我们28岁并有$1.2 Million现金：作为首次购房者，我们该先买转售HDB、公寓，还是有地住宅？

亲爱的 Stacked 团队，

我们是你们编辑部的忠实读者，关注多年，正打算踏入新加坡房地产市场——希望能借助你们见多识广的建议。我和伴侣目前有点进退两难；我们各自每月收入约 S$30k，各自有 S$600k 现金，且都是首次购房者。

我们都28岁，住在父母家中，暂时并没有必须自住的需求（当然如需也不介意）。我们目前的想法是：

1) 以“业主+居住者”的方式购买一套转售HDB；5年后其中一人的名字可“解放”出来购买私人房产。但缺点是起初无法整套出租，同时一位伴侣需在市场外等待5年，尤其是我们并不需要入住该单位却又必须履行居住义务

2) 我们各自购买一套私人公寓，c.$1.5-2mm

3)（有些不切实际）但也可能把资源合并购买一套有地住宅，尽管这更不现实且风险更高；此外我们认为有地住宅空置率更高，净租金回报率可能更低，所以大概率不会选择这一条。

非常感谢，期待你们的回复！如需更多信息我们也很乐意提供。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你们好，

感谢来信，也很高兴听到你们喜欢我们的内容。

先简单自我介绍一下，我是 Jared。作为一名房地产经纪人，我重视与每位客户建立真实的连接。虽然数字很重要，但我相信这种人与人之间的互动对于有效的合作与沟通同样关键。

在探讨你们考虑的选项前，我们先评估一下你们的财务承受能力。

可负担能力

合并可负担能力（购买私人房产）

个人可负担能力

在此计算中，我将假设你们的收入相同，均为$15K/月。

购买一套HDB

购买一套私人房产

从你们的财务能力看，你们考虑的三种方案都大概率可行。我们逐一梳理。

潜在路径

鉴于你们提到并不一定要搬离父母的家，但对此也持开放态度，那么这次置业的主要目的，是自住还是投资？先厘清目标，有助于选择更契合你们诉求的路径。

选项1：先买一套HDB，待HDB达到Minimum Occupation Period (MOP)后再购买第二套房产

由于HDB价格更可负担，此选项风险较低。但正如你们所言，HDB 的相关管制较多，且会面临5年的机会成本。

反过来看，你们可以利用这段时间观察市场、为下一套房产累积更多资金。既然有替代居住安排，一旦HDB满MOP，选择空间就会更大。你们可以：

• 继续住在HDB，同时购买一套新盘用于投资
• 购买一套新盘，继续与父母同住，并将HDB出租
• 购买一套私人转售房产，将两套房都出租，自己继续与父母同住
• 购买一套私人转售房作为自住，同时出租HDB
• 将私人转售房与HDB两套都出租，自行在心仪地段租房居住

相比私人住宅市场，HDB 市场以为大众提供可负担住房为主，受更严格的规管与调控。因此，从投资角度看，持有私人房产通常会优于HDB。

尽管HDB 因入场成本较低，账面租金回报率通常较高，但前5年无法整套出租是个限制。不过若以自住为考量，HDB 因总体持有成本更低，在财务上更合适。

以$1.3M的预算，你们基本可覆盖市场上大部分HDB 户型。根据预期持有期长短，筛选合适房源时的考量会有所不同。

你们的年龄是一个优势。若假设作为“居住者”的那一方在未来5年收入不变，其最高可贷额度不会因年龄影响（贷款年限仍为30年）。加之这5年间的资金累积，届时预算更充裕、可选范围也更广。

以10年为期做测算。假设你们以$1M购买一套HDB，并在前5年MOP 期间出租两间卧室，每间$1,000（注意仍需本人入住）；随后5年按5%租金回报率整套出租。

再假设你们在5年后以$1.5M购买第二套房。我会看两个情境：将其出租并继续与父母同住，或搬入自住。

若以3%租金回报率出租时的费用

若搬入自住时的费用

我将基于过去10年的平均增值率做一个简单的潜在收益投影：HDB 为2.3%，非有地私人住宅为2.9%。

HDB 的潜在增值

公寓的潜在增值

若两套都出租的总收益：$255,325 + $230,486 + $150,305 – $63,097 = $573,020

若出租HDB并自住公寓的总收益：$255,325 + $230,486 + $150,305 – $252,847 = $383,270

选项2：你们各自购买一套私人房产

这里的组合很多，但在不了解你们具体买房目标的情况下，很难精准推荐。既然你们目前并不急于搬家，我也暂且假设短期内未必马上组建家庭。若以投资为优先，各自持有一套物业，的确能最大化你们的资源。

鉴于你们有替代居住安排，不妨考虑购买两套新盘，采用渐进式付款计划。不过，随着交付项目增多及宏观经济不确定性加大，租赁市场可能受影响放缓，这在过去几个季度已有所体现。

虽然短期内无法立刻出租，但渐进式付款计划会让项目建设初期的月供保持在可承受范围内。

若你们各自购买一套$1.8M的新盘，潜在成本如下：

*我假设每个阶段均按最长时间计算

购买两套新盘的用意，是在SSD 期满后视情况出售。不过为公平对比，我将以10年持有期来评估潜在成本与收益。同样看两种情境：两套都出租、你们继续与父母同住；或其中一套自住、另一套出租。

在TOP后以3%回报率出租时的成本

*项目取得TOP后才需缴纳物业税与维护费

若在TOP后搬入自住时的成本

*项目取得TOP后才需缴纳物业税与维护费

若两套房的增值与过去10年非有地私人住宅的平均增值率2.9%一致：

若两套都出租的总收益：$1,191,332 – ($143,198 x 2) = $904,936

若一套出租、一套自住的总收益：$1,191,332 – $143,198 – $376,298 = $671,836

为更全面，也来看看若改为买2套转售房产时的成本与收益。

我同样看两种情境（时间线与新盘一致）：若两套都出租、你们继续与父母同住；以及前4年两套都出租，第5年起搬入其中一套。

若两套都以3%租金回报率出租10年的成本

若先出租4年、后自住6年的成本

若两套都出租的总收益：$1,191,332 – $250,972 = $940,360

若前4年两套都出租、第5年起搬入其中一套的总收益：$1,191,332 – $125,486 – $397,466 = $668,380

由此可见，购买2套新盘与2套转售房在潜在成本与收益上的差异并不显著。不过，这也高度取决于你们最终购买的具体项目，因为不同项目的租金回报与升值幅度会有差异。

选项3：购买一套有地住宅

以$4M预算，你们有机会购得一套建筑面积约1,500至3,000 sq ft 的有地住宅。根据面积与地段，亦有可能选择永久地契项目。不过，有地住宅通常坐落在更为静谧、配套与可达性较弱的区域，这种私密性也意味着相较HDB 或公寓，租赁需求可能较低。

若把永久地契有地住宅作为“长期自住”的目标，这是一种稳健策略。但考虑到你们目前28岁，未必正准备安顿在“最后的家”。以短中期投资的角度买有地住宅，未必最合宜，尤其是涉及更高的持有、装修与维护成本时。

我也会在同样的两个情境下，估算该选项的潜在成本与收益：若将房屋出租、你们继续与父母同住；以及先出租4年、第5年起搬入自住。

若以2%租金回报率出租10年的成本（有地住宅的租金回报率通常较低）

*有地住宅的维护成本较难精准估算，通常按周期或按需进行保养，以上仅为粗略估计。需注意，此路径风险更高，房屋可能需要翻修才能达到可出租状态。

若先出租4年、后自住6年的成本

*有地住宅的维护成本较难精准估算，通常按周期或按需进行保养，以上仅为粗略估计。

若房价按过去10年有地私人住宅2.98%的平均增幅增长：

若将该物业出租的总收益：$1,365,236 – $482,455 = $882,781

若先出租4年、第5年起自住的总收益：$1,365,236 – $1,085,935 = $279,301

你们该怎么做？

我们快速回顾3个选项的潜在成本与收益。

鉴于“潜在收益”并非保证，且高度取决于实际挑选的项目，我更关注相对可预测的“潜在成本”。

若以投资为主，我不建议此时购买有地住宅，因为其成本显著更高、租赁需求/回报率也更低。

虽然“先买HDB、再买第二套”在成本上最低，但并未将你们的资源充分发挥——前5年无法整套出租HDB，这是一段不短的时间。同时，HDB 市场增速较慢且受管制属性更强，未必是最佳的投资选择。

在三种方案中，从投资角度看，选项2（购买两套私人房产）最为可取。考虑到购买两套新盘与两套转售房的成本差异不大，最终选择取决于你们的偏好。你们甚至可以“新盘+二手”搭配，以分散风险。私人房产在出租上的限制更少，通常可以更快投入出租；若选择新盘，建设期的渐进式付款也不会对现金流造成过大压力。

最后，虽然前文未涉及，但如果你们寻求更大空间的公寓，也可以考虑直接购买一套4卧室的公寓。

以刚超过$4 million的合并可负担能力，你们找到宽敞单位并不困难。为保留长期持有2套房产的可能性，可考虑其中一方持有99%、另一方持有1%的产权，以降低未来“脱钩”时的成本。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。