The Crest 公寓评测：超大泳池 + 面积大于常规的单位

项目：	The Crest
地区：	03
地址：	Prince Charles Crescent
产权：	99年租赁地契
单位数：	469
占地面积：	256,026 平方英尺
开发商：	Wingcrown Investment Pte Ltd
TOP:	2017

‘Life peaks at the top’。

这句口号在多方面都与 The Crest 十分契合。

在深入展开之前，先让我简要介绍一下今天要谈的这个项目。

The Crest 是由 Wing Tai Asia 打造的 99 年租赁地契公寓（2018 年取得 TOP），并由著名建筑师伊东丰雄（2013 年普利兹克奖得主）参与设计。

若说 The Crest 的塔楼结构独特，其实还是保守了点。

对常走 Alexandra Road 的人来说，你多半会记得那 3 座造型独特的塔楼，单位在不同高度向外伸展，有点像一朵盛放花朵的花瓣。

这种独特的建筑风格与周边公寓形成了鲜明对比，但与知名的 D’Leedon 在建筑语言上也不无相似。本质上，这样的设计是为了让高楼之间形成更好的穿堂风。

回到那句口号。

尽管 The Crest 的楼栋并不是周边最高的（以层数而言），但它们坐落在抬高的地势上。再加上邻近大片低层有地住宅区，于是你在“顶”上能享有更开阔的景观。

这种“顶”的意味，其实还不止于此。

一些持怀疑态度的人也会指出，这里的土地是在 2012 年房地产需求/价格“高峰”时期以“顶”价买下的（高达 $960 psf）——彼时尚未实施 2013 年的降温措施，而后需求也大幅回落，多少出乎意料。

更何况，这里的 1 卧室单位在周边算是最大的，因而其总价普遍超过 $1,000,000——对于预算较为敏感的买家而言吸引力自然下降（相比周边一些公寓，它离 MRT 也更远）。

与之形成平衡的，是 The Crest 的所在环境。

其相对私密的地段为住户带来一份宁静（与景观），这是本地 RCR 项目中愈发稀缺的特质。

话说得有点多了，还是进入正题吧，以下将更深入细致地展开评测！

The Crest Insider Tour

The Crest 位于 Prince Charles Crescent，就地段而言可谓当之无愧的“王子”级（容我双关）。它一侧是 Alexandra Canal，另一侧目前是一块空地（上面搭了一个showflat），因此整体十分清静。

简单说，The Crest 处在一个宁静却又相当中心的位置。更妙的是，面向 Jervois 的一侧在可预见的未来基本不会有变化，因为那一带主要都是有地住宅。

这种低密度的环境也为入口带来了不同的气质。不像如今许多小型新项目，The Crest 的到达庭院让人眼前一亮。回家就见到宽敞、干净利落的空间，总是令人愉悦——而这里做得相当到位。

我也挺喜欢这个有遮蔽的下客点。混凝土顶棚布满小“孔”，让光线能透下到地面（角度不太理想，但你能在照片下方看到）。

这也正是谈谈 The Crest 设计的好时机。如果还不够一目了然，外立面灵感来自花开——因此各栋楼体都有外扩的造型。而且这不只是为了与众不同，更是为了在空间中引导良好的风流动线。

你或许也注意到了每层伸出的绿色“簇”。没错，那是花槽空间。但与以往一些老项目里“可怕”的花槽不同，这里的花槽并不计入你的实际付费面积（“免费”空间，挺好）。

由日本建筑师 Toyo Ito 设计，项目旨在呈现“多样生命的生长”。因此，泳池仿若一汪池塘，绿意与楼体如同从周遭“生发”出来。

受益于独特的外立面，几乎每个单位的面积都不尽相同。再加上丰富的户型选择（从 1 卧到 5 卧 + 书房，甚至有双钥匙与阁楼单位），当你翻看各式平面图时，还真会有点“幸福的烦恼”。

顺带一提，我觉得塔楼的顶部有点“被削平”的感觉——好像设计在某种程度上不够完整。或许只是我个人观感，但也很想听听你的看法。不管怎样，The Crest 的辨识度是无庸置疑的。若你首次见到它，多半会忍不住多看一眼。

这里共 6 座楼，其中 3 座为 23 层的高楼（名为 Towers By The Meadows），另 4 座 Villa 楼为 5 层。

延续花/自然主题，每一座塔楼都以花名命名。这一座名为 Iris。

不出所料，不仅仅是花名，每一座楼所用的主色也与之呼应。例如 Lavender 楼，自然就是紫色。

出于住户安保与私密性的考量，访客需通过对讲机由住户放行才能进入大堂。值得一提的是，项目内的大户型（3 卧 + 书房及以上）配有私家电梯入户。

进入之后，内部装潢相当体面，墙面有质感，顶部引入的暖光也很柔和。这份差异化的设计，确实让“回家”的第一印象更温馨。

不过，到了其他楼层，电梯厅便是更常见的风格了。这一层在 23 楼，也是 The Crest 所能到达的最高层。

有别于我们以往评测的结构，我决定先展示 The Crest 的一大亮点——The Crest Club。它位于中间那栋较高的住宅楼顶部，设施相当丰富。参照宣传册：设有“空中健身房与伸展/放松露台、娱乐与小剧院套间、空中餐饮、Canapés 露台吧与铁板烧（Teppanyaki）烧烤台，以及备餐间”。

不得不说，听起来颇具诱惑——像极了法属里维埃拉的设施清单。

在这样的晴好天气里，这片空间的吸引力显而易见。你可以尽情眺望 Jervois 有地住宅区的无遮挡景致。远处，还能看到高耸的 D’Leedon 矗立在低矮的周边建筑之上。

右侧则是更为密集的城市景观。也由此更能体会 Jervois 区域的宁静（但背向 Alexandra 的景致就难说了）。

缤纷的软座沙发在清晨或日落时分都是不错的栖息之所——可惜清洁吊臂多少会挡一些视线。

并非挑剔，但我会更希望这里能有可伸缩遮阳篷（炎热天气也能使用），以及一些氛围灯光——让夜晚更有情调。

我一直喜欢在好景观中运动，因此空中健身房对我来说颇具吸引力。

外侧还有一个“阳台”，摆放了户外划船训练器。这里的景观几乎是小区里最好的之一，对热爱运动的人绝对是加分项。

相对应地，左右两侧的楼也设有 Sky Sanctuaries（空中静享花园）。这些是小型的开放主题花园——不如这里精致，但也为住户提供了观景空间。

不拍一张像样的景观照就离开，总觉得说不过去。

回到地面，你会发现 The Crest 的整体园林做得相当到位。修剪整齐，保养良好，足以令大多数人满意。

漫步其间，你也能感受到其不小的占地。以 256,026 平方英尺的地块容纳 469 户，算是相当可观。做个参照，隔壁的 Principal Garden 约为 270,044 平方英尺，却要容纳 663 户。

话虽如此，Principal Garden 采用 80/20 的园地布置规则，因此整体的开阔感或许会更胜一筹。

与花园主题呼应，连网球场的围栏都以攀缘植物伪装得很好。

虽然只有一座网球场，但以 469 户的体量来看，按照当今新推盘的标准，这已经相当厚道。

接下来是通常被视为公寓“皇冠上的明珠”的泳池。我得说，The Crest 的这一池确实特别。它如同一座巨大的湖泊，位于住宅楼之间；50m 标准泳道与休闲泳池之外，还有“生态泻湖”（即：水景）环绕，并以小溪般的水道向低矮住宅区间延伸。

这是一幅相当震撼的景致——尤其是这片水域几乎贯穿整个园区长度。

我手头没有确切数据，但从总平面图看，这个泳池几乎占了 The Crest 一半的土地。

在继续介绍泳池之前，先看看会所。它位于 103 与 105 号楼之间，造型与甲板让人联想到系泊在湖畔的船屋。不知是有意为之还是巧合，但我更愿意相信这是设计初衷。

会所内设有私密 Onsen 与蒸汽浴，以及室内休息区。外侧是一片木质甲板，点缀着几组户外座位与树木。

由于泻湖与泳池占地很大，你不会见到常见的临水甲板区。因此若要挑剔，一个小缺点是泳池畔的座位不算多。

不过，这里做得还是不错的。坐在这片甲板上，几乎会让你有置身湖心的错觉——差一点就到了。

总体而言，这个构思挺有意思。从这里可以看到，50m 泳道镶嵌在更大、更曲线的泳池之中，外圈再由泻湖围绕。几乎是无缝衔接的观感，不同色调的池底也营造出独特的肌理效果，住在高层的住户会更能欣赏这种美感。

同样从这里也能看出高楼是立在柱子上的——因此即便是最低楼层也能有一定视野。右侧的低层楼是从地面层开始，但它们有泻湖与园林作为天然的私密屏障。

事实上，这种“湖”的感觉或许太过真实、诱人，以至于不久前竟有一打水獭进入园区，把池里的鱼几乎吃了个精光。

横跨巨型泳池中部的是一条步道，将主入口与花园/游乐区连通。

步道中央设有一座有顶的亭子，内部是弧形长椅。

步道对面就是儿童戏水池。以一排绿植“隔离”出来。我很喜欢它刻意营造的泻湖式缓坡浅水入口——对年幼孩童更易亲水、安全。

而且它与游乐区仅一条之隔——孩子们跑跳之后正好可以来这里嬉水。

事实上，The Crest 为孩子预留的空间不可小觑。除了儿童戏水池，还有与之呼应的有顶凉亭、起伏的草丘与玩乐凹室。这也反映了项目的目标客群——更大的单位面积与偏向亲子/生活方式的设施。

在阳光明媚的日子，这样的有顶凉亭一定会派上用场——尽管玩具的配置略显简单。

很明显，这里的草坪维护得非常好。几乎让人想来上一局高尔夫！

家长也会更放心让孩子在这片天然草地上奔跑。如此开阔的地形，是这类较大体量公寓才能具备的优势。

还有沙地元素、小滑梯与隧道等配置。

与儿童池相邻的是曲线休闲泳池。它基本上是巨大泻湖的第二部分（由 Oasis Pavilion 分隔）。

我想这些柔和的弧线是为了模拟河流的蜿蜒。从这里看，确实挺迷人。

就泳池而言，The Crest 几乎无可挑剔。以 469 户的体量来看，无论是休闲戏水还是锻炼游泳，空间都相当充裕。

现在来看看 The Crest 与其他项目不同的另一大原因。除了承向无遮挡的 Jervois 有地区外，另一侧正对 Alexandra Linear Park Connector——这是一条沿 Alexandra Canal 延伸的人行步道。

这一段被称为 “By The Meadow”，你会在此找到多处户外用餐区、Spa、花园与步行小径。

就私密性而言，这些空间表现不错，有一圈高大的绿篱与其他公共空间区隔。当然，你也能欣赏到 Alexandra Canal 的景色。

这不是什么世界上最美的运河景致，但比起许多公寓的用餐区已好不少，实在没什么可抱怨的。总是两难——若想要更“惊艳”的水景，不是要为中心地段付出更高代价，就是太偏远。

再往下就是 Meadow Spa 区域。

这里有几张躺椅，供日光浴使用。除了上方的人行道外，整体也算相对私密。

不过，若你躺在躺椅上，黑色的围栏会略微影响视线。

旁边就是 Spa 区——遮阳避暑很不错，但由于空间偏小且较为紧凑，未必是我心目中最放松的角落。

临河的最后一项设施是烧烤与用餐区。

空间尺度不错，若非当下疫情，这里绝对是举办家庭烧烤与聚会的好地方。上方也有遮蔽，茂盛的绿植提供了良好的阴影降温——即便你是那个“非要在正午开趴”的大胆之人。

虽然不能在泳池畔办烧烤派对，但这里带来的私密性，绝对是它的优点。

如你所见，这里有侧门通往 Prince Charles Crescent。向左即可抵达 Linear Park Connector，若你愿意，悠闲地步行便能到 Robertson Quay 与 CBD。

最后总结一下，The Crest 的车库为典型的地下车库。共提供 494 个车位（另加 7 个无障碍车位），车位比大于 1:1。

虽然顶部喷涂的处理不错，但若地面也采用环氧涂层，会更具高级质感。

最后，各栋楼的大堂以不同的色彩清晰标识，初次来访者也容易辨认！

The Crest Condo Location Review

The Crest 伫立于 Alexandra Canal 入口旁，位于第 3 区（RCR），毗邻被戏称为“13 泳池公寓”的 Principal Gardens。

某种意义上说，The Crest 介于 Tanglin 与 Tiong Bahru 两个区域之间，而其最近的 MRT 站其实是 Redhill MRT（步行 11 分钟）。

熟悉此区的人会知道，离 Redhill MRT 更近的公寓还有不少（例如 Alex Residences 与 Artra），不过 The Crest 确实处在更“安静”的一侧。

因此你不会有“楼下就有吃的”这种便利；最近的餐饮基本在 Redhill MRT 一带。再远一些，对面一些 HDB 楼下也有咖啡店可选。

购物方面，Queenstown/Alexandra 一带的商场（如 Ikea/Anchorpoint）开车约 5 分钟可达，最近的 Tiong Bahru Plaza 则仅 1 站 MRT 距离。综合来看，尽管位置“中心”，若拥有一辆车，通勤便利性会大为提升。

此外，公寓步行可至 Crescent Girls School，亦紧邻贯穿 Jervois Road 的有地住宅带。由此，许多住户能享有对低矮有地的无遮挡景观；更高楼层甚至可远眺 Sentosa。

Amenities 

杂货

杂货店	距离公寓（及预计步行时间）
Cold Storage – Great World City	2.1km，7 分钟车程
Fairprice Finest – Artra	550m，步行 8 分钟
Fairprice Finest – Valley Point	900m，步行 11 分钟

购物商场

商场集群	距离公寓（及预计步行时间）
Queensway/Alexandra IKEA	2.6km，步行 8 分钟
VivoCity	4.6km，步行 13 分钟
The Central @ Clarke Quay	4km，步行 12 分钟
Orchard Road 商圈起点	2.9km，步行 8 分钟

学校

教育层级	学校名称
学前（步行 1km 内）
小学（3km 车程内）	Alexandra PrimaryRiver Valley PrimaryZhangde PrimaryGan Eng Seng PrimaryQueenstown PrimaryAlexandra Hill Primary
中学（3km 车程内）	Gan Eng Seng SecondaryCrescent Girls’ SchoolQueenstown SecondaryBukit Merah SecondaryQueensway Secondary
初级学院（5km 车程内）
大学（5km 车程内）	NUS Law Faculty (Botanic Gardens)
理工学院（10km 车程内）	Singapore Polytechnic

对年轻家庭而言，步行 1km 内没有即刻可达的学前选项，但稍远一些仍有选择。

公共交通

巴士站	途经巴士	距离公寓（及预计步行时间）
‘Opp Delta Sports Hall’	51, 122, 139, 186, 970	300m，步行 4 分钟
‘Crescent Girls’ Sch’	32, 111, 122, 132	550m，步行 7 分钟
‘Opp Valley Pt’	14, 32, 65, 139, 970	800m，步行 10 分钟

最近的 MRT：Redhill MRT — 800m，步行 11 分钟

从 The Crest 步行至 Redhill MRT，大部分路段为无遮蔽。

前往 Orchard 的住户，可在 ‘Opp Valley Pt’ 站搭乘 65 号巴士，约 6 分钟、3 站后到达 Orchard Boulevard 附近。

前往 CBD 的住户，最佳选择是在 Redhill MRT（步行 9 分钟）乘车，4 站约 8 分钟至 Raffles Place MRT。

私人交通

主要目的地	距离公寓（预计高峰时段车程）
CBD (Raffles Place)	4.4km，16 分钟车程
Orchard Road	3.2km，11 分钟车程
Suntec City	6.6km，18 分钟车程
Changi Airport	24.9km，31 分钟车程
Tuas Port (By 2040)	34.3km，47 分钟车程
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	17.2m，30 分钟车程
Mediapolis (and surroundings)	4.5km，14 分钟车程
Mapletree Business City	5.1km，18 分钟车程
Tuas Checkpoint	24.1km，31 分钟车程
Woodlands Checkpoint	21.2km，31 分钟车程
Jurong Cluster (JCube)	12.2km，24 分钟车程
Woodlands Cluster (Causeway Point)	21.7km，34 分钟车程
HarbourFront Cluster (Vivo City)	4.5km，15 分钟车程
Punggol Cluster (Waterway Point)	24.3km，11 分钟车程

*车程以高峰时段估算

临近道路出入口：沿 Prince Charles Cres 的单一出入口

总结：Prince Charles Cres 为单车道道路，与 Principal Garden、一座教堂及尽头处的 Alexandra Primary 共用。到达小学附近时，单车道拓展为三车道，随后接入与 Alexandra 与 Henderson Road 的交汇路口。公寓本身更靠近另一端的交汇处，最终可连通至 Alexandra 或 Jervois Lane。

The Developer Team

开发商 – （Wing Tai、Metro Holdings、United Engineers）

过去十年我们确实见到越来越多三方合作的项目。这一次由 Wing Tai 主导。

尽管他们在本地住宅项目数量上并不算多（迄今 3 个，另有 1 个在筹），但值得注意的是，这 4 个项目的平均 psf 高达 $2,613 psf。

换言之，他们多布局高端项目。

名单包括超豪华的 Le Nouvel Ardmore、The M（即将推出）、Garden Residences 与 The Crest。

建筑设计 – Toyo Ito

对建筑圈外的人来说，Toyo Ito 或许并不熟悉；但无需多言，这位 79 岁的建筑师在其生涯中成就斐然——其中就包括本地人气商场 VivoCity 的设计。

2013 年，他因毕生建筑成就而获颁至高无上的普利兹克奖（早于参与 The Crest 的设计）。

事实上，这并非 Wing Tai 首次携手普利兹克奖得主。

Le Nouvel Ardmore 出自 2008 年普利兹克奖得主让·努维尔之手。

承建商 – Greatearth Construction

根据IQUAS 评分，Greatearth Construction 在本项目的结构与机电（M/E）评分表现优异（接近满分），但如常见情况，建筑工艺评分稍逊（89%）。

供参考，建筑工艺评分涵盖了单位内部装配、外部工程与部分材料的功能性（如窗/外墙的防水性或室内地砖的粘结性）。

户型分布

户型	单位数	面积（平方英尺）
1 卧室	57	614 – 775 sqft
2 卧室	89	743 – 1,001 sqft
2 卧室 + 书房	18	883 – 1,044 sqft
3 卧室	35	1,033 – 1,335 sqft
3 卧室（M）	41	1,184 – 1,389 sqft
3 卧室 + 书房	2	1,044 sqft
3 卧室（M）+ 书房	32	1,453 – 1,658 sqft
3 卧室来宾套/双钥匙	67	1,141 – 1,335 sqft
4 卧室	8	1,485 – 1,711 sqft
4 卧室 + 书房	4	1,582 – 1,690 sqft
4 卧室（M）+ 书房	2	1,744 sqft
4 卧室来宾套/双钥匙	20	1,367 – 1,733 sqft
4 卧室来宾套/双钥匙 + 书房	4	1,453 – 1,658 sqft
5 卧室（M）	2	1,841 sqft
5 卧室（M）+ 书房	8	1,873 – 2,002 sqft

这确实是我一段时间以来见过最“全”的户型清单之一。

可见，The Crest 属于少有的覆盖 1 至 5 卧全套配置的公寓。

因此基本能覆盖几乎所有客群（单身、三口之家、多代同堂等）——小户型在“总价可负担性”方面或有一点例外。

鉴于最小的 1 卧室也有 614 sqft，且平均约 $1,9K+ psf，其总价自然轻松越过 $1m。

再考虑到其与 MRT 的步行距离比周边一些也有小 1 卧的公寓更远，我能预见这类单位的业主在以合适的租金回报出租时，挑战会更大。

当然，它也服务于某类偏好“更大 1 卧”的租客——但在这个价位，你或许也能找到具备更多功能的 2 卧单位。

别忘了还有 Island Villas 的单位：

户型	单位数	面积（平方英尺）
2 卧室 Villas	30	904 – 1,033 sqft
3 卧室 Villas	10	1,173 – 1,378 sqft
4 卧室 Villas	40	1,604 – 1,884 sqft

Stack Analysis

总平面图

The Crest 占地 256,026 平方英尺，地块形状规整，内有 3 座 23 层高楼与 4 座 5 层低层住宅（Villas）。

除了一层的多样设施外，顶部的 The Crest Club（餐饮、花园与健身）也配置了不同功能空间，充分利用景观资源。

最佳 Stacks

在 The Crest 谈“最佳 Stack”并不容易，因为这非常取决于你关注的户型与面积，以及偏好的景观。

再加上外立面带来的多变性，单位面积与平面组合繁多，因此很难给出笼统答案。

简单说，若想要面向 Jervois 有地景观，通常需选择 6 层以上（越高越理想）。

话虽如此，尽管无遮挡的有地景更受追捧，面向 Alexandra Canal 的景观也并非不可取。

The Crest Price Review

项目名称	产权	TOP	平均价格（PSF）	距 Redhill MRT（步行）
The Crest	99-Year Leasehold	2017	$1,920	800m，步行 11 分钟
Tanglin Regency	99-Year Leasehold	1998	$1,401	450m，步行 6 分钟
Tanglin View	99-Year Leasehold	2001	$1,318	600m，步行 8 分钟
The Metropolitan	99-Year Leasehold	2009	$1,391	290m，步行 4 分钟
Ascentia Sky	99-Year Leasehold	2013	$1,455	180m，步行 2 分钟
Echelon	99-Year Leasehold	2016	$1,817	220m，步行 3 分钟
Alex Residences	99-Year Leasehold	2017	$1,888	350m，步行 4 分钟
Principal Garden	99-Year Leasehold	2018	$1,904	1.1km，步行 14 分钟
Artra	99-Year Leasehold	2020	$1,914	190m，步行 2 分钟

或许这张表里项目的共通点只有一个：全是 99 年租赁地契。

乍看之下，影响 psf 的两大因素多半是楼龄与距 MRT 的远近。

此外，还存在土地成本较高的因素，如 The Crest 等项目（迫使开发商以更高溢价定价）。

项目	日期	地价	估算盈亏平衡价
The Crest	25 Sept 2012	$516.3 million	$1,566 psf ppr
Echelon	8 Dec 2011	$396 million	$1,260 psf ppr
Alex Residences	17 Dec 2012	$332.7 million	$1,518 psf ppr
Principal Garden	21 April 2014	$463.1 million	$1,398 psf ppr
Artra	17 Nov 2015	$376.9 million	$1,375 psf ppr

供不熟悉者参考，The Crest 的土地以 $516.3 million（或 $960.28 psf ppr）购入——当时估算的盈亏平衡价为 $1,566 psf ppr。

成交时间为 2012 年 9 月。

彼时他们未料到，隔壁地块（现为 Principal Garden）会以更低的地价成交。UOL 与 Kheng Leong Group 于 2014 年 4 月以 $463.1 million（$821 psf ppr）拿地，约比 The Crest 低了 15%。

不出意料，The Crest 于 6 月首推时销量不佳，469 户仅售出约 50 户，均价 $1,802 psf。随后不得不以低 5%–10% 的价格重新推出——至 2017 年的成交均价为 $1,687 psf。

这也伴随着推出延期付款计划以吸引买家入手更大的 3 与 4 卧单位。该计划下，买家在签署购买选择权（Option to Purchase）时仅需支付 1% 订金；行使选择权后两周内支付另 4% 与 BSD；一年后支付 5%，余款两年后支付。

可想而知，体量更大的别墅型单位更难销售。为此还升级了配置，如 Miele 厨电与 Bang & Olufsen 电视，以提高吸引力。

问题在于，The Crest 不仅面临更高的土地成本，其广泛的户型组合与大于常规的面积也将买家的可负担性推向了该区未有的水准。

以 3 卧室为例说明。

为更贴近实际，我仅采用 2020 年的真实成交价格。

日期	单位	面积	PSF	价格
26 Oct 20	The Crest – 3rd Floor	1,141	$1,980	$2,258,900
30 Jul 20	Echelon – 22nd Floor	861	$1,845	$1,588,888
4 May 20	Echelon – 37th Floor	861	$1,945	$1,675,000
10 Jun 20	Artra – 41st Floor	1,044	$2,027	$2,116,600
29 Jul 20	Principal Garden – 7th Floor	1,076	$1,904	$2,050,000
7 Jul 20	Alex Residences – 11th Floor	883	$1,790	$1,580,000

需要说明的是，仅凭个别二手成交来横向比较并不总是合适，因为数据有限——且楼层、朝向等差异会带来不公平性。

在此例中，你会看到 Echelon 与 Artra 的楼层显著更高，因此价格并非最恰当的对比。

但现阶段我们能做的对比有限，这里更主要是展示 The Crest 因单位更大而带来的总价水平。

另就价格而言，需注意较老的公寓（如 Tanglin Regency/View）单位本身也更大——从而导致总价/租金更高。

撇开可负担性，供给量在这类二手公寓中同样关键。

即便你心仪某种户型/楼层，该类单位在特定项目中未必正好有放盘。若你想了解本区当前市场上更优的二手单位，欢迎通过这里预约与我们一对一的非绑定咨询。

升值分析

若你有一段时间没到 Alexandra 一带，可能会对近期的重建速度感到惊讶——Ascentia Sky、Echelon、Alex Residences 与 Artra 如今已林立于此。

开车行经 Alexandra Road，的确会被这些高耸挺拔的住宅楼所“压”到。

尽管部分居民可能担心区内人流过密，但事实上，未来仍有更多潜在地块。

其中之一是现今 Avenue South Residence 的示范单位所在用地。这是附近最大的一块，容积率为 4.9。

另一处值得留意的是 Alexandra Canal 对岸的住宅用地。目前用作示范单位与邮政局，但在总体规划中被划为容积率 3.5 的住宅地。因此，面向运河景的住户，未来景观或将变化。

目前 The Crest 入口对面的地块也为空地，在 2019 年 Master Plan 中被划为教育用途。对视野的影响有限（至少对较高楼层而言），但仍是潜在买家应知的信息。

最后，还有两处较大的保留用地值得关注。一处为 Salvation Army 与 JE Educational College 现址，另一处为 Tiong Bahru Examinations Centre。

Our Take

我认为 The Crest 属于那种必须亲临其境、亲自感受的项目。再好的照片也无法完全呈现真实空间的体感。

对熟悉 Alexandra 一带的人来说，你可能会因为第一印象而低估 The Crest——毕竟它不如一些竞争对手那样靠近 MRT、线条冷峻、以高度取胜；就外观而言，我甚至认为 Principal Garden 更为抢眼。

而且，尽管它比 Principal Garden 更靠近 Redhill MRT，但对一些人而言，每天步行 11 分钟并不“惬意”——尤其周边还有那么多紧邻 MRT 的项目可选。

那么 The Crest 的定位在哪里？

如果你是自住型买家，喜欢更为静谧、亲近自然的项目（例如大量绿意/水景 + 紧邻 Alexandra Canal），The Crest 值得你留意。

你需要认可这里的中心性，更重要的是，愿意为更大的居住空间支付溢价。对于有孩家庭而言，更宽敞的室内空间加上不错的亲子设施——会是强有力的吸引点。

至于投资客，我个人认为周边仍有不少更利于 1–2 卧出租的项目，或许更值得你考量。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。

Frequently asked questions

What is the main consideration when choosing between Newton and Redhill for property investment?

The main consideration is whether to prioritize convenience for the next stage of life, such as proximity to a child's school, or to focus on long-term investment fundamentals and resale demand.

Based on the article, what is the estimated maximum affordable property price for the family?

The estimated affordability limit for the family is around $2 million, based on their financial profile and maximum loan calculations.

Which district has seen quicker property price appreciation over the past decade, according to the article?

District 3 (D3), which includes Redhill, has seen quicker property price appreciation over the past decade compared to District 11 (D11) that includes Newton.

How do leasehold property prices compare between Amaryllis Ville and Tanglin View?

Amaryllis Ville generally commands a higher price per square foot, but Tanglin View has recorded a slightly stronger annualized growth rate and is usually cheaper, fitting the family's budget better.

What are some differences between Amaryllis Ville and Tanglin View in terms of land size and unit mix?

Tanglin View sits on a larger land parcel with lower density, while Amaryllis Ville has a wider unit mix including one-bedders, but this does not suit the family's needs.