这套位于 Queenstown 的罕见 HDB 复式刚创下 $1.51M 纪录：原因如下

又一宗百万级 HDB 交易。不过，这一次值得更仔细地审视。

2025 年 5 月，位于 Block 147 Mei Ling Street 的一套 146 sqm 行政式复式以 $1.51 million 成交，成为迄今新加坡成交价最高的行政式组屋。

当一套 HDB 的价格接近私宅时，自然而然会问：它为何值这么多？买家是否付了过高溢价，还是这间单位有其独到之处？

在梳理细节后，我们发现有数个因素支撑了这一定价溢价。以下便是这套复式在新加坡竞争激烈的住宅市场中脱颖而出的原因：

1. 稀有的行政式复式，地段更为罕见

行政式复式早在数十年前便已停建，使这种宽敞的双层单位愈发稀缺、备受追捧。

更关键的是：在 Queenstown，至今仅有 356 套行政式组屋曾经易手。对比 Bukit Batok（2,734）、Pasir Ris（7,460）或 Jurong West（6,508）等社区，你就会明白，为什么在新加坡最核心的城镇之一，这样的房源会显得如此“异类”。

2. 地段：优越的连通性与生活便利兼具

坐落在 Mei Ling Street，对于一处位于中心地带的住宅而言，这个位置相当独特。它几乎与 Queenstown MRT 站为邻，步行即可到达 Alexandra Park Connector 与 Rail Corridor。但更难得的是，尽管位置便利，这里并不会让人感到拥挤。

新落成的 Margaret Drive Hawker Centre 步行 5 分钟即达，住户亦能便捷使用 SkyResidence、SkyOasis 与 SkyVille@Dawson 的周边设施。Mei Chin Road Market 也就在旁边。

3. 这并非一次性价位冲高

在将其视为“偶然”之前，不妨看看这一带的价格走势。同一片区的另一套行政式组屋，位于 Block 148（19-21 层），已于 2024 年 11 月以 $1.35 million 成交。

随后在 2025 年 5 月，Block 150 也出现了 $1.32 million 的成交。与其说是个别离群，更像是价格正呈现出一致性的水准。

4. 与私宅选择相比？仍便宜近一百万

与多数百万级 HDB 一样，这个价位的竞争并非来自转售 HDB，而是来自同区私宅之间的价差。这一点在讨论“昂贵”HDB 时往往被忽略。

当买家在 $1.5 million 的价位做选择时，往往会在不同物业类型间权衡。他们并不是在这套行政式复式与其他地方的常规 5 房式 HDB 之间取舍，更可能是拿它与同区的入门级私宅公寓比较。关键问题就变成了：“为公寓设施所付出的溢价是多少，值得吗？”

不妨将价格与周边私宅做个对照：

在 Queens（2002 年落成、99 年地契的公寓），相近面积的单位约为 $1.98 million，但地契剩余仅 72 年—也只比这套 HDB 目前剩余的 69 年多 3 年。

再看 Commonwealth Towers 或 The Anchorage，相近面积的价格区间约为 $2.9 million 至 $3.2 million，尽管这些项目要么更为新近、要么为永久地契。

对于更看重空间与地段、而非设施的买家而言，即便创下纪录，这套复式相较可比私宅仍便宜近 $1 million，性价比不低。

5. 学校并非这里的吸引力所在

有趣的是，尽管价格不菲，靠近学校并不是其估值驱动因素。1KM 范围内仅有两所小学，且都并非特别热门。

这表明，推动其创纪录价格的，主要是单位面积、中心地段与先天稀缺性，而非我们在其他百万级单位成交中常见的学区溢价。

对市场意味着什么：当 HDB 与公寓正面竞争

这笔交易凸显了新加坡楼市的一项新趋势：随着某些 HDB 户型日益稀缺、买家对空间愈发在意，位于优质地段的大户型 HDB 正在演变为公寓的高端替代品。

它们或许没有游泳池或 24 小时安保，但若将室内面积、靠近 MRT 以及在中心区域（正日益高端化）中罕见的双层格局纳入价值考量，其吸引力便不言自明。

况且在 Queenstown 历来成交的行政式单位不足 400 套，$1.5 million 很可能正成为这类“独角兽”物业的新常态，而非例外。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。