我们拥有一套 $1.1 Million 的 HDB,月入 $22k:在不额外出现金的情况下升级到公寓是否可行?
April 19, 2024
您好,Stacked Homes,
我想就从财务稳健性与适配性角度,咨询升级到公寓的可能性。
目前在 Saint George Towers 拥有一套 4 房式 HDB。已于 January 2024 刚达到 MOP。该 BTO 项目的最近成交已达 1.12 million。
- 我 35,我丈夫 40。
- 我的 HDB 尚余贷款为 321,286.80。
- 我们两人的当前 CPF OA 约为 100k。
- 我们每月合计薪资收入为 SGD 22,250。
鉴于我不希望为下一套公寓额外支付现金,能否建议我们下一步的最佳选择?以及我们的可负担范围?
非常感谢。如需更多信息,请告知。
(这是我们持续推出的一个系列,专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题,欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。)
您好,感谢来信!
先做个简单自我介绍。我叫 Joshua,是一名数据/技术爱好者,已在行业工作 4 年。在此期间我协助过许多像您这样的 HDB 业主,因此理解您可能的顾虑。很高兴您在行动前先评估财务/可行性,我会尽力协助。
您邮件中提到几个问题,我很乐意解答,我们将按以下内容展开:
- 可负担能力
- 注意事项
- 可能的选择
我们先评估您的可负担能力。
很多读者来信,是因为不确定下一步该怎么做,也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑,我们提供结构化的一对一咨询,帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析,不带立场。
没有任何义务,只是让你更清晰。
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可负担能力
在开始前,需要说明的是,我会基于若干假设来补足计算中的空白。
本次情境的假设如下:
- 您希望继续留在同一片区
- 目标公寓为 3 房,面积与现住房相当或更大
- 你们二人的收入相同
- 二人均无计入 TDSR 的其他债务
由于目标是不追加现金,我将先计算潜在售屋所得。该金额可用于抵扣下一套房的购置费用。
Saint George’s Towers 的 4 房最近成交介于 $995K 至 $1.158M。假设您的单位位于中层,我将以 $1,051,000 作为参考售价。

来源:HDB
| 项目 | 金额 |
| 出售价格 | $1,051,000 |
| 减:中介费(房价的 2% + 9% GST) | $22,911 |
| 减:律师费 | $3,500 |
| 尚余贷款 | $321,286 |
| 售屋所得(现金 + CPF) | $703,303 |
接下来计算您的可负担能力。
联合可负担能力
| 项目 | 金额 |
| 以年龄 35 与 40、合计月入 $22,250、利率 4.85% 计算的最高贷款额 | $2,220,089 (27-year tenure) |
| 售屋所得 | $703,303 |
| 当前 CPF OA | $100,000 |
| 贷款 + 现金 + CPF 合计 | $3,023,392 |
| 基于 $3,023,392 的 BSD | $121,003 |
| 估算可负担金额 | $2,902,389 |
注意事项
以您现有资金与收入水平,联合可负担能力足以从容升级至公寓。不过,若选择把贷款拉到上限,其贷款额度将明显高于当前 HDB。面对较高利率、房产税与物业费的叠加,月供压力可能需要您在生活方式上作出调整。
更高的开支负担也会在出现重大人生变化时暴露风险,例如休假、购车或迎接新生儿。
买方印花税
需牢记,在出售现住宅并购买下一套房产的过程中,会有诸如公寓的期权费(Option Fee)、律师费以及 Buyer Stamp Duty (BSD) 等费用。视买入价而定,BSD 可能是一笔不小的金额。
对于转售房产,BSD 需先以现金支付;但之后可申请从 CPF 账户报销。

以下计算将假设你们均有足够资金先行垫付上述必要费用。
转售时间线
另一个要点是出售与购置的时间安排。若要释放现有房产中占用的资金用于下一套购买,应先于购买公寓前完成 HDB 的出售交割。若无法做到,可考虑申请过渡贷款(Bridging Loan)。需注意只有在 HDB 批准信发出后方可申请,且此类贷款利率通常高于常规按揭。
对于 HDB,买卖双方可同意在完成交割后最多延长居住 3 个月。但鉴于您希望仅用售屋所得而不追加现金,倘若目标物业的卖方也需要延长居住,可能会带来协调难度。此外,如您需要时间进行装修,也会进一步延后入住时间。因此务必事先厘清这些细节。
若卖方需要延长居住,您可能需要先搬至临时住所,以便从现住房过渡到下一套。期间可能需将物品暂存,并在公寓或服务式公寓居住约 3-6 个月。
为更准确评估此举是否符合您的目标,我们来看一套与现住房面积相近的 3 房公寓所涉及的财务承诺。
财务测算
以位于 Boon Keng MRT 与 Potong Pasir MRT 附近的两个项目为例:Eight Riversuites 与 The Poiz Residences。
与周边项目相比,Eight Riversuites 是距离 Boon Keng MRT 站最近的唯一中型项目,便利性与您当前住处相近;而其他附近项目与 MRT 的距离与便利性逊色,且以小户型为主。
| 项目 | 产权年限 | 租约起始年 | TOP | 3 房均价 (2023) |
| The Poiz Residences | 99 年 | 2014 | 2018 | $2,137,500 |
| Eight Riversuites | 99 年 | 2011 | 2016 | $1,790,500 |
两者的价差,为我们在不同价位下分析财务承受度提供了良好的案例。
| Eight Riversuites | ||
| Year | Avg PSF | YoY Growth |
| 2018 | $1,519 | – |
| 2019 | $1,401 | -7.70% |
| 2020 | $1,481 | 5.70% |
| 2021 | $1,446 | -2.40% |
| 2022 | $1,549 | 7.10% |
| 2023 | $1,722 | 11.20% |
| 2024 | $1,830 | 6.20% |
| Average growth rate | – | 3.35% |
| The Poiz Residences | ||
| Year | Avg PSF | YoY Growth |
| 2018 | $1,324 | – |
| 2019 | $1,535 | 16.00% |
| 2020 | $1,684 | 9.70% |
| 2021 | $1,699 | 0.90% |
| 2022 | $1,784 | 5.00% |
| 2023 | $1,887 | 5.70% |
| 2024 | $1,982 | 5.00% |
| Average growth rate | – | 7.05% |
尽管 Eight Riversuites 的平均增速低于 Potong Pasir 的对比项目,但其平均增速仍高于 10 年期非有地私宅表现的 2.9%。
财务拆解
选项 1:The Poiz Residences 的 3BR ($2,137,500)
鉴于首要目标是不额外出现金,我将优先以售屋所得抵扣需以现金支付的项目。
购置成本
| 项目 | 金额 |
| 售屋所得 | $703,303 |
| 减:BSD(基于 $2,137,500) | $76,475 |
| 减:律师费 | $3,500 |
| 剩余现金 + CPF | $623,328 |
所需贷款
| 项目 | 金额 |
| 购买价 | $2,137,500 |
| 剩余现金 + CPF | $623,328 |
| CPF OA | $100,000 |
| 所需贷款 | $1,414,172 |
| 27 年期、利率 4% 的每月按揭 | $7,145 |
若使用 CPF 资金偿还月供:
夫妻 CPF OA 供款:$2,856(依据 01 Jan 2024 起实施的新 CPF OA 供款调整,参考 35 至 45 岁组别)


您每月需以现金支付的金额(不含物业费与水电费)约为 $4,289。
由于您未说明持有期,我将以 5 年为计算假设。
发生费用
| 项目 | 金额 |
| BSD | $76,475 |
| 利息支出(假设 27 年期、利率 4%) | $267,524 |
| 物业费(假设 $400/月) | $24,000 |
| 房产税 | $21,290 |
| 总成本 | $389,289 |
选项 2:Eight Riversuites 的 3BR ($1,790,500)
购置成本
| 项目 | 金额 |
| 售屋所得 | $703,303 |
| 减:BSD(基于 $1,790,500) | $59,125 |
| 减:律师费 | $3,500 |
| 剩余现金 + CPF | $640,678 |
所需贷款
| 项目 | 金额 |
| 购买价 | $1,790,500 |
| 剩余现金 + CPF | $640,678 |
| CPF OA | $100,000 |
| 所需贷款 | $1,049,822 |
| 27 年期、利率 4% 的每月按揭 | $5,304 |
若使用 CPF 资金偿还月供:
夫妻 CPF OA 供款:$2,856(依据 01 Jan 2024 起实施的新 CPF OA 供款调整,参考 35 至 45 岁组别)
您每月需以现金支付的金额(不含物业费与水电费)约为 $2,448。
同样,我将假设持有 5 年。
发生费用
| 项目 | 金额 |
| BSD | $59,125 |
| 利息支出(假设 27 年期、利率 4%) | $198,599 |
| 物业费(假设 $400/月) | $24,000 |
| 房产税 | $14,260 |
| 总成本 | $295,984 |
总结
以您的财务状况而言,在不额外出现金的前提下升级到公寓是可行的,这也为兑现您在 HDB 上取得的可观增值创造了机会。然而,转向公寓意味着更细致的财务管理与可能的生活方式调整。我以两个不同价位的公寓为例,展示了该路径的可行性与潜在成本。
我也分享了升级过程中需留意的潜在坑点——尤其是交易时间线与买方印花税。
除此之外,关键在于挑选合适项目,这涉及诸多考量。理想项目的选择需要更深入了解您的具体需求与偏好。上述案例有助于理解持有成本,但若能结合您的实际情况给出个性化建议,将更具参考价值。
在 Stacked,我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字,关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划,可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题,或想分享你的想法,也欢迎写信给我们:stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
Joshua Ho
With lifelong roots in Bukit Batok, Joshua knows the west inside out and this provides him with a clear advantage in guiding clients through property transactions in the area. His personal experience of purchasing his own home in 2022 unveiled the emotional depth of the process, allowing him to bring a distinctive perspective for first-time buyers and connect with his clients on a personal level.
With a commitment to being well-informed before making decisions, he extends this diligence to his clients, ensuring they are equipped with the knowledge necessary for confident choices. By fostering genuine connections built on transparency and integrity, he is devoted to serving as a trusted partner for clients, whether they are buying, selling, or investing in property.
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