How have freehold condos in landed enclaves performed in terms of price growth from 2015 to 2025?

From 2015 to 2025, freehold condos within landed enclaves saw slightly stronger price growth with an annualised increase of 4.16%, compared to 3.29% for those outside landed areas.

Do freehold condos in landed enclaves tend to perform better than leasehold condos in growth corridors?

The data shows that leasehold condos outside landed enclaves often matched or outperformed freehold condos within landed enclaves, and broader location factors can influence performance more than land status.

Are freehold condos in landed enclaves mainly attractive to own-stay buyers or investors?

The article suggests that these developments tend to attract more own-stay buyers, such as HDB upgraders, but also notes their viability for investors.

What factors impact resale performance of freehold condos in landed enclaves?

Factors such as unit size, layout efficiency, price positioning, and proximity to amenities tend to materially impact resale performance in these enclaves.

How does the performance of freehold condos in District 8 compare to District 23?

In District 8, freehold condos within landed enclaves showed weaker price performance and smaller transaction volumes, often due to smaller unit sizes and older developments. In District 23, freehold condos within landed enclaves slightly outperformed those outside, with more consistent transaction sizes and price growth driven by real PSF increases.

探访 Upper Bukit Timah 一处靠近 MRT 站的小型 999 年有地住宅区

September 15, 2024

上周，我们去到了 D23 的 Cashew Terrace，我对该区的开阔感与便捷性印象深刻（它紧邻一座 MRT 站，距离多个商场仅 1 站之遥，但环境仍相当宁静）。因此，当我看到马路对面还有一个更小的社区（Hazel Park Terrace）时，便决定顺道过去看看。

当你第一次转入 Hazel Park Terrace 时，入口相当宽敞，让人对这个区域颇有好感。

Hazel Park Terrace 22 1 — 它与繁忙的主干道（Upper Bukit Timah Road）之间隔着一条十分宽的运河，因此社区受到道路噪音的保护。

Hazel Park Terrace 21 — 右侧就是那条运河。左侧是转入 Hazel Park 有地住宅区的路口。远处是一座大型公园和 Cashew MRT——沿着运河旁的小径即可抵达那里，无需在嘈杂车流旁行走。

Hazel Park Terrace 20 — 若转向另一侧，运河和与之平行的小径还会继续延伸（不过这一段的景色略显一般）。社区入口处（上面的照片所示）旁就有一座加油站，若临时需要什么可随时进去购买。顺着这条小径走下去，会到达一些店屋，那里有几家餐饮与商店，但整体不算特别。

Hazel Park Terrace 19 — 更清楚地看看这条步道。可以看到，部分路段设有遮蔽。我来访时，步道旁有不少男学生在此逗留。

Hazel Park Terrace 17 — 正对 Hazel Park 有地住宅区入口的是 Hazel Park Condominium（高层公寓）。公寓前方一长段绿化带，使得人们步行或驾车进入时，区域显得更为开阔（而非局促）。

Hazel Park Terrace 18 — 站在 Hazel Park 公寓外，朝主干道方向望去。可以看到，这条运河形成了极宽的缓冲带，以至于完全看不见 Upper Bukit Timah Road 上的车流。我会往前走，让大家更好地感受这一带。

Hazel Park Terrace 23 — 从 Upper Bukit Timah Road 转入的路口处有一片小公园——视觉效果不错，转入时也让人感觉很开阔。不过，这里并不算太实用，因为车辆带来的噪音和尘土较多。（所幸前方不远处还有公园的另一段，更能遮挡车流的影响。）

Hazel Park Terrace 25 — 左转即可到达 Cashew MRT 站（步行约 3 分钟）。

Hazel Park Terrace 26 — 右转则能看到我先前提到的 Shell 加油站。

Hazel Park Terrace 27 — 如上图所示，Upper Bukit Timah Road 在高峰时段会非常繁忙。

Hazel Park Terrace 28 — 反方向的车流景象。请注意，这里是 Hazel Park 公寓以及有地住宅区唯一的机动车出入口。我这次进出倒不需等待，但想象得到，偶尔还是会有些拥堵。

Hazel Park Terrace 29 — 望向宽阔的 Upper Bukit Timah Road 对面——那一侧远处没有高楼。既然主干道看过了，我们回到里面吧。

Hazel Park Terrace 16 — 这条路沿 Hazel Park 公寓而过，通向有地住宅区。（我其实是背对有地住宅区、朝主干道拍摄，因为其中一户正在举办活动，我不想无意中打扰到他们的私隐。）不过，如你所见，车辆一路停到 Hazel Park 公寓入口，这对社区的街边停车状况并非好兆头。

Hazel Park Terrace 15 — 幸好路旁有人行步道（由于前方有急弯，若有路边停放车辆，来车会较难看到行人）。

Hazel Park Terrace 13 — 转过弯后，便来到有地住宅区的主体路段。这里是一条长路，两侧皆为排屋。路面标示为白色虚线，因此允许路边停车。尽管此处看上去较为开阔，但实际驾车通过并不轻松。

此外几乎无处可停，因为不少住户会用垃圾桶在自家门前“占位”。再者，这里的房屋比我们在 Cashew Terrace 看到的排屋更窄，所以即便能在路边找到空位，也可能正对着对面住家的大门。（我一般不会停在这类位置，因为会让屋主进出不便。）

Hazel Park Terrace 12 — 看到这些路锥的用意了吗？其实这条路很宽——两侧各停一辆车，中间第 3 辆车仍可通过。讽刺的是，这也是让我觉得区域偏“紧”的原因之一——当两侧停放的车都较大时，中间通行的车辆会觉得略显逼仄。（如果你在想是不是我车技的问题，我也有同样疑问，所以特地在此观察其他车辆通过，结果大家在“挤过”时也都会明显放慢速度。）

Hazel Park Terrace 11 — 有些住户在应对停车问题上颇有心思——他们没有用垃圾桶，但依然能防止他人占位。看看上面这个小型隔挡。我把车停在那处时才发现，你根本无法打开车门，因为“围栏”或植物会挡住开门角度！确实很有创意。

Hazel Park Terrace 10 — 房屋一景。可以看到，有些住户向上加建了一些。

Hazel Park Terrace 5 — 原始房型在车棚上方设有三角形屋顶，但部分单位已将其拆除。

Hazel Park Terrace 8 — 两户为例：一户拆除了原有车棚屋顶，另一户则仍然保留。

Hazel Park Terrace 7 — 从侧面看单位，可更清楚这里可加建到多高。

Hazel Park Terrace 6 — 这张照片或许更能体现这里路边停车的数量。

Hazel Park Terrace 3 — 道路在尽头处稍微变宽，但要一路开到尽头仍具挑战：当有对向来车且道路两旁都停了车时，必然需要有一辆倒回空位，为另一辆让行。

你也许会认为该谁让行很明显——当然是距离最近、最容易退到空位的一方。但可以说的是，我在驶出社区时遇到 3 辆对向来车，却没有一辆选择让行。（其中 1 辆车只需倒退 1-2 米就能腾出空间，而我则必须沿着前文提到的急弯倒回去，并且退到半条街外才能找到可以并入的空位。）就我个人而言，若要每天进出这条街，体验并不算愉快，不过这终究是见仁见智。

看完整个住区后，我们再快速了解一下周边的配套设施。

你或许已经注意到，社区内并没有访客停车空间。若在 Upper Bukit Timah Road 右转，几分钟后有一个非常非常小的停车场。

Hazel Park Terrace 32 — 我想这个停车场也就只能容纳约 10 多辆车。

Hazel Park Terrace 31 — 停车场旁边是该区的 1 家餐饮店。

Hazel Park Terrace 30 — 旁边还有一家水疗店以及几间其他商用单位。

往住区方向走回去，左手边会看到一片开阔空间。

Hazel Park Terrace 34 — 这里也有一条有盖走道，可通往 MRT。（不过要注意，需先从 Hazel Park Terrace 有地住宅区走到主干道，才能进入这段有盖走道。）

Hazel Park Terrace 35 — 这片开阔空间设有许多座位，方便休息。

Hazel Park Terrace 38 — 走进公园，会发现其面积非常宽裕。

Hazel Park Terrace 39 — Cashew Terrace 排屋是我上周非常喜欢走访的社区，其实就在我所站位置的后方。

Hazel Park Terrace 41 — 那就是 Cashew Terrace MRT.

如果我们从公园走出来向左转（而不是向右走去 MRT），这条有盖步道会把我们带到 Bukit Panjang Primary School 和 Assumption Pathway School。

今天的探访就到此结束。如有任何问题，欢迎在评论区留言！

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。

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TJ

TJ's interest in property was sparked after returning from the UK- where balconies are not counted in one's square footage!- and finding that the Singapore property had totally changed in the 7 years she was away. When not reading and watching articles & videos about property, she is busy cooking and baking for friends, family & her blog Greedygirlgourmet