| 项目： | The Hyde |
|---|---|
| 地区： | 10 |
| 地址： | 11 Balmoral Road |
| 产权年限： | 永久产权 |
| 单位数： | 117 |
| 占地面积： | 66,951 平方英尺 |
| 开发商： | Aurum Land |
| TOP： | 2022 |
尽管开发商常常试图在样板房里塞进各种细节，但没有什么能比得上在项目建成后亲眼看到实景的体验。
这也是为何在新盘初期入手的买家，往往能在财务上获得回报——毕竟他们承担了“未见其屋先下订”的一定风险。结果可能非常出色，也可能比你想象中更为平平。
因此，我总是很期待看看一个新盘从样板房到现实落地后，究竟呈现成什么样。
今天，我要评测 The Hyde。这是一座坐落于 Balmoral 一带的独特精品公寓（关注我们的读者应该记得 - 这正是Ghib 和 Reuben 在样板房里待了 24 小时的那个项目！）。
我必须说，这里的设计在现实中得到了很好地还原与呈现。事实上，你在样板模型中所见，可能还不足以体现其真实质感。就我个人而言，立面设计与色彩搭配拿捏得恰到好处。它给人的感觉，正是现代、时髦且高端的开发项目应有的样子。
这或许并不意外，因为 Aurum Land 以精品项目与大胆的设计理念而闻名。它背后还有 Woh Hup 的支持（这是一家承建了 Jewel at Changi、Gardens by The Bay 和 D’Leedon 等地标的建筑公司），因此绝对不是什么来路不明的承包商。
我想你一定也很好奇成品究竟如何，那就让我们进入惯常的 Insider Tour。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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The Hyde 深度导览
先说最重要的——先回答关于 Balmoral Road 车流的问题。根据我实地探访的经验，这条路相对安静，偶尔才有几辆车经过。不过我到访的时间大约在 上午10点，这通常属于非高峰时段，所以你的体验可能会有所不同。
不过需要说明，Balmoral Road 为单车道，且没有公交线路经过——因此并不会像你想的那样拥堵。路面也设置了减速带，有助于避免跑车呼啸而过的噪音。也就是说，这里没有巴士固然让环境更清静，但在公共交通便利性上就有所取舍。
看到 The Hyde 的入口，你大概就会察觉到设计是本项目的核心强项之一。比如，保安岗亭也采用了与整栋建筑相同的设计风格。这类细节常被忽略，多数项目通常选择更为简单的处理。
不太理想的是，访客来访时这里缺少雨棚。对住户本身当然影响不大，但如果遇上下雨天，还得摇下车窗与保安沟通，多少有些不便。
另外需要注意的是，入口只有一条车道。若在某个特别繁忙的时段有不少访客排队，你就得在后面等待进入。好在这里仅有 117 套单位。
The Hyde 的立面由深色镜面板与木质细节相结合，并与周边绿意相得益彰。整体更为精致，也与周遭多为白色基调的项目形成鲜明对比，显得十分抢眼。
趣闻：The Hyde 的设计概念灵感源自伦敦举世闻名的 Hyde Park 中的 Serpentine Pavilion——确实能在细节处看出些许相似之处。
通过安保闸门后，车库入口一目了然，进出与停车都很便捷。
现在谈车位供应还为时尚早。不过这里的车位配比为 1:1——以当下环境来看相当健康。1 卧与 2 卧单位为主力户型，若这些单位用于出租，我认为车位供应方面问题不大。
在车库出入口左侧是下客点。巨大的灰色立柱为下客区带来了开放而现代的诠释，同时也起到实用的遮阳作用。下客区随后连接通往项目核心区的主楼梯。
虽然看起来空间不小，但下客区似乎还有提升空间。侧边的景观做得不错，不过车道显得有些空旷——仿佛还缺点什么。我也留意到，来访的德士因立柱关系，掉头并不算轻松。要一次完成，需要更大的转弯半径——当然，对住户来说倒也谈不上什么实质性问题。
在带你看主区域前，不妨先上到本项目最令人印象深刻的部分之一——Sky Terrace。等待上行电梯时，首先映入眼帘的是紧邻下客点的电梯大堂。
那块镶有 The Hyde 标志雕刻的绿色大理石绝对不会被错过。我认为它很好地营造出“来到与众不同之所”的第一印象。
说实话，我对 13 层的屋顶并没有太高期待。无论如何，这并不算高，我原以为会是一次再普通不过的屋顶体验。
但踏上 Sky Terrace 的那一刻，我不得不说被这里的氛围惊喜到了。尽管 Balmoral 并非最为密集的地段（而且楼层也不算高），这里的视野开阔程度仍令人印象深刻。
很大一部分当然要归功于开阔无遮挡的 Goodwood Hill 区域，但我完全能理解为何这会成为一大卖点。 (我们很快就会谈到景观)。
悬挑的 Sky Club 通过折叠推拉门巧妙分隔为 2 个区域，必要时可容纳更大型的活动。图中展示的是 Sky Club 的露天部分，是一个适合与宾客小聚的雅致角落。
我也喜欢这里明亮的彩色家具，为空间增添了几分活力。
也可以选择使用空调室内空间，同时仍可饱览 Goodwood Hill 与 Orchard 的壮阔全景天际线。这里的落地窗确实不负这番景致。看看建筑与绿意相互映衬的画面，的确赏心悦目。
在这样炎热的天气里，拥有一个空调室内空间就太有必要了。
除用餐区域之外，这里也配有起居式休憩区，方便饭后小酌小憩。
与户外一致，室内的缤纷家具为空间定下基调。氛围轻松又俏皮，若不说明，我甚至会以为这是某个社交会所，而非公寓里的配套空间。
再来说说这片景色。关键在于整片 Goodwood 绿地，仿佛你坐在头等舱，景致就在眼前铺陈开来。
身处优质核心地段，本已不言自明；还能享有如此开阔的绿色景观，无疑是一种奢侈。
（屋顶另一端也设有观景点）。
沿着屋顶继续前行，你会发现很难从这幅如画的景致中移开视线。修剪得当的植栽也为屋顶空间勾勒出赏心悦目的前景。
不过需要注意的是，这里的景观未必永远维持现状。Goodwood 这块土地在 URA 总体规划中被标注为大型预留地。未来会如何、何时发生，尚无人知，但至少意味着长期来看它并非一成不变。
在 Sky Terrace 的另一端是 Sky Pool，让人联想到 Marina Bay Sand’s 的无边际泳池缩小版。以一个小型项目而言，The Hyde 共设 4 个泳池——想要下水畅游并不成问题。
不过，Sky Pool 的宽度较窄，更适合泡水放松，而非真正来回游泳。若只是想在此奢享一番、顺便欣赏景色？几乎完美。
就屋顶体验而言，我必须说成品比预期更让人满意。诚然并非十全十美：若能增设更多躺椅，并提供更多遮蔽，让酷热或雨天的可用性更高，会更理想。但总体来说，拥有这样的设施确实难能可贵，尤其是当你的单位位于低楼层时。
回到最初的下客点一带，绝大多数其余设施都集中在这里。我喜欢这种在抵达主泳池区前逐步铺陈的动线：一来制造期待感，二来也能在主干道的视线之外提升私密性。
与屋顶相似，我也坦白被这里的开阔度所惊喜。诚然，周边散布着其他公寓，但并不会出现在人口密集区域常见的逼仄感。
这也清楚提醒我们，不能只依赖效果图或 Google 地图——亲临其境往往会带来截然不同的感受（可能好也可能坏）。所幸在 The Hyde 的案例中，这份差异显然是正面的。
你大概也会对可用空间之充裕感到意外。诚然，它并非 Parc Oasis 那般规模，但以小型项目而言，已相当可观。
由于我是在白天到访，自然无法呈现 Constellation Pool 的亮点。这样的设计在其他项目中并不常见（不过你可以在我们的视频中看到），据我所见，夜幕降临后的观感相当酷炫。这类小巧思也让 The Hyde 有别于大多数精品项目。
不过在白天，主泳池区依然赏心悦目，独特的曲线造型尤为亮眼。 躺椅与带顶棚的凉亭也可使用，为区域增添了几分精致。
此外，躺椅配有软垫，池畔休憩的舒适度更胜一筹。
我一向乐见池畔凉亭（而且这些看起来确实颇为雅致），不过它们彼此距离较近。不太适合在此进行私密对话！
如前所述，The Hyde 实际上设有 4 个泳池——Sky Pool、Constellation Pool、Wading Pool 与 Secret Pool。
Wading Pool 本质上是浅水池，更适合儿童使用，其圆形设计与 Constellation Pool 相呼应。池周布置了小石子，观感不错，但或许并非幼童的理想活动区域——这里需要格外留意安全。
隐藏在灌木与绿化之间的是 Secret Pool。这个泳池更像是住户的按摩池，也是个适合下午时分稍作隐蔽放松的去处。
这类空间体量较小，一旦有人先到，多数人自然会避让——基本就是先到先得！
不得不说，除去周边项目可能对这里形成一定的视线俯瞰，这里确实是个很适合放松的角落。
泳池附近设有健身房，置于类似亭阁的建筑中，面向 Constellation Pool。设备齐全，就本项目的户数而言，面积也足够。
我见过更大体量的公寓，其健身房尺寸也不过如此——因此这里已绰绰有余。
紧邻健身房的是儿童游戏室，提供遮蔽且舒适的玩乐空间。不过为开放式设计，未必符合所有人的偏好。
健身房旁还有户外游乐场，设有秋千与攀岩墙等设施。更不用说那条滑梯，连我都忍不住想试一试。
这算是对场地高差的巧妙运用。而且他们还贴心增设了带踏沿的坡道，作为除楼梯外的另一种上行方式。
以整体规模而论，项目为儿童活动区划出了相当可观的面积。
继续往前走，这里设有多处用餐亭可供使用。
这是带顶棚的 BBQ Pavilion，住户可在此招待宾客与举办聚会。关键词是“带顶棚”——以免因天气而打乱计划。现场亦配有多台风扇，通风良好，整体体验更为清凉。
我也欣赏这里配备了高端烧烤炉与酒柜，令烹饪更高效、体验更愉悦。 俯瞰泳池的景致亦相当宜人，而且这些亭子彼此间距也布置得较为分散。
另一处名为 Social Pavilion，面向 Constellation Pool，配置了别致有趣的家具，本质上也是家长等待孩子时的舒适驻足点。
最后但同样重要的是, The Hyde 还设有名为 Garden Club 的空间，供住户交流聚会与举办晚宴。
这是地面层最大的空间，适合承办更大型的聚会。
与其他设施一致，Garden Club 亦设有顶棚、通风良好，并提供充足座位，便于舒适地小坐交谈。
当然，这里也配备了更多烹饪与备餐设施。
The Hyde 公寓地段评测
坐落于Bukit Timah Road 东段以南的地带，The Hyde 与 Belmond Green、The Oliv 等一样，属于该区众多高级住宅项目之一。
其地理位置可同样便捷地通达 Novena、Orchard 与 Stevens 区域，同时又避免了住在核心地段常见的（多业态带来的）额外噪音。 此外，许多人看中这一 Balmoral 区域的关键原因在于附近的学校——The Hyde 距 ACS Primary 与 SCGS 均在 1km 范围内。
不过，或许最大的问题在于步行至 MRT 站的距离。相对而言，若是自驾，则能更快速抵达各处。
交通
| 巴士站 | 服务线路 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Aft Draycott Park’ | 105, 132, 190, 971, 972, NR2, NR3 | 280m，步行 4 分钟 |
| ‘Aft Balmoral Road' | 105, 132, 190, 971, 972 | 350m，步行 4 分钟 |
最近的 MRT： 1km，步行 13 分钟
步行 13 分钟到 MRT 站，确实不近，这是 Balmoral Road 居民众所周知的不足。
不仅是 MRT，对依赖巴士的人而言，居民也得步行至 Bukit Timah 或 Stevens Road 才能乘车 - 巴士并不沿 Balmoral Road 行驶。
需注意 - 人行道也没有遮蔽，遇到下雨天会颇为不便。
此外，Bukit Timah Road 的那一段在下班高峰时常会拥堵至缓行，所以值得庆幸的是，那里正进行整改工程，计划于 Q3 2020 完成。
工程包括在相关路口增设 4 处掉头设施；车道拓宽，以及建设有顶人行道、巴士候车亭与排水沟。
| 高速/主要道路 | 距公寓距离（及非高峰预计车程） |
| Bukit Timah Road | 400m，车程 2 分钟 |
| Stevens Road | 450m，车程 2 分钟 |
| Orchard Road | 1.6km，车程 3 分钟 |
| Thomson Road | 1.9km，车程 3 分钟 |
| Serangoon Road | 2.8km，车程 4 分钟 |
| Adam/Farrer Road | 2.9km，车程 4 分钟 |
| CTE | 1.7km，车程 4 分钟 |
| AYE | 6km，车程 8 分钟 |
| PIE | 2.3km，车程 4 分钟 |
| ECP | 4.9km，车程 7 分钟 |
| KPE | 7.4km，车程 7 分钟 |
| BKE | 7.3km，车程 8 分钟 |
| SLE | 12.5km，车程 10 分钟 |
| KJE | 12.4km，车程 12 分钟 |
驾车通达性： 极佳
The Hyde 的区位优势，确实在于当你拥有一辆车。坦白说，从 The Hyde 所吸引的客群类型（以及其价格水平）来看，可想而知这里的大多数潜在住户也具备负担汽车的财力。
如前所述，住户可轻松通达 Novena/Toa Payoh、Orchard 或 Bukit Timah 区域。
你也可以将 Balmoral Road 视作“双向出口”的公寓通道——直连两条主要道路，并由此通往不同分区。
有趣的是，ECP 也仅 7 分钟车程，为驾车者提供良好的连通性。
最后，开发商显然意识到本区公共交通方面的痛点。这也是为何这里提供 1-1 的车位配比——在当今新推项目中已越来越罕见。
杂货/超市
| 超市名称 | 距公寓距离（及非高峰预计车程） |
| Cold Storage - Alocassia | 1.4km，车程 3 分钟 |
| Cold Storage - Orchard Hotel | 1.4km，车程 5 分钟 |
| Cold Storage - United Square Mall | 2km，车程 6 分钟 |
| FairPrice Finest - Scotts Square (Orchard) | 1.4km，车程 4 分钟 |
| FairPrice - Square 2 (Novena) | 2.5km，车程 9 分钟 |
学校
| 学校 | 距公寓距离 |
| Raffles House Preschool | 0.6km |
| Barker Road Methodist Church Kindergarten | 0.7km |
| Far Eastern Kindergarten | 0.9km |
| Gracefields Kindergarten | 0.9km |
| SCGS Primary | < 1km |
| ACS Primary | < 1km |
| Catholic Junior College | 1.9km |
| NUS Faculty of Law | 2.9km |
| Chinese International School | 1.5km |
| Italian Supplementary School | 1.5km |
居住在 Balmoral 的最大吸引力之一，便是可就读邻近的 Anglo-Chinese School 与 Singapore Chinese Girls School。两所学府历年来皆培育出众多杰出校友，正如其所言——The Best Is Yet To Be.
同一片区内同时有小学与中学，能为孩子提供具有吸引力的 10-year 教育路径。这无疑是部分家庭积极在此一带寻觅住房的关键原因。
购物商场
| 商场名称 | 距公寓距离 |
| Balmoral Plaza | 0.9km (10 mins walk) |
| Novena Mall Cluster | 1.6-2.2km，车程 6 分钟 |
| Cluny Court (Bukit Timah Road) | 2.8km，车程 5 分钟 |
| (Furthest) End of Orchard Road Shopping Belt | 2.9km，车程 10 分钟 |
| Great World City | 3km，车程 8 分钟 |
| Toa Payoh Heartland Cluster | 3.7km，车程 9 分钟 |
| City Square Mall (Farrer Park) | 4km，车程 12 分钟 |
| Clarke Quay Cluster | 5.2km，车程 14 分钟 |
距离最近的商场（若可称之为商场）无疑是 Balmoral Plaza，它一直深受周边学校学生的欢迎。
同样地，对自驾者而言，毗邻 Orchard Road 绝对是 Balmoral 备受青睐的重要原因。开车到 Orchard 距离之近，我几乎会认为可以忽略不计——除了高峰时段车流较为拥堵。
你也可以轻松抵达 Novena 商圈，那里有 United Square、Novena Square 和 Royal Square 等多个商场。
The Hyde 开发用地评测
| Guard House | Playroom | Gym |
| BBQ Pavilion | Lawn | Pool |
| Poolside Cabanas | Changing Room | Rain Shower |
| Jacuzzi | Clubhouse | Yoga Deck |
| Wading Pool | Playground | Washroom |
| Concierge | Bicycle Parking | Sky Pool |
| Sky Clubhouse | Sky Garden |
The Hyde 作为精品项目，以配备 4 个不同泳池而出众，其中包括一座颇为雅致的 50m 星座泳池，以及位于空中露台、可眺望 Goodwood Hill 的泳池。
关于项目用地，我有两点特别的感受。其一，对于体量不大的开发而言，它在 Balmoral Road 上拥有相当可观的沿街面——更重要的是，布局上也十分巧妙，可俯瞰地势较低、绿意盎然的 Goodwood Hill。
其二，通往后方的道路并非贯通路，仅服务于 Treasure On Balmoral 与 Palm Springs 两个项目。这意味着此处车流量可能非常小，多数时段应当相当安静。
开发商备注
Aurum Land 是建筑巨擘 Woh Hup 的地产开发部门，Woh Hup 是新加坡规模最大的建筑公司之一。其所参与的地标项目鲜有公司能匹敌——从 MacDonald House 到 Gardens by the Bay 与 Jewel Changi Airport；作为本项目的主承建商，你大可对 The Hyde 的品质放心。
至于 Aurum Land，其以审美出众的精品开发著称，如 Mount Sophia 的 1919、Pasir Panjang 的 The Orient，以及靠近 Botanic Gardens 的 The Asana。公司由 Michelle Yong 领衔，她以细致与前瞻著称，并创立了健身与健康平台 Core Collective 以及联合办公空间 Found8。
户型分布
户型 | 面积 | 单位数量 |
| 1 卧室 | 495 – 689 | 31 |
| 2 卧室 | 678 – 1,130 | 53 |
| 3 卧室 | 1,249 – 1,475 | 22 |
| 4 卧室 | 1,572 – 1,798 sqft | 11 |
除 The Sloane Residences 与 One Balmoral（于 2016 年 TOP）外，本区鲜有 1 卧室户型。即便在 Balmoral 一带，2 卧室的面积也往往偏大，例如 Belmond Green 的 2 卧室多在 900 sqft 以上。The Hyde 似乎正试图据此定位——相较老项目以更低或相若的总价，切入 Balmoral Road。
此外，尽管体量不大，所提供的选择却相当多样。
午后日照移动分析
The Hyde 的单位朝向为东南或西北；自然地，面向西北的单位会受到午后日晒的影响。
01 与 05 号栈的西侧为主卧，且北西侧为墙体，因此在 10 月至 2 月期间，西晒主要照射到混凝土墙体，影响不算太大。而在 4 月至 9 月间，午后日晒会开始影响 01、02、03、06、07、08 与 11 号栈。
03、04、09、10 与 11 号栈最为清凉，不受午后日晒影响。事实上，住户可于 9 月至约 5 月间受益于晨光，且在 12 月至 1 月间迎来充足的清晨日照。
最佳楼栈
与那些仅有 1 栋楼的其他项目类似——例如 The Landmark，本项目也只有 2 个朝向。对于 The Hyde 而言，Stacks 03-05 与 08-11 为东南向，而 Stacks 01-02 与 06-07 为西北向。
对大多数亚洲家庭而言，往往会回避西向，因为对热带新加坡来说被认为过于炎热。在这里，这一考量更因东南向单位面向 Goodwood Hill 及 Orchard Road 一带而得到强化，这也正是本项目着力宣传的亮点。因此，对我个人而言，东南向的单位无疑是更偏好的栈号。
尽管如此，即便你选择西北向单位，也可放心其并不会承受最强烈的西晒。此外，它面向 Balmoral Road 的支路，只有 Pine Springs 公寓在对面，虽然没有景观，但反而可能更为宁静。
The Hyde 最新价格评述
| 项目名称 | 产权类型 | TOP | 平均价格 (PSF) 2022 | Nov 2020 |
| The Hyde | 永久地契 | 2022 | $3,045 | $2,871 |
| Sloane Residences | 永久地契 | 2022 | $2,940 | $2,758 |
| Belmond Green | 永久地契 | 2004 | $2,180 | $1,657 |
| Goodwood Residence | 永久地契 | 2013 | $2,583 | $2,397 |
| Three Balmoral | 永久地契 | 2014 | $1,742 | $2,139 |
| One Balmoral | 永久地契 | 2016 | $2,430 | $2,007 |
| Juniper Hill | 永久地契 | 2022 | $2,886 | $2,573 |
| Perfect Ten | 永久地契 | 2026 | $2,914 | - |
自 2020 年以来价格上涨幅度之大，确实令人惊讶；这也说明在 2020 年疫情仍不明朗之际入市的买家，如今看着当前价格应当颇为满意。除 Three Balmoral 外，这里的其他项目均已出现价格上涨。
如果你在关注 Three Balmoral，它是一个位于此处、仅有 40 个单位的精品项目，因此可供参考的成交不多。文中所指的这一宗，是 2021 年唯一的一笔交易，成交价为 $1,742 psf。它也相当“离群”，因为除去 2 套超过 3,800 psf 的顶层公寓外，自 2011 年推出以来，其他每个单位的成交价均高于 $2,000 psf。
如今，周边区域的价格大多平均在 $2,000 psf 及以上，且 The Hyde 已突破 $3,000 psf。该区域另外 3 个新盘（Sloane Residences 与 Juniper Hill 等）的价格也相当接近，分别为 $2,940、$2,886 和 $2,914。还值得注意的是，该区域的 3 个新盘（不含 Perfect Ten，因为其仅在 2021 年 12 月推出）尽管单位数量相对较少，至今仍未完全售罄。
2021 年 12 月的降温措施显然不利于这些新盘的去化，因为针对第二套房买家、PRs 与外国人的 ABSD 上调幅度相当可观。这些措施直接冲击了更偏高端新盘的目标客群；尤其是 Perfect Ten，因其在降温措施出台前夕开盘，首当其冲。结果它不得不下调价格，但近来销售表现不错，多数单位的成交价略低于 $3,000 psf。
Sloane Residences 的销售节奏一直较为平稳，或许受到了 Perfect Ten 带动的影响。两者相近面积单位的定价大致相当，因此一些无法等待 Perfect Ten 建成的买家，或许会转向其他这些新盘。
可以说，在该区域的 4 个新盘中，Juniper Hill 的地段相对最弱。准确而言，是通达性较逊；但若你更重视私密性与安静氛围，它反而可能是最佳选择。目前其仍有一定数量的 2 房与 3 房单位在售，而其 3 房新盘单位的总价亦是本区中最便宜的之一。这里的 3 房 + 书房单位更为紧凑，为 1,109 平方英尺，另有更小的 3 房户型为 915 平方英尺。再者，若你有更迫切的入住需求，Juniper Hill 目前也已可交付入住。
截至撰文时，The Hyde 仅剩 23 个单位。1 房与 2 房的存量最多，而 3 房与 4 房则各仅剩 3 个单位（本就数量不多）。对于在本区寻找 3 房单位的买家而言，定价与 Perfect Ten 相去不远，但可即刻入住这一点是显著优势。
在转售竞争方面，Belmond Green 的涨幅看起来是较为显著的之一。但若深入查看成交数据，会发现 2020 年（我们首次评测 The Hyde 的时间）仅有一笔成交，为一套 1,270 平方英尺的单位，成交价为 $1,657——因此看起来价格偏低。自那以后，所有成交基本处于 $1,9 - $2,100 区间，只有 2021 年 5 月出现过一宗 $1,716 psf 的交易。这也反映了本区新盘所面临的挑战：Belmond Green 与其他项目的 3 房单位在总价上存在明显差距。当然，撇开楼龄差异不谈，本区其他项目皆为永久地契——这也使得从旧盘跃迁到新盘的价差更难以被合理化。
增值分析
Balmoral 一向被视为住宅区，周边分布着众多年代较久的项目。多年来支撑其房价的关键因素在于其中心地段、临近优质学校，以及从自住角度出发的整体宜居性。
如果你查看 2019 年总体规划，可以看到一大片黄色地块——这意味着它为保留地（基本上是尚未被分配具体用途的区域）。
若你还未完全辨清方位，那片巨大的黄色地块其实就是现今的 Goodwood Hill。若你担心眼前的开阔景观会在不久将来被遮挡——就目前而言，我认为大可不必过于担心。毕竟自 2003 年总体规划起，它就被标注为保留地。
另一方面，若未来为这幅地块规划了重要用途——也可将其视为推动区域发展的潜在利好。
话虽如此，眼下 Balmoral 临近地带并无能产生强烈影响的利好——更多的变化仍在周边区域。
其一，规划中将打造一条长 6 KM 的绿色廊道，连接新加坡植物园，经由乌节路通往珍珠山城市公园。
此外，Novena 正在推进升级，到 2030 年将建成新加坡最大的医疗综合体——Health City Novena。该项目规模庞大，占地 17 公顷，构建起可支撑每日 30,000 人次的医疗服务生态系统。若从积极角度看，或将带来一定的外溢效应；但如前所述，反对者也会指出 Novena 与此处仍有一定距离。
最后但同样重要的是，这里有相当数量的老旧项目未来可能进行en bloc，从而在长期内对整体价格形成温和推力。
我们的看法
The Hyde 并非适合所有人。有些人会因为其距离最近的 MRT 仍有一段距离而对其较高的 psf 单价有所质疑。但 The Hyde 并不试图面面俱到——它之所以定位为精品项目，自有其理由。
没错，它面向的是小众市场。但对于品味独特、寻求与众不同之作的买家而言——The Hyde 的确有充足的卖点。
它或许并非最务实的选择，但有时买房确实关乎情感。我认为，其所锁定的目标客群会从项目对细节的雕琢中，理解并认可这一点。
Balmoral Road 沿线的物业吸引的是特定的一群买家——要么因为你在此长大，是 ACS 的校友或 SCGS 的校友；要么你由衷欣赏其通达乌节路及新加坡其他区域的便利性。对前者而言，Balmoral Road 自有难以言喻的独特魅力；对后者而言，则更多出于务实考量。
The Hyde 公寓深度导览（旧）
汲取自位于伦敦海德公园的 Serpentine Pavilions 之灵感，The Hyde 由 FDAT Architects 设计（该事务所由前 WOHA 建筑师 Francis Goh 和 Donovan Soon 领衔）。
不出所料，这一灵感也与它本身的名字呼应。
在我看来，The Hyde 是一座颇为大胆的建筑，配色也相当张扬。外立面大量运用橙色，使 The Hyde 在周边以素雅色调为主的邻里建筑中格外醒目。
你会注意到，那些仿 Corten 钢质感的立面鳍片借鉴了 Richard Serra 的开创性作品，同时兼具立面与景观艺术的功能。带有肌理的氧化钢外观源自自然，与利落的玻璃和铝制建筑形成对比并相得益彰。这一点他们已在示范单位中有所呈现——我想实际建成后的体量会更具气势。
我很欣赏他们尝试做出更具原创性的东西——这确实把它与当下常见的新盘公寓设计区分开来。
我们先来点不同，从项目的顶层开始——位于 13th 层、对所有住户开放的空中露台。这是个相对简单的空间，仅设 2 项主要设施——悬挑的 Sky Club，通体橙色，仿佛在向驶过的车辆昭示：这里的住户尽享令人向往的景观。
据我所知，整条 Balmoral Road 沿线的公寓都没有类似的屋顶设施。若想享有这种视野，通常得花大价钱买顶层单位。
这也正是空中露台的最大亮点——随之而来的景观。得益于相当宽阔的面宽，可环顾 Goodwood Hill 及更远处的全景，远方还能望见Nouvel 18、Ardmore Park 和 The Draycott 等项目。（足见你所处社区的档次。）
所以在我看来，这是个相当不错的开端。我喜欢这里繁盛的绿意与景观，更欣赏其对所有住户开放。
此外，这里还有一座 26m 的 Sky Pool。由于池身较窄，更适合下水消暑而非正式划水——楼下还有一条 50m 的泳池，稍后再谈。
这里能更清楚地看到它——不妨把它当作一条用于边泡水边看景的长池，以免抱有过高期待。
从正面看或许感觉不出，但 The Hyde 的大部分用地其实藏在后方。
The Hyde 实际上是由 2 个项目整合而成——Balmoral Gardens，收购价为 $83m ($1,812 psf) 和 11 Balmoral，收购价为 $73.8m ($1,750 psf)。这种整合的优势在于让 The Hyde 占据了更大的地块，并拥有更佳的 Goodwood Hill 朝向面宽。
因此，其用地面积为 66,951 平方英尺，几乎是其最接近的新盘竞争对手，Sloane Residences 的两倍。
尽管这谈不上是块大地，但以精品公寓而言已相当可观。
这里还额外设有 3 个泳池，加起来在仅 117 个单位的项目中一共有 4 个。先从其中最令人印象深刻的说起——50m 的星座泳池。我直言不讳——在各个新盘公寓中，这确实是我认为最出色的泳池之一。
我认为这座碗状泳池的灵感来自2012 年 Serpentine Gallery Pavilion（由 Herzog & de Meuroon 和 Ai Wei Wei 创作），不过 FDAT 又更进一步，在池底加入 LED 灯光，使其在夜晚熠熠生辉。
鉴于这些设施都位于后方，环境相对安静，配合夜间的 LED 灯光，应能营造出相当放松的泡池氛围。
这也充分体现了开发商在打造差异化方面所做的努力。在众多新盘公寓纷纷走向千篇一律设计与概念的当下，这里对细节的把控确实值得称道。
而且并非为求与众不同而不同，整体概念彼此呼应、相当契合。
我也很欣赏开发商在池畔设置多组凉亭与躺椅，方便住户沉浸式享受这里的氛围。
别忘了泳池周边的空间配置——非常开阔，带来更宽广的感受——这在体量较小的项目中往往难得一见。
当然，最终还得等实际建成后评判——但从图纸与规划来看已相当可圈可点。
如上所述，尽管一层设有 3 个泳池，其余的主要还是供人放松享受之用。
因此，除 50m 的星座泳池外，项目后方与侧翼还设有按摩池（Secret Pool）与 Wading Pool，进一步提升休闲体验。
至于其他社交空间，星座泳池周围分布着常见的烧烤亭（BBQ Pavilion）以及花园会所（Garden Club）、社交亭（Social Pavilion）等公共区域。好在这些设施均有遮蔽，可挡风遮雨日晒。
这一层还设有健身房与游戏室，面向草坪与星座泳池。
由于临近 ACS 与 SCGS，The Hyde 大概率会吸引不少有年幼孩子的家庭。考虑到这一点，我觉得开发商在这里加入了一些有趣的设计，颇为贴心。
我很喜欢他们利用台地式的场地设计，设置了一条从 1st 层（抬高）一路延伸到底的滑梯。以这样的体量而言，能额外用心让孩子们更有归属感，总是值得肯定。该区域也名副其实地被称为游乐场（Playground），旁边还设有秋千与浅水池。
最后来到项目主入口，The Hyde 仅设 1 个出入口。这已绰绰有余，因为它只有 117 个单位。
迎宾车道的设计也颇为不同：你在下车时并不会一眼望尽所有设施，只有沿台阶步行向上，景观草坪与泳池才会逐步呈现——不妨把它视作一种刻意营造的“期待感”。
如前所述，坐落于 Balmoral Road 既有优势也有不便。虽然不及 Bukit Timah Road 繁忙，但这是一条双向各 1 车道的道路，可能会被等待转入各自公寓的车辆耽搁。
但稍感欣慰的是，你至少可以选择经由 Bukit Timah Road 或 Stevens Road 进出。车位配比为 1 比 1，全盘 117 个单位配备 117 个车位。鉴于靠近 MRT 站并非 The Hyde 的强项，多数住户或许会拥有一辆（或两辆）汽车，因此这一点颇受欢迎。
此外，项目也会为不驾车的住户提供前往 MRT 的接驳巴士服务。按照惯例，该服务将先运营 1 年，之后是否续办则由住户决定是否愿意自费继续。
The Hyde 公寓 1卧室评测
这个示范单位的 1 卧室为顶层单位，拥有 5m 的双层挑高。由于计入了高挑天花所形成的挑空面积，实用面积为 603 sqft。同一叠的其他单位为 495 sqft，在当下市场算是中规中矩。
想必到现在你已经知道我对这类双层挑高单位的看法——我非常喜欢高挑天花所带来的空间感，以及它赋予户型的灵活性。当然不言而喻，这部分额外空间需要支付溢价，对某些买家而言是合理的。
踏入单位，你会注意到玄关处的层高较低——没有太多气派的进门感觉。所幸这里本就没有设置过多玄关空间，可以说 Aurum 在提升本户型的空间效率方面做得不错。
注意左侧那一条空白带了吗？那是通向空调机位的窗户。这非常棒，因为这意味着卧室可以做到落地窗，对于当今市场的 1 卧室单位来说几乎是少见的。
此外，这扇窗也能为厨房乃至整个单位提供更好的通风。买家或许会低估这一点，但我认为 1 卧室布局能配备落地窗是非常难得的优点——若面向 Goodwood Hill 的单位则更为难能可贵。
在这种开放式厨房里，你会看到来自法国高端品牌La Maison De Dietrich 的家电，自 1684 年以来一直专注于烹饪领域。抛开华丽辞藻不谈，De Dietrich 是 Brandt Group 的高端产品线，历年来受到众多豪华公寓开发商的青睐。
De Dietrich 的配套包括 2 区感应炉灶与抽油烟机、烤箱、冰箱以及洗烘一体机。水龙头采用 Gessi，水槽为 Telma。此外（也要给开发商点个赞），还配备了 Tomal 净水龙头。我认为这是相当贴心的配置，也体现出他们在户型规划上的用心程度。
如你在此处清楚所见，高挑层高带来了更为通透的空间感——不过油烟或热气也的确会往上聚集。
或者，如果你想利用这部分空间，在这个挑空处铺上一张绳网，也能成为一个额外的放松角落——而且施工成本并不高。
接下来是用餐区。从地毯上看不出来，但公共区域所提供的地面铺装为大理石。
坦白说，这里并不是一个很理想的空间——餐桌较小，尽管可容纳 3 人，但用餐势必有些局促。这或许也是他们在阳台上设置吧台式用餐区的原因。
在这间顶层阁楼单位里，你会发现有一处内凹空间，被改造成了可供 2 人就坐的长凳。我其实很喜欢这个小角落的温馨感，尽管也能理解有时可能会稍显压抑。
餐后这里也可变成一个不错的小型阅读角。 此外，这里的窗户能很好地为空间引入更多采光。
此外，旁边那道看似普通的木饰面后面——意外不意外——就是收纳空间！我非常欣赏这些细节上的考量，因为在 1 卧室单位中收纳真的非常难得。基准线本就很低，能有这些已属加分。
来到主客厅，5m 的层高真正发挥作用。效果天差地别，而那扇异常高大的窗户所带来的进光量，再次成为本单位的点睛之笔。
这里可以摆放一张小型沙发，但座位数量确实有限。
不过，双层挑高也让这间 1 卧室更为多变，因为随屋附送了夹层平台。
虽然楼梯较为狭窄，但窗户的存在大大缓解了通常在小型 1 卧室阁楼中会出现的压迫感。
沿着台阶上到平台，你会看到已配备的开放式层板书架。开发商能把这些都考虑进来非常难得；如果你想把这里改成书房，也能轻松摆放一些工具书等物件。
另外，我认为这块空间虽然不大，但若有朋友来家里短住 staycation 也足够使用。
来到阳台，你会看到已安装的获批阳台百叶。阳台形状偏方正，尺寸对一间 1 卧室来说也恰到好处。
虽然市面上多数 1 卧室单位采用 Jack-and-Jill 式双入口浴室，The Hyde 则选择更为私密的做法。取而代之的是在客厅与主卧之间设置了一个小玄关，通往全屋唯一的浴室。
它也可以通过随屋附带的滑门进行封闭。虽然这确实提升了屋主的私密性，但毕竟寸土寸金，我个人认为对于较小的户型来说，这个玄关或许有些多余。
浴室通常属于“所见即所得”的空间——而我很高兴地说，这里有着高端酒店的质感。黑色点缀、黑色顶喷花洒与壁挂式混水阀均来自意大利高端品牌 Gessi。坐便器为 Laufen 的壁挂式款式，搭配 Geberit 隐藏式冲水系统；台盆亦来自 Laufen。此外，墙面与台面所采用的材质也是大理石，确实为项目增添了奢华感。
至于主卧，你同样能享受 5m 的层高，这总是令人愉悦：既带来更强的空间感，也让充足的阳光洒入房间。
这组 2 扇衣柜并不会一直延伸到顶（合乎情理），但高度仍达到其他单位常见的标准。卧室面积中规中矩，可放下一张 Queen 尺寸床与两张较小的床头柜。
地面铺装为白橡木天然实木，通常比其他项目常见的复合木地板更为昂贵。
这里的另一个亮点是采用了无窗框的 sashless windows；据 The Hyde 称，这是首个在高层住宅中使用该系统的项目（稍后还会详细介绍）。
The Hyde 公寓 3卧室评测
以 1,249 平方英尺计，这个 3卧室 户型比市场平均更大，市场普遍在 800 至 1,100 平方英尺之间。
这正是优质地段项目的特点——3 与 4卧室 户型往往比平均更大，因为明显面向愿意为空间支付更高溢价的家庭。
不过就本套 3卧室 而言，我不至于称之为“大到以空间为主要卖点”——显然也存在一些局限，我会在参观过程中提到。
The Hyde 的所有 3卧室 户型均配备私家电梯入户；考虑到此类单位价格在 $3m 以上，这基本在预期之中。
电梯打开后即抵达私家电梯前厅，这里有 2 扇门——1 扇通往自家单位，另一扇通往共用电梯。关于私家电梯前厅，尽管这块面积或多或少要计入并付费，但确实能强化单位的豪华感。
此户型还有一点值得注意：即便不在家，也可通过智能门锁为外卖或包裹提供临时进入权限。另有智能包裹柜与礼宾服务可供替代。
公共区域（包括私家电梯前厅）均铺设大理石地面。我非常欣赏 The Hyde 的层高标准，接近 3.1m，较市场常见的 2.8m 高出 10%，明显提升了空间的开阔感。
进入单位，首先映入眼帘的是干区厨房，其中一条较长的中岛为视觉焦点。我喜欢它的尺寸，既可在备餐时充当台面，也方便朋友来家中聚餐或烘焙时使用。中岛内置 Vintec 台下酒柜，且下方提供充足的收纳空间。
干区厨房还配备 De Dietrich 的 2 扇门冰箱，隐于木质饰面柜门之后，带来更为利落的观感。
这里还设有 Telma 哑黑色 2 槽水槽（常下厨的人都知道双槽的好用）。与 1卧室 一样，亦配备 Tomal 净水龙头。
配合中岛，我敢说干区厨房的收纳对大多数家庭而言足够。
如图所示，干区厨房在背后与四周都留有相当可观的活动空间。把厨房视为生活方式延伸的家庭会喜欢，但经常重度烹饪的人可能会对湿区厨房的面积感到失望。
严格来说，整个厨房的总面积并不小；只是干湿比例是否合适，取决于你的日常使用习惯。对我而言，湿区面积对一套 3卧室 来说偏小。
湿区配备 De Dietrich 3 区电磁炉。若你偏好明火，可能会失望——即便是较大户型，The Hyde 也不提供 City Gas。还有一点颇为反直觉：窗户设在干区厨房水槽后方，而非更靠近电磁炉的位置。
请注意，带有 The Hyde 标志的大型玻璃墙为 ID 处理，交付时将提供为白墙。
厨房更内侧设有 De Dietrich 洗烘一体机、家务区与 W/C。4卧室 还配有洗碗机。
有趣的是，洗烘一体机可用开发商配备的柜门隐藏起来。此外，我也喜欢家务区内设有一组内置衣柜——若家中有帮佣，尤其实用，可满足其收纳衣物之需。
本质上，这是将家务与杂物空间合二为一。因此，若你需要独立的后阳台加上帮佣房，这里可能并不理想——请仔细考量你日常如何使用这些常被忽视的区域。
回到客餐区，我喜欢其平行布置，且阳台横跨整段面宽。此种布局在单位面积普遍 1,000+ 平方英尺时颇为流行，随着户型缩小而少见，因此我很高兴 The Hyde 在这套 3卧室 中延续了它。
此处餐区面积相当可观，轻松容纳 8 人餐桌。
不过需指出，靠墙一侧的就坐者可用空间较为局促。好在背后的层架为 ID 处理，若不设置，宾客的活动空间会更充裕。
起居区整体尚可，但需留意进深与开间，避免沙发溢出至走道。样板间未摆放电视柜；若你需要，也要预留相应空间。
至于阳台，面积达 12 平方米（比普通卧室大三分之一），相当可观。若身处高楼层，享有 Goodwood Hill 与 Orchard 区域的开阔景观，这样的配置更为合理。
你甚至可考虑把餐桌移至阳台——近年露台用餐颇为流行！无论如何，我不认为目标客群会对此有所顾虑；相反，结合此处的生活方式属性，这或许还是一大卖点。
普通卧室2 面积为 9 平方米，属市场平均水平，略大于常见尺寸。可放置 Queen 尺寸床和一张小边几。若有孩子，改为 Single 床并配学习区或更为合适。地面为天然橡木实木地板，通常较许多项目使用的工程木更为昂贵。
普通卧室3 的情况相似，面积同样为 9 平方米。放置 Queen 床也可，但我个人更倾向于 Single 床，以便更灵活地在房内设置书桌。
此普通卧室的设计也体现了本套 3卧室 高于平均的层高——在此放置双层床也较为轻松。
在这里也能清楚看到无框窗的优点。若错过了 1卧室 的参观，所谓无窗框窗（sashless window）本质上就是“两片玻璃在开启或闭合时相互重叠”。你既可获得近乎无割裂的视野，又能在需要时开启窗户通风。
公用浴室面积中规中矩，但除去顶喷花洒外，配置与主卧浴室同级：配备 Laufen 台盆与壁挂式坐便器，搭配 Gessi 龙头与淋浴喷头。
我也喜欢这里预留的置物台，可放洗漱用品；细节虽小，却十分实用。
尽管两间普通卧室面积一般，主卧室则达 18 平方米，明显更宽裕，这一点相当不错。
可容纳 King 尺寸大床与床头柜。然而，这里略显突兀的是角落处的结构柱。
虽然结构柱显然无法拆改，但也为房间带来独特一隅。话虽如此，我也理解有人会介意其阻断了原本近乎整面的转角窗景。
更可取的是，浴室旁配有 L 形步入式衣帽间，收纳充裕。如今多数项目仅提供 2 扇门衣柜，我知道对许多人来说并不够用，因此我很高兴这里为此分配了更多空间。
同时，抽屉内部也做了分隔细节，便于存放日常配饰。
另一个独特之处在于，抽屉侧面带有 The Hyde 浮雕标志，进一步强化项目品牌感。
主卧浴室墙面采用大理石饰面，进一步凸显项目的高端质感；还设有双台盆，清晨无需再为使用洗手台而“抢位”。
这里同样配备 Laufen 与 Gessi 的高端洁具，如壁挂式坐便器与顶喷花洒。多数为角落朝向的堆栈也意味着浴室采光充足，但请放心，玻璃为磨砂处理。
价格回顾（旧）
| 项目 | 平均psf | TOP |
| The Hyde | $2,871 | 2022 |
| Sloane Residences | $2,758 | 2022 |
| Belmond Green | $1,657 | 2004 |
| Goodwood Residence | $2,397 | 2013 |
| Three Balmoral | $2,139 | 2014 |
| One Balmoral | $2,007 | 2016 |
| Juniper Hill | $2,573 | 2022 |
如你所见，我选择以Balmoral Road沿线较新的项目作为比较基准，因为较旧的项目往往单位面积很大，可能会拉低平均psf。
根据我们对Sloane Residences的评测，The Hyde和Sloane Residences的平均psf似乎都有所小幅下调，这对潜在买家而言是利好。
区域内另一处新盘 - Juniper Hill。同样如此。撰写时，它仅售出其115个单位中的11.3%，表现相当疲弱。自2019年上半年推出以来，它在2020年仅售出2套，最近的一套为592平方英尺单位，成交价为$2,573 psf。这无疑较最初$2,700 - $2,900 psf的开价有所下调。
此外，你会注意到，与其他项目相比，其价格差距其实并不大，这表明The Hyde（以及Sloane）实际上定价相当合理。诚然，Belmond Green显著更便宜，但我怀疑这一psf受2020年10月成交的一套一层3卧室单位影响而被拉低。它相较之下也更为老旧，且是在楼市低迷期推出。
总体而言，如果你在寻找District 10 Bukit Timah的房产，你在心理上应已对接近$3,000的psf有所准备。
鉴于整个区域皆为永久产权项目，这里无需讨论永久产权/租赁产权的溢价。
在这种情况下，让我们比较一下2卧室单位，因为这在The Hyde中所占比例最大。对于关注1卧室单位的买家，周边即时供应并不多 - 你周围大多是旧项目，因此在这方面并没有太多选择。
| 项目 | 2卧室价格 | 面积 | PSF |
| The Hyde | $1,862,000 | 678 | $2,746 |
| Sloane Residences | $2,217,200 | 743 | $2,985 |
| Belmond Green | $2,000,000 | 980 | $2,042 |
| Goodwood Residence | $2,461,800 | 1,119 | $2,199 |
| Three Balmoral | $2,718,000 | 1,292 | $2,104 |
| One Balmoral | $2,239,000 | 969 | $2,311 |
| Juniper Hill | $1,523,000 | 592 | $2,573 |
这或许并非各项目之间最公平的比较方式，但主要是为你提供一个参考，了解在Balmoral区域若寻求相对较新的项目，你将面对的不同价格区间。
需要注意的是，仅有The Hyde和Juniper Hill属于2卧1浴类型 - 其余均为2卧2浴。上述数据均基于过往真实成交，但为各自最新记录（未必处于同一时间段）。
最后，我未将不同朝向与装修计算在内 - 因此这也可能导致价格出现差异。
尽管如此，从这张简单的表格可以看出，在该区域2卧室单位的入场价格方面，The Hyde位居第二。它或许比不过Juniper Hill的价格，但在我看来，其在便利性上的区位更胜一筹。
当然，如此面积的2卧室单位未必适合你 - 但相应更大的单位在总价上也会有不小的跳升。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
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