是魔法也不为过，因为它并未挂在 Seloger（法国相当于 PropertyGuru 的平台）上，而这是我平时最常留意的网站。它是一家别致房产中介官网上的独家挂牌，我只是因为无聊随手点进去才发现的。

他们还提供了 3D 看房，我一边点击一边心跳加速。你们都知道我钟爱那些“古怪”的小型单身公寓，但这套完全是另一番天地。它是一间阁楼公寓，因屋顶倾斜，官方面积为 32 平方米，且有 2 个夹层：一个 5 平方米的夹层用作办公室，另一个高达 25 平方米的夹层用作睡眠区和衣橱。

如果按实际地坪面积计算，有 75 平方米；若考虑到阁楼的倾斜，则约为 63 平方米。另附一个车库和一个地下室。

不管你怎么想，对我来说这已经是非常宽敞了，基本上是挂牌面积的两倍。

我们几乎立刻就联系了中介。

起初，中介并不太愿意接待我们。这套房源在一个多月前其实已有买家出价，但对方最终未获银行贷款，白白耽误了他不少时间。

“银行愿意贷给你吗？”他在电话里问道。其实在这之前我还没正式询问过银行；大多数银行都说不行，因为我正处在离职通知期。但这套房的价格比我们之前看的都便宜得多，我能够拿出相当可观的首付款。我愿意赌一把，觉得银行会批贷并豁免一些条件。

于是我说了个小小的善意谎言，我们拿到了看房预约。

在看房之前，我已经开始构思设计了。它潜力十足，设计师和建筑师大概都懂那种遇到可玩味、与众不同项目时的兴奋。

我大致知道自己想如何利用空间，而看房只是为了确认这些优化是否可行。我们之前也看过几套，但要么不喜欢户型、要么不喜欢社区、要么干脆不喜欢中介，因此看得都很快就结束。

这次的会面与以往截然不同。

小区所在位置安静，步行 10 分钟即可到达通往市中心的主干巴士站。周边有许多建于或修复于 20 世纪初的历史建筑，这一带底蕴深厚，整体氛围极佳。

楼栋本身需要一些维护，但比市中心的许多物业状况要好。他们刚翻新了主楼梯，但这大概是我见过最窄的楼梯，踏步宽度只有 10 到 15 厘米。踮脚上楼已够困难了，下楼更是让人心惊，这样形容都还是保守的。第二次来我们也就慢慢适应了。

这几乎就是我们能挑剔的全部了，因为走进公寓时，它完全符合我们的预期。 

需要装修吗？毫无疑问。但它古朴迷人，即便有挑战，布局依然很有潜力。

这栋楼的历史资料不多，官方记录显示这栋楼“建于”1983 年。我认为那更像是在那个时期进行过修复。过去，这一带遍布小型啤酒厂，周边为工人居住而建有成排的传统木筋墙建筑。街上还有一两栋幸运地由名家操刀，修复后自豪地呈现出新艺术运动时期的风貌。 

整栋楼一共只有 6 套公寓，邻居不多，共有业主也不多。对买公寓的人来说，这是中大奖的配置。

你走进门，心里就明白：非它不可，这就是“那一套”。

这是我唯一一次在看房时完全放松自我。我开窗、爬上夹层、用手机手电检查热水箱；一切都像在家里。真正促成成交的，是屋内还有一座可用的壁炉，这让它的稀缺度直接翻倍。

中介看得出我们的诚意与我的强烈意愿，他在度假前把手头关于这套房的一切文件都发给了我们，这帮了我大忙，因为我得马上做两件事：出价，以及去银行。

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我花了相当多时间细读这些文件。你从截图里也能看出，材料之多令人眼花，每个文件夹里至少有 3 份文件，而且全是法文。庆幸如今文书都已数字化。

我也刚入职新公司，没法把全部精力都放在买房这件事上。反正中介要休假一段时间，而且此前也只有我去看过这套公寓——我应该不会有竞争对手。

但当房源从他们网站上下架时，我还是有些慌，给他发了短信。所幸房子还在。他只是因为度假，不想被烦人的来电打扰，才暂时撤下。

“你准备好出价了吗？”也许这是销售话术，但我不在乎。我已经在设计上越陷越深——非买不可。 

我们就价格进行了谈判，敲定了一个公平的报价。中介终于可以去把好消息转达给业主，启动流程了。

与银行的会面出乎意料地顺利。所需文件齐备、价款已谈妥，让他们更严肃看待我的申请，也让我对贷款细节更有把握。 

不过，频繁奔走各家银行的会面让我身心俱疲。法国的房产圈普遍建议找按揭经纪来比较利率、替你谈更好的贷款条件，但整个流程对当地人都已冗长繁琐，对非居民更是如此。我理解为什么许多首次置业者最后干脆放弃，认栽吃点小亏。

次周，中介如期来电报喜：卖方已接受我的报价与条件，我们可以启动产权转移的法律流程。可新的问题随之而来——我去的那家银行最终还是拒绝了我的按揭申请。

申请房贷几乎是人一生中最复杂的事情之一。银行很容易就会把像我这样的外国人拒之门外，这也可以理解。

我犯的第一个错误是先去了一家合作银行。此类银行的好处很多，比如提前还款免罚息、审批更快。不幸的是，我很快被现实“教育”——我忘了在他们眼中，我并非低风险居民。

这类银行放贷多以客户资金为来源，因此风险偏好极低。被拒自然让人沮丧，但情绪平复后我也想通了：“啊，确实合情合理。”。

向有外国人购房经验的朋友请教后，我开始把目光转向设有“非居民贷款部门”的大型银行。说实话，我本该一开始就这么做。可非居民买家的世界本就很小，我又怎会立刻知道呢？ 

吃一堑，长一智。

我整理出一份拥有非居民贷款部门的银行清单，多数是经验证的口碑推荐，然后一家家去“敲门”。

每一步都挺“残酷”：向每家银行重新自我介绍、反复说明情况、一次次递交材料；等待审批的过程更是充满煎熬与不确定。

需要说明的是，我在出价前后换了新工作，刚进入试用期。对一些银行而言，这是“红线”，直接把我排除在外；也有少数认为只是小细节，依然愿意放贷。

不巧的是，利率正快速上行；而作为外国人，还要承担某种“潜规则”的“外国人税”——利率通常高于本地客户，因为贷款顾问需要把条件“做甜”一些，才能说服分行主管批复。 

银行总要占上风。

最终，我还是选择在新加坡本地贷款，主要因为本地利率环境更有利。我原本更希望在法国贷款，这样就不用处理汇率兑换与各类费用，但仔细算过账后并不划算（利率相差超过 1%，复利效应下非常可观，我宁可承担汇率风险）。

签署法律文件又是一段漫长而疲惫的过程。买卖双方都必须到场签署 Compromis de Vente，它确认我方购置、卖方向特定对象（我）出售的意愿，并载明交易的各项技术性条款。签署过程将近 2 小时，文件本身超过 30 页，且充满复杂的法律法文。

在报价获批一个月后，我才约到签字时间。这也在意料之中，毕竟正值法国的度假高峰。还好我在欧洲生活了一段时间，学会了耐心——催也没用。

让我格外紧张的一点，是从新加坡向法国汇款。无论是行对行还是通过转账服务，只要金额巨大，就难免接受各类审查（反洗钱）。 

好在我曾在银行与金融业工作，熟悉相关规定；但压力仍旧不小，而我选择走新加坡贷款这条路的决定，也在不断“反噬”我。最糟糕的情况，是资金被扣押，石沉大海。

compromis 的草案也让我更直面公寓的缺陷。它已有 40 多年历史，上一次翻新在 2000 年代。诸如需要更换整套电路、确保结构立柱安全等问题，我在看房时就已留意；而真正核算成本与工期后，我意识到自己对装修的设想其实相当“雄心勃勃”。

买过老旧转售房的新加坡人应该能感同身受。我为装修预留了充裕预算，但大部分工程将以“刚需”为主，而非纯粹美化。

言归正传。当我的签名落在纸上，一切都变得无比真实。

签 compromis 的过程颇有意思，因为仍有一些未定事项，若处理不当我仍可能撤销交易。过程中一度有些“火药味”，我的公证人坚持为我争取降低一笔行政费用（她最终为我省下了 175 欧元）。

顺便一提，所有费用均由买方承担。所以若你在法国买房，别对额外支出感到意外——公证、契约、等等杂费都要算在内。

还记得我说过这栋楼应当是在 20 世纪 80 年代修复、而非新建的吗？这点引发了不小的争论，因为在法国，1949 年以前建造的建筑可能含铅或石棉。石棉检测呈阴性，但 2017 年的一次诊断显示外立面铅含量呈阳性。

因此，卖方必须重做诊断报告。若结果仍为阳性，10 天冷静期将重新开始，因为这属于在签署意向书时并未告知买方（我）的新增官方信息。

接下来促使我去研究的，是壁炉是否保留。许多法律与城市正逐步全面禁用壁炉，理由是火灾风险与生态影响，这让决定变得复杂。 

我确实要求在交屋前进行一次烟囱清扫，因为保险公司据此才会承保火灾风险。我打算保留并修复壁炉，以延续地方传统，同时在砌体结构中加装一台木柴炉用于居家烹饪。

朋友们对此连连示警：法国的大城市几乎一门心思要禁用壁炉取暖，且可能上升为全国性法规。

就我个人看法，这有些荒唐。法国用木材取暖的住户不足 5%，而且在管理得当的情况下，壁炉的成本与碳足迹都可能低于一些现代加热设备。在超高密度城市如此规定可以理解，但对郊区及乡村而言，我认为这项禁令过于严苛且不公平。总之，我的研究结论是：只要按年清洁即可被允许，因此暂时不必为此操心。

于是，在冷静期进入第 8 天、我盼着尽快结束时，公证人带来消息：铅含量诊断呈阳性，于是我“受益于”冷静期重启。

我对此只能哀叹。虽然我并不急着拿钥匙——反正不会立刻入住且需要装修——但拖得越久，就越让人觉得这桩买卖仿佛要“黄”了。

给感兴趣的买家一个参考：含铅报告主要检查可能存在并被人体摄入铅的部位，通常是管道与油漆。该房的管道为 PVC，因此只有油漆检测呈阳性。

通常这不必过度担心。铅虽有毒，但主要在摄入或吸入时才会致害。过去将铅掺入油漆是为了加速干燥并提高耐久性；风险在于铅带甜味，孩童容易舔食或误食剥落的漆片，进而中毒。

这对我而言意味着：若要拆除，施工方与在场人员必须佩戴防护装备；必须对有毒粉尘进行封闭与安全处置；若选择不拆除，则需妥善养护涂层，避免劣化带来报告中所述的风险。

诸如此类的细节就不赘述了，一句话总结是：问题不算严重，但因此我们又回到了冷静期第 1 天，只能继续等待。

终于，公证人给出了签署 Acte de Vente（正式买卖契约）的日期，我终于可以拿钥匙、成为真正的业主了。这距离签署 Compromis de Vente 已将近 2 个月。而当他们电邮告知签约时间时，我的款项还没汇出。

“一拿到汇款指示我就发给你，”公证处助理说。她也确实尽快发来了，但距离签署 acte 已不足一周。

对不熟悉国际汇款的人来说，这个期限实在太紧。若我在筹划跨境汇款时有任何差错，就得推迟签署 Acte de Vente 与领取钥匙。

我很庆幸按指示完成了国际汇款，并使用了我长期信赖的转账服务 Wise（非广告，我用了很多年，真心好用）。 

需要注意的是，Wise 在触发审查前的单笔上限目前为 100,000 GBP，约合 S$170.000。鉴于金额较大，再加上我名下银行的即时 PayNow 转账有 S$200,000 的硬性上限，我不得不将款项策略性地分成两笔。

为了简化流程，我从新加坡向法国汇出一笔 <S$170,000，其余款项用我欧洲账户里辛苦攒下的欧元支付。Wise 在法国与新加坡均受监管且合规运营，法国也因 TRACFIN（法国反洗钱机构）的存在而拥有相当严格的规范。 

在签署 acte 前，款项必须先到达公证处的托管账户，因此这是最佳方案。

读者也许会问，为什么不直接从新加坡银行汇到法国？原因很简单有二：其一，银行给的汇率很差；其二，新加坡银行既不受欧洲监管，国际清算网络也不够健全，往往会因额外审查与合规问题导致延误。 

像 Wise 这样在新加坡与欧洲（以及许多其他国家）均受监管的中介转账服务，能让跨境汇款更安全、更快捷。所以若你在海外置业，纠结如何把钱高效安全地转过去，我强烈推荐 Wise。 

以我写作时所知，没有哪家银行能在全球范围内“无缝衔接”，不同法域下的机构各有基础设施与政策。不过这篇文章我不打算在银行业务上“宅向”太深。 

简而言之，银行账户与资金划转是两类不同的产品：我用银行来“存钱”，用专业的转账服务来“汇钱”，就这么简单。

终于到了签署 Acte de Vente 的日子。签字前，我需要以访客身份最后再看一次房，确认现况（比如公寓没有被龙卷风“吹走”），再进行产权过户签署。

中介很贴心地把看房安排在清早，卖方也在场。我们核对了电表与水表读数，发现某处似乎有轻微渗漏，但我反正要整修这间单身公寓，于是决定继续成交。

卖家非常贴心，给了我两份惊喜礼物：其一，是一本英语版的当地安家指南，1996 年的老物件，旧到书里还在提“法国法郎”这种早已不存在的货币；其二，是她珍藏了数十年的阁楼原木门——她决定把它留给我，放在车库里。

她还让我翻看了记录当年翻修阁楼的相册。为保护她的隐私，我不会把所有照片都展示出来，下面这张只是想让你看看修缮前的阁楼模样。

在签署 Acte de Vente 时，我们又复核了一遍文件与交易条件。其内容与 Compromis de Vente 大体一致，只是对因共有产权转让而产生的额外费用有更详细的说明。

签署过程顺利，钥匙交到我手中，中介还贴心地送了我和卖家一瓶精美的 Crémant（起泡酒）。毕竟这里是法国。恭喜我自己，我现在是业主了。

而这仅仅是旅程的开始。我期待着动工装修，那将是另一个有趣的故事，留待下回分解。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。