当一种“常见”的置业策略演变成一笔 $180K 的麻烦

在房产交易方面，您期望房产经纪人提供怎样的建议？ 

不久前，我写过关于99-1 安排，以及它与房产权属及相关法律问题的关系。就在上个月，一起相关个案告一段落：一名买家撤回了对涉事经纪公司 ERA Realty、该经纪人以及一家过户律师事务所的诉讼。

简而言之，这名买家在购买 Normanton Park 的新盘单位时，采用了 99-1 的持有结构，由其父亲持有该物业的 1% 份额。据报道，此安排旨在降低应付的 Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD)。

在典型的 99-1 安排中，ABSD 只会适用于承担 ABSD 的一方所持有的 1% 份额，而非整套房产的价值。

然而在 2024 年 12 月，IRAS 不采信该结构，并加征了 $180,945 的额外印花税与罚款。随后，买家起诉了经纪人、经纪公司与律师事务所，称 99-1 安排被他们呈现为一种常见且被接受的方法。

被告则否认曾提供税务或法律建议，并主张其职责并不延伸至保证此类安排的合法性。

此案引发广泛关注，但尚未进入庭审阶段前，买家已终止诉讼（各自承担费用）。

对此我对买方深表同情。

根据我的亲身经验，我在一线看到 99-1 安排广为人知。它常被在线讨论，频繁出现在公开的问答论坛里，也常像“卖一买二”策略那样被当作寻常话题。这已是置业讨论的一部分。

近十年来，这种情况一直持续，几乎没有高调的公开执法来叫停。直到近几年，审查才逐步收紧，而那些采用相关结构的人们也开始产生不确定性。

在我看来，归根结底，这是关于经纪人应该给出什么样的建议，以及我们应当从他们那里采纳哪些建议。

我并不是要把责任全都推给经纪人或其客户。我的观点是，多数买卖双方（少数资深投资者除外）很少是融资、税法与交易流程细节方面的专家。市场上流行的信息，往往最终都会“汇聚”到一个人身上：他们的房产经纪人。

外界的期待是，经纪人应该无所不知。从如何取得不同的估值（这是按揭经纪的工作），到 CPF 规则如何运作（他们本应请教 CPF），再到诸如 99-1 持有结构这类安排的后果。

如果经纪人对这些话题不能至少表现得很熟悉，就容易被视为缺乏经验，甚至在一些更苛刻的客户眼中显得不称职。

这其实也不能怪客户，因为大多数人一生中只会进行寥寥数次房产交易。在一堆令人头疼的行话与缩略语中，他们高度依赖持牌专业人士的引导。 

CEA 的确要求房产经纪人以客户的最大利益为先。 

但这也可能给经纪人施加了不成比例的重担。要就税务问题、融资规则与监管解读提供最佳建议，本身就是巨大的挑战——这些都是各自独立的专业领域。了解 Bedok 与 Jurong 的单位堆叠朝向（stack facings）和买家画像，与了解 IRAS 可能如何解读复杂的持有结构，两者之间有本质区别。 

CEA 设定的这些义务，也更多是基于原则层面的要求。它们界定了经纪人提供建议时应当达成的目标，但对于建议应如何表述、边界何在、以及应如何向客户清晰传达这些边界，却并不那么明确。

我并不是说经纪人应当被完全禁止提供这类与本职相关但非核心的建议。 

考虑到这些话题彼此高度重叠，要完全切割并不现实。可行的做法，或许是要求经纪人在讨论偏离其核心职责时，要明确提示。经纪人仍可解释银行估值或 99-1 安排在市场上的常见理解，但他们也应以书面形式说明，这并非其主要专业领域。

明确地说“这件事应由你的律师来做，他们的意见应优先于我的”并不会削弱经纪人的角色，反而会强化它。

把这一点要求为明确、并以书面记载，也能反过来保护经纪人。它有助于避免日常交流中的看法，被误解为专业意见或实际背书。而一旦出现问题，也更容易厘清不当或疏忽的建议源自何处。 

这样做几乎没有什么额外成本，却可能避免未来再次出现类似的复杂诉讼。 

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