Terra Hill 评测：坐落于坡地地形的 Pasir Panjang 永久地契奢华住宅

项目：	Terra Hill
地区：	05
地址：	18 – 22B Yew Siang Road S(117755-118955)
地契：	Freehold
单位数量：	270
占地面积：	208,443 sqft
开发商：	JV between Hoi Hup Realty and Sunway Developments
TOP:	2026

如今的 Pasir Panjang，早已与从前大不相同。其名源自马来语，意为long sand，指的是这里曾经绵延的沙滩，也因此在 1920s 吸引了富裕家族在此兴建海边宅邸，其中包括 Lee Kong Chian 与 Tiger Balm 创办人 Aw Boon Par。其后，新加坡快速工业化，促成了填海造地，建设了如今的 PSA Pasir Panjang Terminal，并在新加坡成为全球顶级转运枢纽的地位上发挥了关键作用。 

这也引出了 Terra Hill 的面世——它是原Flynn Park 的重建项目。该 72 单位公寓以 $371mil（约 $1,355 psf）en-bloc 成交。此后，Hoi Hup Sunway 将土地最大化利用，Terra Hill 共规划了 270 个单位，几乎是原先的 4 倍。这一点在我们稍后浏览 Terra Hill 的总平面图时会更为明显。

Terra Hill 的一大特色在于其坡地地形，入口处与最高点（Block 20）之间有 20m 的高差，相当于约 5 层楼。这并非 Terra Hill 独有，例如 Palisades 也同样位于斜坡上，并通过独一无二的缆索斜坡电梯来应对高差。若有兴趣，可在这里查看 Mothership 的相关报道，或阅读 Finbarr 精彩拍摄的图文报道。 

无论如何，Terra Hill 的坡度也带来了良好的视野，尤其是购买地势较高单位的住户。从航拍图可见，这些单位可眺望 PSA Pasir Panjang Port 与远处海景；待港口于 2040 搬迁至 Tuas 后，视野将会完全开阔不受遮挡。然而，受地形所限，开发商在不平整地势上施工的成本必然更高。对于在网上查阅过估算保本成本的读者——请别误解那些数字，因为它们绝对未将坡地带来的额外成本计入其中。

还需指出的是，Terra Hill 也恰逢多项重要变革的开端，包括 PSA 港口于 2040 搬迁至 Tuas。这将释放出宝贵土地，纳入新加坡 Greater Southern Waterfront 的愿景中。尽管 2040 看似遥远，Terra Hill 的永久地契意味着时间站在你这边。此外，周边也有更迫近的利好，例如 Circle Line 将在 2026 通过新增 3 个车站（Keppel、Cantonment、Prince Edward）实现闭环，从 Pasir Panjang 前往 Marina Bay 只需 7 站。 

想必你也迫不及待想知道 Terra Hill 有何独到之处，就让我们直接进入深度导览吧！ 

Terra Hill 深度导览

Terra Hill 位于 Pasir Panjang 的 Yew Siang Road 袋形路尽头，沿途为有地住宅与Fragrance Court 公寓。若想回味 Pasir Panjang 曾为富人兴建海边别墅的辉煌过往，旁边 24 Yew Siang Road 的 Breakthrough Missions 便是最佳注脚。趣闻一则：该用地面积达 240,304 sqft，实际上比 Terra Hill 还要大，且入口沿线大多为绿化空间。 

相比于项目其余部分，Terra Hill 的入口相对低调，设有 2 车道入口与 1 车道出口，对于 270 个单位而言已绰绰有余。项目提供地库 1:1 车位，这在 Terra Hill 靠近 Pasir Panjang MRT 的前提下是可贵的加分项。话虽如此，鉴于这里单位平均价格约 $2.5mil，我预期不少住户仍会至少拥有 1 辆车，以便更为便捷地出行。

为便于理解，Terra Hill 由两类产品构成：一类为 Signature Collection，所有单位均配备家用防护室，且一楼单位享有挑高；更高端的是 Prestige Collection，采用每个核心筒 2 户、配私家电梯入户的专属布局。一楼单位同样提供high ceiling 挑高，其他更多礼遇将在样板单位导览环节详述。 

所有楼栋的排布均避开了正西朝向，这一点也相当讨喜。 

若你关注可持续与环保，Terra Hill 目标达成 Green Mark Platinum，通过多项举措实现，例如太阳能板、EV 车位、节能空调设备，以及每个单位都配备吊扇（对我而言这还是头一回见到！）。 

在设计方面，深褐铜色调是近年颇为流行的取向。Terra Hill 并未刻意标新立异，但我想多数人也会同意，深色调整体呈现出颇为高端的质感。

这里标配 24/7 安保，你的访客可在设有静谧水庭的落客区上下车。利用坡地地形，也营造出更具仪式感的归家动线。这一区属于 Terra Hill 五大分区中的第一部分“The Valley”，还包括 Mini Putt、Chill Out Deck 等设施。 

接着来到“The Enclave”，我认为这里集合了公寓最实用的配套。此处正是 Prestige Collection 单位所在位置，也意味着你将在这里享有项目内最佳景观。鉴于项目 20m 的高差（确实不小），设有从入口通往此处的坡道。这一区域设有两层会所 Terra House。

Terra House 局部悬挑于 50m 标准泳道泳池之上，让二层健身房的使用者在眺望其他住户认真游泳时更有动力坚持锻炼。开发商也做了有趣的尝试：在健身房设置社交空间，我认为颇为新颖。据了解，这一设计旨在促进健身房内的互动，让空间更具活力，而非仅仅工具化。 

Terra House 的一层设有 1 间功能室（The Club Room）与 1 间电影室（Media Screening Room），可因应不同年龄层与来宾类型而选择。The Club Room 约 500 sq ft，设有 2 张桌子，可容纳多达 16 人，并配有水槽与冰箱；而 Media Screening Room 的面积不足其一半，更适合小而温馨的聚会。项目其他分区还另设有 1 间功能室，方便住在其他楼栋的住户就近使用。

你也会在此处找到 50m 标准泳道泳池。由于 Terra Hill 的坡地特性，泳池会显得位于较低处，而 Jacuzzi Pods 与 Coast Cabanas 则在其上方。我个人挺喜欢这种“隐蔽”感，加上拟以垂坠绿植点缀，更能提升泳池周边的观感。泳池一侧还设有多组池畔躺椅、Poolside Cove 与 Aqua Lounge，供你惬意小憩。 

此外，这里还有一座池畔亭，预计配备 BBQ 设施。若你喜欢在泳池边举办派对，再合适不过！

孩子方面，会所在后方亦设有跌水景观与儿童泳池。

再往前是“The Sanctuary”，你会看到更多亲水设施，包括 Aqua Gym、Jacuzzi Seats 与 Hot Tub 等。若想进行更具动感的活动，这里还有 Basketball Hoop（非半场），以及 BBQ Pavilion 与 Teppanyaki Pavilion 等更多餐饮空间，方便你举办聚会。 

其北侧为“The Alcove”，更侧重于小朋友的玩乐体验。这里设有 Play Cove 与 Embankment Slide，并通过 The Creek 引入更多水景。Terra Hill 的第 3 间、也是最后一间功能室位于此处，可容纳 8 人座位，并配有微波炉与冰箱，适合小型活动。

最后来到项目的最高点“The Hillside”，可谓名副其实。这里设有一扇通往 Pepys Road 的侧门，这条道路蜿蜒通向 The Peak 公寓与 Reflections at Bukit Chandu。你可以从这里步行前往多座公园，包括 Kent Ridge Park 与 HortPark。但需提醒的是，这段楼梯坡度颇大，若你打算带上孩子的玩具或野餐篮，尚未抵达就已进行了一番“热身”了！另外，这段路对年长者也并不算友好，尽管公园近在咫尺，楼梯可能会是个挑战。 

除此之外，这里还有另一处 BBQ 亭，以及香草花园与冥想草坪。或许因其靠近 Pepys Road 侧门的地理位置，这里还设置了健身露台，帮助你整装待发。 

整体而言，就 270 个单位的体量来说，设施配置相当丰富。我会说在可用空间内已经尽可能慷慨地塞满了设施，但尽管地块不小，Terra Hill 仍缺少网球场。或许你也会关心楼栋之间是否过于接近——平均楼间距大概在 24m 左右，且多数楼栋并非正对而立。

不过，东南朝向的单位距离边界墙仅 3.5m（这是坡地地形带来的无奈结果），这里的低楼层单位几乎没有景观，也没有任何设施可言。唯一的优势？这里将会是格外安静宁谧的区域。

（哦，这也意味着你很可能会在这里找到全盘价格最低的单位。）

说到这里，我们去看看示范单位吧！

Terra Hill – 4 Bedroom Type DP1 (176 平方米/1,894 平方英尺) 评测

共有 11 个 4 Bedroom 单元堆号，其中 6 个属于更为奢华的 Prestige Collection，全部面积相同，均为 1,894 平方英尺。Signature Collection 的 4 Bedroom 面积则介于 1,302 平方英尺至 1,335 平方英尺（不含顶层公寓），因此 Prestige Collection 的 4 Bedroom 在面积上几乎大了 50%。除面积外，户内所提供的用料与配套也有所不同。  

首先的不同在于所有 Signature Collection 买家都可享有的私家电梯入户。对于这样体量（与价格）的单位而言，这份专属感确实可贵。因此还设有 5 平方米的私家电梯前室，左侧配有开发商提供的内置鞋柜。

尽管空间并不算大，但这里还有一扇俯瞰餐厅的窗户，可引入采光，或者让你更早知道宾客已到！我非常喜欢这扇窗的设计——带私家电梯前室的新盘里，我尚未在其他项目见过。 

进入室内正厅，便能感受到本户型的长处。全屋（仅限 4 Bedroom）铺设大理石地面，Prestige Collection 标准层高为 3 米，高于常见的 2.8 米。再配合达 6 米开间的超宽客厅，这里无疑是款待亲友的气派空间。空调也不会外露突兀，客厅、餐厅与主卧均采用风管式系统。（你或许也注意到白色吊扇——已包含在内，且不提供其他颜色选择）。

确实营造了极为出色的第一印象，如今新盘里能做到客、餐分区的不多见——而我本人也更偏好这种布局。 

从室内设计师选用的沙发组就能看出空间之大——一整组超大的 L 形沙发，恐怕可容纳超过 10 人。这与我常说的许多新盘公寓客厅最多只能舒适摆下三人沙发形成鲜明对比。当然，能负担得起能轻松坐下 10 人的空间，本身就是一种幸运！要知道，即便是这套大沙发，你仍有充裕的通行空间，旁侧还能放下一张单人沙发。总之重点在于你有很多选择——若换成体量更小的沙发组合，空间感会更上一层楼。 

12 平方米的阳台受益于 6 米宽的客厅，几乎横跨整个客厅开间。买家可在此设置露天用餐区，就如开发商在示范单位中摆放的一套 6 人座餐桌一样。

如果你愿意，也可在此放置更大的餐桌；不过在日常使用中，6 人座已足够，同时还能腾出空间打造迷你花园或户外健身角。别忘了，Prestige Collection 位于整个地块的最高处，外朝向单位可远眺港口与海景。

餐厅隐于客厅一侧，空间充裕，可选择长桌或传统的圆桌。

这里开发商选择了后者，可舒适容纳 10 人。我个人更喜欢圆桌，因为更具私密与家庭氛围。

餐区与干厨房相邻，这一点我颇为喜欢。中岛台面采用质感极佳的人造石，足以给访客留下深刻印象。对面的操作台与防溅板也使用了相同材质。

让空间更具美感的，无疑是带色玻璃门的吊柜与玻璃层板（并配以柔和灯光），非常适合陈列你的酒藏或精致餐具。中岛下方也提供收纳空间，还贴心配置了如餐具分隔抽屉等细节。

你的右侧还有 4 扇从地到顶的一体化收纳柜，这对如此面积的单位而言非常实用。其中 1 扇为拉篮式高柜，同时还在这里嵌入了冰箱、烤箱与酒柜。上述电器均来自瑞士高端品牌 V-Zug，可谓市面上最昂贵的选择之一。至此，你已经能感受到本户型的豪华定位，开局相当不错。 

湿厨房同样适合热爱烹饪的人士。台面空间十分充裕，贯穿整段 L 型厨房；上下柜体的收纳容量也相当可观。

我怎么强调都不为过：这类大户型往往或是家庭成员众多，或是常有亲友来访，如此配置尤为必要。标配方面，提供 V-Zug 的高端电器：含 5 头明火灶与嵌入式洗碗机。Samsung 则提供洗衣机、干衣机与一台双门冰箱。水槽旁还设有窗户，保证厨房自然通风。 

湿厨房尽端设有第二道门，可通往公共电梯大堂；此处同时配置 w/c 与家庭避难室。

居住在这类大户型的家庭往往会有帮佣，因此这处独立空间也可作为其起居之所。

公共走廊将你引至本户型的 4 间卧室，所有卧室均配备套卫（不过其中 1 间浴室由卧室 3 与卧室 4 共用）。 

至于接待访客怎么办？走廊旁特设一间 3 平方米的盥洗室供宾客使用。盥洗室的好处在于占地不大，却是提升精致度的绝佳场所。果然，开发商在此大面积采用大理石——墙面、地面与台面均为大理石。 

这里配备了现代而奢华的卫浴五金：Gessi 的黑色拉丝系列龙头与纸巾架（Signature Collection 单位为镀铬饰面）、Laufen 的台盆与挂墙式座厕，以及 Tece 冲水面板。这些品牌比我近几年在许多公寓中看到的配置更为高端，毕竟不少开发商已转向更具性价比的选择。

先来看卧室 4，面积 11 平方米，比一般公寓的普通卧室更大。不过由于入户动线呈 L 形，会牺牲一些可用面积，因此体感上可能不及完整的 11 平方米。

此房在示范单位被布置为书房；若用作卧室，亦会配备一组内置衣柜。并且如预期一样，提供落地窗。

卧室 3 基本为卧室 4 的镜像，面积同为 11 平方米。入门同样是 L 形过道，不过此处布置为常规卧室。

与大多数公寓一样，摆下一张 Queen 尺寸床不成问题；但若需要书桌或梳妆台，则更适合选择单人床。

卧室 3 与卧室 4 直接连通浴室 3，形成双通式布局。其面积属中规中矩，为 5 平方米，并配有带收纳的镜柜、石英石台面与全贴砖墙面。若你关心的话，只有盥洗室与主卫采用天然大理石。

标配五金包括 Gessi 黑色拉丝镀铬系列的龙头、花洒与纸巾架，以及 Laufen 的台盆与挂墙式座厕。

接着来到次主卧，面积 18 平方米。但别被这个数字迷惑，其中包含了次主卫以及一段相对较长的走道。

这段长走道其实就是衣柜区，采用更为高档的玻璃饰面，确实显得优雅。这里贴心配置了首饰抽屉、电源插座、侧边梳妆台及其他标准分隔，总体相当出色，体现了开发商对细节的用心。 

因此次主卧本身留给床铺的空间并不算太多，但仍可摆下一张 Queen 床，只是之后的活动空间会较为紧凑。我还要补充的是，3 米层高与大幅窗扇也会正面提升空间感。 

次主卫相对紧凑，且没有窗户。墙地砖与公卫一致，但同样延续了欧洲顶级品牌 Gessi、Laufen 与 Tece 的高品质配件，包括 Gessi 的黑色镀铬饰面与顶喷花洒，以及 Laufen 的挂墙式座厕。 

在前往主卧之前，我想特别强调一下每户均配备的出色储物间。它是对空间的聪明利用，可将常用的小家电或家居物件整齐收纳起来。此处还预留了电源插座，方便为各类设备充电，例如吸尘器、扫地机器人、行李箱等。  

终于来到气派的主卧，这里可谓全屋的焦点。面积 33 平方米，几乎是次主卧的两倍。

从步入式衣帽间开始，开发商将提供一张可移动的梳妆台。其上层为玻璃首饰抽屉，下方为抽屉收纳，兼具美观与实用。 

L 形步入式衣帽间同样延续了这种设定。其容量远超一般主卧衣柜，审美也到位。这里采用黑色玻璃柜门，而非其他房间（次主卧除外）常见的木质饰面，使衣柜更显现代、上档次。

步入式衣帽间紧邻主卫，起居者更衣动线十分顺手。与盥洗室一样，主卫自地面至墙面均铺设天然大理石。要知道，这里面积不小，开发商显然下了重本。

此外，主卫还配备若干亮点：来自 Laufen 的无边缘座厕，带清洁喷射与遥控器；同时提供浴缸与双台盆。此处的尺度明显大于其他卫浴，也是理所当然——毕竟它将属于真正为这套房子买单的主人。 

整体而言，户型布局出色，所用材质与配套的品质也颇为可观。 

Terra Hill – 3卧室 户型 C5（101 平方米/1,087 平方英尺）评测

Terra Hill 共计有 108 个 3 卧室单位，面积介于 904 平方英尺 至 1,098 平方英尺。另有 18 个 3 卧室顶层单位（penthouse）不在其内，面积为 1,249 平方英尺 至 1,335 平方英尺。这里展示的样板单位是常规 3 卧室户型中第 2 大的类型，同时也是一楼单位，层高为 3.55 米（观感确实不错）。 

进入后是一个 L 形玄关，可让你与邻居之间完全互不打扰。鉴于部分楼栋每层约有 8 个单位，这一点会很实用。你也可以利用这处空间定制顶天立地的鞋柜。但从另一面看，也可以认为这是一块本可更好分配给户内其他区域的“浪费空间”。坦白说，我更认同后者的观点。 

当你看到餐区的尺度时，这点就更明显了。这里摆放的是一张 5 人餐桌，但你会发现第 5 把椅子已侵占走道空间，而且靠墙的座位看起来也不算宽敞。总的来说，这里的用餐空间偏紧凑，尤其是你偶尔会招待朋友来访的话。

让我完全没有任何异议的是厨房，面积 9 平方米。它为长方形布局，因此整段长度都能提供操作台面。

事实上，另一侧还多出一小段台面，并通过玻璃窗让厨房显得更为通透。这段较小的台面很适合作为迷你茶水区，且紧邻厨房门，如有需要也便于来客自助取用。 

从这里可以看到，上下层的内置柜体提供了足够的收纳空间，但需要留意的是上柜的进深更浅。虽说因此牺牲了一些收纳，但整体观感更为开阔。 

厨房还配备了 De Dietrich 的 3 区燃气灶与烟机。别忘了，Prestige Collection 使用的是 V-Zug 电器，但必须说 De Dietrich 也是较为奢华的品牌之一。对于 Terra Hill 在电器品牌上的选择，我其实颇感惊喜。另还提供 Samsung 的洗烘一体机与冰箱。 

在厨房的尽头设有可自然通风的窗户，以及一个 3 平方米的家庭防护室和一个 w/c。若你家中有帮佣会很有帮助，或者也可以将其作为储物间——如果打算长期自住，这基本上是必备的。 

回到客餐厅，最独特的配置之一是正中的吊扇。大多数人或许会以为这只是 ID 设计的一部分，但这其实是开发商为所有单位提供的标配，旨在打造符合现代需求的可持续社区。我欣赏这一配置及其背后的用心（毕竟说实话，不会有多少家庭整天都开着空调）。不过其局限在于只有白色一款可选，颜色无法自选。 

至于起居厅，尺度尚可，放下一套 3 人座沙发毫无压力。鉴于本户型面积较同类更大，也有空间摆放小型电视柜与茶几。

和多数样板房一样，他们省去了前者，以便更好地展示空间的延展性。当然，由于本户型的层高较高，你也会更强烈地感受到开阔感。 

若想呼吸新鲜空气，这里还有一个 6 平方米的阳台可供休憩放松。此处已摆放了高脚凳与小桌——可在 WFH 日作为替代工作位，或下班后在此读书小憩。有些人或许会期待一楼单位在这里设有出入口，但所有单位都不会提供这一设置。所以即便朝向泳池，也无法从这里无缝走出。 

沿着通往卧室的走廊设有一个储物间（左侧第一扇门），我认为这是所有开发商都该拥抱的“神来之笔”。这是个紧凑的空间，可将熨衣板、雨伞、吸尘器等日常用品收纳起来。 

卧室 2 与 3 面积相同，均为 9 平方米，这在当今市场中相当常见。卧室 3 被布置成常规卧室，放置了一张 Queen 尺寸床。

如你所见，几乎没有多余空间。他们放了一个小床头柜，这使得通往衣柜的活动空间所剩无几。至少，这个特定单位配有落地窗和高层高。

至于卧室 2，开发商巧妙利用了 3.55 米的层高，打造出一个孩子的梦想空间。这里做成了类似阁楼的布局，每一级台阶都带有收纳；下方也能摆放书桌，确保有位置完成作业。尽管与卧室 3 面积相同，这个房间的体感确实更为宽敞。 

卧室 2、3（以及来客）将共用浴室 2，其配有一扇小窗用于通风。整体属于标准化浴室，配备 Gessi 与 Laufen 等优质欧洲品牌。若你在寻找雨淋花洒——这里没有，只有主卧浴室才配备！

来到主卧室，与主浴室合计为 20 平方米。由于房间更大，再加上更高的层高与大幅窗面，这个空间给我的感觉确实相当宽敞。

如你所见，相比其他卧室，这里放一个梳妆台要从容得多。

作为主卧室，也可在衣柜一侧见到常见的饰品收纳柜。

这里的主浴室看起来仅比公共浴室大一点，同样带有窗户。Prestige Collection 采用黑色拉丝的 Gessi 龙头与混水阀，而这里的标配则是更常见的亮面款。

你也会得到 Laufen 的 w/c 与台盆作为标配。整体而言，这是个实用的空间，足以满足日常所需。

Terra Hill – 2卧室＋书房 B3 户型（75 sqm/807 sq ft）评测

Terra Hill 共提供 70 套 2卧室单位，最小仅为 624 sq ft。此处的示范单位展示的是其中最大的——尽管其面积在市场上也只是略大于平均水平。该单位与所有其他 2卧室一样采用“哑铃式”布局，这当然是更为高效的选择。更令人印象深刻的是，所有布局都配备第 2 间浴室，即便是 624 sq ft 的单位也不例外。 

Signature Collection 的标准层高为 2.85m，仅一楼和顶楼单位享有更高层高。公共区域为地砖，卧室为实木地板；后者在当今市场更为昂贵且并不常见。 

进入单位后，左手边便是厨房，面积约 5 sqm。对 2卧室而言这是不错的尺寸；虽然并非正式封闭式，但其 U 形布局便于加装某种滑门。不过这里没有窗户，因此需要完全依赖抽油烟机来排烟除味。 

一如既往，这是一个设备齐全的厨房，配备 De Dietrich 的 2 区电磁炉与烤箱——客观而言属于高端家电品牌。冰箱（非嵌入式）和洗烘一体机来自 Samsung；留意到洗烘一体机上方还设有一段额外台面兼储物空间，我认为相当贴心。

他们也在此最大化了收纳空间，厨房两侧均提供橱柜。但如你在 3 卧室单位中所见，上部吊柜会再内收一些。 

再往里走，右侧是 3 sqm 的家庭防护室。样板间将其改造成了类似鞋履展示区，挺有意思；对于球鞋爱好者而言，这或许正是一方专属空间。

这间家庭防护室的位置多少影响了我对单位尺度的整体感受，因为从入口进入的玄关看起来比应有的更窄。尽管如此，拥有这样一个空间仍十分实用；许多小户型业主都抱怨缺少储物间，若打算在同一住所居住数年，它将愈发派上用场。 

餐区目前摆放了 4 人餐桌，属于市场上的常规尺度。我认为可考虑使用可伸缩餐桌，因户型横向宽度还能容纳更多。固然这会占用部分通道，但若只是偶尔招待朋友，也不失为一种可行方案。 

客厅面积同样中规中矩；从某些角度看似较宽，可能是因未设置电视柜。若不放电视柜当然更好，可释放出宝贵空间，让单位显得更宽敞。

按现状，摆放一张 3 人位沙发与一张茶几并不成问题。 

我一直偏爱带阳台的设计，它让你即便在自家单位内也能“走出去”透口气。对小户型尤为如此，室内有时会显得局促。这里的 6 sqm 阳台尺度适中，足以提供一定的功能弹性：可设为户外健身区、阅读角，甚至二者兼具——开发商在样板间里便做了这样的展示。

对于卫浴使用，客人和公共卧室将共用 Bath 2，面积 4 sqm，属平均水平。唯一的不足是没有窗户，也没有顶喷花洒；不过这些配置在公共浴室里本就少见，也未必算缺点。相反，不妨看看其优点——设计简洁利落，卫浴配件来自市场上口碑出众的品牌：Laufen 的坐便与台盆、Gessi 的龙头与雨淋花洒，使用感受不俗。虽然我更希望这间浴室能与旁边的书房直接相连，但这并非硬性痛点。 

书房面积为 5 sqm，实用性与尺寸拿捏得当。可摆放 2 台显示器与一把座椅，恰如其分地满足办公需求。若你有更高追求，也可考虑将其封起，改造成公共卧室的步入式衣帽间。 

卧室 2 面积为 9 sqm，属中等水平；若有需要，完全可以与书房打通，做成更为宽裕的卧室。就当前配置而言，放下一张 Queen 床后，余下活动空间不多。

开发商在这里选择了沙发床，从而腾出其余空间作为简易学习区，非常适合有学龄儿童的家庭。由于单位旁就是空调板，这里没有落地窗，略显可惜。衣柜为常见的双扇设计，不过我挺喜欢这里采用的深色木纹饰面。

主卧则自然更为宽敞，总面积 17 sqm（其中包含主浴；我粗略估计约 5 sqm）。

主卧配备嵌入式衣柜，并带有饰品隔层，实用且节省空间。由于房间余量更足，即便放置 Queen 床，两侧仍可摆放床头柜。 

主浴的配备与公共浴室大致相同，区别在于这里设有顶喷花洒。其余同样采用瑞士品牌 Laufen 与意大利品牌 Gessi 的高品质产品，包括壁挂式坐便、雨淋花洒等。

Terra Hill 区位评测

Terra Hill 距 Pasir Panjang MRT 仅步行 3 分钟，属 Circle Line，待 2026 年“闭环”后，可达性将进一步提升。时间并不算久，基本与 Terra Hill 竣工同步。就目前而言，距 HarbourFront MRT 与 One North 仅 3 站；2026 年环线贯通后，至 Marina Bay 也只需 7 站。 

我认为毫无疑问，Pasir Panjang 在 RCR 中客观上是个便利地段，甚至可说是新加坡较被低估的区域之一。 

驾车通达性同样出色：距 Mapletree Business City 与 VivoCity 很近，这两处汇集了众多 MNCs，包括 Bank of America Merill Lynch、Google、HP Enterprise 等。同时，它大致位于 CBD 与 One North 之间，非高峰时段前往所需时间不长。众所周知，这两大片区支撑了新加坡的诸多支柱产业，如银行、法律与科技，并吸引了大批海外人才。 

Terra Hill 在亲近自然方面同样具备优势——侧门可通往 Pepys Road，进而抵达 Kent Ridge Park。附近还有 Labrador Park 与 HortPark，亦可在 Keppel Bay 欣赏海港景致。某种意义上，这里兼得多重优势；能在美景中放松或运动，对我而言极具吸引力。

周边平价餐饮选择可谓举步皆是。Pasir Panjang MRT 旁有 Pasir Panjang Food Centre，距 Terra Hill 步行 3 分钟。若搭乘 MRT 多走几站，还可到 Telok Blangah Food Centre 与 Seah Im Food Centre。 

当然，区域内星罗棋布的餐馆也不容忽视，例如拥有逾 40 年历史的 Hillman 99。此外，VivoCity 亦在数站之内，可满足日常购物所需。 

话虽如此，再理想的地段也难尽完美。Terra Hill 的不足在于 1 km 范围内缺少小学或中学；2 km 内唯一一所小学为 Blangah Rise Primary School。若家长希望报读更广范围内的名校，可能需要倚重校友关系等因素。 

最近的 MRT： Pasir Panjang MRT (350m, 5 分钟步行)

公共交通 

巴士站	服务路线	距公寓距离（及预计步行时间）
Opp Currency HseStop ID: 15199	10, 30, 51, 143, 175, 176, 188, 188e	350m, 4 分钟
Pasir Panjang Stn/FcStop ID: 15191	10, 30, 51, 143, 175, 176, 188	450m, 6 分钟

学校

学校	距公寓距离（及预计步行时间）
Blangah Rise Primary School	<2km
ISIS International School	<2km

商场 / 配套 

目的地	距公寓距离（及预计驾车时间）
Eccellente by HAO mart (Bijou)	280m, 3 分钟步行
Fairprice Alexandra Centre	1.8km, 5 分钟

私家交通 

主要目的地	距公寓距离（高峰时段 [0830] 最快驾车时间）
CBD (Raffles Place)	8.5km, 12 分钟
Orchard Road	7.7km, 12 分钟
Suntec City	12.5km, 14 分钟
Changi Airport	27.2km, 22 分钟
Tuas Port (By 2040)	34.2km, 35 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	14.3km, 22 分钟
Mediapolis (and surroundings)	17.6km, 16 分钟
Mapletree Business City	1.3km, 4 分钟
Tuas Checkpoint	23.8km, 22 分钟
Woodlands Checkpoint	25.7km, 22 分钟
Jurong Cluster (JCube)	11.8km 14 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	26.3km, 24 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	3.8km, 6 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	27.7km, 26 分钟

临近出入口： 1 – 连接 Pasir Panjang Road

Terra Hill 开发商评测

Hoi Hup Realty 与 Sunway Developments 多年来在多个项目上携手合作，包括 Royal Square @ Novena、Sophia Hills、The Miltonia Residences 和 Sea Esta。在此过程中，他们也获得了 BCA、FIABCI-Singapore 和 EdgeProp 的多项奖项。他们现有的项目为  Parc Central Residences 和 Ki Residences.  

成立于 1983 年，Hoi Hup Realty 是来自新加坡、在细分市场享有良好口碑并具国际版图的房地产开发商。他们的项目覆盖广泛，从 City View @ Boon Keng（DBSS）到第 9 与 10 区的优质物业，如 Suites @ Cairnhill 和 The Ford @ Holland。自成立以来，Hoi Hup 已开发超过 7,300 套住宅。他们在 City of London 亦拥有多处优质商业物业。

Sunway Developments 隶属于一家在 Bursa Securities（马来西亚证券交易所）上市的马来西亚房地产公司。而 Sunway Property 则属于 Sunway 企业集团，业务遍及全球 50 个地点、横跨 12 个行业。毫无疑问，马来西亚项目是其强项，当前在 Johor、Penang、Ipoh 和 Klang Valley 均有在建项目。

户型分布（按布局及一般要点） 

户型	面积	单位数量
2 卧室	624 – 807 平方英尺	70
3 卧室	904 – 1,098 平方英尺	108
3 卧室 顶层公寓	1,249 – 1,335 平方英尺	18
4 卧室	1,302 – 1,355 平方英尺	20
4 卧室 + 书房 / 顶层公寓	1,539 – 1,862 平方英尺	19
4 卧室（Prestige Collection）	1,894 平方英尺	24
5 卧室 顶层公寓（Prestige Collection）	2,120 – 3,035 平方英尺	11

Hoi Hup Sunway 在 Terra Hill 显然更强调大户型，我个人认为这是明智之举，考虑到其声名显赫（但常被忽视）的邻居，如 Island View、Pepys Hill Condo 与 The Peak 等。可以说，该区域对大户型有相当的需求，而 Pasir Panjang 多数公寓楼龄偏高，Terra Hill 或将成为潜在买家的关注焦点。

2 Bedroom 单位起价 $1.5mil，3 Bedroom 起价 $2.3mil，4 Bedroom 起价 $3.4mil，而 Prestige Collection 单位起价 $5mil。作为高端定位项目，其平均价格预计约为 $2,600 每平方英尺。

所有单位均为朝东北或朝西南。朝西南的单位大约有半年会受到下午西晒。

Terra Hill 最佳楼叠

你的首选楼叠始终取决于所选户型。以 Terra Hill 的一般原则而言，我更偏好朝外的单位，其次是朝内临池单位。相对最不理想（但最实惠）的选择，是靠近项目边界的那些单位（部分位于 Blocks 18 至 18B）。如果不易想象，建议前往示范单位看看，你就会明白我的意思。

从最昂贵的开始，Prestige Collection 的单位为单廊式布局，Blocks 20、20A 和 20B 每栋每层仅 2 户。20A 与 20B 可望见 50m 泳道池；而 20 座在高楼层朝向港口，视野更为开阔，即便低楼层，考虑到自公寓入口起约 20m 的地势抬高，或仍可一瞥。需要注意的是，20A 与 20B 与对面下一栋之间相距约 24m，彼此阳台相对。尽管这个距离相对健康，但若更看重私密性和/或景观，或许应选择 20 座。

Signature Collection 中的其他 4 Bedroom 单位可选朝内或朝外，其中我更偏好 Stacks 37 和 53，最不推荐的是 Stack 22，因其与下一栋距离较近。

由于 3 Bedroom 的楼叠较多，难以一概而论，仍建议参考上面的普遍原则。若预算有限，最不理想的是东南侧的单位，因其面向形成 Terra Hill 边界的硬质围墙，预计价格也会最低。

2 Bedroom 的情况也基本相同，本侧为最小、也最实惠的户型。因此，若你希望拥有一定景观并愿意为此支付更高价格，最好避开项目这一侧。

Terra Hill 价格分析评测

若你在考虑 Terra Hill，势必会与周边项目作比较。以下是其对比情况！

项目	单位数	每平方英尺价格	TOP	地契	价差
Terra Hill	270	$2,600	2026	永久地契
Kent Ridge Hill Residences	548	$1,955	2024	99年地契	(25%)
Bijou	120	$2,072	2018	永久地契	(20%)
Skyline Residences	283	$2,190	2015	永久地契	(16%)
The Peak @ Balmeg	180	$1,623	2011	永久地契	(38%)
The Peak	20	$1,285	1988	永久地契	(51%)
Island View	72	$1,455	1984	永久地契	(44%)

上述价格对比涵盖了周边的新旧项目，包括 Haw Par Villa 与 Telok Blangah 一带。

先从 Oxley Properties 的 Kent Ridge Hill Residences 说起，这是该区另一处新盘，距离 Terra Hill 仅 700m。以每平方英尺计价，它比 Terra Hill 便宜 25%，且 TOP 更早。事实上，它在推出时的定价仅为 $1,714 每平方英尺，以 2023 年的视角看几乎不可思议。就此而言，认为 Terra Hill 定价合理有三点原因——其一，Terra Hill 为永久地契，理论上应贵 25%-30%；其二，Terra Hill 距 Pasir Panjang MRT 更近；其三是时间维度——别忘了 Kent Ridge Hill 于 2018 年推出，当时市场刚从 2017 年低点回升，环境大不相同。

其次是 Bijou，这是该区域上一次的永久地契新盘。它更偏精品规模，但一楼设有商铺（包括超市）是其优势。账面上便宜 20%，看起来相对吸引；这也常被 Terra Hill 的反对者拿来举例。Bijou 的价格自推出以来基本停滞，是少见的项目之一——其最高每平方英尺价格至今仍停留在开盘时，即 2014 年的 $2,538 每平方英尺。尽管许多人将 Bijou 视为前车之鉴，但 Terra Hill 或有所不同：它体量更大、配套更全，能吸引更广泛的客群。

Skyline Residences 和 The Peak@Balmeg 并非位于 Pasir Panjang MRT 本身，而是在附近的 Telok Blangah 与 Haw Par Villa MRT。它们便宜约 16% 至 38%。其中，Skyline Residences 的整体素质令人印象深刻，户型高效，配套包括 50m 泳道池与网球场。其与 Terra Hill 仅 16% 的价差并不算大，因此更多取决于个人偏好——你是更青睐高楼层可享全景海景的现房，还是价格相近、买家以新盘同一周期入场的新项目？

最后，我将 The Peak 和 Island View 也纳入对比，因它们是 Terra Hill 的紧邻项目。The Peak 位于 Pepys Road 顶端、Reflections at Bukit Chandu 旁，巧合（或并非巧合）的是，它同样由 JV 合作伙伴 Hoi Hup 与 Sunway 于 1988 年开发。其单位面积介于 4,359 平方英尺至 5,500 平方英尺之间，每平方英尺价格看似异常低，但总价不菲。Island View 情况亦然，这是个度假风格项目，单位面积自 3,057 平方英尺至 3,595 平方英尺不等。这些都显示 Pasir Panjang 区对大户型存在需求，这对 Terra Hill 是个利好。

以上是简要概述，接下来我们从总价角度做更深入的对比。

Terra Hill 指示性价格：

类型	价格	面积	$PSF
2 卧室	$1.5xM	624	~$2,484
3 卧室	$2.3xM	904	~$2,600
4 卧室	$3.4xM	1302	~$2,650
4 卧室（Prestige）	$5.0xM	1894	~$2,666

注意：指示性起价分别为 $1.5xxM、$2.3xxM、$3.4xxM 和 $5.xxM。由于我并不掌握最低价，我将假设以各 $100,000 区间的中点来推算估计 $PSF。

从高地价以及如 Lentor Modern 和 AMO Residence 等 OCR 开发项目被推测将超过 $2,000 每平方英尺来看，很明显 Terra Hill 将会跟进。

此外，作为位于 RCR 的永久地契项目，它与其他新盘相比更具差异性——至少在纸面上是如此。

从宏观来看，在建管道中的未售私人住宅单位数量自 2019 年以来已减少。

更重要的是，已推出私人住宅项目中的滞售总量显著下降。

季度	已推出私人住宅项目的滞售单位（数量）	已推出私人住宅项目滞售单位的季度百分比变化（百分比）
2020Q1	4506	NA
2020Q2	4889	8.5
2020Q3	5353	9.5
2020Q4	6126	14.4
2021Q1	6534	6.7
2021Q2	6057	-7.3
2021Q3	4877	-19.5
2021Q4	4266	-12.5
2022Q1	3204	-24.9
2022Q2	2829	-11.7
2022Q3	2133	-24.6
2022Q4	1930	-9.5

在这种情况下，寻找新盘的买家可选项将更为有限。尽管如此，就靠近 MRT、为永久地契且毗邻大南部滨海区的新盘而言，Terra Hill 的整体定价并未高得出乎意料。

在随后的比较中，我将检视部分新盘的现有价格，并与 Terra Hill 的指示性价格对照。

注意：所述价格基于当前可售情况，而非历史成交。项目过去可能曾有更实惠的单位，但目前已不再可得。

与2卧室新盘的比较

2卧室	产权年限	起价 ($)	中位数PSF ($)	面积范围	区域
Pasir Ris 8	99 年，自 05/07/2021 起	$1,474,000	$2,087	710 – 721 平方英尺	中央区以外
The Gazania	永久产权	$1,513,000	$2,379	635 – 700 平方英尺	中央区以外
Terra Hill	永久产权	$1,550,000	$2,484	624 – 840 平方英尺	中央区其他地区
The Lilium	永久产权	$1,570,300	$2,257	699 – 742 平方英尺	中央区以外
Forett At Bukit Timah	永久产权	$1,716,000	$1,950	764 – 947 平方英尺	中央区其他地区
Hyll On Holland	永久产权	$1,716,700	$2,904	570 – 710 平方英尺	核心中央区
Mori	永久产权	$1,719,000	$1,955	883 – 883 平方英尺	中央区其他地区
The Landmark	99 年，自 28/08/2020 起	$1,770,240	$2,748	678 – 764 平方英尺	中央区其他地区
Kopar At Newton	99 年，自 22/04/2019 起	$1,773,000	$2,919	614 – 614 平方英尺	核心中央区
Irwell Hill Residences	99 年，自 13/04/2020 起	$1,806,000	$2,981	614 – 764 平方英尺	核心中央区
LIV @ MB	99 年	$1,816,000	$2,656	624 – 850 平方英尺	中央区其他地区
Haus On Handy	99 年，自 07/05/2018 起	$1,821,000	$2,694	689 – 926 平方英尺	核心中央区
Neu At Novena	永久产权	$1,822,000	$2,820	646 – 646 平方英尺	核心中央区
Leedon Green	永久产权	$1,837,000	$2,919	614 – 926 平方英尺	核心中央区
35 Gilstead	永久产权	$1,838,000	$2,626	700 – 700 平方英尺	核心中央区
One Bernam	99 年，自 10/12/2019 起	$1,851,000	$2,796	700 – 872 平方英尺	核心中央区
Peak Residence	永久产权	$1,854,700	$2,435	776 – 808 平方英尺	核心中央区
The M	99 年，自 03/07/2019 起	$1,882,000	$2,969	592 – 980 平方英尺	核心中央区
Van Holland	永久产权	$1,942,580	$3,055	657 – 1001 平方英尺	核心中央区
10 Evelyn	永久产权	$1,965,000	$2,696	732 – 753 平方英尺	核心中央区
Wilshire Residences	永久产权	$1,968,000	$2,814	743 – 797 平方英尺	核心中央区
One Pearl Bank	99 年，自 01/03/2019 起	$2,048,000	$2,965	700 – 840 平方英尺	中央区其他地区
Grange 1866	永久产权	$2,051,000	$3,329	710 – 1012 平方英尺	核心中央区
Pullman Residences Newton	永久产权	$2,059,000	$3,145	667 – 667 平方英尺	核心中央区
Cairnhill 16	永久产权	$2,067,500	$2,702	775 – 775 平方英尺	核心中央区
Meyer Mansion	永久产权	$2,144,600	$3,113	689 – 689 平方英尺	中央区其他地区
Ikigai	永久产权	$2,196,780	$2,267	969 – 1087 平方英尺	核心中央区
Midtown Bay	99 年，自 02/01/2018 起	$2,219,360	$3,216	732 – 1152 平方英尺	核心中央区
The Reef At King’s Dock	99 年，自 12/01/2021 起	$2,297,000	$2,508	883 – 980 平方英尺	中央区其他地区
The Atelier	永久产权	$2,324,000	$2,868	872 – 915 平方英尺	核心中央区
Perfect Ten	永久产权	$2,474,100	$3,278	753 – 797 平方英尺	核心中央区
Atlassia	永久产权	$2,585,427	$2,054	1270 – 1270 平方英尺	中央区其他地区
Klimt Cairnhill	永久产权	$2,650,000	$3,289	829 – 893 平方英尺	核心中央区
Cuscaden Reserve	99 年，自 14/08/2018 起	$2,762,000	$3,525	807 – 926 平方英尺	核心中央区
15 Holland Hill	永久产权	$3,919,770	$3,064	1292 – 1292 平方英尺	核心中央区
Boulevard 88	永久产权	$4,785,000	$3,903	1313 – 1313 平方英尺	核心中央区
Park Nova	永久产权	$5,868,000	$4,246	1432 – 1432 平方英尺	核心中央区

与售价最低的2卧室单位相比，Terra Hill 至少在总价方面显得较为实惠，属于更具性价比的选项之一。

不过，这也在于其竞争项目多位于传统上更受青睐的地段，例如核心中央区（第 9、10、11 区）或更靠近中央商务区（例如 The Landmark、One Pearl Bank）。

唯一定价更低的竞争对手是 Pasir Ris 8 和 The Gazania，二者均位于中央区以外，而且所处位置差异很大。

有趣的是，从 The Gazania 前往中央商务区所需时间与 Terra Hill 大致相当，且两者均步行可达一座环线 MRT 站。

两者单位数量也相近，但 Terra Hill 的定价更高。

两者的主要差异在于与大南部滨海区的距离，后者被广泛宣传为具有吸引力的利好。

然而，若撇开这一区位差异，Terra Hill 与 The Gazania 相比就显得相形见绌，尤其考虑到此前成交的单位价格很可能低于目前所公布的水平。

另一个值得一提的项目是 Mori。我们此前对位于芽笼的这一永久产权项目的评测认为其定价竞争力很强，因此其价格更高颇令人意外。不过进一步查看可知，其2卧室户型的要价对应的是 883 平方英尺的2卧室+客房户型，因包含一间客房而面积更大，因而并不完全可比。

目前，第 2 层的单位要价为 $1,719,000，高于 Terra Hill 的参考起价。不过，鉴于两者的差异，这也在情理之中。

总体来看，当前在售的多为位于更中心地段、处于 CCR 内或面积更大的单位，与项目的根本性竞争力关系不大。

与3卧室新盘对比

3卧室	地契年限	起价 ($)	中位数PSF ($)	面积范围	区域板块
North Gaia	99年，自 15/02/2021 起	$1,140,000	$1,249	958 – 1076 平方英尺	中央区以外地区
Zyanya	永久地契	$1,728,900	$1,896	893 – 1044 平方英尺	中央区其他地区
Royal Hallmark	永久地契	$1,740,000	$2,184	797 – 936 平方英尺	中央区其他地区
Bartley Vue	99年，自 13/04/2020 起	$1,887,000	$1,888	947 – 1066 平方英尺	中央区其他地区
Pasir Ris 8	99年，自 05/07/2021 起	$1,934,000	$1,784	1023 – 1302 平方英尺	中央区以外地区
Baywind Residences	永久地契	$2,016,000	$2,106	969 – 1055 平方英尺	中央区以外地区
Mori	永久地契	$2,073,000	$1,814	1098 – 1184 平方英尺	中央区其他地区
Ki Residences At Brookvale	999年，自 23/03/1885 起	$2,081,000	$2,223	936 – 1313 平方英尺	中央区以外地区
Lentor Modern	99年	$2,130,100	$2,109	969 – 1130 平方英尺	中央区以外地区
Sky Eden@Bedok	99年	$2,199,000	$2,082	1087 – 1302 平方英尺	中央区以外地区
Atlassia	永久地契	$2,257,955	$2,072	1098 – 1141 平方英尺	中央区其他地区
Terra Hill	永久地契	$2,350,000	$2,600	904 – 1335 平方英尺	中央区其他地区
Piccadilly Grand	99年，自 02/08/2021 起	$2,524,000	$1,861	1356 – 1356 平方英尺	中央区其他地区
The Lilium	永久地契	$2,528,800	$2,078	1227 – 1227 平方英尺	中央区以外地区
Peak Residence	永久地契	$2,547,800	$2,623	1066 – 1088 平方英尺	核心中央区
Haus On Handy	99年，自 07/05/2018 起	$2,607,000	$2,754	947 – 1141 平方英尺	核心中央区
The Landmark	99年，自 28/08/2020 起	$2,615,888	$2,601	1076 – 1141 平方英尺	中央区其他地区
Enchante	永久地契	$2,695,000	$2,768	1001 – 1270 平方英尺	核心中央区
Hyll On Holland	永久地契	$2,696,100	$2,913	936 – 1055 平方英尺	核心中央区
The Atelier	永久地契	$2,724,000	$2,779	1173 – 1281 平方英尺	核心中央区
Midtown Modern	99年，自 10/12/2019 起	$2,739,000	$3,199	904 – 904 平方英尺	核心中央区
The Reef At King’s Dock	99年，自 12/01/2021 起	$2,785,620	$2,593	1076 – 1345 平方英尺	中央区其他地区
LIV @ MB	99年	$2,863,000	$2,474	1119 – 1453 平方英尺	中央区其他地区
Cairnhill 16	永久地契	$2,876,300	$2,758	1055 – 1292 平方英尺	核心中央区
One Pearl Bank	99年，自 01/03/2019 起	$2,988,000	$2,782	1098 – 1281 平方英尺	中央区其他地区
Ikigai	永久地契	$3,147,040	$2,104	1496 – 1915 平方英尺	核心中央区
Meyer Mansion	永久地契	$3,205,400	$2,890	1109 – 1496 平方英尺	中央区其他地区
Pullman Residences Newton	永久地契	$3,258,000	$3,064	1163 – 1281 平方英尺	核心中央区
Riviere	99年，自 07/03/2018 起	$3,258,000	$3,041	1141 – 1711 平方英尺	中央区其他地区
Mayfair Gardens	99年，自 26/09/2018 起	$3,261,000	$1,980	1647 – 1647 平方英尺	中央区其他地区
10 Evelyn	永久地契	$3,276,000	$2,692	1227 – 1238 平方英尺	核心中央区
One Bernam	99年，自 10/12/2019 起	$3,357,000	$2,632	1421 – 1948 平方英尺	核心中央区
Van Holland	永久地契	$3,513,330	$3,050	1152 – 1152 平方英尺	核心中央区
Perfect Ten	永久地契	$3,609,760	$3,094	1227 – 1281 平方英尺	核心中央区
Kopar At Newton	99年，自 22/04/2019 起	$3,918,000	$2,426	1615 – 1615 平方英尺	核心中央区
Cuscaden Reserve	99年，自 14/08/2018 起	$4,255,000	$3,739	1152 – 1152 平方英尺	核心中央区
Midtown Bay	99年，自 02/01/2018 起	$4,437,200	$3,657	1324 – 1324 平方英尺	核心中央区
Leedon Green	永久地契	$4,498,000	$3,317	1356 – 1356 平方英尺	核心中央区
Klimt Cairnhill	永久地契	$4,850,000	$3,509	1432 – 1496 平方英尺	核心中央区

对于3卧室单位，情况略有不同，因为它们已不再处于可负担性的低端。你会发现，它们的价格高于 Lentor Modern（一体化）和 Sky Eden @ Bedok。

Lentor Modern 位于相对较新的区域，但它与商场以及家门口的 MRT 站一体化。

Sky Eden @ Bedok 具有一定竞争力，原因包括：

• 该区域私人住宅供应不足
• 靠近 MRT，且有直达 CBD 的线路
• 靠近 Bedok Mall

购房时务必记住，地段至关重要。若你并不打算居住在东部，像 Atlassia 和 Sky Eden @ Bedok 这样的项目大概就不在你的考虑范围之内。

因此，即便纸面上看更为合适，只要地段不理想，也无关紧要。

所以，如果你在 Pasir Panjang 的 Mapletree Business Park 一带工作，Terra Hill 或许会是更合适的选择。

目前，Sky Eden @ Bedok 在售最实惠的3卧室单位为3卧室高级型。其价格为 $2,199,000，并配有挑高、WC 与服务阳台。这些配置非常适合家庭使用，也比紧凑型3卧室更为实用。

另一处引起我注意的项目是 Piccadilly Grand。目前它仅剩一套额外的3卧室单位，为灵活户型，且为顶层单位（#23）。定价为 $2,524,000，面积 1,356 平方英尺，包含客餐厅上方的挑空面积。

只比最实惠的3卧室单位多出 $174,000，你就能在第 8 区的一处一体化项目拥有一套顶层单位。该户型设有独立的干、湿厨房，且厨房内带有 WC。

不过，该户型的设计并不理想，因为并没有真正可用的洗衣区（尽管平面图上标注有）。Piccadilly Grand 为 99年地契项目，但年轻的有期限地契项目在早期通常能较好地保值。

最近的可替代选择是永久地契项目，The Lilium。其距离 Bartley MRT 步行约 7 分钟，但并不能算作非常出色的地段。价格上升主要因为可售单位的面积。

最实惠的3卧室为 #02 的高级型，定价 $2,528,800。面积 1,227 平方英尺，配备一间封闭式厨房、带通风的设计良好的服务阳台、一间浴室，以及带步入式衣帽间的主卧。

仅多花 $178,800（或成本增加 7.6%），这些户型配置差异就能显著影响你的居住体验。需要注意的是，Terra Hill 的任何3卧室单位都没有预留独立的服务阳台区域。

即便我们以较低的 $2,550 每平方英尺来估算更大的 1,098 平方英尺单位，总价仍将接近 $2.8 million，比 The Lilium 的3卧室高级型更贵，却没有服务阳台所带来的便利。

与 4 卧室新盘的比较

4 Bedroom	产权年限	起价 ($)	中位数PSF ($)	面积范围	区域板块
North Gaia	99年，自 15/02/2021 起	$1,608,000	$1,264	1313 – 1389 平方英尺	中央区以外地区
The Watergardens At Canberra	99年地契	$1,941,000	$1,505	1302 – 1302 平方英尺	中央区以外地区
Zyanya	永久产权	$2,125,900	$1,833	1195 – 1313 平方英尺	中央区其他地区
Royal Hallmark	永久产权	$2,240,000	$1,994	1130 – 1163 平方英尺	中央区其他地区
Mori	永久产权	$2,355,000	$1,879	1259 – 1259 平方英尺	中央区其他地区
Bartley Vue	99年，自 13/04/2020 起	$2,422,000	$1,809	1356 – 1356 平方英尺	中央区其他地区
Atlassia	永久产权	$2,512,186	$2,131	1163 – 1432 平方英尺	中央区其他地区
Pasir Ris 8	99年，自 05/07/2021 起	$2,596,000	$1,777	1464 – 1464 平方英尺	中央区以外地区
Sky Eden@Bedok	99年	$2,608,000	$2,058	1302 – 1302 平方英尺	中央区以外地区
The Lilium	永久产权	$2,620,300	$1,980	1291 – 1969 平方英尺	中央区以外地区
Piccadilly Grand	99年，自 02/08/2021 起	$2,823,000	$2,088	1378 – 1744 平方英尺	中央区其他地区
The Gazania	永久产权	$2,866,000	$1,955	1259 – 1970 平方英尺	中央区以外地区
Lentor Modern	99年	$3,011,900	$2,024	1528 – 1528 平方英尺	中央区以外地区
Peak Residence	永久产权	$3,319,800	$2,613	1389 – 1389 平方英尺	核心中央区
Neu At Novena	永久产权	$3,339,000	$2,753	1195 – 1302 平方英尺	核心中央区
Terra Hill	永久产权	$3,450,000	$2,650	1302 – 1862 平方英尺	中央区其他地区
Enchante	永久产权	$3,460,000	$2,739	1281 – 1281 平方英尺	核心中央区
Wilshire Residences	永久产权	$3,556,000	$2,800	1270 – 1270 平方英尺	核心中央区
Midtown Modern	99年，自 10/12/2019 起	$3,781,000	$2,853	1442 – 1808 平方英尺	核心中央区
One Pearl Bank	99年，自 01/03/2019 起	$3,821,000	$2,887	1399 – 2788 平方英尺	中央区其他地区
Van Holland	永久产权	$3,865,590	$2,825	1345 – 1593 平方英尺	核心中央区
LIV @ MB	99年	$3,896,000	$2,640	1518 – 1668 平方英尺	中央区其他地区
Kopar At Newton	99年，自 22/04/2019 起	$3,967,000	$2,531	1528 – 1604 平方英尺	核心中央区
The Atelier	永久产权	$4,371,000	$2,972	1496 – 1496 平方英尺	核心中央区
Pullman Residences Newton	永久产权	$4,411,000	$3,210	1378 – 1378 平方英尺	核心中央区
Parc Clematis	99年，自 08/08/2019 起	$4,530,000	$1,307	3466 – 3466 平方英尺	中央区以外地区
Meyer Mansion	永久产权	$4,713,300	$2,753	1722 – 1722 平方英尺	中央区其他地区
Leedon Green	永久产权	$5,088,000	$3,401	1496 – 1496 平方英尺	核心中央区
Cairnhill 16	永久产权	$5,239,900	$3,005	1744 – 1744 平方英尺	核心中央区
Canninghill Piers	99年，自 03/09/2021 起	$5,544,000	$2,830	1959 – 1959 平方英尺	中央区其他地区
AMO Residence	99年	$5,588,000	$2,498	2293 – 2293 平方英尺	中央区以外地区
The Avenir	永久产权	$6,708,000	$3,252	2067 – 2067 平方英尺	核心中央区
Irwell Hill Residences	99年，自 13/04/2020 起	$9,452,000	$4,242	2228 – 2228 平方英尺	核心中央区

当我们比较 4 卧室单位的起始价格时，Terra Hill 位于价格区间的中段。正如先前所述，部分项目价格更高，可能是由于面积更大或位置更为中心。那么，让我们看看 Terra Hill 的 4 卧室单位如何对比。

Terra Hill 的最低价 4 卧室约为 $3.4x million，这已经高于位于核心中央区（District 11）的永久产权项目 Peak Residence。

尽管 Peak Residence 更接近市中心，但其位置并不算理想：距离任何 MRT 站都不近；如果不开车，每天上坡步行会比较麻烦，而且步行路径没有遮蔽。

Peak Residence 的优势在于对街的 Balestier 配套相当丰富。对于不介意上述不足的买家，以下是其最便宜的 4 卧室户型：

Terra Hill 的 4 卧室设有 3 间自然通风的浴厕，这一点优于仅有 2 间的 Peak Residence。不过，Terra Hill 不像 Peak Residence 那样配有家务阳台。

虽然 Peak Residence 用带窗的书房取代了防空避难室，但这更多是偏好的问题——是选择更多储物空间，还是独立的工作空间。

另一处与 Terra Hill 的 4 卧室价格相近的项目是 Enchante。它是位于 Newton 附近的永久产权精品项目，距离 Newton MRT 站步行仅 7 分钟。目前仅剩 3 个 4 卧室单位，起价为 $3,460,000（#12）。这与 Terra Hill 的 4 卧室起价非常接近，以下是其平面布局：

在 1,281 平方英尺的面积下，Enchante 缺少一个宽敞的餐区（也缺少一个像样的杂物/家政空间），或许对部分人来说是个缺点。不过，其户型也提供了一些能够弥补的独特之处。

例如，餐区可以外扩至阳台；家庭办公室可改为更大的卧室；主卧自带阳台，有助于加强通风。

此外，单位配有私家电梯前厅，且 4 间卧室中有 3 间为套房。

尽管 Enchante 的家务阳台确实很小，但这依然是 Terra Hill 最小 4 卧室所不具备的配置。

相对而言，Terra Hill 因占地更大而配套更完善；但 Enchante 仅有 25 个单位，带来更为私密与专属的居住体验。

最终，还是取决于个人偏好以及家庭对户型与地段的需求，这大概是最重要的两大考量。

与转售项目的比较

2 Bedroom

项目名称	建成年份	平均价格	平均$PSF
MENDON SPRING	2002	$1,284,000	$1,215
THE MAYLEA	2008	$1,443,000	$1,459
BIJOU	2018	$1,755,485	$2,265
THE GRANDHILL	2006	$1,800,000	$956

3 Bedroom

项目名称	建成年份	平均价格	平均$PSF
VENTANA	2003	$1,798,000	$1,380
TREASURE PLACE	2006	$1,920,000	$1,416
PASIR VIEW PARK	1994	$2,000,000	$1,498
THE MAYLEA	2008	$2,270,000	$1,318

4 Bedroom

项目名称	建成年份	平均价格	平均$PSF
TREASURE PLACE	2006	$2,575,000	$1,266
24 ONE RESIDENCES	2019	$2,580,000	$1,620
THE PEAK	1988	$5,600,000	$1,285

需要注意的是，该片区的所有转售项目均为永久产权，因此 Terra Hill 在产权年限上并无明显优势。在距离 Terra Hill 500m 范围内的转售项目中，2022 年下半年我仅找到 24 笔成交。此外，这些转售单位的平均每平方英尺价格更低，也可能让人觉得 Terra Hill 的定价偏高。

一个突破 $2,000 的例外是 Bijou，这是一座由 Far East Organization 开发、于 2018 年落成的永久产权精品项目。它紧邻 MRT 站，最新一套位于第 5 层的 2 卧室单位以 $1,755,485（$2,265 psf）成交。该单位面积为 775 平方英尺，带有阁楼，这是 Bijou “Soho” 生活方式的标志性特色：

Terra Hill 的双钥匙户型可能有些难以想象，这里有一段视频导览可帮助你更好地了解。它的设计较为独特，但由于日常需要上下楼梯，未必人人都喜欢。不过，对于与年长父母同住的家庭、尚未育儿的年轻夫妇，或寻求投资物业的单身人士而言，可能是理想选择。

如果你看重 Pasir Panjang 区域——因毗邻 Mapletree Business Park 而深受租客欢迎——这种双钥匙单位或许适合自住同时出租一间开间。

尽管账面面积更小，Terra Hill 的 2 卧室在竞争力方面或许同样具备优势。

Terra Hill 的户型为“哑铃型”，因此得房率较高。此外，Terra Hill 最小的 2 卧室配有 2 间浴厕，不同于部分仅有 1 间浴厕的紧凑型 2 卧室，后者在日常使用上可能不太方便。

需要注意的是，这套 Bijou 的单位面向 AYE，噪音水平会更高。

如果你能接受较老的项目，也可考虑 Mendon Spring，这里能以约 $1.2 million 找到一套 2+Study。该单位为 1,055 平方英尺，比 Terra Hill 的那套大 69%，以下是近期已售出的一个示例：

尽管单位面积宽敞，但明显显露年代感，需要一定的翻新投入，意味着额外成本。项目的外观与设施也较为陈旧，缺少电梯，高楼层住户需爬楼。此外，小区距离 MRT 还有 1 个巴士站，相较可步行到达的 Terra Hill 便利性逊色。

针对小区管理也有一些负面反馈。以上因素都可能让潜在买家重新考虑。

转到 3 卧室方面，根据表中最新的项目 The Maylea，近期一套成交价为 $2,270,000，恰好为顶层公寓。这与 Terra Hill 的起步价 $2,350,000 相去不远。其单位如下：

鉴于其 2008 年的落成年份，The Maylea 设有飘窗并不意外。相当一部分面积分配给了屋顶露台。尽管房间尺寸未必令人惊艳，但设有一间实用的书房。

The Maylea 距 Haw Par Villa MRT 步行仅 6 分钟，周边配套也还不错，包括泳道池等。

总体而言，尽管楼龄较老，The Maylea 仍是不俗的选择。屋顶露台和飘窗未必适合所有人，但它价格更亲民，并额外提供书房以及厨房内的 WC 等配置。

至于 4 卧室，最近一宗有成交记录且楼龄较新的二手公寓是 24 One Residence，距离 Haw Par Villa MRT 步行仅数分钟。这套 4 卧室以 $2,580,000 成交，位于一层。

该户型的一个亮点是宽敞的家庭活动区，但其俯瞰客厅，若不进行改造，可能不适合作为独立卧室使用。

把起居空间分层到两层并不理想，家庭活动区可能因此利用率偏低。

此外，以 4 卧室而言，厨房表现一般，且没有真正的家务阳台区域。

入口玄关也偏大，可考虑改设一个储藏室。

尽管存在上述不足，24 One Residences 的 4 卧室仍因价格更低而具备较强竞争力。

总体来看，鉴于户型高效且性价比尚可，尤其是在该区域新盘供应偏少的背景下，2 卧室的定价是说得通的。

至于 3 与 4 卧室，最终还是取决于个人对地段的偏好，以及你愿意为更现代、更高端的小区支付多大的溢价。 

升值分析

1. Greater Southern Waterfront

Greater Southern Waterfront 的蓝图距离真正开花结果尚需多年，Pasir Panjang Terminal 预计要到 2040 才会搬迁至 Tuas。尽管如此，不可否认 Terra Hill 的确位处这一切的前沿。过去 Pasir Panjang Road 对面的海域因填海而成为港口用地，2040 年之后这里将迎来令人期待的未来。随着搬迁，Terra Hill 无疑将受益于更佳的海景；更实际地说，一旦该地段在 2040 年后启动建设，作为永久产权物业也将重获市场关注。事实上，我们已看到资本涌入此区，Labrador Tower 这栋 34 层 A 级办公楼预计于 2024 落成。  

2. 随着 Circle Line 完工，联通性提升

如果你一直好奇为何 Circle Line 不是一个完整的“圈”，现在答案已经揭晓。最后的 3 个车站——Keppel、Cantonment 和 Prince Edward——预计将在 2026 完工，这将使 Pasir Panjang MRT 至 Marina Bay 仅需 7 站。更重要的是，全程无需换乘。这将有助于提升其租赁吸引力，尤其是考虑到 Terra Hill 不仅靠近 CBD，还毗邻 Mapletree Business City 和 one-north。

我们的看法 

总体而言，我认为该项目适合希望留在 Pasir Panjang 区的家庭，同时又在众多年代久远、面积偏大的项目中寻找全新的选择。

Terra Hill 在地段与未来增长前景方面都相当亮眼。这里曾是富裕人群兴建海边住宅的地带，且交通便捷，靠近 MRT，并距离 CBD、Mapletree Business City 和 One North 不远。同时，步行范围内既有公园，也有海边。

Greater Southern Waterfront 在未来几年只会为该片区带来更多关注，而随着 Pasir Panjang Terminal 于 2040 搬迁，Terra Hill 作为该片区内最新的项目之一，或将更令人艳羡。

公寓本身的产品力也执行得不错。整体户型设计高效，并通过 Prestige Collection 着重于大面积单位。尽管 2023 面临通胀压力，我仍要为开发商采用高端配件点赞——如今你很难在 RCR 的项目中同时见到 V-Zug、De Dietrich、Laufen 与 Gessi 等配置。 

不过，先来谈谈绕不开的话题——定价。可以这么说，预期平均 psf $2,600 对 Pasir Panjang 而言仍属“未知水域”，但这也支撑了其作为更高端项目的差异化定位。

因此，如果你一直在寻找更为奢华的家庭型单位，而居住是否足够中心并非首要考量，Prestige Collection 中的大户型将填补当下不易找到的细分空缺。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。