当“边缘”住宅突破$2,000 PSF，新加坡对“Prime”的认知是否已彻底改变？

当沿用已久的分类与定义走向终结时，你就知道一场重大变化正在到来。

例如，早在 2024 年，HDB 决定取消组屋“成熟”与“非成熟”的分类。这一举措合情合理，因为多年来，“发展完善”早已成为一个更为本地化的概念；如果你家门口就是商场和 MRT 站，你自然懂得这一点，但你的社区却还常被称为“ulu。”

因此，这一分类体系的调整，反映了地面实际的变化；而随着我们迈入 2025 年，我觉得另一套沿用已久的概念也许正发生相同的转变：区域。具体而言，指的是 Core Central Region (CCR)、Rest of Central Region (RCR)、以及 Outside of Central Region (OCR)。 

我并不冒昧地断言这些标签已毫无意义——至少目前，它们仍然分量十足。但一些逐步累积的变化在暗示：在未来某个时点，OCR、RCR 与 CCR 的概念，或许会像“成熟 vs 非成熟”那样逐渐过时。

可观察到的行为，是一个很好的切入点。我知道这只是轶见，但很难忽视：问问身边人，如今还有多少新加坡人周末会“进城”（我指的是像 Orchard 一带），做零售疗愈或纯粹消遣？我怀疑，如今更常听到的是 Tampines Mall、Waterway Point、NEX 等等，而不是 ION Orchard 或 Ngee Ann City。 

我遇到过许多新加坡人，已经很久没有“进城”，当我提起 Orchard Central 或 Wheelock 时，他们一脸茫然；而且得非常用力回想，才想到有什么值得他们特地跑一趟。 

现在，大多数人所需的一切，从家门口步行或短程巴士即可到达。无论是买菜、餐饮、诊所还是娱乐，十之八九就在几条街之外，或乘巴士两三站。也许在 90 年代或更早，附近的配套还只是小杂货店与理发店；但今天？我敢打赌，正在阅读这篇文章的你们中，有很大一部分人，15 分钟内就能抵达 Din Tai Fung、Starbucks、Lululemon、Uniqlo 等。 

而且，这还不是去中心化的终点：这仍在持续推进，未来会更加明显。把各个分散的枢纽与节点放在一起看，OCR 真的还算是“边缘”吗？ 

其次，价格走势也发生了变化

今年早些时候，OCR 公寓的中位数 PSF 达到 $2,554 psf。与之相比，RCR 为 S$2,386 psf，仅相差无几（你可在这里看到更多细节。）与此同时，CCR 公寓大约在 $2,800 至 $3,300 psf——这甚至低于 2024 年 CCR 的平均 $3,305 psf。 

与此同时，在 OCR，我们看到像 Springleaf Residence 的价格约 $2,064 psf，而 Canberra Crescent Residences 约 $1,974 psf。当然，我也清楚，为了保持可负担性，单位面积被控制，从而使总价（quantum）更低；但这并不改变事实：这些数字，放在过去那个被视为“最可负担”区域的年代，是很难联系在一起的。 

更重要的是，CCR 价格趋于平稳，而 RCR，尤其是 OCR 的价格在上行。再叠加现实层面的感受：OCR 多数地段的配套，已不再显著逊于 RCR 或 CCR。事实上，CCR 的某些地段甚至可以说更不便，例如 Marina Bay 缺乏学校资源可达性。

老龄化趋势进一步推动了这种转变。

年长居民更不倾向为办事、用餐或娱乐长途跋涉。我还不到 50 岁，已经对一路坐车到 Bugis 吃深夜火锅这件事感到头大。更何况，既然附近很可能就有一家 Haidilao，我为何要特地跑那么远。 

*注：我刚在 Google 上搜了一下，没错，距离仅两个巴士站。我住在一个非常新的社区，但即便不查 Google，我也能预见到这一点。

说句公道话，URA 推动去中心化，正是预判了这一趋势。把诊所、超市和食阁设在居民身边，不仅是生活方式的加分项——相关负责人很清楚，这会成为老龄社会的必需。 

更巧合的是，这也让配套可达性更趋均等；而在这一过程中，逐步削弱了按区域划分的价格差异。 

那接下来会如何演变？我认为我们将采用新的衡量方式——未来，便利性的评估与定价，或许会更多取决于距所在社区枢纽的远近；而非其隶属的广义分区或区域。 

值得思考的是，当你在 RCR 与 CCR 公寓，或 OCR 与 RCR 公寓之间权衡时，这种技术性区分，到了多年后的转售节点，可能不再那么重要——也许更该关注脚下的事实，比如哪一处离最近的商场步行距离更短。 

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