如果距离你上一次的集体出售已经有一段时间了，你可能会惊讶于短短十年间会发生多大的变化。2014 至 2024 年经历了不平凡的时期；不仅因为 Covid，更因为一连串起伏不定的降温措施、从供应过剩到住房短缺的剧烈转变，以及令买家难以消化的新盘价格。以下是当下的集体出售与 2017 年或更早市场的一些不同之处：
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2024 年集体出售市场的主要问题
开发商有一个 5 年期限来完成并售出任何项目，否则将需按地价缴付 ABSD（尽管这一规定目前已有所放宽）。这使得市场此前预期会形成一个 5 年周期：开发商完成项目后，便会急于补充其耗尽的土地储备。但按理应在 2022 年重新开启的上一个周期并未出现。
（我们此前在一篇文章中已讨论过）
在先前的文章中，我们提到来自更多政府售地（GLS）地块的竞争。截至 2024 年，我们看到这一情况并未改变。以 Pine Grove 为例，其公寓尝试集体出售前，旁边的两块 GLS 地块已先被买下。
Pine Grove 业主曾希望以$1.95 billion 的集体出售（自 2008 年以来的第 5 次尝试）。随后价格下调至 $1.78 billion。若达成，Pine Grove 的集体出售将使该项目的定价约为 $1,430+ psf（较低价格约为 $1,335 psf）。与此同时，隔壁两块 GLS 地段的最高出价分别为 $1,318+ psf 和 $1,223+ psf。
我们也同样看到 Lentor Central、Orchard Boulevard、Zion Road 等地推出 GLS 地块。政府正按计划加大住房供应，这将对集体出售形成强劲竞争。预计这些售地将在 2024 年带来 5,450 套新屋，高于 2H 2023 已相当可观的 5,160 套。
在 GLS 地块与集体出售之间，多数大型开发商倾向直接购买政府土地。这样来自业主的变数更少（参见Chuan Park 风波），开发商在整平土地上的成本也更低。另一个问题是房价高企（见下文）。为让现有业主愿意搬迁并购买新居，重建后的最终售价可能会高到市场难以接受。这与 GLS 地块仅在开发商之间竞标的情况有很大不同。
因此，在竞争对手似乎正是政府本身的当下，对集体出售的期望整体偏低。
近期或过去数年发生变化的其他因素包括：
1. 因置换房产成本而出现更大阻力
最显而易见的因素是当下的住房成本。俗话说，卖得高、买得也高。2024 年 5 月新盘均价约为 $2,250 psf，而转售均价约为 $1,634 psf。
结合上文 Pine Grove 的背景看，卖方甚至未能达到 $1,434 psf。今年其他集体出售尝试，如Thomson View，开价也仅在约 $1,282 psf。
简言之，除非你不需要置换住房，如今的集体出售已不再像过去那样是一笔“意外之财”。
另一个因素是 ABSD 税率的上调。在此持有房产的外国人可能会最强烈反对集体出售，因为他们在购买任何置换房产时将面对 60 per cent ABSD。与此同时，新加坡公民与永久居民（PR）也会意识到——若他们把第二套房交由集体出售，未来再购房将分别面对 20 and 30 per cent 的 ABSD 税率。这可能令他们更难以替代其租金收入。
2. 集体出售后转至 HDB 的“对尺”安置对部分人更难
除非你年满 55 岁且“对尺”至 4-room 或更小的组屋，近期规则的变化会让集体出售变得棘手。如今在售出私宅后需等待 15 个月，方可购买转售组屋。
（选择 BTO 更是无从谈起，其等待期为 30 个月）。
这对需要置换住房的业主（例如 30 多岁或 40 多岁者）而言是个两难：要么寻找私宅，从而直面第 1 点所述的高价；要么就得在较长时间里安排临时居所。
这为集体出售新增了一道难题——在 2022 年 9 月施行等待期之前并不存在。我们获悉对此可以向 HDB 提出申诉，但很可能会按个案审理。
3. GFA 统一计算可能导致报价不再慷慨
近期关于总楼面面积（GFA）计量方式的规则变化，也可能令开发商的报价不如以往慷慨。我们在此文有更详尽说明；简言之，开发商已无法再通过放大空调机位平台、花槽、飘窗等设计来“挤出”更多面积。
这对买家而言或许是一大安慰，但确实会影响开发商的盈利底线；加之更高的 ABSD 税率及土地增值费（LBC），开发商在报价上可能会更为保守。
不过有个有趣的旁支问题：在规则更改之前，分层空置空间（即楼地板与天花板之间的空间）是计入份额估值（SV）计算的。若出售收益按 SV 分配，这可能引发问题，因为空置空间显然不如单元内真实的“可居住空间”有用。我们不清楚是否会采取措施加以标准化，但要把新规追溯适用于所有既有物业，恐怕并不现实。
4. 分摊方法（MOA）更具灵活性
MOA 指的是如何分配出售收益。传统上，可按份额估值（SV）、按分层面积、按市场估值，或三者的某种组合来进行。
MOA 仍是集体出售中最具争议的部分之一；这一点多年来并未改变。不过，与早年集体出售相比，如今在具体做法上更具灵活性与创新性。事实上，采用某种折中方案已成常态，而非严格遵循 SV、分层面积等单一标准。
以 2018 年的Albracca 案为例，这是一处仅有 11 户、且户型面积差异显著的精品公寓。最终被接受的 MOA（见链接）为：三分之一按 SV、三分之一按分层面积、三分之一按估值；而在The Realty Centre中，MOA 则为 70 per cent 依据 SV、220 per cent 分层面积、10 per cent 估值。
本质上，是尽量缩小最大与最小户型之间的溢价差距（即集体出售所得减去市场价值）。
这种灵活性对两类项目是利好：其一是户型面积差异很大的项目，因为分层面积、SV 与估值可被更好地综合考量；其二是混合用途项目，因部分权重赋予市场价值，对商业与住宅并存的项目更为合适。
在此之前，混合用途单位有时被视为较难在集体出售中售出，进而被解读为一种劣势（例如，商铺与住宅可能有相近的分层面积，但会因装修投入、可带来的客流等因素而具有迥异的估值）。
与过去相比，如今的分摊方法更为公平，这也是可能推动集体出售的因素之一。
最后一个考量是更广泛的宏观经济
这既包括较高利率环境，也包括欧洲战争的影响。二者已超出本文讨论范围——但可以肯定的是，在不确定性依然高企的 2024 年，开发商对集体出售很可能仍会保持谨慎。
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