这套 Bidadari 组屋刚净赚近 $800k..

Bidadari，百万级 HDB 组屋的聚集地

在我写下这些文字之际，Bidadari 一套 4 房式组屋在完成 MOP 后刚以 $1,258,888 成交。这已成为 Toa Payoh 史上最昂贵的 4 房式组屋成交纪录。就在这之后，同一城镇在去年还出现了一套 $900,000 的 3 房式组屋。看起来，只要你在 Bidadari 组屋的抽签中中签，市场现在就会——不，简直是向你发起猛攻——用成堆的现金来劝你搬走。 

我怀疑我们仍在看到 Plus 和 Prime 组屋的短期影响：鉴于像 Bidadari 这样的项目早于此类分类，它们兼具 Plus 和 Prime 单位的所有优势，却没有相关的限制。对 Bidadari 而言，这些组屋甚至并不旧：它们才刚过 MOP。 

我敢说，这里的卖家会对固定佣金经纪的需求大增：除了可观的节省，这里的组屋反正也几乎是“自带卖相”。 

这听起来违反直觉，但为一套较旧的顶楼单位借到更高额度，反而可能更容易。 

你也许会认为，像顶楼这种总价高的单位，银行会更加谨慎。但在现实中，有时为顶楼借到超过 $5 million 的贷款，比为一套普通公寓借 $1.25 million 更容易。原因要追溯到银行估值这个带点“暮光地带”的神秘世界。

过去几年，顶楼单位有时会比其他常规单位有更高的价格 psf。这与通常的规律相悖：单位越大，价格 psf 应该越低。比如，Park Nova 的一套顶楼曾以约 $6,593 psf 售出，创下了有记录以来最高的 PSF 之一。

但在较老的转售顶楼单位中，情况并非如此。在 2000 年代及更早时期，顶楼的价格 psf 往往更低。部分原因在于当时的顶楼常包含大量户外空间（例如露天屋顶区），买家并不太看重。最著名的例子大概是 1976 年建成的 One Chatsworth。那里的顶楼拥有极佳的全景视野，但其中很大一部分是 $PSF 偏低的露天屋顶空间。

不过，银行往往无视这些老顶楼单位较低的 $PSF

有地产经纪告诉我们，有些老顶楼单位原本预计可拿到约 $4.5 million 的估值，结果却被直接估到 $5 million；更大偏差的案例也存在。 

也许部分原因只是商业考量：为顶楼等高端物业放贷，利润可观。再叠加这类买家的财务状况，银行在顶楼估值上会更宽松；相比之下，他们对大众型公寓估值的审核就挑剔得多。

更合逻辑的解释是，这些老项目里的普通单位如今已能取得更高的 psf。于是，如果等价的顶楼单位许久无人成交，估值便直接参考其他单位，而没有把这些顶楼单位拥有大量露天面积这一点折价考虑进去。 

对于尚未真正接触过融资的买家而言，能否被接受的估值会成为一大头痛。有些买家被迫到处对比多家银行，最后只能选择利率更高的那一家，只因为那家银行给出的估值最高。 

因此，尽管为顶楼物业借更大的额度听上去违反直觉（风险更高，尤其是老单位），融资往往反而没那么受限。另外，也许我有点愤世嫉俗，但这确实让我质疑物业估值的本质：估值本来就带有主观性；若进一步考虑到——很可能——它已成了推销更大额度贷款的工具，那就更令人不安了。 

不过在 CCR 中这或许不太成问题，因为在边缘地带，顶楼单位似乎正逐渐消失。

曾经，即便在城市边缘，每个项目里也常会配置一两套超级高端的顶楼单位。至少，最高层的单位都会配备某些溢价特色，比如挑高双层等。 

但近几年，非 CCR 的项目如 Parktown Residence、ELTA 等，已不再这样做。顶层单位的优势……说到底，就是在顶层。如今，非 CCR 项目似乎已取消了屋顶亭阁、顶层复式，或曾经流行的带浸泡池的单位。 

这或许反映了当下的市场现实：买家即便在 OCR，要负担起标准三卧房单位都很吃力（如今约 1,000 平方英尺的单位价格已触及 $2 million，甚至更高）。开发商很可能认为，只有 CCR 的买家还具备为顶楼这类“奢侈品”买单的能力；照这个趋势发展下去，我们不禁要问，OCR 的顶楼单位会不会终将成为过去式。 

虽然可以理解，但对此我仍难免有些惋惜——这又是促使当今公寓趋于“千篇一律”的一大因素；由于成本所迫，开发商被激励去尽量稳妥，我们也因此在户型多样性上不断流失。

与此同时，其他房地产新闻…

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每周销售回顾 (03 March – 09 March)

新盘成交价格前 5（按项目）

新盘成交价格最低前 5（按项目）

转售成交价格前 5

转售成交价格最低前 5

收益最高前 5

亏损最大前 5

交易细分

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。