他们按时交租——却仍被驱逐。关于新加坡转租的复杂真相。

大多数人会以为，只要你经营着一家咖啡馆或住在租赁单位里，并且每月都按时交租，你就是安全的。然而，如果你是次承租人（也就是从主承租人而非房东处租房的人），这个假设可能会彻底出错。最大的问题？你往往并不了解房东与主承租人之间实际发生了什么；而一旦关系破裂，通常需要承受后果的人就是你。以下是在同意当次承租人之前，值得留意的一些情形：

（另外，我也会分享一个关于我自己次承租人的亲身经历）

一个商业转租案例：Ann Siang Street 的噩梦

Maxi Coffee Bar 自 2020 年起就在 Ann Siang Hill 经营。你们当中不少人可能也认识——这家咖啡馆有蓝色窗框，以手冲与精品咖啡闻名（尤其是他们的 cereal milk lattes）。Maxi Coffee Bar 在该地点并非主承租人，而是次承租人；对于部分行业（如 F&B）来说，这并不罕见。

随后，在 5月31日，主承租人突然违约解除了租约。 

尽管他们与此事无关，且一直按时向主承租人交租，Maxi 仍被告知必须搬离。咖啡馆一位发言人告诉我们：“我们提交了支付租金的交易凭证。但我们后来才意识到，主承租人并没有把我们的租金转交给房东。”

接下来的一周里，房东先是同意延期、又撤回、再缩短延期，情节如坐过山车般反复；直到最终他们被要求在 6月17日 前搬出：而这只是以两天的通知期告知，且是在咖啡馆营业过程中送达。

咖啡馆表示：“房东做的一切都不厚道，但我不认为是违法。我们只是悲剧性的‘池鱼之殃’。”

当 Time Out Singapore 于 6月16日 报道 Maxi 将要歇业时，咖啡馆已经在收拾打包，心碎不已。

但有风险的不止是商业租户——住宅次承租人也可能遭遇同样情况

这当中最明显、也许也是最常见的例子，是主承租人其实并未获得转租许可。 

你会在很多地方看到相关讨论与案例，例如这篇Reddit 贴文。请注意，承租人明确不可转租 HDB 公寓，所以当涉及非私人物业的此类“转租”报价出现时务必小心。 

另一个问题与 Maxi Coffee 的遭遇也颇为相似：有时主承租人违规后就“跑路”。在这里，我可以分享一个直接的经历：

2014 年至 2017 年间，我把一个公寓单位租给了一位外国学生。她起初非常主动，随着其他室友陆续搬走，她会向自己学校的同学推荐这套房（部分原因也是因为他们是她的朋友且可靠，她想要一个安全的室友组合）。我们合作愉快，后来当她毕业时，他想继续住一段时间。于是我们把协议改为由她作为主承租人，并可进行转租。

问题从这里开始。此前，她不会去“坑”屋内其他租客，因为（1）他们并非次承租人，直接与我对接；且（2）他们是她的同学朋友。

但毕业后，她面对的次承租人与她的私人关系淡薄；而在必要的尽调之外，我与这些次承租人的互动也不多。 

基于既有的信任，我没有持续对她作为主承租人的状况进行检查。于是，在这一安排推行约一年半后，她突然“消失不回”，音讯全无；我们（在我那位长期受累的经纪帮助下）发现，她在失业后有逾期居留的风险。 

她在收取了两位次承租人的租金后就离开了，二人顿时陷入困境。其中一人是学生，考试在即；另一人刚刚拿到工作，正在附近的培训机构报到。如果我们没有协商出办法（我不得不在被拿走的租金上认亏一部分），我们三方都会陷入严重的双输局面；但我怀疑，受伤最深的还是那两位次承租人。 

这也让我想指出，当事情出岔子时，次承租人面临的几个严重问题：

• 你的权利取决于合同载明的内容——在新加坡法律框架下，房东（以及 HDB/URA）握有主要权力。次承租人被视为第三方占用者，而非真正的承租人。你拥有哪些权利，将取决于合同中的约定；而且，这些约定不得与原始租约相抵触（例如，若原租约禁止养宠物与吸烟，那么转租合约也不能与之相悖）。超出合同明确写明的部分，你可能并无其他权利。 
• 被驱逐时可能拿不到任何赔偿——如果最终发现主承租人无权转租，或以某种方式违反了规定，你可能会在没有任何赔偿的情况下被驱逐；即便你已经按时向主承租人支付了租金。
• 可能几乎没有通知期或宽限期——如上所述，房东可能在极短时间内就能把你请走；这或意味着你在接下来的数天、数周，甚至更久都没有落脚处。你的所有物品也无处安放！ 

即使你选择承担高昂费用走法律途径，不论胜算如何，财务与情绪上的伤害已经造成；而且这并不能解决你当下实质无家可归的问题。长时间住酒店的成本会很痛。 

这是否意味着你绝不该进行转租？

并非如此。我会说，在私人物业市场中，转租绝不罕见。以当下为例，我认识几位房东把单位租给了共居公司，由其再转租给次承租人；而大多数时候，体验是正面的（无论对主承租人还是对次承租人）。

但如果你打算参与转租，你需要把谨慎加倍。尽你所能去了解并审查主承租人的背景，并仔细阅读租约条款。我知道这听起来你能做的事相当有限，确实如此。这也是为什么，只要有可能，我会倾向于当主承租人。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。