卖掉我们的 BTO 后手握 $250k 现金：该买 $1.5m 的新盘公寓还是转售？

你好！感谢分享这些有用的文章。阅读各种不同的房地产故事，确实让我受益匪浅、大开眼界。

我有一个问题。我最近卖掉了我的 BTO 房子，将在 3 月底收到约 250k 的现金。我和丈夫现在有些纠结。我们最初的计划是以我丈夫单独名义在 Pasir Ris 购买一套 HDB，几年后再以我名义购买一套公寓。但由于那里的屋龄普遍较老，且该区房价偏高，我们现在在考虑直接买公寓。我们两人合计可获批约 $1.1 million 的贷款，加上现金以及我们在 CPF 的余额，我们可以负担一套 $1.5 million 的公寓。

以这个价位，新盘只能买到 2 房，可能还带一个书房。我们有 2 个孩子和一位帮佣，这个面积会有些吃紧。不过，在建造期间我们有临时住所。

以下是我们在考虑的几个选项，但尚未决定。

1. 我们是否应该考虑购买转售公寓而非新盘？

2. 如果买新盘，应关注哪些区域？哪些项目比较“值得”……

3. 取钥匙后是否应立即转售？届时我们的预算应该更高，能购买更大的房子……还是先在 2 房住上几年？

我们的考量包括：我们没有车，因此配套设施必须便利可达。我们的长子将在 2 年后上小学，学区也是考量之一。不过这些都可以协调。若我们拟购买的房产主要用于投资，此时我们的优先次序应如何安排？

我们的最终目标是为退休/未来积累现金储蓄，并在房产方面为 2 个孩子留下可观的资产。他们目前还小，我们有较长时间可以逐步建立。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

感谢来信。

让我简要自我介绍一下，我是 Noh。我的大多数客户是首次买卖者，涵盖 HDB 与私人房产，以及换房升级的客户。因此，我对你们目前面临的两难处境相当熟悉。

你们明确以投资为目标，这一点非常有助于决策；此外，你们有替代住所，也为当前所考虑的方案提供了更大空间。

既然你们最初的计划是先通过自住者计划购买一套 HDB，待 MOP 后再投资私人房产，我们先来看 HDB 与私人房产的表现。

HDB 与私人房产的表现对比

比较过去十年 HDB 与非有地私人房产的平均增长率，可以看出后者的增长略高。按年度同比变化来看，非有地私人房产价格在 2017 年开始回升，而 HDB 价格继续下滑并相对停滞，直到疫情开始才有所起色。

话虽如此，我们也能从数据看到，在市场低迷期，HDB 的跌幅（按百分比）较小。其过去十年的相当一部分涨幅发生在疫情期间及之后。

从 HDB 与非有地私人房产的平均成交每平方英尺（PSF）差距来看，除非拥有可观资金，否则 HDB 业主要升级到私人房产愈发困难。

鉴于你们的主要目标是投资，考虑到上述因素，选择 HDB 或许并非最有利。尽管 HDB 价格在上涨，但其增长的可持续性仍存疑。

该买新盘还是转售单位？

我们此前做过一份关于 2018 – 2022 年间新盘与转售物业盈利情况的分析，值得一读。

分析显示，“新售转转手（Sub Sale）”与“转售转转售”的交易在盈利潜力上相当。不过也存在亏损案例，其中“新售转转售（Resale）”的亏损幅度最大。以上只是总体概览，最终关键仍在于具体所选的单位。

多数人的问题在于，将投资与自住诉求混为一体，结果两头不到岸。

下面我们来看看新盘与转售单位各自的优缺点。

新盘

转售

在 $1.5M 的预算下，鉴于当前价格水平，你们很可能需要关注 Outside Central Region（OCR）的项目。我们来看看市场上有哪些符合你们需求的项目。

既然你们提到 Pasir Ris，以下是第 19 区内较新的转售项目，步行可达 MRT 站与配套：

至于新盘，以下是一些步行可达 MRT 站的在售单位：

我们比较一下购买转售与新盘可能产生的成本。由于你们的持有期未知，我先假设你们持有 3 年，因为你们也考虑在 TOP 时或 SSD 期满后出售。为便于计算，两者均以 $1.5M 的成交价与 $1.1M 的贷款为例。

购买转售单位（并自住）

鉴于你们有替代住所，我们也来看看出租情境。我将假设租金回报率为 3%。

购买新盘

假设各阶段均取最长时长，则 3 年时点大致落在“水电管线完成”。

若假设转售与新盘的涨幅相近，考虑到成本支出，因总成本更低，新盘或许更具财务优势。然而，若你们能购入租金回报可观的物业，在你们有替代住所、愿意将购入的转售单位出租的前提下，其净成本可能更低。在两者之间，我更倾向于转售物业，因为可出租带来的现金流更为稳妥。

若买新盘，应关注哪些区域？

判断一套新盘是否“值得”，相当复杂，取决于多重因素，且价值本身也带有主观性。例如，对某地情感与生活联系深的买家，可能愿意为该地支付溢价，而单纯追求回报的投资者则未必。此外，新盘购买的时点极为关键，同一项目内不同单位的投资机会并不完全一致。

以 Twin Vew 为例。

Twin Vew 于 2018 年年中推出；而街对面的 Whistler Grand 则在 2018 年底推出。

考虑到两者估算保本价差距显著（尽管只是粗略估计），Twin Vew 的推出时点带来了明显的旺盛需求，因此其在开盘周末期间的单位定价不断上调。

以下为开盘周末成交的 484 sqft 1 房单位：

短短几天内，价格明显上扬。来看高亮单元：开盘首日，第 3 层单位售出 $642,880；两天后，第 4 层单位以 $700,000 售出，仅一层之差就涨了 $57,120。相较之下，首日成交的第 15 层单位价格为 $709,520，比第 4 层仅贵 $9,520，尽管楼层相差 11 层。

接下来出现了转折。Whistler Grand 的开发商并未以相同或更高的价格开盘，而是采取了更为保守的定价策略。

以下为开盘后一个月内成交的 441 sq ft 1 房单位：

这些 441 sq ft 的 1 房单位在开盘后一个月内的成交价均低于 $700,000，其中多数成交 PSF 低于 $1,500。

尽管此类情况难以预判，但这个例子突显了购买新盘的“时间敏感性”，往往要到实际开盘前后才能判断是否值得入手。

取钥匙后应出售还是自住？

这一点同样深受个人偏好影响。回到前文的分析，你会发现“新售转转手（Sub Sale）”的获利更高、亏损更少，相较于“新售转转售（Resale）”。

不过仍需强调，这只是总体概览，具体项目会有差异。若项目契合你们家庭的居住需求，也可以自住一段时间；相反，如果主要用于投资而不适合自住，是否出售则取决于你们期望的利润目标——这因人而异，并无放之四海皆准的答案。

你们该怎么做？

从投资角度看，相较 HDB，私人房产在过去十年呈现更强劲且更稳定的增长轨迹，更具吸引力。此外，鉴于两者价格差距持续拉大，你们或许应尽早完成“升级”。结合你们的传承规划意图，将私人房产留给子女，在操作与限制上也会少于 HDB。

综合 2018 至 2022 年新盘与转售单位的表现，只要选对项目，两者均有可观回报，具体选择取决于个人偏好。若为自住而购入转售单位，前期成本更高；但若比较“购买转售并出租”与“购买新盘”的 3 年期成本，差距并不大。而一旦能以超过 3% 的租金回报购得转售物业，整体成本可能更低，但需承担租客管理责任。基于稳健性，我会更推荐后者。

还需提醒的是，如果你们为“买新盘后短炒”而过度拉伸财务，一旦在 TOP 时遭遇市场回落、该单位又不适合自住，或因月供压力被迫尽快出售，便可能陷入被动。

若长期目标是最终持有两套物业，也可回到最初思路：先以自住者计划购入一套 HDB，待 MOP 后再购买第二套物业。由于我没有你们的具体数据，无法判断该方案的可行性；但在未来四年积累更多资金，或许能让你们购入一套不错的投资物业。

供参考，Pasir Ris 在 2023 年 Q4 的 4 房式组屋中位成交价为 $555,000。

若按此路径，在同样的 3 年期间内，相关成本为：

鉴于 HDB 更加亲民，相关成本确实更低，或许是更稳妥的选择。不过，若你们更倾向于先积累更多资产，再购置自住房，这一思路也可在后续阶段实施。需要注意的是，随着年龄增长，你们的贷款年限会缩短，从而降低可贷额度，可能需要动用更多的 CPF 与现金。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。