The Atelier 评测：户型面积大于平均水平 + 以儿童为中心的配套

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项目：	The Atelier
地区：	09
地址：	2 Makeway Avenue
地契：	永久地契
单位数量：	120
占地面积：	41,582 平方英尺
发展商：	Bukit Sembawang
TOP：	2024

当你看到“Atelier”这个词时，会想到什么？

巴黎高级定制、量身打造、奢华。

我不确定你的第一反应如何，但这些词语立刻跃入了我的脑海。

为不熟悉的人补充一句，Atelier 实际上是指“艺术家或设计师的工作室/作坊”。

不出所料，许多品牌都会借此为自己的品牌增添华丽与宏大的联想。你在 Google 搜一搜就明白我的意思。

所以，无需多猜，Bukit Sembawang 对 The Atelier 的定位方向大致如此。

仅有 120 个单位，The Atelier 在当下拥有众多大型项目的时代里，显然属于小型开发，例如最近推出、拥有 1,862 个单位的 Normanton Park。

算一算就知道了。那是 The Atelier 的 15.5 倍。

毫无疑问——它就是更为私密与专属。

除了私密性外，它距离 ACS (Junior) 与 ACS (Primary) 以及 St Joseph Institution (Junior) 均在 1km 之内。

当然，它也是永久地契。

问题在于，这样是否足够？如你所知，Newton 区域遍布小型公寓，大家都打着豪宅的旗号。

让我们来一探究竟，但首先——带你走一圈 The Atelier！

The Atelier Condo 内部参观

先从 The Atelier 的由来说起。这里原本是建于 1980 年代末的永久地契 Makeway View。它只有 28 个公寓单位和 4 个顶层公寓，可想而知每个单位的面积有多大！

2018 年 3 月，Bukit Sembawang 以 $168 million 收购，这意味着每户获得了 $3.86 million 至 $10.74 million（不难理解为何业主愿意出售）。以 $1,626 psf ppr 的地价计算，估算的保本价约为 $2,251 psf。

因此，单是土地成本就已显示出 The Atelier 的目标定价区间，也说得过去。毕竟它位于黄金第 9 区，又是永久地契，因此目标客群非常明确——在这个价位段虽然小众，但清晰。

别搞错了，The Atelier 的占地 41,582 平方英尺，确实不大。你是否喜欢这点见仁见智。如果你喜欢在园区内散步、享受齐全的大型设施，或在宽阔的泳池中畅游，The Atelier 明显不是你的菜。

但如果你重视社区内的私密与专属，这样的规模会很合你意。仅 120 个单位，这里属于那种在电梯里遇见邻居都会觉得意外的项目——而有些人就喜欢这样。

接下来的问题是，这块地会不会让人感觉过于局促？我们用最简单的方式来看：每户对应的土地面积。

41,582 sqft/120 units = 每户 347 sqft。

与竞争产品 Pullman Residences 对比：

95,443 sqft/350 units = 每户 273 sqft。

确实比大多数大众化项目要好。但是否最好？谈不上。不过考虑到 Newton 区公寓密度较高，这其实是住在这里的一个特征（Park Infinia @ Wee Nam 除外）。

The Atelier 位于 Makeway Avenue，沿着一条单行路，与更大的 Kampong Java Road 相连。尽管外面车流繁忙，这里其实相当安静。但未来会有所改变，因为你将与即将落成的 378 个单位的 Kopar at Newton 以及 104 个单位的 Newton Edge 共用这条路。

所以我能想象高峰时段车流可能有些恼人，但 Kopar at Newton 有 51% 的户型是 1 与 2 卧，我推测其中会有相当比例为出租单位——因此实际交通也许并没有想象中那么糟。

这也引出了下一个亮点——住在这里的优势之一是靠近 Newton MRT。步行 9 – 10 分钟（不是最近），但作为一座 North South Line 与 Downtown Line 的换乘站，它的便利性是普通 MRT 站的双倍。

驾车进入社区，你会看到 Arrival Piazza 与一座艺术雕塑（我猜是模仿字母“A”的造型？）。

说实话，它看起来并不特别“震撼”——或许是因为它定位精品豪宅，我对它的期望过高。话虽如此，仅从示范模型也很难完全判断。效果图显示挑高空间会一直延伸到上方，整体观感会更好。

礼宾也很可能会在此驻点（更接近 TOP 时会确定）。你可以期待搬运服务、雨伞租借、迎宾饮品、电动自行车租借，以及常见的包裹与邮政服务。这带来了类似酒店的体验，而这通常也是真正豪宅项目的分水岭。

请注意，这项服务自 TOP 起前 24 个月由发展商免费提供——之后则取决于 AGM 的决议。

抵达区旁边是项目最大的泳池——Aura Lap Pool。受限于用地，你不会在泳池两侧看到常见的躺椅——而是放置在泳池前端。

它的长度不短，从一端到另一端为 48.5 米。虽然达不到常见的 50m，但我不认为会有人因此抱怨——你完全可以在这里进行标准往返。

真正可能引起部分人介意的是宽度。3.3 米的宽度相对狭窄。以普通手臂跨度（你知道吗，一般人的手臂展等于其身高）1.7 米的人来衡量，两人并排游时未必足够舒适。

抛开宽度不谈，这个泳池还有不少优点。其一，泳池一侧有一排绿植点缀，提升了游泳时的氛围。再者，得益于泳池的朝向，你基本不会被对望。Chui Huay Lim Club 与 Rochelle at Newton 相距不近（被两条马路与水渠分隔），而 Newton Edge 的住宅楼体也并未正对泳池。

所以，这里其实挺私密的。

转个弯就是“秘密花园小径”，本质上就是被繁茂绿植环绕的石板小路。或许更重要的是，这里还提供有顶的自行车停放——在新加坡越来越受欢迎。

虽然这里看起来能停的自行车不多，但不用担心，地下车库也有额外的存放空间。

说到这里，The Atelier 比较特别的一点是同时提供地下与多层车库。共提供 120 个泊车位，达到 1:1 配比，这是加分项。地下层有 35 个泊位，供你参考地上与地下车位的大致分布。

鉴于政府近期对电动车的态度，这里从一开始就设置了 2 个电动车充电位也很不错。虽然新加坡电动车普及仍处起步阶段，但好在留有“可扩展性”——MCST 预留了额外隔离开关，日后可加装更多充电桩。

我尤其喜欢的是，多层车库的整面外立面都被绿植覆盖。与一般混凝土堆叠的车库不同，这里多了几分柔和。

这带来两大好处：空气更清新，整体温度更凉爽。何乐而不为？

我知道并非所有人都喜欢多层车库，但好的一面是，这里即便是“地面层”单位也从 7 楼开始。这意味着你会高于 Newton 高架桥，且能享有一定景观。但不便之处在于，你回家需要在 6 楼换乘电梯。谈不上硬伤，但算是一个需要指出的小小不便。

鉴于占地限制，The Atelier 的设施被分布在 3 个平台：Indulge @ 1st Storey、Immerse @ 6th Storey、Inspire @ 18th Storey，这是充分利用高区视野的好方式。

6 楼这里也设置了用餐空间——bistro 与 epicure dining。配有舒适的休闲区、长餐桌与中岛吧台（配备咖啡机、冰箱与恒温酒柜），俯瞰着小型泳池。对于选择小户型的住户而言，拥有更大的会客空间总是实用的，我很高兴这里有这样的配置。

稍显遗憾的是，你周边的景观会被邻近的 Kopar 所遮挡。

远端角落是儿童戏水池——这个位置安排很合理。你可以在此办聚餐，同时照看附近玩耍的孩子。

事实上，这一层几乎可以称作“儿童乐园”，另一侧还设有完整的儿童游乐场。

更不用说，中间还有个非常精彩的游乐区——Tree Top Adventure。不同于有些设施只在营销名上“响亮”，这次的命名反而没能充分传达它的多样与活力。

对于打算要孩子的年轻夫妇，我可以负责任地说，在孩子的早年阶段，拥有这样的设施“回报”极高。这样一个释放精力的空间对孩子是福音；不仅是孩子，对你们的帮助同样巨大——终于能稍微喘口气了。

更能说明问题的是，尽管用地不大，开发商仍将大量重心放在儿童相关设施上。考虑到附近有 ACS 与 SJI 这样的名校，这样的取舍很聪明。

最后看看 18 楼。这里是最高的设施层，视野自然也最好。整栋楼只有 22 层，所以这基本已是最佳视角。

会所在此层，风格简洁现代，同时可作为另一处会客空间。当然，也配备了厨房设备，如灶台、微波炉、烤箱和冰箱。

考虑到当下的疫情，Bukit Sembawang 也很聪明地加入了学习舱。从效果图看相当有格调，我认为这对需在家办公的人颇具吸引力。能拥有与家居分离的工作空间确实很诱人——也能作为在家工作之外的另一种选择。

当然也有常见的健身房，甚至还有桌球台这样的娱乐设施。或许听起来有点奇怪，这里还有一套超大号国际象棋。坦白说，我一直不太理解这个配置——真的有很多人对巨型棋盘感兴趣吗？在大型项目里还能理解，但在这样的小体量项目中，这块空间似乎可以更好地利用。

顺带一提，你可能也注意到上方单位有独特的斜向鳍片设计。因为朝南的单位面向 Istana，因此需要做遮挡处理。

除此之外，The Atelier 的整体设计与当下现代项目的预期相符。以深棕与灰调为主，很符合当前潮流。总体而言是安全稳妥的选择——如果你想要更“前沿”的设计，这里可能不是。

最后，也要特别提一下 Bukit Sembawang 因应疫情所加入的几项智慧功能。电梯大堂可人脸识别通行，也可通过手机进入。电梯内配置了非接触式“挥手”按键——每次使用仍有点科幻感。

The Atelier 3 Bedroom 评测

以当下新盘的 3 卧标准来看，1,281 平方英尺的面积绝对偏大。整体布局规整，除了“yard”（家务区）与化妆间的位置较为特别（稍后会展示）。

总体上动线得体——不过有些小“个性”，是否适合还得看你的家庭习惯。

整个项目都没有私家电梯，这在豪宅定位中有些意外。不过 22 层楼、120 户配 3 部电梯，服务能力还是绰绰有余。

首次进门，最吸引目光的是带有花纹的地面大理石。我个人很喜欢，但也理解偏好极简风的人可能一眼不太“买账”。

入户过道足够放下一侧玄关柜，收纳车钥匙等小物总是很有用。

左手边是杂物/多功能房，可作储物或书房。考虑到 3 与 4 卧更偏家庭属性，这里很可能会用作帮佣房。这里配有窗户，自然采光与通风效果极佳。

旁边是化妆间，这在非顶配户型中极为少见，堪称奢侈。更令人印象深刻的是它的面积——甚至比我看过的一些 5 卧化妆间还大。它也很特别，地面是少见的整块大理石铺设。

虽然我很赞成这种配置，但就空间利用而言，我更愿意把这里改成家务区（是的，我承认自己务实）。对不常宴客的家庭而言，这样更合适。

往里走是开放式厨房。颜值惊艳。那种深色丝绒感的缎面玻璃门板非常抢眼，触感也很高级。虽然并非首见，The Reef at King’s Dock 今年早些时候也用过。

值得一提的是，这种深色缎面只用于 3 与 4 卧。1 与 2 卧采用更浅的配色（稍后可见）。颜色喜好主观，但深色确实更符合当下潮流。

尺寸方面无可挑剔。修长的操作台带来充足的收纳与备餐空间。它甚至可以充当快餐吧台，配上两张稳固的高脚凳即可。

电器配置同样高端，全部为 De Dietrich——燃气灶与油烟机（对热爱下厨的人更友好）、冰箱、洗烘一体机与烤箱。

特别要表扬的是双槽大水槽——洗碗时实在太好用了。

一侧还有一扇小窗，通风更佳。

整体而言，这个厨房很有“质感”。但好看之外，开放式也确实不如封闭式来得实用。这对部分家庭可行，但对常做饭的人来说，封闭式更受欢迎。

可惜这里并无可选项。不过你可以自行加装玻璃隔断与移门实现全封闭——只是费用需自理。

客餐厅呈一条贯通布局。你可以自由对调位置，或者把餐桌挪到阳台，给客厅更多空间，获得更为阔绰的起居区。

客厅本身的沙发与电视墙距离不错。需要留意的是横向宽度，取决于你想给过道留下多少空间。

如图，这里摆的是 3 座位沙发。如果再更大些，你的过道空间就会被侵占。

6 人餐桌可较为舒适地摆放。我想两端再加座凳凑 8 人也可行，但过道空间势必受影响。

不过，即便要招待更大的聚会也无需太担心，6 楼与 18 楼设施层有充足的用餐空间。不同于很多共享设施“挤”的大盘，这里仅 120 户，预约冲突的可能性很小。这绝对是小体量项目的一大优势。

正如前面所说，把餐区移至阳台也不是问题。

阳台贯穿客餐厅长度，宽度也足够布置正经的用餐区。

此处也要指出，空调采用了风管式出风口，更显简洁利落。

第一间公共卧室尺寸尚可，并配有近乎落地的窗户。以单人床的摆放来看，活动空间充足。

地面为常见的复合实木。

收纳为常见的双扇衣柜，但上方也被巧妙地利用为储物（不管多高的额外空间，都是“香”）。层高为 2.9 米，属于常规水平。

接着是公共浴室。不同于化妆间与主卫，这里地面为常规的瓷砖。整体深色调显得格调十足，且不失高端感。

卫浴五金来自 Gessi 的哑黑系列，洗手盆与壁挂式马桶来自 Villeroy & Boch。还配有洁身器，没你想的那么常见。

我最满意的是有窗，能自然通风。或许唯一的遗憾是没有顶喷花洒。

这是 Jack-and-Jill 布局，可从走廊与第二间公共卧室两侧进入。

第二间公共卧室偏小。对新手看房者来说，一个“信号”通常是：用镜子与书房布置来代替床。

我不确定有多少人真会把它当书房/办公，但就设计灵感而言我很喜欢——既专业又温暖舒适。

至少，放下一张单人床没问题。得益于空调机位的位置，这里也能拥有近乎落地的窗户。

当然，这间卧室与公共浴室联通。

来到最后一间——主卧，这里几乎集齐了本户型的“锦上添花”。与前两间相比，这里的尺度感明显更强。即便放下特大床，动线仍十分宽裕。

更“酷”的是 L 形转角窗。对一些人不算什么，但对我来说，这是个小而特别的亮点。

收纳表现不错，衣柜比常见款更宽一些。我尤其喜欢这里采用的高级深色缎面玻璃（与厨房同款）。上方也有额外储物空间。

别急，还有更多！（有点像电视购物）这里还提供了贴心的小型收纳隔层，方便整齐安放你的配饰。

另一侧衣柜甚至内置了保险箱，非常实用。通常这是你入住后首要添置的物件之一，如今已是标配，值得点赞。

主卫面积不错，整面镜柜拉伸了空间感。

与化妆间一样，主卫地面为大理石（台盆台面也为大理石）。还配有双台盆，龙头同为 Gessi 哑黑系列。

但“最酷”的在这里（至少对我而言）。

主卫的淋浴间不止一个顶喷花洒……

而是两个！不仅是“双台盆”，还是“双顶喷”。这类配置常见于高端酒店套房，如今能在这里看到，我非常高兴。

另外，几乎是“共识”，女性更偏好烫热的淋浴（各位男士懂的）。对于喜欢一起淋浴的伴侣而言，这恐怕是最佳安排——在我看来，甚至优于配置浴缸。

当然，这里的淋浴配件也都来自 Gessi 的哑黑系列。

The Atelier 2 Bedroom 评测

872 平方英尺的 2 卧，与同级新盘相比绝对宽敞。注意这还是最小的 2 卧，最大可达 915 平方英尺。

总体是新盘中常见的布局——例外在于更小的阳台与空调机位的位置略显奇怪。

这个 2 卧有一小段入户过道，通常效率不高——但侧面有足够空间可做更多内置收纳（如上图）。

注意，右侧除 DB 箱外，其余均为室内设计演示。

你也会注意到这里为米色大理石地面，整体风格也较 3 卧更明快。开发商是有意为之，以强调较大户型的“更高端感”。不过这里同样是大理石地面，层高同为 2.9 米，不必担心。

这里的厨房是开放式。若你愿意也可自行改为封闭式（同样费用自理）。但由于本户型缺少厨房窗，改为封闭式的意义并不大。

除此之外，由于与过道共享空间，这个厨房即便两人同时操作也足够宽敞。

电器同样为 De Dietrich，但灶具为电磁炉配油烟机。其余包括冰箱、洗烘一体机与微波炉。

双槽水槽再次值得一提——即便在较小的 2 卧也有配备，令人欣慰。

从这里也能最直观地感受到本户型的最大卖点——空间的奢侈。一般路人或许会猜这是 3 卧。

角落处甚至还能布置一个小型学习/办公区。记住，这一段都是样板设计处理，去掉后实际空间会更显宽裕。

厨房操作台前是预留的餐区。样板间中摆放了一张 4 人圆桌。

就日常用餐而言，4 人小圆桌确实偏小——更像是下午茶场景？

另一方面，客厅的尺度相当出色。（从这里也能看到，2 卧同样采用风管式空调出风口）。

从沙发到电视墙的距离堪称典范。即便这张曲面沙发并不实用，也能看出留给你的活动空间有多少。

话虽如此，布局仍有提升空间。特别是当你不需要学习角、却希望更大的餐区时，需要动些创意来更高效地利用这块空间。

阳台并未贯穿客厅全长，而是中途收口，形成接近方形的外摆空间。依然可摆下舒适的座椅（如上图）。

接着是公共卧室。尺寸大致符合 2 卧的常规水平。虽然不如起居空间那般惊艳，但考虑到客厅很大，这完全没问题。

一个小点是外侧空调机位的位置，因此这里的窗户为半高窗。

收纳为常见的双扇衣柜，与 3 卧一样，上方也有额外储物空间。

公共浴室尺寸尚可，地面为瓷砖。

卫浴五金为 Gessi 哑黑系列，壁挂式马桶来自 Villeroy & Boch。此处没有顶喷花洒。

主卧的尺寸表现良好。即便搭配了体量夸张的床头灯，活动空间仍然充裕。

我不太能理解的是，这里同样设置了外侧空调机位。这并不常见，而且会一定程度影响视野与采光。谈不上致命缺点，但在整体不错的体验中略显“瑕疵”。

衣柜为常见的双扇款，但采用了更显高端的缎面玻璃门板，观感不错。

主卫表现中规中矩，与公共卫浴配置一致，但在这里配有顶喷花洒。

The Atelier 地段评测

The Atelier 的一大卖点是临近 Newton MRT。步行约 10 分钟即可到站；马路对面就是著名的 Newton Circus 小贩中心。

作为第 9 区的项目，对 CBD 从业者有很强吸引力。The Atelier 驾车至 Orchard 约 2.4 公里，到 Raffles Place 约 5.4 公里。不驾车的住户也方便，Newton MRT 仅一站到 Orchard。

但与多数靠近 Newton Circus 的项目一样，你需要心理准备面对车流噪音与拥堵；自 1933 年（当时为应对 8 条道路汇集而修建 Newton Circus 环岛）起，这便是该社区的“传统”。Kampong Java Road 虽非最吵，但仍然繁忙；且靠近 The Atelier。真正可能带来噪声影响的是 Newton Flyover，不过 Kopar 的位置或许会首当其冲。

这里鲜少公园或开阔空间，四周多为高楼。尽管“Rochor River”听起来不错，但它本质上是一条运河，景观并不特别。因而，这一带的公寓属于真正的“城市派”；The Atelier 更适合重视美食、购物与便利性胜过绿意的人群。

配套设施

杂货超市

超市名称	距离公寓（及预计步行时间）
Cold Storage – Thomson Road	650m，步行 8 分钟
FairPrice – Square 2	2.6km，车程 6 分钟 或 1.6km，步行 18 分钟

最近的超市是 United Square 的 Cold Storage；约 465 米，步行约 8 分钟。

若想去 FairPrice，需要到 Novena MRT 附近的 Square 2；你可以从 Newton MRT 乘一站，或步行约 1.4 km（18 分钟）。Novena 也有另一家 Cold Storage。

学校

教育层级	院校数量
幼儿园（1km 步行范围内）	6
小学（3km 车程）	5
中学（3km 车程）	0
国际学校（3km 车程）	5
初级学院（5km 车程）	1
大学（5km 车程）	13
理工学院（10km 车程）	1

住在 The Atelier 的关键吸引力之一，是靠近小学。Anglo Chinese School (Junior)、Anglo Chinese School (Primary) 与 St Joseph’s Institution 步行可达——更重要的是，这三所都在 1 km 之内。Singapore Chinese Girl’s School、Farrer Park Primary 与 St Margaret’s Primary 位于 2 km 范围，仍在合理距离内。

若你有更年幼的孩子，Newton Kindergarten 距离仅 500 米。

公共交通

巴士站	服务线路	距离公寓（及预计步行时间）
‘Opp Newton FC’	48, 66, 66B, 67, 170, 960, 960e	120m，步行 2 分钟
‘Newton Stn Exit B’	5, 54, 124, 128, 143, 162, 162M, 167, 167e, 171, 518, 518A, 700, 700A	450m，步行 6 分钟
‘Newton Life Ch’	5, 54, 124, 143, 162, 162M, 167, 167e	240m，步行 3 分钟

最近的 MRT：最近的是 Newton MRT，步行约 10 分钟。注意这是一座同时服务 North South 与 Downtown MRT 线路的换乘站。

Novena MRT 距 Newton MRT 一站。若不乘车，约 838 米、步行约 11 分钟。

私家车出行

主要目的地	距离（及预计高峰车程）
CBD (Raffles Place)	8.8km，车程 20 分钟
Orchard Road	3.7km，车程 10 分钟
Suntec City	5.4km，车程 12 分钟
Changi Airport	19.3km，车程 20 分钟
Tuas Port (By 2040)	41.5km，车程 45 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	11.9km，车程 20 分钟
Mediapolis (and surroundings)	14.2km，车程 20 分钟
Mapletree Business City	18km，车程 30 分钟
Tuas Checkpoint	30.7km，车程 35 分钟
Woodlands Checkpoint	20.2km，车程 30 分钟
Jurong Cluster (JCube)	16.1km，车程 25 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	20.5km，车程 30 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	11.4km，车程 20 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	17.7km，车程 20 分钟

就近车行出入口：

Makeway Avenue 有两个出口通往 Kampong Java Road。你可转向 Newton Circus（可走 Newton Flyover），也可转向 Thomson Road。亦可经 Makepeace Road 转入 Bukit Timah Road 朝市区方向行驶，若你在 CBD 上班会更顺畅。

Kampong Java Road 与 Newton Circus 在早晚高峰时段车流较大。前往 Orchard 或 CBD，建议考虑乘坐 MRT；高峰期可能比驾车更快。

发展商团队

发展商 – Bukit Sembawang Estates Limited

Bukit Sembawang Estates Limited（BSEL）是新加坡最老牌的本土住宅发展商之一。自 1968 年起在本地上市；早年间，BSEL 以引入高效施工技术闻名，从而让项目更为可负担。

不过在过去十年，BESL 更与豪华与核心地段联系在一起。最近的案例包括 8 St. Thomas（2020），以及有地住宅项目 Luxus Hills 与 Nim Collection。BESL 近来也涉足服务式公寓，2019 年开业的 Frasers Residence Orchard 便是之一。

楼栈分析

项目总平面图

Indulge @ 1st Storey

Immerse @ 6th Storey

Inspire @ 18th Storey

仅 41,580 多平方英尺的占地，The Atelier 属小体量项目。120 个单位分为 8 个楼栈，最高 22 层；整体呈大致矩形布局。

不同于常见的“泳池在中间”，这里的泳道沿北侧边界铺陈，紧邻 05 至 08 号栈。这几栈与设施的关系更紧密：池畔凉亭与镜面水景也更靠近东北端的 08 号栈，而花园庭院则更靠近 05 号栈。

除了更靠近池畔凉亭，08 号栈在 18^th 楼还有 Serenity Fitness 区；想快速到泳池与健身区的住户，大概率会优先考虑这一栈。

02、03、06 与 07 号栈位于中部，围绕会所而建；但“靠近会所”对大多数买家并非决定性因素。

04 号栈最靠近 6^th 楼的感官泳池与儿童戏水池。同一层的 Treetop Adventure 位于 04 与 05 号栈之间，儿童游乐区更靠近 05 与 06 号栈。家有孩子的家庭大概会更青睐 04 与 05 号栈。这两栈也离单一的出入口最远，相对更安静。

只有一个出入口，再加上较小的抵达区，可能是个“槽点”——好在只有 120 户，否则我们担心这里很容易“塞车”（圣诞、新年等访客多的时候要留意）。

01 与 02 号栈距离出入口最近；喜欢“出入方便”的可考虑，若更重视私密性，则选更靠内的栈位。

下午西晒分析

得益于窗户朝向的设计，西晒对 The Atelier 的影响并不大。

04 与 05 号栈理论上会更受西晒影响；但窗户已避开直射，我们认为即便选择这两栈，体感也不会明显。

01 与 08 号栈最不受西晒影响。

户型分布

户型类别	类型	面积	单位数量	管理费
Uno – 1 Bedroom	Type A	549 sqft	30	$492
Duo – 2 Bedroom	Type B1	872 sqft	26	$492
	Type B2	883 sqft	4	$492
	Type B3	915 sqft	15	$492
Tres – 3 Bedroom	Type C1	1,173 sqft	11	$574
	Type C2	1,184 sqft	4	$574
	Type C3	1,281 sqft	22	$574
Quad – 4 Bedroom	Type D1	1,496 sqft	4	$574
	Type D2	1,496 sqft	4	$574

1 与 2 卧构成 The Atelier 的主力。1 卧为 549 sq.ft.；2 卧介于 872 至 915 sq.ft.。合计 1 卧 30 户、2 卧 45 户。

1 卧有点“尴尬”：与不少“鞋盒房”相比更大，但终究还是单间。一些租客可能不喜欢——因为单人承租的租金更高，却又无法再分租给室友（不过核心地段公寓本来也不是面向极度价格敏感的租客）。

03 与 06 号栈全部为 1 卧。

共有 37 套 3 卧，面积 1,173 至 1,281 sq.ft.。对家庭买家而言，这样的 3 卧面积大概是可接受的“最低门槛”。

4 卧仅 8 套，为 1,879 sq.ft.。仅出现在 01 与 08 号栈的顶层四层。

预计 1 与 2 卧的管理费约 $492/月，更大户型约 $574/月。看似偏高，但考虑到仅 120 户的体量，对于豪宅项目而言其实合理。

最佳楼栈

我们更倾向于 08 号栈。它靠近入口，出入方便，但不至于正对抵达区而受噪声影响。且位于角落，靠近泳道与凉亭，同时更便捷抵达 18^th 楼的健身区。

若你希望尽量远离 Kampong Java Road，或更靠近儿童游乐区，可考虑前述的 04 与 05 号栈。

The Atelier vs Kopar At Newton vs Pullman Residences 户型对比：1 Bedroom

The Atelier 1 Bedroom

优点：

• 双槽厨房水槽
• 起居区同时配有阳台与窗户
• 卧室可放下 king 尺寸床
• Jack-and-Jill 浴室布局
• 餐区可坐 4 人

缺点：

• 卧室因空调机位而无法使用落地窗

Kopar 1 Bedroom

优点：

• Jack-and-Jill 浴室布局

缺点：

• 卧室因空调机位而无法使用落地窗

Pullman Residences 1 Bedroom

优点：

• Jack-and-Jill 浴室布局
• 卫生间带窗（1 卧少见）
• 布局高效
• 餐区可容纳 4 人桌
• AC ledge 位置最为理想

缺点：

• 三者中面积最小

价格评测

*颜色对应至最近的 MRT 站点

若你在寻找新盘Core Central Region 的项目，以下是最接近的备选以供参考。The Atelier 目前尚无官宣定价，但若以 $2,450 – $2,850 psf 的估算区间作为参考，这会是你比较当下 CCR 可售新盘时的基准。

为了更好比较，以上图表展示了最相关的新盘对照。

Kopar at Newton 是 The Atelier 就地段而言最近的竞争对手。关键区别在于，Kopar at Newton 规模更大，有 378 户；且为 99 年地契。

若 The Atelier 维持在 $2,450 至 $2,850 psf 区间，其价格与同类相比既不算高也不算低。

Kopar at Newton 顶部约 $2,585 psf，但作为永久地契的 The Atelier 合理地应更贵。如果按 $2,850 psf 的高位估算，约比 Kopar 高出 10% 多一点，作为永久溢价是合理的。

从总价（quantum）来看，Kopar At Newton 的确更可负担。但这也在预期之内，毕竟它是租赁地契，且等效户型面积也更小。

在此差异下，也许更合适的对比对象是 Pullman Residences（同样强调“豪华”角度）。它同为永久地契，且用地更大。其保本成本估算也更高，约 $2,500，而 The Atelier 约 $2,250。

话说回来，由于户型面积更小，整体总价也更低。因此如果你坚定要在该区购买新盘永久地契，取舍关键在于你对“单位面积”的重视程度。

转售对比

Development	Units	PSF	TOP	Lease	Quantum
Newton Edge	304	$1,650 to $1,749 psf, with an average of $1,700 psf	2011	Freehold	1 BR – $1.1m 2 BR – $1.26m
The Atelier	120	Est. $2,450 to $2,850 psf*	2024	Freehold	*1 BR – $1.39m – $1.56m *2 BR – $2.13m – $2.4m *3 BR – $2.87m – $3.3m *4 BR – $3.6m – $4.26m
District 9 average (including new and resale)	$2,314 psf as of January 2021

*以上价格并非发展商报价，仅为估算范围

最具参考意义的是 Newton Edge 与 Kopar at Newton——因为距离最近。

Newton Edge 紧邻 The Atelier，体量相近（104 户）。它更早（2011 年完工）；但与 The Atelier 一样为永久地契。由于毗邻，Newton Edge 与 The Atelier 共享大多数区位优势，如靠近 Newton MRT 与优质学校。

2 卧及以上的价格自然明显更高，但这主要是年龄差距（交付时相差 13 年）与 The Atelier 面积更大的原因。

Newton Edge 约 $1,700 psf，便宜不少，但考虑到十余年的楼龄差，这也在情理之中。需要指出的是，有一部分买家会说 Newton Edge 同样是永久地契、且具备相似区位优势；对于不在意最新设施的买家而言，Newton Edge 或许比 Kopar 更具竞争力。

升值分析

该区域未来增长的一个关键点在于 Novena Health City。它是一个一体化医疗生态系统，计划于 2030 年全面完工——虽然还有些时日，但完工后将成为新加坡最大的医疗综合体。

其建筑面积达 600,000 平方米——相当于约 85 个足球场。这也意味着将提供超过 2,200 张病床。作对比，新加坡中央医院目前约 1,500 张——规模相当可观。

因此，你可以预期该区域的“可出租性”与需求会因支撑如此大型医疗枢纽所需的就业而提升。

虽然“升值”与“租金”并不相同，但我们还是需要谈谈租赁前景。第 9 区吸引的投资者比例高于边缘地带；换言之，未来转手时，你的潜在买家更可能是投资者而非自住者。

话虽如此，靠近 MRT 的核心区项目，出租难度向来不大；The Atelier 就是典型。但“容易出租”不等于租金回报率高——每月 $492 至 $574 的管理费（因户数少而更高）可能会让房东转而关注隔壁的 Newton Edge，或 Kopar at Newton。这也是最大的问题所在：在投资视角下，附近就有两个“实力对手”。

若你的目标是 20+ 年的长期投资（考虑到体量小且为永久地契，集体出售的几率不低），在此期间寻求稳定现金流与低空置，The Atelier 或许适合你。但若你追求更高的即时回报或更快回本，或许应选择竞争更小的区域。

我们的看法

就我个人而言，若要跻身真正的“豪华梯队”，这里仍少了若干关键元素——较大户型未配私家电梯便是一例。

此外，是否合适也取决于你的生活方式——并非每个家庭都能接受没有家务阳台，或开放式厨房。

话虽如此，就“单位面积”而言，它确实可称作豪华定位。目标客群很明确：重视更大居住空间、愿意为永久地契支付溢价、并希望靠近优质学校的家庭。

若说亮点，儿童相关的设施确实令人印象深刻。树梢探险、儿童乐园、儿童泳池，甚至还有桌球与学习舱。家有年幼孩子的父母自然懂其中价值。

仅 120 个单位，价格必然不低——但它本就服务于一个小而精准的客群。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。