为何这些新近完工的公寓在短短 5 年内让业主获利高达 $700K

据说由于 COVID 的影响，我们在过去 5 年所经历的市场扰动，已多过过去 20 年所见。其他资产类别如何我们不得而知，但房地产市场的确发生了不小的变化。许多过去被视为常识的“事实”——例如一卧/两卧并非自住用途，或 CCR 主要面向富裕的外国买家——都被颠覆了。在这种背景下，随着市场转向，近年刚完工的公寓受到怎样的影响？不妨看看它们迄今为止的表现：

1. Clavon

Clavon 是一项位于第 5 区的租赁地契项目，共 640 个单位，已于 2024 年完工。完整评测可见这里。

以下为 Clavon 自推出以来的整体价格走势：

年份	Clavon 平均 $PSF	D5 平均 $PSF（仅限转售与二手成交）
2020	$1,646	$1,215
2021	$1,637	$1,348
2022	$1,696	$1,468
2023	$1,904	$1,637
2024	$2,031	$1,779
2025 (Up till June 2025)	$2,063	$1,816
年化	4.62%	8.37%

Clavon 约 4.6% 的年化涨幅低于更广义的第 5 区平均水平（8.4%）。不过，Clavon 近期已显现更强的上行动能。

从 2020 年至约 2023 年，Clavon 的涨幅相较 D5 平均较为温和，但自 2023 年起，其平均 $PSF 的涨势更为陡峭。

我们按户型面积来看看能发现什么：

年份	1 卧室	2 卧室	3 卧室	4 卧室	5 卧室
2020	$1,694	$1,654	$1,610	$1,570	$1,575
2021	$1,732	$1,807	$1,688	$1,599	$1,589
2022				$1,727	$1,679
2023				$1,904
2024	$1,999	$1,986	$2,114	$2,050
2025 (Up till June 2025)	$2,014	$2,043	$2,148	$2,126
年化	3.52%	4.31%	5.94%	6.25%

较大面积的单位随时间呈现更强的升值。4 卧室录得最高年化增速，其次是 3 卧室。较小单位，尤其是 1 卧与 2 卧，自推出以来涨幅相对一般。

迄今为止，5 卧室尚无任何转售交易。

来看 2024 年至 2025 年 6 月期间的交易盈利情况

户型	平均收益	平均买入价	平均 ROI	售出单位数	平均持有期（年）
1 卧室	$161,243	$895,563	18.14%	16	3.9
2 卧室	$279,586	$1,219,213	22.99%	61	3.9
3 卧室	$516,211	$1,609,370	32.07%	27	3.7
4 卧室	$707,500	$2,219,143	32.07%	14	3.4

截至目前，Clavon 的所有记录转售交易均为盈利。平均收益从 1 卧约 $160,000 到 4 卧逾 $700,000，不见亏损转售。

同样可以看出，大户型带来更高的平均收益与 ROI，这很可能反映出该项目对换房与家庭自住需求的更强吸引力。小户型虽仍有利润，但回报更为温和。

可能的原因是什么？

中介的看法是，第 5 区的平均价格出现一轮显著跃升；这使得 Clavon 的百分比涨幅在对比之下显得较弱。

邻近项目如 Parc Clematis 在推出后涨幅可观，带动了 D5 的平均价格向上。

约在 2021 年至 2023 年初，Parc Clematis 的价格较为平稳，约在 $1,500 至 $1,800 psf 区间徘徊。但自 2023 年起，趋势线明显变陡，2024 年逼近并突破 $2,000 psf，近期部分成交与挂牌更指向 $2,400–$2,600 psf。

这使整个分区的总体增长被拉高，超出多数项目（如 Clavon）的实际经历。

至于 Clavon 近期转售表现改善，可能受到较新盘如 ELTA 提价的影响。

开盘时，ELTA 的 2 卧（面积相近）高楼层约 $1.6 million，低楼层约 $1.4 million；对比之下，近期 Clavon 的转售约 $1.37 million。换言之，同一片区看房的买家，买已完工、拎包可住的 Clavon 单位，价格甚至低于全新盘 ELTA。

在多数新盘已跨过 $2,000 psf 门槛的市场里，Clavon 突然显得更为理性。因此，近来转售需求走强，推动 2024 与 2025 年的价格上行。

2. Penrose

Penrose 是一项位于第 14 区的租赁地契项目，共 566 个单位，已于 2024 年完工。完整评测可见这里。

其迄今为止的整体表现如下：

年份	Penrose 平均 $PSF	D14 平均 $PSF（仅限转售与二手成交）
2020	$1,588	$1,198
2021	$1,676	$1,286
2022	$1,699	$1,458
2023	$1,914	$1,613
2024	$2,052	$1,727
2025 (Up till June 2025)	$2,134	$1,817
年化	6.08%	8.69%

同期内，Penrose 的年化涨幅约 6.1%，低于更广义的 D14 市场约 8.7% 的水平。也就是说，尽管 Penrose 稳步升值，但仍落后于分区平均。

按户型细分，进一步观察：

年份	1 卧室	2 卧室	3 卧室	4 卧室
2020	$1,753	$1,619	$1,506	$1,607
2021		$1,789	$1,677	$1,645
2022			$1,699	$1,699
2023	$1,879	$1,954	$1,887
2024	$1,966	$2,063	$2,057
2025	$1,961	$2,145	$2,164	$2,148
年化	2.27%	5.79%	7.52%	5.97%

在 Penrose，较大布局表现更好。3 卧室录得最强的升值，年化约 7.5%，其后是 4 卧室约 6%。相较之下，1 卧与 2 卧增速较慢。至于为何 4 卧不及 3 卧，下文会进一步说明。

以下为 2024 年至 2025 年 6 月期间的交易盈利情况：

户型	平均收益	平均买入价	平均 ROI	售出单位数	平均持有期（年）
1 卧室	$109,565	$823,587	13.35%	15	4.1
2 卧室	$323,432	$1,125,044	29.17%	70	4.0
3 卧室	$566,377	$1,564,109	36.57%	69	3.9
4 卧室	$755,333	$2,234,667	33.76%	3	3.8

目前 Penrose 所有记录在案的转售交易均为盈利。平均收益从 1 卧约 $110,000 到 4 卧逾 $750,000。

虽大户型明显领先，2 卧的表现也不错；我们看到其平均回报约 29%。

可能的原因是什么？

中介表示，Penrose 的较慢涨幅——与更广义的第 14 区对比——与项目本身关系不大，更多是受周边开发案表现所影响。

例如 Parc Esta 转售活跃，近期 2+书房户型约 $1.98 million 与 $1.975 million 成交，另有一套 3 卧在 2025 年 8 月约 $2.48 million 成交。如此大体量项目的标杆价格把分区平均进一步拉高，使其他邻近公寓显得滞后。

同样的趋势也出现在 Grand Dunman、Dakota Residences 与 Waterbank at Dakota 等项目上——这些项目近年价格走高，也共同抬升了 D14 的平均水平。

此外，Penrose 的平均持有期较短，因为多数买家在 2020 或 2021 年入场。他们中的许多人与 Waterbank 或 Dakota 的业主几乎同时买入，而后两者至今已有更长时间升值。

关于 4 卧不及 3 卧的表现，中介将其归因于地契：在市区边缘（RCR），能负担此价格带 4 卧的买家，往往转向永久地契项目。这使潜在买方池较 3 卧更小。

综合来看，Penrose 实际并非“跑输”，只是若脱离语境，百分比涨幅看起来较低。到目前为止，其转售结果依然稳健，每笔交易都是赢家。

3. Irwell Hill Residence

Irwell Hill Residence 是一项位于第 9 区的租赁地契项目，共 540 个单位，已于 2024 年完工。完整评测可见这里。

以下为其自推出以来的整体表现：

年份	Irwell Hill Residences 平均 $PSF	D9 平均 $PSF（仅限转售与二手成交）
2021	$2,663	$2,198
2022	$2,858	$2,208
2023	$2,916	$2,241
2024	$2,805	$2,277
2025	$2,906	$2,342
年化	2.20%	1.59%

自 2021 年推出以来，Irwell Hill 的年化涨幅约 2.2%；略高于 D9 平均的 1.6%。

按户型进一步观察，看看哪些面积段表现最佳：

年份	1 卧室	2 卧室	3 卧室	4 卧室
2021	$2,687	$2,652	$2,623	$2,771
2022	$2,981	$2,890	$2,713	$2,758
2023	$2,969	$2,901
2024		$2,805
2025	$2,888	$2,926	$3,066	$2,491
年化	1.82%	2.49%	3.98%	-2.63%

目前 3 卧室表现最强，原因我们将在下文解释；其次是 2 卧室。这与核心中央区（CCR）迄今更广泛的趋势一致，2 卧（或 2+1 户型）有时也被小型家庭购买，而非仅限投资者。

4 卧室出现负增速，是因为 2025 年一宗高总价顶层公寓成交所致。该笔交易属于异类，不能代表整体。

接着看 2024 年至 2025 年 6 月完成交易的盈利情况。

户型	平均收益	平均买入价	平均 ROI	售出单位数	平均持有期（年）
1 卧室	$105,000	$1,265,000	8.17%	2	3.9
2 卧室	$198,991	$1,733,250	11.43%	12	3.8
3 卧室	$436,000	$2,204,000	19.78%	1	4.1

Irwell Hill Residences 的所有记录转售交易均为盈利。平均收益从 1 卧约 $105,000 至 3 卧约 $436,000；考虑到持有期较短，这一表现相当扎实。

可能的原因是什么？

中介指出，该分区的头部数据也受到新盘如 Promenade Peak 与 River Green 的影响——这两者虽然总价更低，但 $PSF 更高，从而抬升了 D9 平均。这反而使 Irwell Hill 的表现更显难能可贵，因为即便在这种情况下，它仍然略胜分区平均。

至于 3 卧室，Irwell Hill 的单位以面积与相对价值更具吸引力。它们被广泛视为该区内最具性价比的选择之一（详见上文评测链接），布局高效且总价更亲民。

Great World 一带的变化也发挥了作用。随着 Great World MRT (TEL) 的开通与 Great World City 周边的持续更新，该邻里成为少数真正面向家庭的 CCR 区域之一。因此，更多有年幼子女的买家在此寻找更大居住面积，为 Irwell Hill 这类中等面积（如 3 卧）带来稳定需求。

4. Pasir Ris 8

Pasir Ris 8 是一项位于第 18 区的租赁地契项目，共 487 个单位，已于 2024 年完工。评测可见这里。

来看其自推出以来的整体表现：

年份	Pasir Ris 8 平均 $PSF	D18 平均 $PSF（仅限转售与二手成交）
2021	$1,619	$1,009
2022	$1,824	$1,147
2023	$1,829	$1,325
2024	$1,831	$1,413
2025	$2,011	$1,445
年化	5.57%	9.39%

自 2021 年推出以来，Pasir Ris 8 的年化涨幅约 5.6%，落后于 D18 整体约 9.4% 的平均水平。

按户型进一步观察差异所在：

年份	1 卧室	2 卧室	3 卧室	4 卧室
2021	$1,712	$1,641	$1,503	$1,597
2022		$2,061	$1,754	$1,727
2023		$2,077	$1,794	$1,763
2024	$1,893	$1,974	$1,799	$1,754
2025	$1,990	$2,077	$1,963
年化	3.84%	6.07%	6.90%

从户型看，Pasir Ris 8 的 3 卧室自推出以来升值最强，其次是 2 卧室。这与上述项目所见的模式相似。1 卧增长较慢，且 2025 年无 4 卧交易。

来看目前的交易盈利情况：

户型	平均收益	平均买入价	平均 ROI	售出单位数	平均持有期（年）
1 卧室	$120,000	$883,000	13.58%	2	3.4
2 卧室	$331,000	$1,262,600	26.20%	5	3.7
3 卧室	$482,648	$1,631,500	29.78%	6	3.6

目前 Pasir Ris 8 的所有记录转售交易均为盈利。平均收益从 1 卧约 $120,000 至 3 卧约 $480,000，迄今未见亏损。

这一趋势与我们在其他近年完工项目中所见相呼应：大户型取得更高的绝对与百分比回报，尤其是 3 卧表现突出。

可能的原因是什么？

中介反馈，Pasir Ris 8 在塑造该片区价格预期方面发挥了重要作用。作为东部少数的综合体项目之一，它事实上为周边项目的价格上行定下了基调。因此，尽管表面上似乎落后，Pasir Ris 8 可能已树立新的标杆，后续新盘在此基础上继续上探。

与此同时，其他邻近项目也抬升了更广义的 D18 平均。如 Aurelle 与 Park Town 等成功案例获得强劲买方兴趣，同时推高了该区的平均 $PSF——这也使 D18 的平均被上拉。

不过，中介也提醒，D18 的覆盖范围相较其他分区异常宽广，内部有多个不同的子市场。在同一分区内，Pasir Ris、Tampines、Simei 等地的表现差异可能相当明显。

这让“落后分区平均”的说法意义减弱，很难据此评价 Pasir Ris 8 的真实表现。

BONUS: AMO Residence (almost completed)

AMO Residence 尚未真正完工，预计约在 2026 年交付。我们破例将其纳入，因为已出现有意思的转售（subsale）交易。

这是一项位于第 20 区的租赁地契项目，共 372 个单位。评测可见这里。

截至目前的交易如下：

年份	AMO Residence 平均 $PSF	D20 平均 $PSF（仅限转售）
2022	$1,824	$1,554
2023	$1,829	$1,672
2024	$1,831	$1,749
2025	$2,011	$1,824
年化	3.32%	5.48%

自 2022 年推出以来，AMO 的平均价格从约 $1,820 psf 上升至 2025 年年中约 $2,010 psf，年化约 3.3%。由于这里仅为转售数据，其落后分区平均的现象不宜过度解读。

来看不同户型的表现：

年份	2 卧室	3 卧室	4 卧室	5 卧室
2022	$2,138	$2,087	$2,084	$2,118
2023			$2,443	$2,237
2024		$2,263
2025	$2,359
年化	3.33%

截至 2025 年 6 月，仅记录到两笔转售交易：2024 年一套 3 卧，2025 年一套 2 卧。以下为这些转售的盈利情况：

户型	平均收益	平均买入价	平均 ROI	售出单位数	平均持有期（年）
2 卧室	$101,000	$1,499,000	6.74%	1	2.7
3 卧室	$357,000	$1,811,000	19.71%	1	1.6

虽言之过早，但中介给我们的预期如下：

更广义的 D20 市场近年受 Lentor 一带的新盘与二手活跃，以及如 Jadescape 等成熟项目推动，平均 $PSF 被抬升。因此，若 AMO Residence 在明年 TOP 不久后仍略落后或仅与分区持平，并不令人意外。

较老的 The Panorama 与 Grandeur 8 亦出现更陡峭的涨幅，可能受益于外界对 Lentor 的关注回升；这同样对分区平均有所贡献。

Conclusion:

五个项目的共同趋势是：大户型整体取得更强表现。不过，中介也指出市场偏好正发生变化：许多新盘如今有 40% 或以上的配比为 2 卧，反映小家庭与双职工家庭的需求在上升。

随着这种变化，传统的 3 卧正逐步让位于 4 卧成为新的家庭基准——这既体现了买家预期，也反映了收入水平的演变。

时点同样关键。COVID 之后的住房供应紧缩推动各类房价上涨；凡是恰逢其时推出的公寓整体表现良好。因此，要更清晰地看出真实表现，还需时间来检验。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。