Stirling Residences 评测：皇后镇出乎意料的静谧却便捷的地段

项目：	Stirling Residences
地区：	03
地址：	Stirling Road
地契：	99-Year Leasehold
单位数量：	1259
占地面积：	227,221 sqft
开发商：	Nanshan Group & Logan Property Holdings
TOP:	2022

作为这个成熟社区里的新成员，Stirling Residences 期望在享有成熟地带优势的同时，成为一个脱颖而出的居住选择。 

对于不太熟悉该区域的人，Stirling Residences 位于 Stirling Road，这是一条连接 Commonwealth Avenue 与 Queensway 的相对安静的道路。这个位置非常中心。你可以很轻松地抵达 Orchard 和中央商业区（CBD），但却没有你对如此便捷地段所预期的喧嚣与繁忙。 

其中一个原因在于这个社区的成熟年代。  

Queenstown 是新加坡首个卫星城，位于市中心之外，生活配套一应俱全；从新加坡第一所理工学院的诞生，到巴刹、商场，甚至医院都具备。 

因此，因其历史悠久（巧合的是，Mei Ling 也是新加坡首个百万 HDB 的所在地），这里不像较新的社区那样把单位挤得满满当当。旁边还紧邻一个相对低调的有地住宅飞地，也让整体氛围更显宁静。也难怪 Nanshan Group 和 Logan Property 在 2017 年 5 月为这幅 GLS 地块以创纪录的 $1.03 billion 联合投得——这也拉开了 2017 年 en bloc 浪潮的序幕。 

诚然，近年这里的人气确实明显上升。Commonwealth Towers、Queens Peak 的加入，以及未来的 BTO 地块（Queensway Canopy 和 Queen’s Arc），无疑也会为该区域带来更多人流。 

尽管如此，地段的中心性意味着该区域的需求始终稳固。 

我们早在 2020 年就做过示范单位评测，如今终于来看一看成品实景如何。 

Stirling Residences 深度导览

与当前所有大型新盘一样，长长的配套清单似乎已成为凸显差异的必备条件。 

为了更好地理解 Stirling Residences，我们按区域来看看（官方亦将其划分为三部分）。分别是 Fern Forest、Tropical Forest 和 Rain Forest。 

基本上，其理念是在多样化植被中营造一个宁静而绿意盎然的环境。对普通参观者而言，要真正分辨差异并不容易，说实话多少有点营销意味。尽管如此，如果你是从 HDB 或较老的公寓升级而来，这种经过雕琢的景观营造所下的功夫，绝对不会被忽略。 

撇开设施不谈，你首先需要知道的是，Stirling Residences 坐落在一块起伏的坡地上。这样的地形有不少优势，其中主要是在较低楼层也能获得更高的视野。 

但坐落于坡地也带来施工上的挑战。要不要将部分地面找平以容纳设施？还是顺应现状，扬长避短？ 

据我所知，他们保留了原有地形。相应地，每座住宅塔楼均架于高耸的柱子之上——一座 38-storey 塔楼和两座 40-storey 塔楼。 

其一，这样的设计让整个位面拥有更好的穿堂风。此外，低楼层的单位离地更高，意味着视野更好，隐私性也更强。 

这不仅对住宅单位如此，对于使用泳池游泳或日光浴的人也一样。设有一楼单位的公寓，公共空间往往难言私密；而在 Stirling Residences，你在使用公共设施时并不会遇到这种问题。 

项目位于 Stirling Road 沿线，沿同一路段设有两个进出点服务整个小区。虽然两个入口彼此相邻看似多余，但住户专用入口有效分流，减少主入口的等候时间。访客也可由此驶离，有助于缓解车流拥堵。

你或许会觉得以 1,259 套单位而言似乎偏少，但周边地带其实相对不拥挤。该道路目前主要服务 Stirling Residences、Mei Ling Vista 与 Stirling View（均为 HDB 项目，且另有其他出入口），实际情况并不会如你想象般糟糕。

此外，Stirling Road 先前设有公共路边平行泊车位，现已移除以拓宽车道；同时在丁字路口新增了红绿灯，显然是为 Stirling Residences 落成通车而预作准备。

入口尺度不小，我也喜欢车道落客点的通透与挑高。以这种体量的项目而言，出租单位很可能不少，因此为德士/网约车提供充足的上下客空间尤为重要。

同样受地形影响，你从外面无法窥见内部设施（不像 Queens condo，你能在其不同围边段落中往里张望）。

入口之上的第一个泳池是 30m 泳道池。池畔铺设木平台，排布了多张日光躺椅，并以一排修剪整齐的植栽作点缀。 

这是一个无边际泳池，朝向 Stirling Road 对面的 HDB 楼，景观谈不上出众。但至少与对面楼栋有良好间距，再加上最低住宅层亦被抬高，整体并不会有被包围的局促感。

若你喜欢在户外也尽量保持遮荫（以当前酷热天气尤为实用），这里有一座朝向泳池长度方向的遮蔽泳池亭。

当然，泳池旁就有便捷的冲洗区。更吸引我的是墙面采用了大规格瓷砖的细节，比起素墙更耐脏耐用。

在池畔尽头，有一间室内空调的 Cabana Club，可俯瞰 30m 泳池。 

另设有 Spa Cabana 与户外按摩区。虽然听起来不错，但现实中我几乎很少见到有人使用。

沿着泳道池往上走，是 Grill Pavilion 与 Teppanyaki Grill Pavilion，两者并排位于项目西南端。烧烤几乎是新加坡公寓最常见的设施之一，要是哪处公寓没有，反倒让人意外。

每个烹饪台都配有电源插座（可接风扇、音响或额外烹饪器具）、水槽、备餐台以及烧烤架或铁板烧炉。 

并设有可坐 8 人的座椅（如有需要，你也可以自带额外座椅）及一张长桌。所选材质易于维护，有利于长期耐用性。 

虽无惊喜，但功能到位。我很喜欢其遮蔽结构所用的木质饰面，能与周遭绿意很好融合。话虽如此，以上千户配比仅两处 BBQ 炉位，或许显得不足。

受周边既有配套影响，住户在这侧可看到 Tiong Ghee Temple。虽我来访时未感到噪音问题（事实上相当安静），但此类宗教场所对部分人而言或许在视觉上不太讨喜。无论如何，感兴趣的买家应留意这类变量。

项目各处设置了多处休憩角落，如 Sky Cabana，并辅以繁茂绿植，营造出放松的氛围。 

这些休憩亭的共同特点是采用木质遮蔽，并配备带靠垫的沙发，坐卧更为舒适。它位于最角落处，空间更显私密，适合小型聚会。 

仅从园区里走一圈，你就会发现 Stirling Residences 的设施中有相当一部分是休憩区与亭阁。多样的座位区让住户可在不同景致间切换——或面向项目中央的泳池，或选择更静谧、朝向有地住宅的一隅。坦白说数量略显过多，也许若能增加更多娱乐/用餐类空间会更好。

项目这一角落展示了 Tropical Pavilion 与层叠溪流，俯瞰 Angora Close 一带的有地住宅区。

尽管谈不上最佳视野，但可以确定的是，这一景观不会改变，因为四周不可能再有新建物。且面向有地住宅的区域通常人流更少、也更安静，相比面向主干道的单位更为宜居。

在园区内穿行，你会注意到小径两旁遍植绿意，显然在营造更具热带氛围的环境方面投入了不少心思。尽管树木尚未完全长成，但我认为待植被更为繁茂后，整体氛围会更上一层楼，行走其间亦更享受。

这是新项目的共同趋势，而这里的景观营造目前确实值得一提。

是否感受到我所说的置身郁郁葱葱绿洲的感觉？ 

独特的树种与新加坡天际线的钢筋水泥形成对比（且环境更为静谧），更能强化这种感受。

在这里也能看到，住宅塔楼与邻近的 Anchorage condo 之间的间距相当可观。

与附近的竞品相比，如 Commonwealth Towers、Queens Peak 与 Margaret Ville，它们的占地均少于 130,000 sqft，因此其住宅楼座在更紧凑的地块上难免更为贴近。

在这一点上，Stirling Residences 的优势更为明显，尤其适合偏爱更大、更安静园区的自住者。

继续往前，是户外按摩与水疗小亭，住户可自由使用。

户外水疗区位于园区较高处，使用者更具私密性，能在公寓内享受一段惬意时光。不过，这类设施往往是“看起来很好”，实际使用率并不高。

来到 Rain Forest 区域的下一处主泳池区，这里是 4 个功能合一的复合水域，分别为水疗座椅、水中健身、气泡喷射与水疗足底按摩。 

它与 30m 泳道池的调性相近，只是此处树列更多、遮荫同样充足。其朝向 Canopy Walk 与按摩亭。相较 30m 泳道池，这里更为清静，主要因为不临主路与出入口。 

需要留意的是，尽管你这一侧临有地住宅，但像 The Anchorage 及周边 HDB 仍能部分望入 Stirling Residences 的这面。

即便如此，如果我居住在 Stirling Residences，这仍会是我常去的一隅——浅水区适合轻松降温，配以雨林树景，氛围相当静谧。别忘了戴帽子与防晒！ 

接下来，仍是亭阁——这一处名为 Hanging Pavilion。

与场地其他休憩区相似，这里遮蔽良好，提供充足座位供住户使用。

此处相较其他休憩区更为私密，主要因其朝向远离住宅楼。面向镜面水景，眺望有地住宅区，是个简洁的放松角落。

靠近 Hanging Pavilion 的是 Hammock Lawn，面向住宅楼。

虽然吊床相较其他休憩区提供了不同体验，但由于完全露天，易受尘污影响；维护未必总能保持在最佳状态，因此这类点位往往并非最受欢迎。

再看看最后几处亭阁，住户可在 Stirling Residences 的 Tropical Forest 一侧找到设计风格相近的休憩亭。 

此处临水而设，更贴近周围的自然氛围。 

在楼下的架空层，你也能找到一些室内功能空间。

包括一间图书室（我来访时颇受欢迎）与一间多功能室。

Stirling Residences 的核心客群无疑包括年轻家庭，这一点从大量儿童友好设施中即可窥见。 

其中一处是 Kid’s Club 附近的露天游玩空间，设有简易滑梯、摇摇椅与跷跷板。 

家长可带孩子来此骑行、与社区内其他小朋友玩耍。更棒的是——周围设有座位供家长等候。相比众多休憩亭，显而易见，亲子设施更受欢迎、人气更旺。

既有陆上设施，水上自然也不能少。 

Kid’s Club 附近是 Kid’s Pool，浅水设计更适合儿童安全玩水。此池专为儿童而设，池中有多处趣味喷淋装置。 

未参与玩水的家长也有遮蔽亭可休憩，同时照看孩子。 

同样值得一提的是，园区内有运营中的托儿中心 Sunshine Kids，忙碌的家长可在此接送孩子。对双职家长而言，这种便利不啻为救星。

在 80 项设施中最为瞩目的，莫过于位于项目左侧角落的 50m 泳道池。颇有意思的是，其采用更有机的形态，向住宅楼方向延展，观感更佳。

延续 Stirling Residences 的常见主题，泳池周边以树列与修剪整齐的灌木围合。由于面积很大，住户可选择从 21 号楼一侧或近网球场处下水。我想周末与公共假期，这里将是园区中最热闹、最具活力的地带之一，因为多数人会选择使用这处主泳池。 

与我去过的其他项目相比，Stirling Residences 的这一带更显通透明亮。

我来访时能感受到持续而舒适的微风，也让整体氛围更为放松（当然，这在很大程度上也取决于季节与天气）。

此处的池畔平台更宽更敞亮，空间感十足。

在这座 50m 大泳池中，设有一处名为“气泡角”的区域，入口处有水柱喷涌。其水深较浅且坡度平缓，是儿童与长者下水的理想入口。

健身房旁有一间颇大的多功能厅，面向泳池，同时设有便利用品贩卖机，这类配置通常见于体量较大的项目。

我认为健身房立面的设计简洁而有质感，但以这般户数而言面积偏小。高峰时段你很可能需要等待某些器械。同时它面向主路，若能设在更高处以享受起伏地势与景观会更理想。

除健身房外，住户也可在其他区域运动。这些有顶空间分别为瑜伽亭与健身亭。

尽管带有遮蔽，这些空间依旧完全开放，因此运动流汗是肯定的。

来到与 Queens condo 相邻的一侧，你会发现唯一的一片网球场。可由街道层通过一段小楼梯或无障碍坡道抵达。受地形影响，球场下沉，且与园区其他部分保持良好距离。 

明显的不足是，逾千户仅配备一片球场，似显捉襟见肘。相较之下，较早期的 Queens 设有两片网球场，服务 722 套单位。

越过网球场，你会看到另一处烧烤亭，可通过楼梯或坡道抵达。这里地势更低、更远离其他区域，是举办聚会最为私密的地点。

在参观住宅楼之前，先到我在整个园区中最喜欢的一隅看看。 

Fern Forest 的主题在这片宁静空间中得以呈现，植有（相对）高大的树木、众多灌木与草地。若新加坡有四季，这里将更显出色；但即便在炎热时节，它也至少构成了一幅更赏心悦目的景致。

最后，我们来看看住宅楼。 

虽然并非 Stirling Residences 所有电梯大堂都如此，但我很喜欢一层的挑高设计，能引入更多自然光。

车库层的电梯大堂也颇为美观，墙面采用类似大理石的饰面。

我们在住宅楼的第一站是空中/屋顶露台，你可以在此欣赏 Queenstown 迷人的天际线及更远处的景致。这些空中露台位于 3rd、11th、17th、23rd、29th 和 35th 层。

你可以看到它们点缀在不同楼层之中。

本项目可提供新加坡首个卫星城的广阔全景，低矮建筑与高层 HDB 的对比颇为耐看。你也能望见附近的 MRT 铁路轨道！ 

虽然这些空中露台未能容纳其他设施（例如健身房或另一座泳池）来共享美景有点可惜，但对于低楼层住户而言，能有机会在此眺望天际线，依旧是加分项。

我认为低楼层的露台使用率不会太高（毕竟景致有限），但在这样的晴天里，高楼层的露台会更受欢迎。

最后，以 Stirling Residences 的停车场作为本次导览的收尾。第一印象是照明充足，采用明亮的 LED 灯，并在车库内设有清晰指引，方便驾驶者出入地库。Stirling Residences 提供 1,259 个车位，在当下新盘中能做到车位与单位 1:1 的比例并不多见。 

尽管靠近部分电梯大堂的区域更为拥挤，但整体看来车主的使用空间尚属充裕。不过，以项目的楼龄而言，地面卫生状况却出乎意料地显得偏脏。

总体而言，我必须说项目的景观营造确实是一大亮点。但在日常维护方面，评价就没那么正面了。部分区域的维护似有疏漏，尤其在车库较低层；某些大堂也意外地更脏，墙角与墙面有不少磨损痕迹。

好的一面是，我确实看到清洁与物业人员在忙着打理园区。维护工作仍在持续推进，这是个积极信号。几年后再回访，看看整体维护能否经得起时间考验，将会很有意思。

Stirling Residences 区位评述

位于 Queenstown 成熟且迷人的社区、沿 Stirling Road 而建的，是新近取得 TOP 的 Stirling Residences。

周边的一些住宅项目包括 Queens、Alexis、The Anchorage、Queens Peak、Commonwealth Towers 和 Margaret Ville。

就周边配套而言，Stirling Residences 的住户将以 HDB 与有地住宅交织的城市天际线为主要景观（部分还可望见 Tiong Ghee Temple）。另一方面，部分户型朝向也有机会远眺 Labrador Nature Reserve 的海景。

虽然与邻近的新项目（如 Commonwealth Towers 与 Queens Peak）相比，步行距离可能略远，但由于不临主干道，它也是区内唯一不会被靠近 MRT 站常见的噪音与人流直接影响的私人住宅项目。即便如此，Queenstown MRT 也仅需步行 3 分钟即可抵达，对噪音敏感的住户而言相当实用。 

此外，项目毗邻有地住宅区（相较于典型的高楼群），环境氛围因此不那么繁忙，更为静谧。 

总体而言，第 3 区因处于 RCR，且距离市区、CBD 以及知名学府（如 NUS 与 Anglo-Chinese Junior College）十分接近而备受青睐。 

交通 

巴士站名称	途经巴士线路	距公寓距离（及预计步行时间）
Opp Queens	64	40m，步行 1 分钟
Blk 157	64	220m，步行 3 分钟
Tiong Ghee Tp	64	220m，步行 3 分钟
Queens Condo	51, 111, 145, 186, 195, 195A, 970	230m，步行 3 分钟
Blk 53a CP	51, 111, 145, 186, 970	280m，步行 4 分钟
Opp Lea Hin Hardware Fty	33, 33A, 64, 120, 195, 195A	300m，步行 4 分钟
Blk 158	113, 113A	330m，步行 4 分钟
Queenstown Stn Exit A/D	51, 111, 145, 186, 195, 195A, 970	330m，步行 4 分钟
Lea Hin Hardware Fty	33, 120, 195, 195A	350m，步行 5 分钟
Queenstown Stn Exit B/C	51, 111, 145, 186, 195, 195A, 970	400m，步行 5 分钟
Blk 153	64	410m，步行 5 分钟
Blk 166	64	420m，步行 6 分钟
Bef IKEA Indg Bldg	33, 120, 195, 195A	430m，步行 6 分钟
Blk 163	64	450m，步行 6 分钟
Anchorpoint	33, 33A, 64, 120, 195, 195A	480m，步行 6 分钟

Nearest MRT Station: Queenstown MRT, 500m, 3-min walk

对于主要依赖公共交通通勤的人士而言，Stirling Residences 周边有多处巴士站与多条路线，连通性相当出色。 

我想大家都会认同，步行 3 分钟即可到达的 Queenstown MRT（东西线）是其可达性最大的亮点。 

向外两站即是 Buona Vista MRT Station，可换乘环线；三站后到达 Outram Park，可接驳东北线与汤申—东海岸线。对于前往 Orchard 等市区的通勤者，可经 Raffles Place 或 City Hall MRT 接驳南北线。 

我尤其欣赏的一点是，尽管距离 MRT 站很近，但并未受到轨道噪音的明显影响。对噪音敏感者而言，这一点颇具吸引力。 

私人交通可达性： 良好 

高速/主要道路	距公寓距离（及预计非高峰车程）
Queensway	1.3km，2 分钟车程
Portsdown Ave	1.1km，3 分钟车程
Jalan Bukit Merah	1.2km，3 分钟车程
New Bridge Rd	6km，8 分钟车程
Changi Airport	27.7km，28 分钟车程
Harbourfront Cluster	5.7km，8 分钟车程
Alexandra Rd	1.8km，4 分钟车程
Orchard Road	5.1km，7 分钟车程
Raffles Place	10.1km，10 分钟车程
Mapletree Business City	2.8km，10 分钟车程
CTE	5.8km，8 分钟车程
AYE	5.5km，7 分钟车程
PIE	8.3km，13 分钟车程
ECP	15.3km，15 分钟车程
KPE	14.2km，14 分钟车程
BKE	9.9km，12 分钟车程

从 Stirling Residences 驾车出行相当便利，尤其是 Queensway 可衔接多条主干道。非高峰时段前往 Orchard 不到 10 分钟，我认为其连通性相当出色。 

不过需要留意，这些道路还服务于周边多处住宅、办公与配套设施（再加上 Stirling Residences 的 1,259 个单位）。 

据我观察，工作日午间有不少上班族在附近用餐；而家庭客则常前往附近的 IKEA 商场，我们都知道这往往意味着道路更为繁忙。高峰时段车流可能相当拥堵。 

杂货/超市 

超市名称	距公寓距离（及预计步行时间）
FairPrice – Stirling Road	250m，步行 3 分钟 / 230m，1 分钟车程
Cold Storage – Anchorpoint	460m，步行 6 分钟 / 1.3km，3 分钟车程
Sheng Siong – Dawson Rd	1.1km，步行 13 分钟 / 2km，5 分钟车程
Fairprice – Jalan Bukit Merah	1.7km，步行 21 分钟 / 1.6km，5 分钟车程

对于喜欢家门口就有便利配套的住户而言，Stirling Residences 的位置颇具吸引力。距离项目步行 3 分钟的 Stirling Road 便有最近的 FairPrice。 

此外，相比驾车，我认为这样也更便捷且更具成本效益！ 

另外，Anchorpoint 的 Cold Storage 亦十分便利，可补充日常采买所需。

购物商场 

商场名称	距公寓距离（及预计非高峰车程）
Anchorpoint Shopping Centre	1.2km，3 分钟车程
Dawson Place	1.7km，4 分钟车程
IKEA Alexandra	1.8km，4 分钟车程
Alexandra Retail Centre	2.7km，6 分钟车程
Queensway Shopping Centre	2km，6 分钟车程
Depot Heights Shopping Centre	2.7km，7 分钟车程
Holland Road Shopping Centre	3km，8 分钟车程
Telok Blangah Mall	3.6km，8 分钟车程
West Coast Plaza	6.2km，9 分钟车程
313 @ Somerset	5.8km，10 分钟车程
ION Orchard	5.7km，10 分钟车程
The Clementi Mall	6km，14 分钟车程

尽管 Queenstown 并非以购物资源见长，但其为自给自足的社区，周边有相当多的邻里商店可供日常所需。

除 Anchorpoint shopping centre 与 IKEA Alexandra 外，步行前往其他商场的距离略远，因此更建议乘坐公共交通或驾车。 

另据 URA 规划，Queenstown 将成为新加坡首个 Health District，这将大幅重塑区域内的动线与配套。 

学校 

学校名称	教育阶段	距公寓距离（预计非高峰车程）
True Way Presbyterian Kindergarten	学前教育	300m，1 分钟车程
MapleBear Preschool	学前教育	1.4km，3 分钟车程
Queenstown Good Shepherd Kindergarten	学前教育	1.3km，3 分钟车程
Queenstown Primary School	小学	2.4km，6 分钟车程
Children’s Cove Preschool	学前教育	2.8km，6 分钟车程
Damien Centre Kindergarten	学前教育	1.4km，4 分钟车程
Blue House Childcare	学前教育	2.6km，6 分钟车程
Mulberry Learning @ Alexandra	学前教育	2.8km，7 分钟车程
Bloomberry Infant & Childcare	学前教育	1.5km，5 分钟车程
Queensway Secondary School	中学	3km，7 分钟车程
Queenstown Secondary School	中学	2.1km，5 分钟车程
Anglo-Chinese Junior College	高等教育	3.5km，7 分钟车程
Gan Eng Seng Primary School	小学	2.8km，7 分钟车程
Blangah Rise Primary School	小学	5km，10 分钟车程
Henry Park Primary School	小学	4.5km，11 分钟车程
New Town Primary School	小学	2.3km，6 分钟车程
Kent Ridge Secondary School	中学	6.8km，10 分钟车程
Dover Court International School	国际/多学段	4.5km，10 分钟车程
Ngee Ann Polytechnic	高等教育	8.1km，16 分钟车程
National University of Singapore	高等教育	2.8km，6 分钟车程
Fairfield Methodist School (Primary)	小学	3.2km，5 分钟车程
Fairfield Methodist School (Secondary)	中学	3.3km，6 分钟车程
New Town Primary School	小学	2.3km，6 分钟车程
New Town Secondary School	中学	5.5km，9 分钟车程

居住于 Queenstown 的一大优势在于社区内教育资源丰富。 

有幼儿的家庭在规划子女教育路径时，会欣慰于 Stirling Residences 周边拥有充足的幼儿园、小学、中学与高等教育选择。若作为投资物业，这些教育资源也提供了稳定的租赁需求支撑。

上述时间均以非高峰时段为参考，不同时间段的通行时长可能有所变化。 

Stirling Residences 开发与地块评述

Stirling Residences 占地 227,223 平方英尺，为大型项目，向住户提供超过 80 项公寓设施。即便项目内超过 1,000 个单位，我认为整体居住密度的布局仍相当舒适、疏朗。 

住宅楼体位于地块中央，形成三个相对独立的分区。开发商在项目外围大量植绿，一方面将 Stirling Residences 与外部社区有效“软隔离”，另一方面也以自然方式缓解城市热岛问题。同时，这也呼应了项目所主打的生活主题与氛围。 

值得称道的是，住宅楼的设计与排布做到互不正对，既避免了视线遮挡，也充分保障了住户私密性，可谓双赢。 

同样令人欣喜的是，科技正让建筑更为智慧：在 Stirling Residences，住户可通过公寓专用 App 预先登记访客，从而有效减少人工操作。

不过，一个潜在问题在于本项目仅设一处入口与两处分流出口，且均连通 Stirling Road。考虑到上千个单位共用出入口，加之私召车的频繁出入，高峰时段难免出现瓶颈与拥堵。 

户型构成 

以下为 Stirling Residences 的卧室类型分布： 

户型	类别	单位数量	单位面积 (sqft)	占比
1 卧室	1BR	114	441 sqft	18%
1 卧室 + 书房	1BR-S	112	506 sqft
1 卧室 + 书房	1BR-S-R	3	710sqft
2 卧室	2BR-C1, 2BR-C2b	112	635sqft	54%
2 卧室	2BR-C2a	76	624sqft
2 卧室	2BR-C2a-R	2	818sqft
2 卧室	2BR-C3	112	657sqft
2 卧室	2BR-C2b-R, 2BR-C3-R	1	840 – 883sqft
2 卧室（高级型）	2BR-P1	112	689sqft
2 卧室（高级型）	2BR-P2	112	678sqft
2 卧室（高级型）	2BR-P1-R, 2BR-P2-R	6	904sqft
2 卧室 + 书房	2BR-S1	112	764sqft
2 卧室 + 书房	2BR-S2	36	786sqft
2 卧室 + 书房	2BR-S1-R	3	980sqft
3 卧室	3BR-C1	36	883sqft	21%
3 卧室	3BR-C1-R	1	1,130sqft
3 卧室	3BR-C2	36	893sqft
3 卧室 + 储物间	3BR-U	76	980sqft
3 卧室 + 储物间	3BR-U-R	2	1,281sqft
3 卧室（高级型）	3BR-P	112	1,055sqft
4 卧室	4BR	76	1,346 sqft	7%
顶层公寓	4BR-PH1	2	1,959sqft
顶层公寓	4BR-PH2, 4BR-PH3	4	1,970sqft

与多数大型项目类似，Stirling Residences 提供多种户型布局，从 1 卧室至 4 卧室，满足不同客群需求。 

整体来看，2 卧室户型占比最高（高达 54%！），主要面向夫妻或小家庭。布局的多样化亦是项目的一大亮点，更好地匹配不同需求。 

户型面积也与当下新盘的主流水准相当：1 卧室为 441sqft – 710 sqft，2 卧室为 624 sqft – 980 sqft，3 卧室为 883 sqft – 1,281 sqft，4 卧室为 1,346 sqft – 1,970 sqft。 

Stirling Residences 最佳Stack

尽管 Stirling Residences 的住宅stacks众多，但本质上只有两种朝向——要么为东北向（stacks 03 – 07、17 – 21 和 26 – 30），要么为西南向（stacks 01、02、08 – 16、22 – 25、31 – 33）。 

若想在家中享有更佳景观，建议选择西南向的中高楼层单位。这些stacks面向 Shepherd’s Hill Estate 的低矮有地住宅区，住户可享受低密度天际线；或许即便是低楼层单位也有机会获得无遮挡视野。更高楼层则有望远眺海景。 

不过，如果更在意避晒、希望尽量减少午后西晒强度，建议选择朝东北向的stacks。

户型组合

户型	单位数量	单位面积 (sqft)
1卧室	112	441 sqft
1卧室 + 书房	115	506 – 710 sqft
2卧室	306	624 – 872 sqft
2卧室 优质型	230	678 – 904 sqft
2卧室 + 书房	151	764 – 980 sqft
3卧室	73	883 – 1,130 sqft
3卧室 + 杂物间	78	980 – 1,281 sqft
3卧室 优质型	112	1,055 sqft
4卧室	76	1,346 sqft
4卧室 顶层公寓	6	1,959 – 1,970 sqft

鉴于 Stirling Residences 仅提供 1 至 4 卧室的户型，开发商在各类别单位的平面布局与空间分配上仍做得相当多样化，可谓女皇镇迄今最具标志性的项目。 

一如既往，需注意小面积单位的psf通常高于大面积单位。 

这一点在此处的小型 1 卧（441 平方英尺）尤为明显，根据近期成交，其psf略高于 $2,100——相比之下，较大面积单位目前均价仅略高于 $1,900 psf。 

作一简单对比，Queens Peak 最小的 1 卧（431 平方英尺）与 Commonwealth Towers 最小的 1 卧（441 平方英尺），目前均价分别约为 $1,850 与 $1,950 psf。  

至于室内配置，每个单位均配备 Mitsubishi 空调及以德国产为主的厨房电器。卧室为木地板，其余区域则采用常见的玻化砖铺设（钟情拼花木地板者请留意）。 

最后请留意，本项目通风良好的住宅楼最高达 40 层，且各栋基座设有架空景观平台，这既提升了整体气势，也意味着越高楼层的居住成本相应更高。 

午后阳光分析

Stirling Residences 的午后日晒在每年 July 前后，对朝西北向的stacks影响最为明显。午后日晒最少的stacks包括 23、24、31-33、13-15、21-22、01 以及 08-11，因其多为东南向。

Stirling Residences 价格评述 (NEW)

项目名称	地契	TOP	平均价格 (PSF)
Stirling Residences	99-years	2022	$2,187
Queens	99-years	2002	$1,475
Alexis	Freehold	2012	$1,661
The Anchorage	Freehold	1997	$1,698
Queens Peak	99-years	2020	$2,055
Commonwealth Towers	99-years	2017	$1,976
Margaret Ville	99-years	2021	$1,995

尽管女皇镇周边兼有永久地契与 99 年地契项目，但从上述清单可见，即便与永久地契项目相比，Stirling Residences 以PSF计仍是最昂贵的。 

不过，Alexis 与 The Anchorage 的表现相对不俗，尽管已取得TOP至少逾十年，平均PSF仍分别为 $1,661 与 $1,698，这无疑得益于其永久地契。相较之下，2002 年取得TOP、为 99 年地契的 Queens 以 $1,475 PSF 垫底。 

与 Stirling Residences 表现相近的尚有 Queens Peak（$2,055 PSF，2020 年取得TOP）以及 Margaret Ville（$1,995，2021 年取得TOP）。 

总的来说，女皇镇片区整体价格区间约为 $1,475 至 $2,187 PSF，其中 Stirling Residences 位居价格榜首。 

在概览价格之后，我们再具体看看它与周边项目的实际对比。

在此之前，先看看当年新盘买家入手的价格：

户型	最低PSF	最高PSF	最低价格	最高价格
1卧室	$1,721	$2,637	$759,000	$1,163,000
1卧室 + 书房	$1,687	$2,243	$864,000	$1,278,000
2卧室	$1,620	$2,216	$1,057,000	$1,435,000
2卧室 + 书房	$1,565	$1,983	$1,227,000	$1,648,000
2卧室 优质型	$1,638	$2,230	$1,160,000	$1,661,000
3卧室	$1,566	$2,003	$1,383,000	$1,855,000
3卧室 + 储物间	$1,531	$1,984	$1,521,000	$2,110,000
3卧室 优质型	$1,532	$2,039	$1,616,000	$2,151,000
4卧室	$1,547	$1,987	$2,082,000	$2,675,000
4卧室 + 储物间	$1,633	$1,699	$3,200,000	$3,328,000

以女皇镇的新盘而言，这样的定价确实亲民。哪里还能以 $1.383 million 买到 3 卧室？这更像是当下新盘 2 卧室的价位。

自 Stirling Residences 取得TOP 以来，共有 5 笔转售交易：

卧室	楼层	成交价 ($)	面积 (SQFT)	单位价格 ($ PSF)	卧室	利润	涨幅 %	楼层
2卧室	7	$1,520,000	689	$2,206	2卧室	$275,000	22.1%	7
3卧室	32	$2,045,000	883	$2,317	3卧室	$414,000	25.4%	32
3卧室	17	$2,190,000	980	$2,236	3卧室	$453,000	26.1%	17
2卧室	6	$1,368,000	657	$2,083	2卧室	$240,000	21.3%	6
1卧室	2	$950,000	441	$2,153	1卧室	$185,000	24.2%	2

在此之前共有 84 笔转售（sub sale）交易——同样全部获利。这使得 Sitrling Residences 成为对买家而言非常成功的一次新盘。恭喜已入手的业主！

最高获利为 $732,000，最低为 $45,888。巧合的是，单位编号分别为 #28-08 与 #24-24，不过我并不会将此归因于迷信！

由于开发商已无新单位可售，接下来仅考虑转售公寓，尤其是本区域内的项目。

第03区转售公寓

按总价比较

项目	产权年限	竣工	1卧	2卧	3卧	4卧
ALESSANDREA	Freehold	2003			$1,754,000
QUEENS	99 yrs from 16/02/1998	2002		$1,510,000	$1,788,636
ALEXIS	Freehold	2012	$837,500	$870,000	$1,830,000
TANGLIN VIEW	99 yrs from 17/05/1997	2001		$1,414,000	$1,913,750
QUEENS PEAK	99 yrs from 28/09/2015	2020	$983,000	$1,581,750	$2,020,000
CENTRAL GREEN CONDOMINIUM	99 yrs from 01/07/1992	1995			$2,050,000
COMMONWEALTH TOWERS	99 yrs from 07/05/2013	2017	$939,990	$1,462,778	$2,053,333	$2,595,000
RIVER PLACE	99 yrs from 07/11/1995	1999	$1,303,750	$2,300,000	$2,069,333	$3,838,000
ECHELON	99 yrs from 06/03/2012	2016	$925,750	$1,641,667	$2,101,378	$2,880,000
ALEX RESIDENCES	99 yrs from 18/03/2013	2017	$940,000	$1,370,000	$2,105,000
STIRLING RESIDENCES	99 yrs from 18/08/2017	2022	$950,000	$1,444,000	$2,117,500
DOMAIN 21	99 yrs from 02/07/2004	2007		$1,613,333	$2,150,000
THE CREST	99 yrs from 21/12/2012	2017		$1,990,000	$2,327,500
HIGHLINE RESIDENCES	99 yrs from 22/07/2013	2018	$1,200,000	$1,540,000	$2,375,000	$2,600,000
THE METROPOLITAN CONDOMINIUM	99 yrs from 17/02/2006	2009		$1,524,444	$2,471,600	$2,842,500
ASCENTIA SKY	99 yrs from 26/03/2008	2013		$1,719,333	$2,546,333	$4,600,000
PRINCIPAL GARDEN	99 yrs from 21/07/2014	2018	$948,667	$1,707,175	$2,645,000	$3,588,000
TWIN REGENCY	Freehold	2007			$2,697,500
THE REGENCY AT TIONG BAHRU	Freehold	2010		$2,094,000	$2,850,000	$3,614,000
THE ANCHORAGE	Freehold	1997		$2,015,000	$2,854,500
REGENCY SUITES	Freehold	2008			$2,968,000
MARGARET VILLE	99 yrs from 13/03/2017	2021		$1,542,222		$2,500,000
MERAPRIME	99 yrs from 20/06/2003	2006		$1,557,500		$2,530,000

该表按3卧单位价格从低到高排序。在此名单中，Stirling Residences 在21个项目中排名第11，考虑到其楼龄，这个位置相当有竞争力。不过，就$PSF而言，它是最贵的：

项目名称	产权年限	竣工	1卧	2卧	3卧	4卧
CENTRAL GREEN CONDOMINIUM	99 yrs from 01/07/1992	1995			$1,421
ALEXIS	Freehold	2012	$1,831	$1,684	$1,491
QUEENS	99 yrs from 16/02/1998	2002		$1,650	$1,502
TANGLIN VIEW	99 yrs from 17/05/1997	2001		$1,622	$1,614
RIVER PLACE	99 yrs from 07/11/1995	1999	$1,609	$1,214	$1,668	$1,857
ALESSANDREA	Freehold	2003			$1,672
THE METROPOLITAN CONDOMINIUM	99 yrs from 17/02/2006	2009		$1,623	$1,674	$1,641
DOMAIN 21	99 yrs from 02/07/2004	2007		$1,785	$1,678
ASCENTIA SKY	99 yrs from 26/03/2008	2013		$1,769	$1,727	$1,796
THE ANCHORAGE	Freehold	1997		$1,710	$1,747
THE CREST	99 yrs from 21/12/2012	2017		$2,101	$1,887
TWIN REGENCY	Freehold	2007			$2,031
ECHELON	99 yrs from 06/03/2012	2016	$2,048	$2,243	$2,033	$1,833
QUEENS PEAK	99 yrs from 28/09/2015	2020	$2,142	$2,102	$2,045
COMMONWEALTH TOWERS	99 yrs from 07/05/2013	2017	$2,002	$2,088	$2,073	$1,993
REGENCY SUITES	Freehold	2008			$2,089
HIGHLINE RESIDENCES	99 yrs from 22/07/2013	2018	$2,372	$2,283	$2,125	$2,119
ALEX RESIDENCES	99 yrs from 18/03/2013	2017	$1,985	$2,020	$2,128
PRINCIPAL GARDEN	99 yrs from 21/07/2014	2018	$1,916	$2,121	$2,193	$2,283
THE REGENCY AT TIONG BAHRU	Freehold	2010		$2,223	$2,225	$2,209
STIRLING RESIDENCES	99 yrs from 18/08/2017	2022	$2,153	$2,145	$2,277
MARGARET VILLE	99 yrs from 13/03/2017	2021		$2,139		$2,111
MERAPRIME	99 yrs from 20/06/2003	2006		$1,855		$1,927

这在当今的新项目中并不意外：较小的户型带来更具吸引力的总价，但按$PSF计算则更昂贵。

在这份包含23个公寓的名单中，6个为永久产权，其余为租赁产权。这也解释了为何6个永久产权公寓中有4个的3卧平均价格最为昂贵。

我们来看看一个楼龄不算老、且与 Stirling Residences 的3卧面积相近的公寓：Alex Residences，楼龄大约年长5年。

最便宜的3卧成交价为$1,820,000，为11楼、面积926平方英尺的单位。其户型如下：

以926平方英尺而言，单位会显得偏紧凑，尤其是新公寓更倾向配置阳台而非实用的室内空间。这里没有较大3卧常见的杂物区、WC或储物间；其为典型的紧凑型3卧，适合预算较紧的家庭。

接下来看看 Stirling Residences 980平方英尺的3卧户型：

布局相当相似，不同之处在于设法腾出了储物间的空间。餐饮区偏紧凑，不过对于有帮佣的家庭而言，带窗的储物间更为实用，相较 Alex Residences 的户型更具优势。值得一提的是，这一叠的两个浴室均设有窗户，而 Alex Residences 的对应户型并非如此。

该单位成交价为$2,190,000（17楼），高出$370,000。扣除楼层差异后，价差约为$310,000。

这个定价大体合理。考虑到更大的面积及较新的楼龄，不难理解为何有人愿意以低$2 million入手 Stirling Residences 的全新3卧。紧凑的面积加上带通风窗的储物间，对在该区寻求新房且预算较紧的家庭颇具吸引力。

接着看看 Margaret Ville。该公寓与 Stirling Residences 一样，近期也已取得TOP。以下为目前的转售成交：

日期	单位面积(SQFT)	价格(S$ PSF)	价格(S$)	卧室数
26 Apr 2023	657	2,086	$1,370,000	2
23 Mar 2023	829	2,104	$1,743,888	2
20 Mar 2023	700	2,251	$1,575,000	2
24 Feb 2023	700	2,115	$1,480,000	2
22 Feb 2023	1,184	2,111	$2,500,000	4
27 Oct 2022	657	2,007	$1,318,000	2
11 Oct 2022	700	2,070	$1,448,000	2
5 Oct 2022	915	1,981	$1,812,800	3
28 Sep 2022	657	1,934	$1,270,000	2

来源：Squarefoot Research

最新一套3卧成交价为$1,812,800，为7楼单位。鉴于其楼龄更新，这个价格比 Alex Residences 略便宜，或许有些出人意料。以下为915平方英尺的户型：

以915平方英尺而言，这个布局仍让人意犹未尽。入户有一段玄关，提升了私密性，但在本就不大的前提下，我更希望将面积用于更实用的室内空间。阳台也很大——贯穿客厅与餐厅。尽管有些人喜欢如此设计，我个人更偏向于更大的卧室，因为卧室3仅能容纳一张单人床。厨房面积也偏小。我会认为这与 Stirling Residences 的2卧封闭式厨房所能提供的空间相近。

但你能得到的是靠近 Queenstown MRT 的新盘且定价相对可负担——对此很难挑剔。我想对一些人而言，这是值得的取舍。 

现在看看 Stirling Residences 最小的3卧：

该单位仅883平方英尺。几乎没有玄关空间，厨房大小与 Margaret Ville 的相近。不过其阳台更小，两个公共卧室至少可容纳一张Queen尺寸的床。另外还设有独立的餐区，不会像 Margaret Ville 那样侵占走道或厨房入口。对于仅883平方英尺的单位而言，这似乎是更高效的布局。

该面积最近一次成交为19 April 2023，32楼单位，成交价$2,045,000。若按每层$10,000折算，7楼单位约为$1.8m。就价格而言相当有竞争力。最终还是取决于你更偏好哪个位置、配套与户型。须注意，两者的朝向与景观也截然不同。

总的来说，考虑到其临近MRT、楼龄较新，以及在较小户型下的相对可负担总价，Stirling Residences 的转售价看起来合理。若你打算在第3区置业，Stirling Residences 的定价算是公道的，尽管周边也有不少可供选择的项目。

Stirling Residences 升值分析

众所周知，在房地产市场上行周期中，核心区项目往往涨得更快、更猛，其后才轮到其他区域——有点像声纳波效应（暂且不讨论潜在的去中心化）。 

此外，在新加坡多数分区内，体量更大且具标志性的开发项目（如 Rivergate Condo 等），只要品质与口碑经得起时间考验，价格往往会随着岁月攀升。

话虽如此，其开发商（稍后会谈及）在新加坡从事住宅开发尚属新手，尽管他们在各自母国已是行家。这可能会令部分人有所顾虑。   

就我个人而言，我对这两家海外企业的合作持乐观态度；加上市场关注度/需求，将促使其严守品质门槛，最终令项目表现超出预期。 

诚然，Queens Peak 与 Commonwealth Towers 的拿地价更低、推出时的psf也更低，且基本紧邻 Queenstown MRT 站。但它们所不具备的，是 Stirling Residences 所拥有的噪音屏蔽、丰富的配套，以及（多数单位）相当开阔的景观。

众所周知，稀缺与品质会催生需求。而需求带来更好的价格。 

另一话题则围绕公寓的可租性。 

对投资者而言，需要注意的是，一旦 Stirling Residences 与附近的 Margaret Ville 落成，该区域将在现有2,268套私宅基础上再增加1,568套（约增加69%）。 

若再将预计于今年底取得TOP的 Queens Peak 计入，新增将达2,268套，增幅为 86%！ 

不出意外，这将带来激烈的租赁竞争。鉴于 Queens Peak 与 Commonwealth Towers 更靠近MRT，且其租金要价通常更低，Stirling Residences 中面积更小（但更贵）的单位，业主或会发现“高租金回报与强劲需求”难以兼得。 

当然，这仅是推测；随着更多人（无论外籍人士或本地居民）被吸引至女皇镇，需求也可能大幅增长。

也不排除 Stirling Residences 成为极具标志性的项目，从而吸引租客趋之若鹜。

但更现实地说，我仍坚持最初的观点。

Stirling Residences 补充要点 

• 新加坡下一座健康区  

女皇镇已被指定为新加坡首个“健康区”，将通过优化设计与社区项目等方式，成为各年龄层健康、活跃社区的示范。 

• 卫星市镇与现代并存 

女皇镇被誉为新加坡首个卫星市镇，这一概念如今已在全岛广泛应用。值得一提的是，首批高层HDB便建于女皇镇。与当代高楼与低矮建筑交相辉映，使得社区在建筑环境上呈现出新加坡过去与当下的迷人对照。 

回到 Stirling Residences，本项目位于其他高楼群的南侧，这意味着其右侧毗邻 Shepherds Drive 与 Barbary Walk 一带的有地住宅，整体阻挡视野的问题不大。 

• 若隐若现的海景 

至少在当前及短期内，居住在 Stirling Residences 高楼层的住户可享受部分海景（直至未来新项目可能改变这一点）。

我们的看法

女皇镇在新加坡城市发展史上具有标志性地位，率先开创卫星社区之先河。即便如此，它至今仍具吸引力，深受访客与居民喜爱。 

对于有孩子的家庭，或偏爱成熟社区生活方式的人而言，你很可能会青睐 Stirling Residences 的种种优势。其地段居中，周边配套完善，公共交通便捷，驾车出行也同样便利。 

不过，并非所有人都喜欢如此大体量的项目。我个人就对其庞大的户数与配套感到有些“过载”，我相信不少人也会有类似感受。即便如此，Stirling Residences 仍具备许多不容忽视的魅力，足以打动许多人。 

重要提示：以下章节撰写于 Stirling Residences 取得TOP 之前。我们保留于此供你参考。

Stirling Residences 示范单位参观

在土地稀缺的新加坡谈到获取房地产交易时，你会发现一些看似不太可能的开发商组合也能水到渠成——而且很可能在竞争中脱颖而出。

回到 2017 年 5 月（正值 en bloc 热潮升温之际），外资开发商 Nanshan Group 与 Logan property 以联合方式提交了创纪录的 $1.03 billion 标价，最终拿下第 3 区最后少数（大型）地块之一的归属权。  

换言之，其投标价折合高达 $1,051psf ppr。 

这也引发了外界对这座城市边缘大型项目定价与需求的强烈揣测——尤其是因为相邻的 Queens Peak 与 Commonwealth Towers 在几年前分别以 $871 和 $883 psf ppr 中标。

如今若看看 Stirling Residences 的销售去化率，你会注意到仅剩 22%（或 277）套可供认购。

……最初推出的 1259 套 里所剩无几！

请留意，与上述对比项目相比，本案距 MRT 站也稍远一些，但目前仍能实现接近 $2,000 psf 的令人挑眉的均价！

为何会如此？

在下方我们的完整示范单位参观与分析中找到答案以及更多细节！

Stirling Residences 示范单位就位于项目实际地点本身（沿 Stirling Road），这一点是我一直更偏好的——主要因为你能更好地感受场地尺度与周边氛围。

在这里你也能看到 Queens condo，不少读者无疑会将两者进行比较。事实上，Stirling Residences 与 Queens condo 的相似度相当高：3 座楼几乎等高、用地规模也很接近。可以把它视作 Queens 的现代版——外观更为利落时尚，但内部塞进了更多户数。

从施工进度就能清楚看出，一切推进得相当顺利。撰稿时，Stirling Residences 已售出 77.8% 的单位。而这绝非易事，毕竟它是一项总数达 1,259 套的“大盘”。

如前所述，Stirling Residences 由 3 座塔楼组成——其中两座为 40 层，一座为 38 层。Stirling Road 本身地势略有坡度，因此相较 Queens condo，整体会被抬高一些。

Stirling Residences 坐落在 227,215 平方英尺的地块上，与其他大型新盘例如 Parc Clematis、Parc Esta 和 JadeScape 相比，其实并不算大。为便于对比，它们各自的地块面积分别为 633,644、376,716 和 397,823 平方英尺。因此，尽管 Parc Clematis 与 Parc Esta 的单位数更多，但地块也显著更大。简单来说，这里注定会更显得局促一些。

项目沿 Stirling Road 仅设一个出入口，因此高峰时段的车流或许会令人担忧。话虽如此，除 Queens condo 外，这里的其他开发多为 HDB 住房。鉴于临近 Queenstown MRT station，这里驾车人士相对也会更少。此外，经由 Queensway 与 Commonwealth Avenue 亦有多条进出动线，因此我并不认为这会成为大问题。

抵达区表现尚可，但与 JadeScape 那个夸张豪华的相比仍相形见绌。

Stirling Residences 的景观被划分为 3 个“森林”主题区，分别为 Fern Forest、Tropical Forest 和 Rain Forest。直白地说，除了栽种的树种不同外，这 3 区之间并没有太大的本质差别。

你会高兴地发现，Stirling Residences 不止一个泳池。这里这个是标准的矩形 30m 泳道池。它与 Stirling Road 平行，俯瞰抵达区，因此景观层面并没有太多可期待的。

这里设施的亮点大概是更大的 50m 主池。同样地，景观方面也别抱太大期望，因为它部分朝向 Queens condo 以及网球场。

这里一个有趣之处是各栋塔楼的架空抬高设计。虽然你在这里不会看到带花园露台、可直接外开的 ground floor 单位，但也有人认为这反而更好。一来，即便是“第一”层的单位也享有一定的抬升视野。设置这些立柱也让景观区的通风更为顺畅。

不言而喻，仅设一个网球场并不算充裕。尤其其近邻，Queens condo 在相近地块规模上就配备了 2 个网球场。话说回来，我认为多数人宁愿要更多的游泳空间，也不一定非得再加一个网球场。

颇为意外的是，开发商竟然还能在项目一角“挤”出一条森林步道。大量绿化的加入，的确让整个空间显得更为葱郁丰茂。

如果你翻阅销售手册，会发现上面罗列了 80 项设施。老实说，这更多是营销话术——除非你真的把一条森林小径或一道叠水溪流视作对你有用的“设施”。

话又说回来，这几乎是每个开发商都会做的事，所以我也不好苛责他们。

各栋之间分布有空中花园，设置在第 3、11、17、23、29 与 35 层。从外观上看，它们像一个个矩形“盒洞”，也在一定程度上令建筑设计更具趣味。

屋顶露台可供居高远眺 Queenstown，但这仅设置在 21 与 23 号楼。

开发商竟然还能在项目一角“挤”出一条森林步道。大量绿化的加入，的确让整个空间显得更为葱郁丰茂。

Reuben Dhanaraj

Stirling Residences 2卧室评测

面积为 678 平方英尺，Stirling Residences 的这套 2 卧室单位放在当下的新盘中算是中规中矩。作个参考，Queens 公寓的 2 卧室为 915 平方英尺——要大出不少。

这套 2 卧室我欣赏的两大要点——封闭式厨房与哑铃式布局。

如果你已逛过不少新盘公寓，你会立刻发现这套 2 卧室的不同之处——没有开放式厨房。多数其他 2 卧室布局都会在入户处设置开放式厨房。虽然这种设计在玄关处确实会有一些浪费空间，但其优点正是拥有封闭式厨房。

如果你只是把厨房当作放啤酒、加热外卖的地方，这可能并不是最理想的配置。但如果你热爱烹饪，你一定会欣赏封闭式厨房。

虽然这里的厨房算不上大，但台面空间与收纳都还算充足。遗憾的是，优点也大致到此为止。

最大的问题？这里没有窗户用于通风。当然可以用抽油烟机，但以我的经验，一旦进行重油烟烹饪，其作用还是有局限的。

最后，这里的地面看起来像大理石，其实是同质瓷砖。并且如你所见，厨房电器全部来自 Brandt。

有时走进示范单位会感觉面积比纸面数据更大？很遗憾，这次并非如此。体感与标示的 678 平方英尺基本一致——聊胜于无的安慰吧。原因或许也在于其 2.8 米的常规层高。

客厅面积尚可，横向与进深都不算宽裕，但与多数同类 2 卧单位相当。

鉴于客厅本就不大，所幸这里的阳台控制得较为克制。当然，若楼层足够高，你或许会希望更大的户外空间——但对大多数人而言已足够。

所有户型的空调设备将由 Mitsubishi 提供。

从纸面数据看，餐区其实不差。但由于与过道形成一体，餐桌尺寸会受到限制。一个简便的替代方案是在单侧采用长凳式座位，这样可使整个餐区贴墙布置。

同样，这里的地面虽看似大理石，实为同质瓷砖。

接着看公共卧室。正如前述，这是哑铃式户型，因此两间卧室都具备一定的私密性。

公共卧室略小，虽然放下 queen 尺寸的床并非不可能，但会显局促。空调外机平台（AC ledge）位于窗外——因此这里没有落地窗。

尽管如此，这间公共卧室最奇怪的一点是——不附带任何衣柜。虽然你也可以从积极面看，乐于将其打造成任意用途的空间，但我想多数人还是会希望自带衣柜。

*更新：衣柜为可选配置——可自行选择是否包含

公共浴室并非 Jack-and-Jill（双入口）类型——因此仅有一个出入口。就面积而言中规中矩，达到了可预期的水准。地面同样为同质瓷砖，卫浴配件来自 Hansgrohe 与 Duravit。

主卧面积也偏小，老实说与公共卧室差距不大。好处是这里没有空调外机平台，因此可获得近乎通高的窗面。

主浴室在面积表现上更好。卫浴配件同样来自 Hansgrohe 与 Duravit，且额外配备雨淋式花洒（小加分项）。

Stirling Residences 3卧室评测

接下来是 Stirling Residences 的3卧室户型。面积为1,055平方英尺，放在当下的大众型新盘中算是常见规格。整体布局相当高效，主要的浪费空间体现在入户区与走廊。

走进这间3卧，我对入口通道的宽度感到惊喜。第一印象确实显得较为宽敞——我认为厨房墙体的玻璃开窗起到了不小的作用。

另一个加分点？3卧及以上户型的地面为大理石材质。

厨房尺度不错——两侧都有较长的台面，水槽尺寸合适，收纳空间也充足。

2人，甚至3人在此同时间烹饪都绰绰有余。

厨房尽端设有一间小浴室，以及储物间（稍后会再谈）。这里没有生活阳台，因此需要在厨房预留一部分空间用于洗衣/晾晒。

餐区偏小，主要受入口通道与通往走廊的动线所限。除非家人都十分苗条，否则用餐时很可能需要占用部分走廊空间。

整体而言，客厅面积尚可。展示的沙发、茶几与电视柜大致代表了大多数人会选用的常规尺寸。若你关心层高，这里为2.8米——除顶层单位外，所有户型均相同。

3卧单位的阳台为一条狭长型，延伸至第一间公共卧室。由于进深不大，我认为实用性一般。不过若楼层足够高，摆放几张舒适的座椅即可胜任休闲用途。

这里的走廊看起来真的宽敞，但这有些误导性——右侧敞开的储物间与左侧凹入公共卧室的空间，让视觉感受被放大了。

老实说，我不太明白为何要在此展示这处设计。现今新盘卧室本就越来越小，更别提还能挤出一个迷你书写区。再看这张桌子的宽度——实用性确实有限。

更积极的一点是，以此面积的3卧而言，这个储物间非常宽敞。你可以把它当作帮佣房，或如示范所示——打造成一个安静舒适的学习角。

第一间次卧看起来空间较为紧凑——前述的内凹以及侧边的三角书桌让可用面积受限。更不用说，这里完全没有衣柜空间——这是被“选中”不配备衣柜的卧室。

*更新：衣柜为可选配置——可自行决定是否包含。

好在也有可取之处——这间卧室可直接通向阳台，这无疑是一个颇为独特的亮点！

第二间次卧尺寸相近，配有近乎落地的窗户。所有卧室的地面均为实木材质。

公共浴室面积尚可，但由于坐便器上方设有窗户，收纳稍显不足。与其他户型一致，卫浴配件来自 Hansgrohe 与 Duravit。

最后来看主卧。按常理我会说这段过道略显浪费空间，但在这里确实带来了更好的私密性。

主卧的空间相对可观，床两侧及床前都留有足够的过道。

关于新盘收纳的一贯槽点，这里也不例外。较大的储物间在一定程度上缓解了问题，但若家中有帮佣，以上优势基本就不复存在。

主卧浴室空间宽裕，收纳设置到位。与所有浴室一样，地面为通体瓷砖，卫浴配件来自 Hansgrohe 与 Duravit。并配备了顶喷花洒，始终是令人欣喜的奢享配置。

Stirling Residences 4 卧室户型评测

面积为 1,346 平方英尺，这个 4 卧室单位相较市场上新盘的平均 4 房来说偏小。布局相当常规——阳台贯穿客厅与餐厅，一侧为副主卧，同时配有干湿厨房。

这里没有专属电梯厅——就是普通的入户门厅。

这里标配干湿厨房，但我会认为这“干厨房”更像是从湿厨房延伸出来的台面。没有水槽，甚至没有陶瓷电炉，要把它完全定义为干厨房有些勉强。请注意，上方的悬挂式搁板为室内设计展示，实际交付不包含。

地面方面，客餐区为大理石铺装，厨房为通体/瓷质砖。

主冰箱位于台面后方。影响不算大，但过道的宽度一般，打开冰箱门时就无法通往湿厨房。

湿厨房在两侧都提供了足够的收纳与操作台空间。

与 3 房单位的布局相似，厨房尽头设有一处小型 yard 区域和一间小浴室，也与储藏/杂物间相连，该空间同样可以改作帮佣房使用。

考虑到此类单位面向家庭客群，我认为这里缺少一个像样的 yard（生活阳台）是个不足。

我挺喜欢嵌入厨房墙体的直角玻璃面板，既能增强空间感，又能让你一窥厨房动静——尤其是当家里有人在练就 MasterChef 厨艺时！

客厅偏小，主要是进深尚可但横向宽度一般，因此沙发尺寸会受限制，否则容易侵占走道。你可以借鉴示范单位，将 L 型沙发延伸至阳台，以增强开阔感，但这取决于你是否习惯 24/7 打开阳台门。

另外请注意，这里并未展示电视，因此沙发的摆位很可能会改为与此相反的方向。

餐区表现稍好，至少可以容纳一张 8 人餐桌。

室外空间达到了此面积段的基本水准。可以在此进行户外用餐，但会否宽裕取决于人数，可能略显拥挤。

如前所述，入户门右侧即为副主卧。我偏好这种布局，主要因为灵活性更高。由于隐私性更好，可用来安置年长父母，或供新婚夫妻居住。

尺寸方面尚可，房内的活动回旋余地不错。

副主卧浴室尺寸中规中矩，但同样配备了顶喷花洒。卫浴配件为标准的 Hansgrohe 与 Duravit。

接下来是通往其余 3 间卧室和储物间的走廊。

与此前的 3 房型一样，储物间面积相当可观。也可改作帮佣房，具备一定灵活性。

除副主卧与主卧外，两间普通卧室都偏小。勉强可放下一张 Queen 尺寸的床，但空间会较为局促。

与前文反复出现的“特别设定”相同，这间卧室不随房附送衣柜。我仍不太理解其考量——或许有数据显示，大多数人最终把额外卧室用作书房/办公室？

*更新：衣柜为可选配置——可选择是否包含

两间普通卧室将共用这间公共浴室。

鉴于本 4 卧室单位的整体面积，我对主卧并未抱太高期望。总体来看尺寸中规中矩，活动空间尚算舒适。

这里的主卧走实用路线——相较其他卧室，优势主要体现在更大的面积。

收纳空间相当有限，对多数人而言，储物不足可能会成为问题。

主浴室同样延续了上述风格，没有什么特别可圈可点之处。地面同为通体瓷砖，卫浴配件依旧是 Hansgrohe 与 Duravit。

这里也没有浴缸，只有“常规”的顶喷花洒。

Stirling Residences 价格评测 (OLD)

Stirling Residences 价格

价格明细（1st 物业）

	1 卧室	2 卧室	3 卧室	4 卧室
价格	$898,535	$1,275,116	$1,641,464	$2,317,651
25% 首付款	$224,634	$318,779	$410,366	$579,413
额外费用
买方印花税	$21,556	$35,605	$50,259	$77,306
律师费	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500
估值费	$300	$300	$300	$300
盖印费用	$500	$500	$500	$500
总价	$923,391	$1,314,021	$1,695,023	$2,398,257
初始投资金额	$249,490	$357,684	$463,925	$660,019
投资回报
预期租金	$2,372	$3,056	$3,542	$4,974
租金回报率	3.08%	2.79%	2.51%	2.49%

价格（第2套房产）

	1卧室	2卧室	3卧室	4卧室
不含 ABSD 的成本	$923,391	$1,314,021	$1,695,023	$2,398,257
加：ABSD（12%）	$107,824	$153,014	$196,976	$278,118
含 ABSD 后的总价	$1,031,215	$1,467,035	$1,891,998	$2,676,375
初始投资金额	$357,314	$510,698	$660,900	$938,137
投资回报
预期租金	$2,372	$3,056	$3,542	$4,974
租金回报率	2.76%	2.50%	2.25%	2.23%

如果你之前读过我们对 Jadescape 的评测，你会明白，目前这两个项目之间能够进行同类对比的新盘并不多。

在那篇评测中，我以位于 RCR（或城市边缘）且距各自 MRT 站步行最多 5 分钟的超大型开发（800+ 单位）为基础进行了比较。

在本评测中，我将把统计比较范围再放宽一些，仅基于位于 RCR 的超大型新盘进行列表，而不考虑与 MRT 的距离。  

（你可以在我们当前的新盘速查表中了解每个上榜项目的更多详情。）    

项目名称	产权年限	TOP	平均单价（PSF）	距离 MRT	MRT 站	总单位数
Stirling Residences	99年地契	2022	$1,914	450m，步行 5 分钟	Queenstown MRT	1,259
Affinity at Serangoon	99年地契	2024	$1,551	2.7km，步行 30 分钟	Lorong Chuan/Hougang MRT	1,012
Tre Ver	99年地契	2022	$1,627	850m，步行 11 分钟	Potong Pasir MRT	729
Parc Esta	99年地契	2022	$1,694	230m，步行 3 分钟	Eunos MRT	1,399
Jadescape	99年地契	2023	$1,715	350m，步行 4 分钟	Marymount MRT	1,206
Park Colonial	99年地契	2022	$1,939	350m，步行 4 分钟	Woodleigh MRT	805
Avenue South Residence	99年地契	2023	$2,022	1.6km，步行 17 分钟	Outram Park MRT	1,074
One Pearl Bank	99年地契	2023	$2,505	650m，步行 9 分钟	Chinatown/Outram Park MRT	774

自然地，One Pearl Bank 因其靠近牛车水与 Outram Park 两个 MRT 站，以及临近 CBD（车程 5 分钟），在 psf 价格上位居榜首。

而位于这份价格清单另一端的是 Affinity at Serangoon。其原因很可能在于项目目前缺乏紧邻的 MRT 站，以及其位处外侧城市边缘。

尽管如此，随着政府推进 CBD 去中心化规划，多年来该公寓的价格仍有望出现一定波动。若未来附近增设 MRT 站（或者在这一相对‘untouched’的区域推出新的住宅开发），都将进一步增强其上行潜力。

Stirling Residence 之所以位居这份价格清单的前列，除了项目整体设计周到——几乎让所有高楼层单位都能享有开阔景观之外，也因为其地段距离 CBD 仅一程地铁约 10 分钟。 

那么，与其近邻的价格比较又如何？

项目名称	产权年限	TOP	平均单价（PSF）
Stirling Residences	99年地契	2022	$1,914
Queens	99年地契	2002	$1,284
The Anchorage	永久地契	1997	$1,488
Alexis	永久地契	2012	$1,643
Commonwealth Towers	99年地契	2017	$1,793
Queens Peak	99年地契	2020	$1,806

对于打算在 Queenstown/Alexandra 一带寻找私人公寓单位的读者，这正是你应重点参考的清单。

我没有纳入 Queensway Tower（由于楼龄较高），以及 the Interlace 公寓——我认为它与 Stirling Residences 的距离较远，不宜作为紧邻项目比较。不过如果你对 the Interlace 感兴趣，务必查看完整评测！

从这份价格清单来看，你会很快发现 Stirling Residences 是整个 Queenstown 区内价格最高的公寓项目。

若你在寻找更便宜的私人公寓选项，Queens 因紧邻 MRT 站（200m）而颇为突出。尽管楼龄较高，但其高楼层（共 38 层）仍可享有高空景观。

至于希望更靠近配套与便利设施的买家，The Anchorage 作为永久地契的选择颇具吸引力，且与 Ikea、Anchorage 与 Queenway 等购物中心比邻——即便与 MRT 站的距离稍远一些。 

Commonwealth Towers 与 Queens Peak 则构成了较新、价格也略为亲民的多样化选择。它们紧贴 Queensway MRT 的位置可谓一把双刃剑。 

积极的一面在于，额外的便利性有望带来更高的可出租性；但消极的一面则在于，贴近‘above-ground’轨道的位置，或会让在此居住的人们感到相当‘rumbly’。  

除了私人住宅公寓的对比之外，周边的 HDB 转售市场近来也成为热门话题，尤其是随着 Dawson 组屋区即将到来。 

许多转售单位已突破 1 million-dollar 大关，而那些仅仅 因地段而兴奋的买家也不妨看看这些公共住房的替代选择。  

不确定在这一带该选择 HDB 还是私人公寓单位？给我们发封邮件至 stories@stackedhomes.com，我们将根据你的优先考量与可选单位的价格潜力，与 你一起找出最合适的方案！ 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。

Frequently asked questions

Who is the Malaysia My Second Home (MM2H) programme now attracting?

The programme is now attracting not only retirees but also professionals, entrepreneurs, and families who travel regionally and seek lifestyle flexibility, including maintaining a primary home in Singapore while spending extended periods in Malaysian cities.

What are the different tiers of the MM2H programme?

The MM2H programme offers three tiers: Platinum with a 20-year visa and RM2 million property purchase plus USD$1 million fixed deposit; Gold with a 15-year visa, RM1 million property, and USD$500,000 fixed deposit; and Silver with a 5-year visa, RM600,000 property, and USD$150,000 fixed deposit.

What lifestyle benefits do Malaysian cities offer to MM2H applicants?

Cities like Kuala Lumpur and Penang offer larger living spaces, a slower pace of life, and a different urban environment that some households find appealing, along with lower property prices compared to Singapore.

What property considerations are involved in the MM2H programme?

Buyers must understand Malaysia’s property ownership rules, with minimum purchase thresholds varying by state, and consider the implications of freehold versus leasehold properties, especially in popular areas like Johor Bahru, Kuala Lumpur, and Penang.

What risks should applicants consider with the MM2H programme?

Applicants should evaluate potential policy changes, understand long-term financial commitments, consider tax implications, exit strategies, property liquidity, and assess whether the programme aligns with their long-term goals.