为什么现金溢价（COV）已不再重要

隐瞒现金溢价（COV）似乎已无法再帮助抑制组屋价格上涨。

先是出现了一套$1.73 million 的组屋，如今又有Bishan Block 261 的挂牌价格冲至 $1.88 million。这是一套复式组屋；其高要价或许基于其在同类中相对“新”，因为该单位的竣工时间为 1991，而 HDB 在 1995 就停止兴建复式组屋——所以它属于较新的复式库存。 

这让我开始思考，隐瞒 COV 现在是否还有任何作用。早在 2014 年——上一次转售组屋价格失控之际——HDB 停止公开披露 COV 数据。从那时起，买卖双方必须先就价格达成一致，之后才会拿到估价。如果你出价过高，那就只能自认倒霉——COV 不受贷款覆盖，需要你自掏腰包承担更多现金。

自那项举措后，“零 COV”很快成为常态，转售组屋价格随后连续多年下行，直到新冠疫情期间的住房紧缩出现拐点。 

那么，为何现在不再有助于遏制转售价格？其一，是“换小换适”卖家的可观套现：过去几年高位卖出私宅的人，若遇到心仪的组屋，完全负担得起溢价购买（若打算长期自住，他们也许并不介意）。 

此外，私宅价格对部分人而言已够不着。早在 2022 年，我们谈到Henderson 的 $1.4m HDB 刷新纪录时，如果你想留在同一片区，基本找不到价格合宜的替代品。也正因如此，眼下这 $1.4m 与新的 $1.73m 纪录相比似乎已经“显得不高”；同样地，对预算 $2m、在同区被私宅价格“挤出”的买家而言，“百万级”HDB 反而显得情有可原。 

但另一个原因更简单：定价时我们参考的是过往成交。我们看不到成交价中有多少是 COV，只能看到总价（例如，我们不会知道一套 $800,000 的组屋包含 $100,000 的 COV，我们只会看到 $800,000）。因此，隐瞒这些数据并无实质影响：价格仍会在过往成交记录的推动下不断抬升。

所以，尽管当年取消 COV 的确奏效，可谓妙笔生花，但那更像是一剂“只生效一次”的良方（我还要补充一句，HDB 也在当时引入了 Mortgage Servicing Ratio（MSR），这同样起到了作用）。 

出于公众观感的考量，HDB 迫切需要在短期内阻止任何转售组屋触及 $2 million 关口。

起因是一则令“这个数字”格外敏感的事件：一则 $2 million 的组屋挂牌被 HDB 从其平台下架，并标注其不切实际。需要说明的是，HDB 对该广告“误导”的判断并无不妥：那其实是两套单位，而非一套（详见链接）。 

然而，我们都清楚这类信息在公众层面容易“传着传着就走样”。如今形成的普遍印象是：HDB 认为 $2 million 的组屋不现实。因此，一旦这套 $1.88 million 的单位成交……接着真的有单位触及 $2 million，那就会呈现非常糟糕的观感。这无疑会助长部分不满的购房者情绪，他们坚信住房已变得高不可攀。

当年 HDB 已经“变过一次戏法”，通过取消公开 COV 数据来稳住局面。若他们如今正筹备“第二只兔子”，恐怕也并不令人意外；让我们拭目以待 2024 年余下时间的走势。 

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