我们每月收入 $16k，想持有 2 套房产：现在应卖掉我们的 HDB 去买 2 套公寓，还是直接付 ABSD？

Hi Stacked Homes,

我是 Stacked Homes 文章的忠实读者，也是 Stacked Youtube 视频的订阅者。希望这封邮件您一切安好。=)

想就我们目前面临的一项房产相关问题征求一些建议。我们的情况如下：

• 我和丈夫于 Sep 2020 购买了第一套房产，为一套转售 HDB。我们当时没有以“owner-occupier”身份登记，因此两人的名字都绑定在该物业上。
• 目前年龄分别为 37（妻子）和 36（丈夫）
• 我们的转售 HDB 为 40 年楼龄的 4 房单位，位于 Serangoon Avenue 2。购买价为 SGD 459K。由于买自第一手屋主，房子保持 37 年前的原始状态，因此所有的重新布线、铺砖等都需要进行，我们理想上希望能以 SGD 700k 卖出当前房子，以抵销我们投入在房屋上的大量装修费用。

截至目前，尚欠贷款为 SGD 210,374。我们每月以 SGD 830 X 2（夫妻）供款。

用于该物业的 CPF 加上累积利息？

丈夫：SGD 11,703 妻子：SGD 8,996.18 

当前 OA

• CPF: SGD 52,268 (wife), SGD 38,883K (husband)
• Cash: 250K (total)
• Income: SGD 9K (wife), SGD 7K (husband)

我们目前资产配置偏重权益类，正考虑将投资多元化至第二套房产。想请教当我们的房屋在 Sep 2025 满足 MOP 后，我们正在考虑以下 3 个选项：

A. 卖出现有转售 HDB，并购买另一套转售 HDB（5 房或 4 房高级公寓）。 

然后再等 5 年购买下一套公寓用于投资。但我们也担心，若采取此选项，届时购买第二套房产时贷款年限会被缩短。

B. 卖出现有转售 HDB，并购买 2 套公寓（理想为 1 套 3 房自住，另 1 套作投资）。

C. 支付 ABSD，然后购买第二套公寓

非常感谢您花时间阅读。期待您的建议。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

Hi,

感谢来信并一直以来的支持。 

这是许多 HDB 屋主都会遇到的典型情形，在迈出下一步之前，确实需要全面权衡。

在深入探讨您考虑的选项之前，我们先评估一下您的可负担能力。

出售

Serangoon Avenue 2 一带近期 4 房 HDB 成交：

由于您所在座号未指明，我将以以上成交价的平均值作为估计出售价格。

显然，您的可负担能力取决于所选择的路径。接下来我会在各选项中进一步展开。

购买

Option A. 卖出现有 HDB，并以 owner-occupier 安排购买另一套 HDB，待 MOP 后由占用者购买第二套物业

我们先来看您的财务承受能力。

鉴于您收入较高、可获批的贷款额更大，这里我假设由您作为占用者登记，并在满足最短居住期（MOP）后再购入第二套房产。

丈夫的承受能力（购买 HDB）

*据市场消息，银行已将压力测试利率上调至 4.8%

*此处我将您所有现金储蓄都分配到该项购买

妻子的承受能力（2030 年，购买私宅）

*我将您现有房产出售所得的全部现金拨至该项购买。

请注意，购买 HDB 时适用 30% 的 Mortgage Servicing Ratio（MSR），不同于 55% 的 Total Debt To Servicing Ratio（TDSR），这也解释了最高贷款额差异较大的原因。 

另需注意的是，既然第二套房产要 6 年后才购买，届时您可动用的 CPF 资金与现金储蓄很可能更多，因而购买力或更强。不过房价也可能上涨，因此目前很难精准评估未来购买力。

2023 年 Q4 HDB 转售中位数价格：

在该情境下，你们各自的购买力都相当健康，目前无论自住还是投资都有不少选择。不过由于第二套房产计划在 6 年后才购入，届时 $1.2M 预算内会有哪些选择，仍存在不确定性。

我们来看看若走这条路径的相关支出。我将假设持有期为 10 年（HDB 10 年，私宅 5 年）。

HDB

发生成本

私宅

发生成本

计算上我假设租金回报率为 3%。

若采取此路径的总成本：$155,039 + $49,148 = $204,187

Option B. 卖出当前 HDB，并购买 2 套私宅

同样，我们先看您的购买力。

丈夫的承受能力（购买私宅）

需注意，购买私宅转售物业时，买方印花税（BSD）须先以现金支付，之后再向 IRAS 申请报销。原因是 BSD 需在行使购房选择权（OTP）后 14 天内缴付，时间不足以从 CPF 账户提取资金。

妻子的承受能力

接下来看看市面上有哪些符合你们预算与需求的单位。

$980K 预算（投资物业）

$1.3M 预算（自住）

不确定您是否熟悉这些项目，它们的优点在于属于大众型项目，配套丰富，由众多住户分摊，因此适合家庭居住，且相比精品型项目，日常维护成本更低。不过由于这是自住型选择，建议实地考察几处房源，从地段、设施与户型等方面综合衡量是否符合个人需求。

[咨询横幅]

需要说明的是，虽然以 $1.3M 预算找到较新的 3 房单位是可行的，但选择相对有限，且通常位于城市边缘地带。

现在我们来看看走这条路径的相关费用。我同样采用 10 年持有期。

假设您丈夫购买 Sol Acres 的一套单位用于投资。

以下为近期 2b1b 的部分成交：

用于测算，我将采用平均成交价 $925,000 作为买入价，平均租金 $3,725。

自住方面，假设您在 High Park Residences 购入一套单位。 

以下为近期 3 房的部分成交：

用于测算，我将以平均成交价 $1,269,000 作为买入价。 

若采取此路径的总成本：$387,363 – $78,959 = $308,404

Option C. 支付 ABSD 并购买第二套物业

需注意，购买第二套房产且已有未清抵押贷款时，第二笔贷款的 Loan To Value（LTV）比率将降至 45%。其余 55% 中，25% 必须以现金支付。

同样，我们先评估您的购买力。 

若手头现金为 $250,000，可覆盖 25% 的现金首付，您的预算理论上可达 $1 million。但考虑到需支付大额 Additional Buyer’s Stamp Duty（ABSD），我们将预算调整为 $800,000。

以下是该价位中较新的在售单位：

同样，我将假设您购买了 Sol Acres 的一套单位。 

以下为近期 1 房的部分成交：

用于测算，我将采用平均成交价 $726,667 作为买入价，并以平均租金 $3,079 计。

我们也将计入持有 HDB 的成本。

若采取此路径的总成本：$83,070 – $22,786 = $60,284

该如何选择？

我们先快速汇总 3 个选项的成本。

虽然三种路径最终都将持有两套房产，但持有物业的类型不同，潜在收益也可能不同。

HDB

非有地私宅

图表与数据清晰显示，自 2017 年以来，非有地私宅价格涨幅快于 HDB。因此，从理论上讲，持有两套私宅的资本增值潜力应优于持有一套 HDB 加一套私宅。 

既然这一点较为明显，关键因素其实在于挑选合适的项目。

若按平均增速来考虑：

鉴于私宅增长率更高，Option B 的账面利润最高。

尽管 Option C 的利润高于 Option A（因私宅持有期更长且贷款额更低从而减少利息开支），但基于若干原因，它并非最佳选择。

首先，您现有的 HDB 已有 40 年楼龄，若长期持有会面临租约贬值问题。当前 HDB 市场处于高位，或许是一个分拆与重组资产组合的好时机。

其次，房产投资的一大优势在于杠杆。但在已有房贷的情况下，LTV 显著降低，限制了杠杆效应。最后，由于必须以联名购买，需支付高额 ABSD。以 ABSD $145,333、每月租金 $3,079 估算，仅收回 ABSD 就需约 4 年时间，这一周期相当长，而且还未计入空置风险。因此，Option C 是我最不倾向的选择。 

Option A 提供了重组资产组合、并潜在获得一套更新的 HDB（具备一定升值潜力或更好的保值性）的机会，但代价是在 5 年 MOP 期间错过部分机会。尽管如此，该选项可在相对心仪的地段获得舒适的自住房，同时保留一套投资物业，且整体成本低于 Option B。

在三种选择中，Option B 从账面上最为有利。若精挑细选项目，其升值潜力更佳。虽然成本更高，主要源于自住物业的持有，但其升值潜力仍优于 HDB。最大不足在于地段受限，因为自住房预算被限定在 $1.3 million。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。