Holland Village 新盘一个周末售出 98.8% 的单位——为何买家蜂拥入场

Skye at Holland 不仅是上个周末的重点开盘项目，甚至可能是今年（2025）表现最佳的项目之一。这个位于 Holland V 的公寓，被定位为区内最高建筑，凭借恰到好处的定价打中了买家的心理价位；即便户型更小，买家也愿意接受。对一些人而言，以更低的总价切入几乎是板上钉钉；但也有人颇感意外，例如原本预期会重演 One Holland Village 较为温和的销售节奏。以下是此次开盘所发生的情况及其意义：

Skye at Holland 开盘发生了什么？

在正式开盘的周末，Skye at Holland 共售出 666 个单位中的 658 个，去化率达 98.8%，成为今年核心中央区（CCR）最成功的开盘项目。从现场回馈看，预览期已有约 8,000 人参观示范单位；一旦开放正式认购，现场排队从早到晚都未间断。

与普遍预期相反（但符合近期多个新盘所见趋势），较大的户型表现不俗：所有三房与四房单位均已售罄，而近 90% 的五房单位也被认购。经纪指出，许多原本打算购买中等面积（三房）单位的买家，很快选择加码；随着较小的户型售罄，他们直接转向四房甚至五房。这与传统市场经验相反——过去往往是最小户型更快售罄。 

全盘成交的平均价格约为每平方英尺 $2,953（psf）。作为参考，指导性起步价平均约为 $2,598 psf。 

几乎所有买家都是新加坡公民或永久居民，包含自住与投资者的混合客群。

Skye at Holland 为何卖得这么好？

主要原因包括：

• 每平方英尺价格（$PSF）不低，但在 Holland V 的总价却意外地亲民
• 开发商未在热卖时提价，动能未见放缓
• 更高定价的首发综合体项目作对比，进一步凸显其亲民度 
• 租赁地契这一因素已不再是真正的劣势

1. 每平方英尺价格高，但在 Holland V 的总价却意外地低

平均 $2,953 psf 看似偏高，但关键在于总价。Skye at Holland 以较小户型为主，从而带来以下整体入场价：

• 两房（581 sq ft）：起步 $2,598 psf，或 $1.51 million
• 两房优选（667–678 sq ft）：起步 $2,637 psf，或 $1.76 million
• 三房（915 sq ft）：起步 $2,623 psf，或 $2.4 million
• 四房（1,238 sq ft，带私家电梯）：起步 $2,698 psf，或 $3.34 million

你也可以将其与周边楼盘的户型面积进行对比。在此我们以三房单位为例。 

3-bedroom units

相比之下，同区可比转售单位——如 One Holland Village Residences 或 Holland Residences 的两至三房——挂牌多在 $2.8 million 至 $3.5 million 之间（完整Stacked Pro 定价评测见此）。 

较低的总价得益于更小的单位面积，但已足以产生心理影响。尽管买家清楚可用空间减少，不少人仍将 Skye at Holland 视为“物有所值”的选择——在这一地段，转售公寓价格早已普遍高于 $2.5 million。

较低总价也吸引了自住型买家；以这种预算，他们原本可能只能在中央区其他地区（RCR）寻找项目。作为参考，如今（2025）“典型”的新盘两房总价约在 $1.8 million 至 $2 million。因而，许多买家将 Skye at Holland 视为进入 CCR 市场的罕见切入点。 

2. 开盘动能未见放缓，因为开发商没有提价

常见做法是，随着单位热销，开发商会逐步提价；例如臭名昭著的Pasir Ris 8 事件，某些户型就经历了 8 轮加价。价格上调后，成交速度往往会放缓。 

但无论出于何种原因，Skye at Holland 的开发商（UOL Group、Singapore Land Group、CapitaLand Development 与 Kheng Leong）并未如此操作。经纪表示，即便是今年最受追捧的项目之一，期间也未见明显提价。 

因此，整个开盘周末的热度并未减退，到周日晚间仅剩 8 个单位。 

3. 更高定价的综合体“先行者”作对比，使其看起来更实惠 

Skye at Holland 成功的另一关键，在于其与更早入市的综合体项目 One Holland Village Residences 比邻。

综合体项目将住宅与零售、餐饮、社区与办公等功能相结合，几乎总是溢价定价（更详细的分析见这里）。One Holland Village 亦不例外——其两房与三房的转售挂牌区间约在 $3.2 million 至 $3.7 million，并为 Holland V 的价格树立了标杆。

相较之下，Skye at Holland 的两房起步为 $1.51 million，三房起步为 $2.4 million。就同一地段而言，这一对比使 Skye at Holland 显得格外“划算”，尤其是其作为纯住宅项目所具备的优势。

时机也恰到好处。One Holland Village 已建成并为片区（包括 Skye at Holland）提供配套，但其更高的入场价令不少买家难以企及。这些因素叠加，使 Skye at Holland 成为合适的替代方案。 

4. 租赁地契不再真正构成劣势

在以永久产权为主的地带（如第 10 区），租赁地契一向被视为劣势。但 Skye at Holland 恰逢一个观念转变的时点入市。 

近来 CCR 多个畅销项目为租赁地契——从 Irwell Hill Residences 到 River Green。当下买家更在意总价与地段，对年限的关注度已降低。 

与此同时，租赁地契也意味着项目不含永久产权溢价，价格更为亲民，这与其吸引人的入场价进一步呼应。若这反映的是长期趋势，我们或许也需要重新思考永久产权能否继续维持以往的意义。 

最后一点，Holland V 周边的许多转售项目都相当老旧。它们也许是永久产权，曾在当年被视为“豪宅”；但以今日标准衡量，许多大众盘的设施也能与‘00s 或更早建成的公寓相匹敌甚至超越。像 Skye at Holland 这样的新项目，往往拥有更大的泳池、景观平台、康体空间等老旧项目少见的配置。 

旧项目的优势在于空间——更大的实用面积。但如前所述，这一优势也把更多买家挡在门外。对于执着于 Holland V 地址的买家而言，即便撇开更实惠这一点，Skye at Holland 亦因上述因素而具吸引力。它在驱动成功开盘的关键维度上均取得了平衡。

有趣的是，这也反映了开发商当下对开盘策略的更广泛转变。曾几何时，开盘当周末售罄被视为“留有利润空间未吃尽”。毕竟开发商有 5 年销售期，可以循序加价以在更长周期内最大化利润。然而在当今市场，速度已成为新的成功标尺。许多开发商似乎更优先考虑迅速清盘，即便意味着接受更薄的利润率，以降低持有风险并尽快转战下一项目。

正如我们在 Rivergreen 以及如今的 Skye at Holland 所见，这种思维正在塑造项目的打造方式。预计在传统优质地段，将有更多新盘在面积与价格上同时“压着”年长邻居，服务于新一代买家——他们重视地段与宜居性，但更希望在可负担的总价内入场。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。