什么样的组屋算是Plus，什么样的算是Prime？
我深信，这将是未来几十年里下一个（大多难以定论的）争论点；可与由来已久的“永久地契与租赁地契之争”相提并论。写下这些文字时，我们距离一次具有历史意义的BTO推盘大约还有一周：2024年10月的这一轮将取消旧有的“成熟/非成熟”分类，改以三种组屋类别取而代之：Standard、Plus、Prime。
Prime住房并非全然新鲜，我们已经见过一些此类项目面世。至于Plus住房，则是刚刚引入；有趣的是，Plus与Prime可以位于同一个HDB城镇。比如，Kallang/Whampoa就有两个Plus地块（Kallang View与Towner Breeze）以及一个Prime地块（Crawford Heights）。
两者的区分在于，Crawford Heights更靠近市中心。但凡到访过这些地块——或熟悉该区域——的人，都会对由此带来的价格溢价提出疑问。看看这些地块的分布这里，你会发现它们彼此之间不过相差一站地铁，或几程短途巴士。
这势必会让买家思考：区区几分钟的差距，是否足以弥补更高的定价，以及日后转售时更高的补贴回收（SR）？
给这些组屋十年或二十年的时间进入转售市场，我们也将看到两者的热切对比：若在同一座HDB城镇里同时有Plus与Prime，哪一种更能守住价值？
要为Plus与Prime划出一套清晰、甚至说合逻辑的判定矩阵并不容易。某条特定地铁线的近距是否应当比另一条更“值钱”？与购物中心、周边办公区的可达性又该如何权衡？至于距离市中心的远近，究竟在多大程度上真能影响价值？离CBD近5分钟，是否就能抵消离学校与巴刹/熟食中心更远的劣势？
最终可能还是取决于市场价格
要直接划出一条清楚的分界线，宣告何处“Plus变Prime”，实在太难。更大的可能是，界定将取决于周边转售组屋的价格。在新加坡，我们相当信任自由市场来定价。随着时间推移、项目不断落成，Prime地段或许会逐渐成为HDB较高价区域的风向标；这也可能带来一定的社会分层。
在新的分类体系下，我们需要既谨慎又果断，避免它们演变成城镇“贫富分区”的标签。
顺带一提，这也让我思考对5房价格的影响
目前Plus与Prime的最大户型上限为4房。但如果HDB在这些关键区域仅建4房，而不再兴建5房，那似乎很可能推高周边既有5房单位的价格。
对此我们尚无研究，且这种影响或许要十多年后才会显现。但若我在某个Prime项目附近拥有一套5房，现在大概会更不愿意放手。
与此同时，其他房地产动态……
- 来看看Norwood Grand，这是Woodland’s十余年来首个新推公寓。
- HDB组屋能有1,700平方英尺这么大吗？当然可以。这里有一些单位，大到这个新年都能容纳你当年的SAF小队。
- 或者，选一套双层复式公寓单位。这样你就能把游戏音量开到最大，也不至于打扰全家。
- 来看看我所认为的新加坡“最安全”的公寓。所谓安全，是指它们住户密度之高，以至于你想乱丢垃圾都难，因为总有人在看着。
每周成交盘点（9月30日 – 10月06日）
新盘成交最贵前5名（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| MEYER BLUE | $10,280,000 | 2992 | $3,435 | FH |
| CANNINGHILL PIERS | $5,647,000 | 1959 | $2,883 | 99 yrs (2021) |
| WATTEN HOUSE | $5,165,000 | 1539 | $3,356 | FH |
| KLIMT CAIRNHILL | $4,990,000 | 1496 | $3,335 | FH |
| THE RESERVE RESIDENCES | $4,133,640 | 1561 | $2,648 | 99 yrs (2021) |
新盘成交最便宜前5名（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| PINETREE HILL | $1,398,000 | 538 | $2,598 | 99 yrs (2022) |
| KASSIA | $1,413,000 | 753 | $1,875 | FH |
| 8@BT | $1,437,000 | 517 | $2,781 | 99 yrs |
| THE CONTINUUM | $1,486,000 | 560 | $2,655 | FH |
| HILLHAVEN | $1,516,604 | 700 | $2,168 | 99 yrs (2023) |
转售成交最贵前5名
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| ARDMORE PARK | $12,700,000 | 2885 | $4,402 | FH |
| D’LEEDON | $4,547,500 | 2239 | $2,031 | 99 yrs (2010) |
| THE CORNWALL | $4,480,000 | 2551 | $1,756 | FH |
| CYAN | $4,450,000 | 1658 | $2,685 | FH |
| MARTIN MODERN | $3,660,000 | 1421 | $2,576 | 99 yrs (2016) |
转售成交最便宜前5名
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| PAVILION SQUARE | $650,000 | 398 | $1,632 | FH |
| HEDGES PARK CONDOMINIUM | $660,000 | 484 | $1,363 | 99 yrs (2010) |
| LE SOMME | $758,000 | 495 | $1,531 | FH |
| D’NEST | $780,000 | 484 | $1,610 | 99 yrs (2010) |
| THE TAPESTRY | $810,000 | 474 | $1,710 | 99 yrs (2017) |
获利最多前5名
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| ARDMORE PARK | $12,700,000 | 2885 | $4,402 | $3,000,000 | 14 Years |
| THE CORNWALL | $4,480,000 | 2551 | $1,756 | $2,420,000 | 22 Years |
| TERESA VILLE | $3,256,000 | 1959 | $1,662 | $2,006,000 | 17 Years |
| THE CALROSE | $3,218,000 | 2185 | $1,473 | $1,908,000 | 15 Years |
| PAYA LEBAR RESIDENCES | $2,310,000 | 1281 | $1,803 | $1,409,400 | 25 Years |
亏损最多前5名
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| LOFT@HOLLAND | $1,388,000 | 980 | $1,417 | -$212,000 | 6 Years |
| SEAHILL | $1,180,000 | 710 | $1,661 | -$87,400 | 12 Years |
| ESPADA | $1,250,000 | 560 | $2,233 | -$45,493 | 15 Years |
| VIDA | $1,110,000 | 527 | $2,105 | -$29,953 | 15 Years |
| KINGSFORD WATERBAY | $1,050,000 | 689 | $1,524 | $44,005 | 7 Years |
交易分布
关注Stacked，获取新加坡楼市新闻与真实屋主的居住体验分享。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
0 Comments