我们每月收入$27k，名下拥有一套HDB与一套公寓：是否应该卖掉HDB再买一套转售公寓？

亲爱的 Stacked Homes，

感谢你们提供的宝贵信息。我想就我们的情况征求建议。

我们是一对40多岁中段的夫妇，有3个年幼的孩子。我们每月合计收入约27k，过去13年一直居住在靠近 Lakeside MRT 的一套转售5房式 HDB。我们也在2016年购买了 Botanique at Bartley 的一套2卧单位。

过去几年我们一直在考虑，是否应卖掉我们的 HDB，并在 Lakeside MRT 附近购买一套新的/转售的3-4卧公寓。不过，直到最近才有新盘，但价格非常高（考虑未来价格），尤其是4卧公寓。

• 选项1：继续住在 HDB，保留 Botanique 并继续出租。

• 选项2：两套都卖掉，购买一套新公寓

• 选项3：购买一套成本更低的转售公寓，并保留 Botanique。

我们倾向于选项3，但也担心若计划在6-10年退出，资本增值表现如何。

如果现在入场，哪一个公寓的资本增值潜力更佳——Caspian、Lakefront、Lakeshore、Lake Grande？

谢谢，

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

感谢你们与我们联系。

俗话说，“买房子最好的时间是昨天”。虽带几分玩笑，但确有几分道理。随着土地与建筑成本持续上升，新盘价格自然水涨船高。此外，HDB 与私宅之间的价格鸿沟不断扩大，使得从公共住房升级至私人住宅愈发困难，因此你们的两难处境完全可以理解。

在讨论你们考虑的路径之前，我们先看看你们现有房产的表现。

现有房产表现

5房式 HDB

由于我们不清楚你们所居住的具体楼座，以下是距离 Lakeside MRT 站步行范围内部分5房式单位的最新成交记录。

虽然 Jurong West 的5房式单位平均增长率低于全体 HDB 的整体增长率，但具体到不同小区簇，表现会有差异。

在最近的文章中，我们指出，就较旧房龄的项目而言，大户型（如4房与5房）在表现上优于3房。尽管老旧租赁产权房产会面临租约折旧的问题，但这些较大户型在市场上行期间仍然会有增长。尤其在过去十年里，老龄5房式单位的表现最为强劲。

除了 Jurong Lake District 的持续转型外，你们的组屋距离 Rulang Primary School 很可能在1km 内，这所学校是西部最知名的小学之一，有助于支撑你们单位的需求。

Botanique @ Bartley

以下是 Botanique @ Bartley 近期部分2卧单位的成交：

由于该项目首笔转售成交仅在2020年达成，我们仅有过去4年的转售数据可作参考。

过去四年里，虽然该项目有不错的升值，但与 D19 及全岛其他项目相比仍略有落后。鉴于你们在2016年以新盘购入，我们也一并检视自那时起至今的增速。

2018、2019 及部分2020年的成交以转售前转手（sub-sale）为主。多数增幅发生在转手与转售期，而非最初开盘阶段（开发商常采用逐步提升 psf 的定价策略）。这显示该项目在二级市场具备健康的需求。

我们也来看看该项目相较周边项目的表现。

尽管 Botanique @ Bartley 在过去4年的表现略落后于另外两个项目，但差距并不大。鉴于它是该片区中最新的项目，且平均 psf 最高，其他项目有更多追赶空间。

附近有一个新盘 Bartley Vue，预计在2026年取得 TOP。与上述3个项目一样，它是99年租赁公寓，共115户。Bartley Vue 的平均成交 psf 为 $1,966。

Bartley 区属较小的住宅区，URA 总体规划显示，MRT 站附近并无其他可供开发的地块。这意味着有意入驻该区域的买家主要只能在现有项目中选择，有助于维持需求并支撑价格。

接下来，我们来回顾你们正在考虑的各项路径所涉及的成本。

可能的路径

维持现状

由于我们没有你们完整的财务细节，以下假设将用于我们的测算：

• 2016年 Botanique @ Bartley 2卧单位的平均购买价为 $862,698。我们将以此作为你们的购买价，并假设80%贷款、利率3.5%。
• 假设你们现在均为45岁，则购入 Botanique @ Bartley 时为37岁，最高贷款年限为28年。
• 你们目前的未偿还贷款余额估计为 $556,092，剩余贷款年限20年。
• 过去10年，HDB 价格年均增长约2.3%。基于该增速及过去6个月 Lakeside MRT 附近5房式单位的平均价值 $609,333，推算你们13年前购入价格约 $453,390。我们假设当时以3.5%利率、25年年限、80%贷款购入。
• 你们目前该组屋的未偿还贷款估计为 $213,261，剩余贷款年限12年。
• 过去3个月 Botanique @ Bartley 2卧单位的平均月租为 $3,718，我们将以此作为租金估算。

为便于计算，我们将使用10年的时间框架。

持有 HDB 的成本

持有 Botanique @ Bartley 的收益

若走此路径的总收益：$149,544 – $68,656 = $80,888

两套都卖掉并购买一套新公寓

同样由于我们没有你们的精确数据，我们将继续使用前述未偿还贷款金额，来估算你们可能的销售净得与可负担能力。

出售 HDB

作为售出价格，我们采用过去6个月 Lakeside MRT 周边5房式单位的平均成交价。

出售 Botanique @ Bartley

在此，我们采用过去6个月内2卧单位的平均成交价作为售出价格。

综合负担能力

就 Lakeside 区最新开盘的Sora 而言，目前最实惠的3卧单位（936 s qft）定价约 $2.05M，处于你们的预算范围内。至于4卧单位，开发商仅应询报价，但根据近期成交估算约 $3.3M。虽在预算之内，但需要你们最大化贷款并动用所有可用资金。

由于你们计划出售两套房以资助新购，因此需要安排过渡性居所；该项目预计在2028年取得 TOP，尚有4年，这段期间你们将承担可观的租金开销。

另一种方式是先出售 Botanique @ Bartley，并用所得资金来购置新盘。在等待新项目建成期间，你们可继续居住在 HDB，并在新项目 TOP 后6个月内出售 HDB。

但这会影响两点：其一，你们将因购买第二套房产而使 LTV 比例降至45%；其二，新盘须支付 ABSD，不过若该物业作为婚姻名下房产（需以你们两人的名义购买），并于项目取得 TOP 后6个月内卖掉 HDB，可申请退税。

话虽如此，在第二种方式下，由于 LTV 下调与需先付 ABSD，可能需要额外以 CPF 或现金补足。假设你们购买一套3卧单位，所需资金如下：

以 Botanique @ Bartley 售房净得 $876,562 计算，你们仍需额外补足 $733,038，金额不小。

我们改为假设你们两套都卖出，并租住4年。

根据 HDB Q2 租赁统计，Jurong West 5房式单位的月租中位数为 $3,500。我们将以此作为租金。

*鉴于为新盘，管理费与房产税仅在取得 TOP 后开始缴纳

购买一套更实惠的转售公寓并保留 Botanique @ Bartley

在你们筛选的4个公寓中，The Lakeshore 过去6个月的3卧单位平均成交价最低，为 $1,654,265。我们以此作为购买价。若 Botanique @ Bartley 以你们两人联名持有，则需缴纳 ABSD，且 LTV 比例将被下调。

如果 Botanique @ Bartley 为你们联名持有，该选项可能不可行，因为需要的自有资金较为庞大。即使计入 HDB 的销售净得，你们仍需近 $900,000 的补足。

但若 Botanique @ Bartley 仅由你们其中一人持有，该路径或可行，取决于个人可贷额度。

在45岁、利率为4.8%的情况下，购买此物业的一方需至少 $16,000 的月收入，方可获得上述贷款额。为计算方便，我们在此假设条件满足。

购买并持有 The Lakeshore 一套单位的成本

若走此路径的总成本：$545,580 – $149,544 = $396,036

接下来看看你们筛选的4个项目的表现。

入围公寓的表现

从上表可见，四个项目的3卧单位整体价格差距并不大。即使 The Lakeshore 比 Lake Grande 年长十余年，价差也仅约 $100,000。但若比较平均 psf，则差异较为明显，说明像 The Lakeshore 这样的老项目户型面积更大，居住舒适度或更佳。

过去数年疫情造成了独特的市场环境，带动较大户型（包括较旧房龄的单位）出现显著涨幅。2020-2023 年间，老项目的升值速度高于新项目，原因很可能在于它们提供更大的居住空间且定价带更亲民。

尽管在2013年多轮降温措施推出后，房价整体回调，但数据可见 The Lakefront Residences（较 Caspian 与 The Lakeshore 更新）复苏速度更快。

URA 总体规划显示，MRT 站附近可供开发的地块有限，其中仅一块划为住宅用地，另外两块为保留地，未来用途尚未确定。

你们该怎么做？

我们快速总结一下你们正在考虑的3条路径。

对选项3需注意，若 Botanique @ Bartley 为联名持有，除非可以进行“脱钩”，否则可能不可行。购买第二套房产所需支付的高额 ABSD 与降低的 LTV，将需要以大量 CPF 或现金来补足，若 Botanique @ Bartley 为联名持有尤甚。

或者，你们也可考虑卖掉两套房，再分别各买一套。由于我们不清楚你们各自的收入情况，暂难判断其可行性。

在三条路径中，选项1与3都能让你们同时持有两套房产，进而将自住与投资分离。这种方式能带来分散配置、更高灵活度，以及可用于抵消部分支出的被动租金收入。此外，HDB 或较旧转售公寓的居住空间往往较为宽敞，相比之下新项目的单位通常更小。因此，选项1与3可能更为合适。

两者之间，对维持现状而言，发生的成本更低，但也意味着可能错过利用两处房产优化获利的机会。鉴于你们目前仍在40多岁，依然具备较好的按揭杠杆空间。

当自住与投资分离后，自住房的升值速度或不再那么关键。你们可以更侧重选择更符合家庭需求、居住舒适度更高的空间。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。