这个价格实惠的公寓聚落在2024年起价$867 psf：值得深入了解吗？

随着我们步入2024年末，私人住宅价格依然居高不下，促使购房者开始探索一些较不常规的区域，以寻求更可负担的居住选择。

其中一个愈发受关注的区域是Flora Drive板块，这里聚集了多座公寓，更为人所知的是距离MRT并不算近——在近几年新加坡轨道网络快速扩张的背景下，这一点颇为少见。近期推出的永久产权Kassia，也因看似颇具吸引力的每平方英尺价格，再次点燃了市场对该区的兴趣。

但这些物业真的物有所值吗？而这里的项目持续涌入，是否意味着日后竞争会过于激烈？我们来仔细看看。

为何Flora Drive周边公寓的定价会如此？

Flora Drive的关键问题在于通达性。这里附近并没有MRT站：许多项目介于Tampines East MRT（不少项目超过1.3 km）与Pasir Ris East MRT之间（距离也相近，但该站要到2029年才启用）。 

区域配套也相对稀少，尽管Flora Drive以靠近机场著称；例如149A座附近的巴士站就有直达Terminal 3的路线——但周边并无大型商场或主要的娱乐设施。与此同时：樟宜机场的邻近也是一把双刃剑。人们总会担心因高度限制，其邻近性会影响重建与集体出售（en bloc）的前景。 

这也解释了附近私宅的价格更为低廉。例如The Inflora最近有两居室（743 sq.ft.）仅以$910,000成交，而Avila Gardens近期有1,324 sq. ft.单位以$1.48 million成交（永久产权！）。 

面向航空业的租赁需求，Flora Drive公寓也具备一定租赁前景。Inflora有一居室仅略高于$600,000，而Palm Isle的一居室成交约$710,000。 

若看这里的整体价格，仿佛Flora Drive仍停留在2010s，而其他楼市板块已继续上行。但这是否意味着仍有可观的升值空间，抑或这是一个价格停滞的区域？以下是我们尝试解答的问题：

1. 至今为止，Flora Drive的公寓表现如何？

2. 在这个区域，永久产权的差异体现在哪里？

3. 既然这里的租赁产权更便宜且更新，用于投资是否更佳？

最后，我们将对数据进行总结，看看能得到哪些启示。

Flora Drive公寓一览

以上是我们将要分析的15个公寓项目。这里的公寓年代跨度不小，最早的是1995年落成的Avila Gardens，而最新的是2023年完工的综合用途项目Parc Komo。

总单位数为5,762套，其中绝大多数（about 80 per cent）为两居与三居户型。若往上看三居与四居，则约占一半的单位。这对HDB升级族而言是利好，他们通常青睐家庭型、空间更大的单位。

Flora Drive公寓的表现如何？

首先，我们将永久产权与租赁产权项目区分开来。我们也会排除2017年或之后竣工的项目，以避免psf价格的失真。以下为符合条件的租赁产权转售单位的年度表现：

转售租赁产权交易

从2016年至2023年，Flora Drive租赁产权公寓的表现与更广泛的楼市相比只能说中规中矩。所有租赁项目的年化回报率都略低于市场平均的3.99 per cent，只有Hedges Park以4.36 per cent跑赢大市。 

接着来看永久产权转售单位：

Flora Drive的永久产权公寓表现更为亮眼。它们持续跑赢更广泛的楼市，即便是表现最弱的Carissa Park，年化回报也显著高于市场常态（5.36 per cent 对比市场平均的3.17 per cent）。Avila Gardens以8.12 per cent位居首位，或与其楼龄最久、拥有更长的升值周期有关。 

因此，从整体来看，买家在Flora Drive应优先考虑永久产权而非租赁产权。无论如何，在该区永久产权项目更为常见，可选范围也更广。 

这也回答了我们的三大问题：对租赁产权公寓而言，Flora Drive的表现大致与更广泛的市场一致（或略低，差距不足1个百分点）。对永久产权公寓而言，Flora Drive则跑赢更广泛的市场。 

接下来，我们看看以绝对值计算的收益与亏损：

（注：为此我们仅考察2013年之后的交易；在此之前，多项降温措施尚未到位或力度较弱）

从上表看，我们的结论并未改变。永久产权仍然胜出：除Edelweiss Park外，这里的所有永久产权公寓都取得了高于租赁产权对手的绝对回报。

至于为何租赁产权在Flora Drive似乎更为吃力，或许与周边大量永久产权邻居、且供应规模更大有关；也可能是多年持续的市场营销所致：例如Parc Komo在推出时被广泛宣传为“全岛最实惠的永久产权公寓”——而此前，这样的卖点也常见于不少Flora Drive公寓。 

也许，以较低总价拥有永久产权公寓的吸引力，分散了市场对租赁产权对手的关注。然而，目前很难下定论，我们仍需要更深入的分析来理解其中缘由。

那么，购买Flora Drive公寓是否合理？

如上所示，若你看好这个区域，永久产权更为合适。更广泛地看，这里的供应量很大；而我们并不确定Pasir Ris East MRT的开通会带来多大的改变（距离仍不算近）。 

而且，尽管土地利用在持续强化，我们迄今未从URA或相关机构听到关于此区会有重大变动的具体消息。

看看Kassia——Flora Drive的新盘

之所以在此讨论，是因为如果你关注Flora Drive，这大概就是你当下最留意的项目。

为判断Kassia可能的表现，我们先看Parc Komo，这是同一区内最近的永久产权新盘。我们将比较Parc Komo与仅早一年推出的The Jovell的表现：

请注意，这两项目的表现均低于更广泛的市场。尽管如此，我们来看看租赁产权（Jovell）与永久产权（Parc Komo）在700+ sq. ft.户型上的溢价差：

两者价差约为23.6 per cent，考虑到两盘仅相差约一年，我们认为这一溢价偏高。这或许也是Jovell表现优于Parc Komo的原因之一——在看新盘时，除了psf价格，还必须考虑整体总价（quantum）。 

即便是新项目，若周边存在大量永久产权替代品，尤其当这些永久产权二手公寓更大、配套更丰富等，也会削弱其需求。 

Kassia作为2024年的新盘，接近$2,000+ psf的定价是意料之中（即便在边缘区域，这也大致是当下新盘的平均水平）。

沿着这个思路，如果同区的2个新盘在供应已然充足的条件下都未能跑赢大市，要让Kassia实现超额表现并不容易。 

尽管如此，Flora Drive仍有其优势：靠近机场、环境静谧，而且在2024这个高价市场中，或许是购入更大面积公寓最实惠的区域之一。虽然明确存在获利的可能，但我们会为可能更长的持有期做好准备。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。