我们在 River Valley 买了一套全新 $2.2m 公寓：现在出售还是出租更好？

团队您好，

感谢多年来在 Stacked Homes 发布的精彩内容，文章信息量大且分析深入。

我们目前面临一个需要决策的问题，如果你们也觉得有分析价值，很希望听听你们的专业意见。

我们在 CCR 区域有一套 2 卧室公寓，当前的问题是：把现有房子出租更划算，还是出售更划算？

如果我们出租，第一年将会产生如下收支：

收入：

我们可获得 $84K 租金收入（基于公开信息假设月租 $7K，可能有误差）

支出：

我们需缴纳约 ~$33K 更高的税费（所得税 + 房产税）

我们继续支付 $90K 按揭（其中 $44K 为利息，$46K 为本金）

我们支付约 ~$5K 管理费

如果选择出售，我们想算出考虑所有其他费用后的保本价：

买入价：$2.2xxM

费用 + 开支：$275K（已付利息 + BSD + 律师费 + 装修 + 中介销售佣金）

因此我们假设盈亏平衡的出售价格为 $2.53M？

若按 PropertyGuru 挂牌大致 $2.4M 成交（参照 PropertyGuru 上的房源粗略估计），是否意味着亏损 $130K？

– 以你的专业判断，你认为 CCR 的 psf 未来几年会上涨 5–7% 吗？

– 鉴于沉没成本较高（利息与印花税，可在持有期内摊销），我们是否更应再持有 2–3 年并出租？

– 还是应更早套现，把收到的现金投入股票（假设保守回报 5%）？

非常感谢！

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

感谢你的鼓励！

你所面临的两难在新盘公寓投资者中很常见：先卖还是先租？ 

我们先看看该项目近期的买卖与租赁成交。 

鉴于项目仍较新，目前仅有两套 2 卧室成交，且均为转售单位（sub-sale）。 

以下为 2024 年 Q3 的 2 卧室租赁成交。 

平均月租约为 $7,030，与您的初步估计接近。以您 $2.2xxM 的买入价计算，租金回报率约为 3.7%。

接下来看看本项目自推出以来的表现。 

Riviere 的表现

2019 至 2020 年间价格回落，主要可由当期 1 卧室成交占比较高解释，该类单位通常拥有更高的每平方英尺价格（psf）。那段时间也是项目以较高定价推出但销售放缓的阶段，因而 2020 年为去化而有较低定价。 

因此，成交仅自 2021 到 2022 年开始明显增加，这也是为何目前成交量仍少——因为大多数业主尚未满足 SSD 期限。鉴于今年成交数据有限（仅三笔），现在对项目表现下定论仍为时过早。

Riviere 的一个有趣之处在于其被归类于 District 3，而其相邻项目却列于 District 9。虽然 District 9 属于核心中央区（CCR），District 3 则归入中部其他地区（RCR）。这一区分可追溯至新加坡历史上的两位数邮区系统：自 1950 至 1979 年，全国被划分为 28 个邮区。尽管之后被更精确的 6 位数邮政编码所取代，但两位数邮区因简明易懂而仍被广泛沿用。

来源：99.co

虽然该项目技术上归属 District 3，但细看 District 9 的边界，仍可将其与 District 9 及核心中央区（CCR）的项目进行对比。基于此，我们来看看 CCR 的历史价格走势。

为更全面地理解走势，我们回溯至 2004 年。过去 19 年里，CCR 的平均增速低于 RCR 与 OCR。不过，拉长时间看差距并不算夸张。2004–2023 年间，CCR 的增速平均为 0.79%，而 RCR 与 OCR 分别达到 3.35% 与 4.06%。

关键转折点

2004–2007：全球金融危机前的繁荣期

2004 至 2007 年，各区房价均显著上扬，主要受强劲市场情绪与经济增长推动。然而 2008 年全球金融危机打断了这股势头，房价普遍回落。

2008–2012：复苏与分化

危机过后，RCR 与 OCR 的恢复速度快于 CCR。至 2010–2012 年，CCR 虽开始回升，但明显偏慢。造成这种差异的关键因素可能包括：

1. 自住占比：RCR 与 OCR 的自住比例更高，在经济不确定时期更具稳定性；而 CCR 投资型持有比例较高，对市场波动更敏感。
2. 去中心化政策：政府推动商办去中心化，将企业从中央商务区（CBD）外移，提升了 RCR 与 OCR 的吸引力。这些区域也受益于更高比例的 HDB 升级购房者，进一步推升需求。

2019–2023：疫情影响与 WFH 转变

新冠疫情带来又一次转折。自 2019 年起，RCR 与 OCR 房价上行，因居家办公（WFH）需求提升带动更大居住空间的追求。相反，CCR 因边境关闭与投资者谨慎情绪，价格初期回落，许多人对市场前景观望。

尽管 CCR 价格随后回升，但增速仍落后于以自住需求为主、买盘更稳健的 RCR 与 OCR。 

2023：ABSD 政策调整

2023 年 4 月将外籍买家的额外买方印花税（ABSD）上调至 60%，或将进一步抑制 CCR 的增长。鉴于 CCR 历来更吸引外国投资者/买家，此举可能导致该买方群体的需求转弱。

CCR 增速偏慢，令 CCR 与 RCR/OCR 的价差逐步收窄。不过，这并不必然意味着 RCR 或 OCR 的买家会将重心转向 CCR。CCR 的更高总价门槛，尤其对自住型买家而言，仍是重要阻碍。

在同样预算下，买家往往能在 RCR 与 OCR 购得更大的单位。对于更重视空间与实用性的自住者而言，这更具吸引力。因此，尽管 CCR 仍会吸引投资者与高净值人士，RCR 与 OCR 对许多自住买家来说依旧更具吸引力。

PPI 显示价格仍在上行，但增速放缓。这或许意味着市场正逐步回归更稳定、可持续的轨道。

在最近一篇 Business Times 的报道中，一位 BI 分析师评论道：“随着利率下行，新加坡房价应会上涨。住房需求仍将受益于对抗通胀的属性、住户资产负债表健康、更低的借贷成本，以及公共房屋业主升级至私宅的需求。然而，更为挑剔的买家、宏观不确定性、更多新盘推出与未售库存，可能限制进一步增长。”

一般而言，利率下行会刺激房地产市场，但其影响对自住者可能大于投资者。自住者往往依赖贷款购房，融资成本下降带来直接利好；相较之下，投资者（尤其在 CCR）往往具备更高流动性或替代融资渠道，利率波动对其决策的影响相对较小。

结合前述因素（如 ABSD 税率、政府的去中心化举措以及价格趋稳），若无降温措施的放松，短期内 CCR 房价要实现 5–7% 的显著上涨并不容易。 

最终，问题不应仅是 CCR 整体是否会升值。即便大势向上，个别项目之间仍有优劣分化。 

就 Riviere 而言，作为投资品一开始就不算易做：其地段定位带来的目标客群相对较小，加之单位面积较同类新盘更大（意味着更高总价），自住者会觉得适合，但与周边项目对比，价格增长的难度更高。 

我们做个简要对比，将 Riviere 与周边转售项目比较（仅纳入过去一年里至少有一套 2 卧室成交的项目）。 

我们也看看与区域内新盘的对比。

在周边转售项目中，Riviere 的租金回报竞争力较强，仅次于 Martin Modern。其平均 PSF 价格与附近的永久产权项目相当或更高，但后者往往拥有更大的户型面积，因而总价显著更高。 

与区域内 99 年新盘 Irwell Hill Residences 相比，其转售单位的平均 PSF 价格接近；但由于 Irwell Hill 的户型更为紧凑，其总价明显更低。

鉴于 Riviere 的 PSF 价格处于区域高位且总体量也高于即将到来的 Irwell Hill Residences，短期内价格能上涨多少并不容易判断。 

影响价格预判的另一因素，是该区域即将到来的新增供应。 

Riviere 对面有一块空置地被分为两幅地块：一幅规划为纯住宅，另一幅为商住混合，底层含商业空间——与 Riviere 的形态颇为相似。

对面地块的开发对 Riviere 的市场定位可能产生影响，具体取决于推出时点与定价。通常，新盘因土地与建造成本上升而定价更高；若价差显著，Riviere 或可作为更具性价比的选择吸引买家。 

新增住宅供应也可能加剧租赁端竞争，尤其当新项目给出具竞争力的租金时。

话虽如此，考虑到 Riviere 的豪宅定位与较同类新盘更大的户型面积，对面的Zion Road 地块似乎不会走同样路线。其更可能在户型面积上与 Irwell Hill Residences 接近，正如我们在近期的 Union Square Residences 所见（同为 CDL 开发）。   

积极的一面是，新的开发可通过增添配套与零售，提升整体区域吸引力，从而间接利好 Riviere。若新项目定价显著更高，也可能形成价格底部，使 Riviere 作为同地段更亲民的选择而获得转售支撑。最终影响程度取决于项目执行与当时的市场状况。

现在我们来看你们正在考虑的两条路径。 

可能路径

出租该单位

先出租几年再出售，具有若干策略优势。 

首先，这让你有时间观察市场与项目表现。鉴于物业较新、成交不多，准确判断潜力并不容易。出租可让你在对趋势更明朗时再决定是否出售。此外，若在出租期内出售，你也可选择带租约出售，对希望立刻获得租金的投资者更具吸引力。

其次，出租可产生租金收入，正如你所言，可摊销沉没成本，从而缓释资金压力。对新盘而言，买家常依赖开发商定价策略所推动的建造期涨幅来在交房时获利；若该阶段涨幅不显著，则错过了建造期的红利。在此情况下，交房后出租成为一条可行路径：其带来现金流，抵消按揭与维护等持有成本，同时给市场留出恢复或进一步上涨的时间。

为便于测算，假设出租 3 年。由于我们没有你的贷款明细，保守估计每年按揭利息每年递减 $1,000。

发生的成本

计算保本所需的出售价格，我们可参考下表。

我们会基于你提供的数据做若干假设。由于不了解你完整的财务细节，实际情况可据此调整。

本次计算假设如下：

• 你贷款 $1.6M，约为买入价的 75%，贷款年限 25 年，利率 2.75%。
• 假设你用 CPF 支付了 20% 的首付款。由于不清楚你是否用过 CPF 支付月供，本计算仅计入最初 20% 的首付款。

不过，计算售后净回款时，应以成交价减去未偿贷款、已用 CPF（本金加计累积利息）、律师费与中介费。假设最终成交价取平均为 $2,370,000。

若你使用 CPF 支付月供，则售后净回款大概率会更低。 

出售该单位

此处的成本取决于你多快卖出。为便于测算，假设用时 1 年。 

发生的成本

可见，若不出租而持有 1 年，成本反而高于持有并出租 3 年的成本。 

同样地，计算保本所需的成交价可参考下表。

我们沿用前述假设。 

售后净回款

若你使用 CPF 支付月供，则售后净回款大概率会更低。 

假设你把这笔资金投资 2 年（以与出租 3 年作比较）。

你应该怎么做？

从上述测算可见，持有 1 年的成本高于持有并出租 3 年的成本，因为租金可显著抵消持续性开支。

此外，若你在 3 年后出售，其售后净回款与 1 年后出售、并将回款投资 2 年且取得 7% ROI 的结果大致相当。这意味着未来数年的财务结果在两种路径间可能相差不大；而且 3 年后更有可能以更高价格出售。 

鉴于项目仍很新，先出租并观察未来数年的表现是可取的做法。这让你有机会捕捉潜在的市场变化，如价格上行或需求转变。若价格上涨，你也可选择带租约出售，吸引寻求即期租金收入的投资者。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。