| 项目: | Stirling Residences |
|---|---|
| 地区: | 03 |
| 地址: | Stirling Road |
| 地契: | 99-Year Leasehold |
| 单位数量: | 1259 |
| 占地面积: | 227,221 sqft |
| 开发商: | Nanshan Group & Logan Property Holdings |
| TOP: | 2022 |
作为这个成熟社区里的新成员,Stirling Residences 期望在享有成熟地带优势的同时,成为一个脱颖而出的居住选择。
对于不太熟悉该区域的人,Stirling Residences 位于 Stirling Road,这是一条连接 Commonwealth Avenue 与 Queensway 的相对安静的道路。这个位置非常中心。你可以很轻松地抵达 Orchard 和中央商业区(CBD),但却没有你对如此便捷地段所预期的喧嚣与繁忙。
其中一个原因在于这个社区的成熟年代。
Queenstown 是新加坡首个卫星城,位于市中心之外,生活配套一应俱全;从新加坡第一所理工学院的诞生,到巴刹、商场,甚至医院都具备。
因此,因其历史悠久(巧合的是,Mei Ling 也是新加坡首个百万 HDB 的所在地),这里不像较新的社区那样把单位挤得满满当当。旁边还紧邻一个相对低调的有地住宅飞地,也让整体氛围更显宁静。也难怪 Nanshan Group 和 Logan Property 在 2017 年 5 月为这幅 GLS 地块以创纪录的 $1.03 billion 联合投得——这也拉开了 2017 年 en bloc 浪潮的序幕。
诚然,近年这里的人气确实明显上升。Commonwealth Towers、Queens Peak 的加入,以及未来的 BTO 地块(Queensway Canopy 和 Queen’s Arc),无疑也会为该区域带来更多人流。
尽管如此,地段的中心性意味着该区域的需求始终稳固。
我们早在 2020 年就做过示范单位评测,如今终于来看一看成品实景如何。
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Stirling Residences 深度导览
与当前所有大型新盘一样,长长的配套清单似乎已成为凸显差异的必备条件。
为了更好地理解 Stirling Residences,我们按区域来看看(官方亦将其划分为三部分)。分别是 Fern Forest、Tropical Forest 和 Rain Forest。

基本上,其理念是在多样化植被中营造一个宁静而绿意盎然的环境。对普通参观者而言,要真正分辨差异并不容易,说实话多少有点营销意味。尽管如此,如果你是从 HDB 或较老的公寓升级而来,这种经过雕琢的景观营造所下的功夫,绝对不会被忽略。
撇开设施不谈,你首先需要知道的是,Stirling Residences 坐落在一块起伏的坡地上。这样的地形有不少优势,其中主要是在较低楼层也能获得更高的视野。

但坐落于坡地也带来施工上的挑战。要不要将部分地面找平以容纳设施?还是顺应现状,扬长避短?
据我所知,他们保留了原有地形。相应地,每座住宅塔楼均架于高耸的柱子之上——一座 38-storey 塔楼和两座 40-storey 塔楼。

其一,这样的设计让整个位面拥有更好的穿堂风。此外,低楼层的单位离地更高,意味着视野更好,隐私性也更强。
这不仅对住宅单位如此,对于使用泳池游泳或日光浴的人也一样。设有一楼单位的公寓,公共空间往往难言私密;而在 Stirling Residences,你在使用公共设施时并不会遇到这种问题。

项目位于 Stirling Road 沿线,沿同一路段设有两个进出点服务整个小区。虽然两个入口彼此相邻看似多余,但住户专用入口有效分流,减少主入口的等候时间。访客也可由此驶离,有助于缓解车流拥堵。

你或许会觉得以 1,259 套单位而言似乎偏少,但周边地带其实相对不拥挤。该道路目前主要服务 Stirling Residences、Mei Ling Vista 与 Stirling View(均为 HDB 项目,且另有其他出入口),实际情况并不会如你想象般糟糕。
此外,Stirling Road 先前设有公共路边平行泊车位,现已移除以拓宽车道;同时在丁字路口新增了红绿灯,显然是为 Stirling Residences 落成通车而预作准备。

入口尺度不小,我也喜欢车道落客点的通透与挑高。以这种体量的项目而言,出租单位很可能不少,因此为德士/网约车提供充足的上下客空间尤为重要。

同样受地形影响,你从外面无法窥见内部设施(不像 Queens condo,你能在其不同围边段落中往里张望)。
入口之上的第一个泳池是 30m 泳道池。池畔铺设木平台,排布了多张日光躺椅,并以一排修剪整齐的植栽作点缀。

这是一个无边际泳池,朝向 Stirling Road 对面的 HDB 楼,景观谈不上出众。但至少与对面楼栋有良好间距,再加上最低住宅层亦被抬高,整体并不会有被包围的局促感。

若你喜欢在户外也尽量保持遮荫(以当前酷热天气尤为实用),这里有一座朝向泳池长度方向的遮蔽泳池亭。

当然,泳池旁就有便捷的冲洗区。更吸引我的是墙面采用了大规格瓷砖的细节,比起素墙更耐脏耐用。

在池畔尽头,有一间室内空调的 Cabana Club,可俯瞰 30m 泳池。
另设有 Spa Cabana 与户外按摩区。虽然听起来不错,但现实中我几乎很少见到有人使用。

沿着泳道池往上走,是 Grill Pavilion 与 Teppanyaki Grill Pavilion,两者并排位于项目西南端。烧烤几乎是新加坡公寓最常见的设施之一,要是哪处公寓没有,反倒让人意外。
每个烹饪台都配有电源插座(可接风扇、音响或额外烹饪器具)、水槽、备餐台以及烧烤架或铁板烧炉。
并设有可坐 8 人的座椅(如有需要,你也可以自带额外座椅)及一张长桌。所选材质易于维护,有利于长期耐用性。
虽无惊喜,但功能到位。我很喜欢其遮蔽结构所用的木质饰面,能与周遭绿意很好融合。话虽如此,以上千户配比仅两处 BBQ 炉位,或许显得不足。
受周边既有配套影响,住户在这侧可看到 Tiong Ghee Temple。虽我来访时未感到噪音问题(事实上相当安静),但此类宗教场所对部分人而言或许在视觉上不太讨喜。无论如何,感兴趣的买家应留意这类变量。

项目各处设置了多处休憩角落,如 Sky Cabana,并辅以繁茂绿植,营造出放松的氛围。

这些休憩亭的共同特点是采用木质遮蔽,并配备带靠垫的沙发,坐卧更为舒适。它位于最角落处,空间更显私密,适合小型聚会。

仅从园区里走一圈,你就会发现 Stirling Residences 的设施中有相当一部分是休憩区与亭阁。多样的座位区让住户可在不同景致间切换——或面向项目中央的泳池,或选择更静谧、朝向有地住宅的一隅。坦白说数量略显过多,也许若能增加更多娱乐/用餐类空间会更好。
项目这一角落展示了 Tropical Pavilion 与层叠溪流,俯瞰 Angora Close 一带的有地住宅区。
尽管谈不上最佳视野,但可以确定的是,这一景观不会改变,因为四周不可能再有新建物。且面向有地住宅的区域通常人流更少、也更安静,相比面向主干道的单位更为宜居。

在园区内穿行,你会注意到小径两旁遍植绿意,显然在营造更具热带氛围的环境方面投入了不少心思。尽管树木尚未完全长成,但我认为待植被更为繁茂后,整体氛围会更上一层楼,行走其间亦更享受。
这是新项目的共同趋势,而这里的景观营造目前确实值得一提。

是否感受到我所说的置身郁郁葱葱绿洲的感觉?
独特的树种与新加坡天际线的钢筋水泥形成对比(且环境更为静谧),更能强化这种感受。
在这里也能看到,住宅塔楼与邻近的 Anchorage condo 之间的间距相当可观。
与附近的竞品相比,如 Commonwealth Towers、Queens Peak 与 Margaret Ville,它们的占地均少于 130,000 sqft,因此其住宅楼座在更紧凑的地块上难免更为贴近。
在这一点上,Stirling Residences 的优势更为明显,尤其适合偏爱更大、更安静园区的自住者。

继续往前,是户外按摩与水疗小亭,住户可自由使用。

户外水疗区位于园区较高处,使用者更具私密性,能在公寓内享受一段惬意时光。不过,这类设施往往是“看起来很好”,实际使用率并不高。

来到 Rain Forest 区域的下一处主泳池区,这里是 4 个功能合一的复合水域,分别为水疗座椅、水中健身、气泡喷射与水疗足底按摩。
它与 30m 泳道池的调性相近,只是此处树列更多、遮荫同样充足。其朝向 Canopy Walk 与按摩亭。相较 30m 泳道池,这里更为清静,主要因为不临主路与出入口。

需要留意的是,尽管你这一侧临有地住宅,但像 The Anchorage 及周边 HDB 仍能部分望入 Stirling Residences 的这面。
即便如此,如果我居住在 Stirling Residences,这仍会是我常去的一隅——浅水区适合轻松降温,配以雨林树景,氛围相当静谧。别忘了戴帽子与防晒!

接下来,仍是亭阁——这一处名为 Hanging Pavilion。
与场地其他休憩区相似,这里遮蔽良好,提供充足座位供住户使用。

此处相较其他休憩区更为私密,主要因其朝向远离住宅楼。面向镜面水景,眺望有地住宅区,是个简洁的放松角落。

靠近 Hanging Pavilion 的是 Hammock Lawn,面向住宅楼。
虽然吊床相较其他休憩区提供了不同体验,但由于完全露天,易受尘污影响;维护未必总能保持在最佳状态,因此这类点位往往并非最受欢迎。

再看看最后几处亭阁,住户可在 Stirling Residences 的 Tropical Forest 一侧找到设计风格相近的休憩亭。
此处临水而设,更贴近周围的自然氛围。

在楼下的架空层,你也能找到一些室内功能空间。

包括一间图书室(我来访时颇受欢迎)与一间多功能室。

Stirling Residences 的核心客群无疑包括年轻家庭,这一点从大量儿童友好设施中即可窥见。
其中一处是 Kid’s Club 附近的露天游玩空间,设有简易滑梯、摇摇椅与跷跷板。
家长可带孩子来此骑行、与社区内其他小朋友玩耍。更棒的是——周围设有座位供家长等候。相比众多休憩亭,显而易见,亲子设施更受欢迎、人气更旺。

既有陆上设施,水上自然也不能少。
Kid’s Club 附近是 Kid’s Pool,浅水设计更适合儿童安全玩水。此池专为儿童而设,池中有多处趣味喷淋装置。
未参与玩水的家长也有遮蔽亭可休憩,同时照看孩子。
同样值得一提的是,园区内有运营中的托儿中心 Sunshine Kids,忙碌的家长可在此接送孩子。对双职家长而言,这种便利不啻为救星。

在 80 项设施中最为瞩目的,莫过于位于项目左侧角落的 50m 泳道池。颇有意思的是,其采用更有机的形态,向住宅楼方向延展,观感更佳。
延续 Stirling Residences 的常见主题,泳池周边以树列与修剪整齐的灌木围合。由于面积很大,住户可选择从 21 号楼一侧或近网球场处下水。我想周末与公共假期,这里将是园区中最热闹、最具活力的地带之一,因为多数人会选择使用这处主泳池。

与我去过的其他项目相比,Stirling Residences 的这一带更显通透明亮。
我来访时能感受到持续而舒适的微风,也让整体氛围更为放松(当然,这在很大程度上也取决于季节与天气)。

此处的池畔平台更宽更敞亮,空间感十足。

在这座 50m 大泳池中,设有一处名为“气泡角”的区域,入口处有水柱喷涌。其水深较浅且坡度平缓,是儿童与长者下水的理想入口。

健身房旁有一间颇大的多功能厅,面向泳池,同时设有便利用品贩卖机,这类配置通常见于体量较大的项目。

我认为健身房立面的设计简洁而有质感,但以这般户数而言面积偏小。高峰时段你很可能需要等待某些器械。同时它面向主路,若能设在更高处以享受起伏地势与景观会更理想。

除健身房外,住户也可在其他区域运动。这些有顶空间分别为瑜伽亭与健身亭。

尽管带有遮蔽,这些空间依旧完全开放,因此运动流汗是肯定的。

来到与 Queens condo 相邻的一侧,你会发现唯一的一片网球场。可由街道层通过一段小楼梯或无障碍坡道抵达。受地形影响,球场下沉,且与园区其他部分保持良好距离。
明显的不足是,逾千户仅配备一片球场,似显捉襟见肘。相较之下,较早期的 Queens 设有两片网球场,服务 722 套单位。

越过网球场,你会看到另一处烧烤亭,可通过楼梯或坡道抵达。这里地势更低、更远离其他区域,是举办聚会最为私密的地点。

在参观住宅楼之前,先到我在整个园区中最喜欢的一隅看看。
Fern Forest 的主题在这片宁静空间中得以呈现,植有(相对)高大的树木、众多灌木与草地。若新加坡有四季,这里将更显出色;但即便在炎热时节,它也至少构成了一幅更赏心悦目的景致。

最后,我们来看看住宅楼。
虽然并非 Stirling Residences 所有电梯大堂都如此,但我很喜欢一层的挑高设计,能引入更多自然光。

车库层的电梯大堂也颇为美观,墙面采用类似大理石的饰面。

我们在住宅楼的第一站是空中/屋顶露台,你可以在此欣赏 Queenstown 迷人的天际线及更远处的景致。这些空中露台位于 3rd、11th、17th、23rd、29th 和 35th 层。

你可以看到它们点缀在不同楼层之中。
本项目可提供新加坡首个卫星城的广阔全景,低矮建筑与高层 HDB 的对比颇为耐看。你也能望见附近的 MRT 铁路轨道!

虽然这些空中露台未能容纳其他设施(例如健身房或另一座泳池)来共享美景有点可惜,但对于低楼层住户而言,能有机会在此眺望天际线,依旧是加分项。

我认为低楼层的露台使用率不会太高(毕竟景致有限),但在这样的晴天里,高楼层的露台会更受欢迎。

最后,以 Stirling Residences 的停车场作为本次导览的收尾。第一印象是照明充足,采用明亮的 LED 灯,并在车库内设有清晰指引,方便驾驶者出入地库。Stirling Residences 提供 1,259 个车位,在当下新盘中能做到车位与单位 1:1 的比例并不多见。

尽管靠近部分电梯大堂的区域更为拥挤,但整体看来车主的使用空间尚属充裕。不过,以项目的楼龄而言,地面卫生状况却出乎意料地显得偏脏。
总体而言,我必须说项目的景观营造确实是一大亮点。但在日常维护方面,评价就没那么正面了。部分区域的维护似有疏漏,尤其在车库较低层;某些大堂也意外地更脏,墙角与墙面有不少磨损痕迹。
好的一面是,我确实看到清洁与物业人员在忙着打理园区。维护工作仍在持续推进,这是个积极信号。几年后再回访,看看整体维护能否经得起时间考验,将会很有意思。
Stirling Residences 区位评述
位于 Queenstown 成熟且迷人的社区、沿 Stirling Road 而建的,是新近取得 TOP 的 Stirling Residences。
周边的一些住宅项目包括 Queens、Alexis、The Anchorage、Queens Peak、Commonwealth Towers 和 Margaret Ville。
就周边配套而言,Stirling Residences 的住户将以 HDB 与有地住宅交织的城市天际线为主要景观(部分还可望见 Tiong Ghee Temple)。另一方面,部分户型朝向也有机会远眺 Labrador Nature Reserve 的海景。
虽然与邻近的新项目(如 Commonwealth Towers 与 Queens Peak)相比,步行距离可能略远,但由于不临主干道,它也是区内唯一不会被靠近 MRT 站常见的噪音与人流直接影响的私人住宅项目。即便如此,Queenstown MRT 也仅需步行 3 分钟即可抵达,对噪音敏感的住户而言相当实用。
此外,项目毗邻有地住宅区(相较于典型的高楼群),环境氛围因此不那么繁忙,更为静谧。
总体而言,第 3 区因处于 RCR,且距离市区、CBD 以及知名学府(如 NUS 与 Anglo-Chinese Junior College)十分接近而备受青睐。
交通
| 巴士站名称 | 途经巴士线路 | 距公寓距离(及预计步行时间) |
| Opp Queens | 64 | 40m,步行 1 分钟 |
| Blk 157 | 64 | 220m,步行 3 分钟 |
| Tiong Ghee Tp | 64 | 220m,步行 3 分钟 |
| Queens Condo | 51, 111, 145, 186, 195, 195A, 970 | 230m,步行 3 分钟 |
| Blk 53a CP | 51, 111, 145, 186, 970 | 280m,步行 4 分钟 |
| Opp Lea Hin Hardware Fty | 33, 33A, 64, 120, 195, 195A | 300m,步行 4 分钟 |
| Blk 158 | 113, 113A | 330m,步行 4 分钟 |
| Queenstown Stn Exit A/D | 51, 111, 145, 186, 195, 195A, 970 | 330m,步行 4 分钟 |
| Lea Hin Hardware Fty | 33, 120, 195, 195A | 350m,步行 5 分钟 |
| Queenstown Stn Exit B/C | 51, 111, 145, 186, 195, 195A, 970 | 400m,步行 5 分钟 |
| Blk 153 | 64 | 410m,步行 5 分钟 |
| Blk 166 | 64 | 420m,步行 6 分钟 |
| Bef IKEA Indg Bldg | 33, 120, 195, 195A | 430m,步行 6 分钟 |
| Blk 163 | 64 | 450m,步行 6 分钟 |
| Anchorpoint | 33, 33A, 64, 120, 195, 195A | 480m,步行 6 分钟 |
Nearest MRT Station: Queenstown MRT, 500m, 3-min walk

对于主要依赖公共交通通勤的人士而言,Stirling Residences 周边有多处巴士站与多条路线,连通性相当出色。
我想大家都会认同,步行 3 分钟即可到达的 Queenstown MRT(东西线)是其可达性最大的亮点。
向外两站即是 Buona Vista MRT Station,可换乘环线;三站后到达 Outram Park,可接驳东北线与汤申—东海岸线。对于前往 Orchard 等市区的通勤者,可经 Raffles Place 或 City Hall MRT 接驳南北线。
我尤其欣赏的一点是,尽管距离 MRT 站很近,但并未受到轨道噪音的明显影响。对噪音敏感者而言,这一点颇具吸引力。
私人交通可达性: 良好
| 高速/主要道路 | 距公寓距离(及预计非高峰车程) |
| Queensway | 1.3km,2 分钟车程 |
| Portsdown Ave | 1.1km,3 分钟车程 |
| Jalan Bukit Merah | 1.2km,3 分钟车程 |
| New Bridge Rd | 6km,8 分钟车程 |
| Changi Airport | 27.7km,28 分钟车程 |
| Harbourfront Cluster | 5.7km,8 分钟车程 |
| Alexandra Rd | 1.8km,4 分钟车程 |
| Orchard Road | 5.1km,7 分钟车程 |
| Raffles Place | 10.1km,10 分钟车程 |
| Mapletree Business City | 2.8km,10 分钟车程 |
| CTE | 5.8km,8 分钟车程 |
| AYE | 5.5km,7 分钟车程 |
| PIE | 8.3km,13 分钟车程 |
| ECP | 15.3km,15 分钟车程 |
| KPE | 14.2km,14 分钟车程 |
| BKE | 9.9km,12 分钟车程 |
从 Stirling Residences 驾车出行相当便利,尤其是 Queensway 可衔接多条主干道。非高峰时段前往 Orchard 不到 10 分钟,我认为其连通性相当出色。
不过需要留意,这些道路还服务于周边多处住宅、办公与配套设施(再加上 Stirling Residences 的 1,259 个单位)。
据我观察,工作日午间有不少上班族在附近用餐;而家庭客则常前往附近的 IKEA 商场,我们都知道这往往意味着道路更为繁忙。高峰时段车流可能相当拥堵。

杂货/超市
| 超市名称 | 距公寓距离(及预计步行时间) |
| FairPrice – Stirling Road | 250m,步行 3 分钟 / 230m,1 分钟车程 |
| Cold Storage – Anchorpoint | 460m,步行 6 分钟 / 1.3km,3 分钟车程 |
| Sheng Siong – Dawson Rd | 1.1km,步行 13 分钟 / 2km,5 分钟车程 |
| Fairprice – Jalan Bukit Merah | 1.7km,步行 21 分钟 / 1.6km,5 分钟车程 |
对于喜欢家门口就有便利配套的住户而言,Stirling Residences 的位置颇具吸引力。距离项目步行 3 分钟的 Stirling Road 便有最近的 FairPrice。
此外,相比驾车,我认为这样也更便捷且更具成本效益!
另外,Anchorpoint 的 Cold Storage 亦十分便利,可补充日常采买所需。

购物商场
| 商场名称 | 距公寓距离(及预计非高峰车程) |
| Anchorpoint Shopping Centre | 1.2km,3 分钟车程 |
| Dawson Place | 1.7km,4 分钟车程 |
| IKEA Alexandra | 1.8km,4 分钟车程 |
| Alexandra Retail Centre | 2.7km,6 分钟车程 |
| Queensway Shopping Centre | 2km,6 分钟车程 |
| Depot Heights Shopping Centre | 2.7km,7 分钟车程 |
| Holland Road Shopping Centre | 3km,8 分钟车程 |
| Telok Blangah Mall | 3.6km,8 分钟车程 |
| West Coast Plaza | 6.2km,9 分钟车程 |
| 313 @ Somerset | 5.8km,10 分钟车程 |
| ION Orchard | 5.7km,10 分钟车程 |
| The Clementi Mall | 6km,14 分钟车程 |
尽管 Queenstown 并非以购物资源见长,但其为自给自足的社区,周边有相当多的邻里商店可供日常所需。
除 Anchorpoint shopping centre 与 IKEA Alexandra 外,步行前往其他商场的距离略远,因此更建议乘坐公共交通或驾车。
另据 URA 规划,Queenstown 将成为新加坡首个 Health District,这将大幅重塑区域内的动线与配套。
学校
| 学校名称 | 教育阶段 | 距公寓距离(预计非高峰车程) |
| True Way Presbyterian Kindergarten | 学前教育 | 300m,1 分钟车程 |
| MapleBear Preschool | 学前教育 | 1.4km,3 分钟车程 |
| Queenstown Good Shepherd Kindergarten | 学前教育 | 1.3km,3 分钟车程 |
| Queenstown Primary School | 小学 | 2.4km,6 分钟车程 |
| Children’s Cove Preschool | 学前教育 | 2.8km,6 分钟车程 |
| Damien Centre Kindergarten | 学前教育 | 1.4km,4 分钟车程 |
| Blue House Childcare | 学前教育 | 2.6km,6 分钟车程 |
| Mulberry Learning @ Alexandra | 学前教育 | 2.8km,7 分钟车程 |
| Bloomberry Infant & Childcare | 学前教育 | 1.5km,5 分钟车程 |
| Queensway Secondary School | 中学 | 3km,7 分钟车程 |
| Queenstown Secondary School | 中学 | 2.1km,5 分钟车程 |
| Anglo-Chinese Junior College | 高等教育 | 3.5km,7 分钟车程 |
| Gan Eng Seng Primary School | 小学 | 2.8km,7 分钟车程 |
| Blangah Rise Primary School | 小学 | 5km,10 分钟车程 |
| Henry Park Primary School | 小学 | 4.5km,11 分钟车程 |
| New Town Primary School | 小学 | 2.3km,6 分钟车程 |
| Kent Ridge Secondary School | 中学 | 6.8km,10 分钟车程 |
| Dover Court International School | 国际/多学段 | 4.5km,10 分钟车程 |
| Ngee Ann Polytechnic | 高等教育 | 8.1km,16 分钟车程 |
| National University of Singapore | 高等教育 | 2.8km,6 分钟车程 |
| Fairfield Methodist School (Primary) | 小学 | 3.2km,5 分钟车程 |
| Fairfield Methodist School (Secondary) | 中学 | 3.3km,6 分钟车程 |
| New Town Primary School | 小学 | 2.3km,6 分钟车程 |
| New Town Secondary School | 中学 | 5.5km,9 分钟车程 |
居住于 Queenstown 的一大优势在于社区内教育资源丰富。
有幼儿的家庭在规划子女教育路径时,会欣慰于 Stirling Residences 周边拥有充足的幼儿园、小学、中学与高等教育选择。若作为投资物业,这些教育资源也提供了稳定的租赁需求支撑。
上述时间均以非高峰时段为参考,不同时间段的通行时长可能有所变化。
Stirling Residences 开发与地块评述

Stirling Residences 占地 227,223 平方英尺,为大型项目,向住户提供超过 80 项公寓设施。即便项目内超过 1,000 个单位,我认为整体居住密度的布局仍相当舒适、疏朗。
住宅楼体位于地块中央,形成三个相对独立的分区。开发商在项目外围大量植绿,一方面将 Stirling Residences 与外部社区有效“软隔离”,另一方面也以自然方式缓解城市热岛问题。同时,这也呼应了项目所主打的生活主题与氛围。
值得称道的是,住宅楼的设计与排布做到互不正对,既避免了视线遮挡,也充分保障了住户私密性,可谓双赢。
同样令人欣喜的是,科技正让建筑更为智慧:在 Stirling Residences,住户可通过公寓专用 App 预先登记访客,从而有效减少人工操作。
不过,一个潜在问题在于本项目仅设一处入口与两处分流出口,且均连通 Stirling Road。考虑到上千个单位共用出入口,加之私召车的频繁出入,高峰时段难免出现瓶颈与拥堵。
户型构成
以下为 Stirling Residences 的卧室类型分布:
| 户型 | 类别 | 单位数量 | 单位面积 (sqft) | 占比 |
| 1 卧室 | 1BR | 114 | 441 sqft | 18% |
| 1 卧室 + 书房 | 1BR-S | 112 | 506 sqft | |
| 1 卧室 + 书房 | 1BR-S-R | 3 | 710sqft | |
| 2 卧室 | 2BR-C1, 2BR-C2b | 112 | 635sqft | 54% |
| 2 卧室 | 2BR-C2a | 76 | 624sqft | |
| 2 卧室 | 2BR-C2a-R | 2 | 818sqft | |
| 2 卧室 | 2BR-C3 | 112 | 657sqft | |
| 2 卧室 | 2BR-C2b-R, 2BR-C3-R | 1 | 840 – 883sqft | |
| 2 卧室(高级型) | 2BR-P1 | 112 | 689sqft | |
| 2 卧室(高级型) | 2BR-P2 | 112 | 678sqft | |
| 2 卧室(高级型) | 2BR-P1-R, 2BR-P2-R | 6 | 904sqft | |
| 2 卧室 + 书房 | 2BR-S1 | 112 | 764sqft | |
| 2 卧室 + 书房 | 2BR-S2 | 36 | 786sqft | |
| 2 卧室 + 书房 | 2BR-S1-R | 3 | 980sqft | |
| 3 卧室 | 3BR-C1 | 36 | 883sqft | 21% |
| 3 卧室 | 3BR-C1-R | 1 | 1,130sqft | |
| 3 卧室 | 3BR-C2 | 36 | 893sqft | |
| 3 卧室 + 储物间 | 3BR-U | 76 | 980sqft | |
| 3 卧室 + 储物间 | 3BR-U-R | 2 | 1,281sqft | |
| 3 卧室(高级型) | 3BR-P | 112 | 1,055sqft | |
| 4 卧室 | 4BR | 76 | 1,346 sqft | 7% |
| 顶层公寓 | 4BR-PH1 | 2 | 1,959sqft | |
| 顶层公寓 | 4BR-PH2, 4BR-PH3 | 4 | 1,970sqft |
与多数大型项目类似,Stirling Residences 提供多种户型布局,从 1 卧室至 4 卧室,满足不同客群需求。
整体来看,2 卧室户型占比最高(高达 54%!),主要面向夫妻或小家庭。布局的多样化亦是项目的一大亮点,更好地匹配不同需求。
户型面积也与当下新盘的主流水准相当:1 卧室为 441sqft – 710 sqft,2 卧室为 624 sqft – 980 sqft,3 卧室为 883 sqft – 1,281 sqft,4 卧室为 1,346 sqft – 1,970 sqft。
Stirling Residences 最佳Stack

尽管 Stirling Residences 的住宅stacks众多,但本质上只有两种朝向——要么为东北向(stacks 03 – 07、17 – 21 和 26 – 30),要么为西南向(stacks 01、02、08 – 16、22 – 25、31 – 33)。
若想在家中享有更佳景观,建议选择西南向的中高楼层单位。这些stacks面向 Shepherd’s Hill Estate 的低矮有地住宅区,住户可享受低密度天际线;或许即便是低楼层单位也有机会获得无遮挡视野。更高楼层则有望远眺海景。
不过,如果更在意避晒、希望尽量减少午后西晒强度,建议选择朝东北向的stacks。
户型组合

户型 | 单位数量 | 单位面积 (sqft) |
| 1卧室 | 112 | 441 sqft |
| 1卧室 + 书房 | 115 | 506 – 710 sqft |
| 2卧室 | 306 | 624 – 872 sqft |
| 2卧室 优质型 | 230 | 678 – 904 sqft |
| 2卧室 + 书房 | 151 | 764 – 980 sqft |
| 3卧室 | 73 | 883 – 1,130 sqft |
| 3卧室 + 杂物间 | 78 | 980 – 1,281 sqft |
| 3卧室 优质型 | 112 | 1,055 sqft |
| 4卧室 | 76 | 1,346 sqft |
| 4卧室 顶层公寓 | 6 | 1,959 – 1,970 sqft |
鉴于 Stirling Residences 仅提供 1 至 4 卧室的户型,开发商在各类别单位的平面布局与空间分配上仍做得相当多样化,可谓女皇镇迄今最具标志性的项目。
一如既往,需注意小面积单位的psf通常高于大面积单位。
这一点在此处的小型 1 卧(441 平方英尺)尤为明显,根据近期成交,其psf略高于 $2,100——相比之下,较大面积单位目前均价仅略高于 $1,900 psf。
作一简单对比,Queens Peak 最小的 1 卧(431 平方英尺)与 Commonwealth Towers 最小的 1 卧(441 平方英尺),目前均价分别约为 $1,850 与 $1,950 psf。
至于室内配置,每个单位均配备 Mitsubishi 空调及以德国产为主的厨房电器。卧室为木地板,其余区域则采用常见的玻化砖铺设(钟情拼花木地板者请留意)。
最后请留意,本项目通风良好的住宅楼最高达 40 层,且各栋基座设有架空景观平台,这既提升了整体气势,也意味着越高楼层的居住成本相应更高。
午后阳光分析

Stirling Residences 的午后日晒在每年 July 前后,对朝西北向的stacks影响最为明显。午后日晒最少的stacks包括 23、24、31-33、13-15、21-22、01 以及 08-11,因其多为东南向。
Stirling Residences 价格评述 (NEW)
| 项目名称 | 地契 | TOP | 平均价格 (PSF) |
| Stirling Residences | 99-years | 2022 | $2,187 |
| Queens | 99-years | 2002 | $1,475 |
| Alexis | Freehold | 2012 | $1,661 |
| The Anchorage | Freehold | 1997 | $1,698 |
| Queens Peak | 99-years | 2020 | $2,055 |
| Commonwealth Towers | 99-years | 2017 | $1,976 |
| Margaret Ville | 99-years | 2021 | $1,995 |
尽管女皇镇周边兼有永久地契与 99 年地契项目,但从上述清单可见,即便与永久地契项目相比,Stirling Residences 以PSF计仍是最昂贵的。
不过,Alexis 与 The Anchorage 的表现相对不俗,尽管已取得TOP至少逾十年,平均PSF仍分别为 $1,661 与 $1,698,这无疑得益于其永久地契。相较之下,2002 年取得TOP、为 99 年地契的 Queens 以 $1,475 PSF 垫底。
与 Stirling Residences 表现相近的尚有 Queens Peak($2,055 PSF,2020 年取得TOP)以及 Margaret Ville($1,995,2021 年取得TOP)。
总的来说,女皇镇片区整体价格区间约为 $1,475 至 $2,187 PSF,其中 Stirling Residences 位居价格榜首。
在概览价格之后,我们再具体看看它与周边项目的实际对比。
在此之前,先看看当年新盘买家入手的价格:
| 户型 | 最低PSF | 最高PSF | 最低价格 | 最高价格 |
| 1卧室 | $1,721 | $2,637 | $759,000 | $1,163,000 |
| 1卧室 + 书房 | $1,687 | $2,243 | $864,000 | $1,278,000 |
| 2卧室 | $1,620 | $2,216 | $1,057,000 | $1,435,000 |
| 2卧室 + 书房 | $1,565 | $1,983 | $1,227,000 | $1,648,000 |
| 2卧室 优质型 | $1,638 | $2,230 | $1,160,000 | $1,661,000 |
| 3卧室 | $1,566 | $2,003 | $1,383,000 | $1,855,000 |
| 3卧室 + 储物间 | $1,531 | $1,984 | $1,521,000 | $2,110,000 |
| 3卧室 优质型 | $1,532 | $2,039 | $1,616,000 | $2,151,000 |
| 4卧室 | $1,547 | $1,987 | $2,082,000 | $2,675,000 |
| 4卧室 + 储物间 | $1,633 | $1,699 | $3,200,000 | $3,328,000 |
以女皇镇的新盘而言,这样的定价确实亲民。哪里还能以 $1.383 million 买到 3 卧室?这更像是当下新盘 2 卧室的价位。
自 Stirling Residences 取得TOP 以来,共有 5 笔转售交易:
| 卧室 | 楼层 | 成交价 ($) | 面积 (SQFT) | 单位价格 ($ PSF) | 卧室 | 利润 | 涨幅 % | 楼层 |
| 2卧室 | 7 | $1,520,000 | 689 | $2,206 | 2卧室 | $275,000 | 22.1% | 7 |
| 3卧室 | 32 | $2,045,000 | 883 | $2,317 | 3卧室 | $414,000 | 25.4% | 32 |
| 3卧室 | 17 | $2,190,000 | 980 | $2,236 | 3卧室 | $453,000 | 26.1% | 17 |
| 2卧室 | 6 | $1,368,000 | 657 | $2,083 | 2卧室 | $240,000 | 21.3% | 6 |
| 1卧室 | 2 | $950,000 | 441 | $2,153 | 1卧室 | $185,000 | 24.2% | 2 |
在此之前共有 84 笔转售(sub sale)交易——同样全部获利。这使得 Sitrling Residences 成为对买家而言非常成功的一次新盘。恭喜已入手的业主!
最高获利为 $732,000,最低为 $45,888。巧合的是,单位编号分别为 #28-08 与 #24-24,不过我并不会将此归因于迷信!
由于开发商已无新单位可售,接下来仅考虑转售公寓,尤其是本区域内的项目。
第03区转售公寓
按总价比较
| 项目 | 产权年限 | 竣工 | 1卧 | 2卧 | 3卧 | 4卧 |
| ALESSANDREA | Freehold | 2003 | $1,754,000 | |||
| QUEENS | 99 yrs from 16/02/1998 | 2002 | $1,510,000 | $1,788,636 | ||
| ALEXIS | Freehold | 2012 | $837,500 | $870,000 | $1,830,000 | |
| TANGLIN VIEW | 99 yrs from 17/05/1997 | 2001 | $1,414,000 | $1,913,750 | ||
| QUEENS PEAK | 99 yrs from 28/09/2015 | 2020 | $983,000 | $1,581,750 | $2,020,000 | |
| CENTRAL GREEN CONDOMINIUM | 99 yrs from 01/07/1992 | 1995 | $2,050,000 | |||
| COMMONWEALTH TOWERS | 99 yrs from 07/05/2013 | 2017 | $939,990 | $1,462,778 | $2,053,333 | $2,595,000 |
| RIVER PLACE | 99 yrs from 07/11/1995 | 1999 | $1,303,750 | $2,300,000 | $2,069,333 | $3,838,000 |
| ECHELON | 99 yrs from 06/03/2012 | 2016 | $925,750 | $1,641,667 | $2,101,378 | $2,880,000 |
| ALEX RESIDENCES | 99 yrs from 18/03/2013 | 2017 | $940,000 | $1,370,000 | $2,105,000 | |
| STIRLING RESIDENCES | 99 yrs from 18/08/2017 | 2022 | $950,000 | $1,444,000 | $2,117,500 | |
| DOMAIN 21 | 99 yrs from 02/07/2004 | 2007 | $1,613,333 | $2,150,000 | ||
| THE CREST | 99 yrs from 21/12/2012 | 2017 | $1,990,000 | $2,327,500 | ||
| HIGHLINE RESIDENCES | 99 yrs from 22/07/2013 | 2018 | $1,200,000 | $1,540,000 | $2,375,000 | $2,600,000 |
| THE METROPOLITAN CONDOMINIUM | 99 yrs from 17/02/2006 | 2009 | $1,524,444 | $2,471,600 | $2,842,500 | |
| ASCENTIA SKY | 99 yrs from 26/03/2008 | 2013 | $1,719,333 | $2,546,333 | $4,600,000 | |
| PRINCIPAL GARDEN | 99 yrs from 21/07/2014 | 2018 | $948,667 | $1,707,175 | $2,645,000 | $3,588,000 |
| TWIN REGENCY | Freehold | 2007 | $2,697,500 | |||
| THE REGENCY AT TIONG BAHRU | Freehold | 2010 | $2,094,000 | $2,850,000 | $3,614,000 | |
| THE ANCHORAGE | Freehold | 1997 | $2,015,000 | $2,854,500 | ||
| REGENCY SUITES | Freehold | 2008 | $2,968,000 | |||
| MARGARET VILLE | 99 yrs from 13/03/2017 | 2021 | $1,542,222 | $2,500,000 | ||
| MERAPRIME | 99 yrs from 20/06/2003 | 2006 | $1,557,500 | $2,530,000 |
该表按3卧单位价格从低到高排序。在此名单中,Stirling Residences 在21个项目中排名第11,考虑到其楼龄,这个位置相当有竞争力。不过,就$PSF而言,它是最贵的:
| 项目名称 | 产权年限 | 竣工 | 1卧 | 2卧 | 3卧 | 4卧 |
| CENTRAL GREEN CONDOMINIUM | 99 yrs from 01/07/1992 | 1995 | $1,421 | |||
| ALEXIS | Freehold | 2012 | $1,831 | $1,684 | $1,491 | |
| QUEENS | 99 yrs from 16/02/1998 | 2002 | $1,650 | $1,502 | ||
| TANGLIN VIEW | 99 yrs from 17/05/1997 | 2001 | $1,622 | $1,614 | ||
| RIVER PLACE | 99 yrs from 07/11/1995 | 1999 | $1,609 | $1,214 | $1,668 | $1,857 |
| ALESSANDREA | Freehold | 2003 | $1,672 | |||
| THE METROPOLITAN CONDOMINIUM | 99 yrs from 17/02/2006 | 2009 | $1,623 | $1,674 | $1,641 | |
| DOMAIN 21 | 99 yrs from 02/07/2004 | 2007 | $1,785 | $1,678 | ||
| ASCENTIA SKY | 99 yrs from 26/03/2008 | 2013 | $1,769 | $1,727 | $1,796 | |
| THE ANCHORAGE | Freehold | 1997 | $1,710 | $1,747 | ||
| THE CREST | 99 yrs from 21/12/2012 | 2017 | $2,101 | $1,887 | ||
| TWIN REGENCY | Freehold | 2007 | $2,031 | |||
| ECHELON | 99 yrs from 06/03/2012 | 2016 | $2,048 | $2,243 | $2,033 | $1,833 |
| QUEENS PEAK | 99 yrs from 28/09/2015 | 2020 | $2,142 | $2,102 | $2,045 | |
| COMMONWEALTH TOWERS | 99 yrs from 07/05/2013 | 2017 | $2,002 | $2,088 | $2,073 | $1,993 |
| REGENCY SUITES | Freehold | 2008 | $2,089 | |||
| HIGHLINE RESIDENCES | 99 yrs from 22/07/2013 | 2018 | $2,372 | $2,283 | $2,125 | $2,119 |
| ALEX RESIDENCES | 99 yrs from 18/03/2013 | 2017 | $1,985 | $2,020 | $2,128 | |
| PRINCIPAL GARDEN | 99 yrs from 21/07/2014 | 2018 | $1,916 | $2,121 | $2,193 | $2,283 |
| THE REGENCY AT TIONG BAHRU | Freehold | 2010 | $2,223 | $2,225 | $2,209 | |
| STIRLING RESIDENCES | 99 yrs from 18/08/2017 | 2022 | $2,153 | $2,145 | $2,277 | |
| MARGARET VILLE | 99 yrs from 13/03/2017 | 2021 | $2,139 | $2,111 | ||
| MERAPRIME | 99 yrs from 20/06/2003 | 2006 | $1,855 | $1,927 |
这在当今的新项目中并不意外:较小的户型带来更具吸引力的总价,但按$PSF计算则更昂贵。
在这份包含23个公寓的名单中,6个为永久产权,其余为租赁产权。这也解释了为何6个永久产权公寓中有4个的3卧平均价格最为昂贵。
我们来看看一个楼龄不算老、且与 Stirling Residences 的3卧面积相近的公寓:Alex Residences,楼龄大约年长5年。
最便宜的3卧成交价为$1,820,000,为11楼、面积926平方英尺的单位。其户型如下:

以926平方英尺而言,单位会显得偏紧凑,尤其是新公寓更倾向配置阳台而非实用的室内空间。这里没有较大3卧常见的杂物区、WC或储物间;其为典型的紧凑型3卧,适合预算较紧的家庭。
接下来看看 Stirling Residences 980平方英尺的3卧户型:

布局相当相似,不同之处在于设法腾出了储物间的空间。餐饮区偏紧凑,不过对于有帮佣的家庭而言,带窗的储物间更为实用,相较 Alex Residences 的户型更具优势。值得一提的是,这一叠的两个浴室均设有窗户,而 Alex Residences 的对应户型并非如此。
该单位成交价为$2,190,000(17楼),高出$370,000。扣除楼层差异后,价差约为$310,000。
这个定价大体合理。考虑到更大的面积及较新的楼龄,不难理解为何有人愿意以低$2 million入手 Stirling Residences 的全新3卧。紧凑的面积加上带通风窗的储物间,对在该区寻求新房且预算较紧的家庭颇具吸引力。
接着看看 Margaret Ville。该公寓与 Stirling Residences 一样,近期也已取得TOP。以下为目前的转售成交:
| 日期 | 单位面积(SQFT) | 价格(S$ PSF) | 价格(S$) | 卧室数 |
| 26 Apr 2023 | 657 | 2,086 | $1,370,000 | 2 |
| 23 Mar 2023 | 829 | 2,104 | $1,743,888 | 2 |
| 20 Mar 2023 | 700 | 2,251 | $1,575,000 | 2 |
| 24 Feb 2023 | 700 | 2,115 | $1,480,000 | 2 |
| 22 Feb 2023 | 1,184 | 2,111 | $2,500,000 | 4 |
| 27 Oct 2022 | 657 | 2,007 | $1,318,000 | 2 |
| 11 Oct 2022 | 700 | 2,070 | $1,448,000 | 2 |
| 5 Oct 2022 | 915 | 1,981 | $1,812,800 | 3 |
| 28 Sep 2022 | 657 | 1,934 | $1,270,000 | 2 |
来源:Squarefoot Research
最新一套3卧成交价为$1,812,800,为7楼单位。鉴于其楼龄更新,这个价格比 Alex Residences 略便宜,或许有些出人意料。以下为915平方英尺的户型:

以915平方英尺而言,这个布局仍让人意犹未尽。入户有一段玄关,提升了私密性,但在本就不大的前提下,我更希望将面积用于更实用的室内空间。阳台也很大——贯穿客厅与餐厅。尽管有些人喜欢如此设计,我个人更偏向于更大的卧室,因为卧室3仅能容纳一张单人床。厨房面积也偏小。我会认为这与 Stirling Residences 的2卧封闭式厨房所能提供的空间相近。
但你能得到的是靠近 Queenstown MRT 的新盘且定价相对可负担——对此很难挑剔。我想对一些人而言,这是值得的取舍。
现在看看 Stirling Residences 最小的3卧:

该单位仅883平方英尺。几乎没有玄关空间,厨房大小与 Margaret Ville 的相近。不过其阳台更小,两个公共卧室至少可容纳一张Queen尺寸的床。另外还设有独立的餐区,不会像 Margaret Ville 那样侵占走道或厨房入口。对于仅883平方英尺的单位而言,这似乎是更高效的布局。
该面积最近一次成交为19 April 2023,32楼单位,成交价$2,045,000。若按每层$10,000折算,7楼单位约为$1.8m。就价格而言相当有竞争力。最终还是取决于你更偏好哪个位置、配套与户型。须注意,两者的朝向与景观也截然不同。
总的来说,考虑到其临近MRT、楼龄较新,以及在较小户型下的相对可负担总价,Stirling Residences 的转售价看起来合理。若你打算在第3区置业,Stirling Residences 的定价算是公道的,尽管周边也有不少可供选择的项目。
Stirling Residences 升值分析
众所周知,在房地产市场上行周期中,核心区项目往往涨得更快、更猛,其后才轮到其他区域——有点像声纳波效应(暂且不讨论潜在的去中心化)。
此外,在新加坡多数分区内,体量更大且具标志性的开发项目(如 Rivergate Condo 等),只要品质与口碑经得起时间考验,价格往往会随着岁月攀升。
话虽如此,其开发商(稍后会谈及)在新加坡从事住宅开发尚属新手,尽管他们在各自母国已是行家。这可能会令部分人有所顾虑。
就我个人而言,我对这两家海外企业的合作持乐观态度;加上市场关注度/需求,将促使其严守品质门槛,最终令项目表现超出预期。
诚然,Queens Peak 与 Commonwealth Towers 的拿地价更低、推出时的psf也更低,且基本紧邻 Queenstown MRT 站。但它们所不具备的,是 Stirling Residences 所拥有的噪音屏蔽、丰富的配套,以及(多数单位)相当开阔的景观。
众所周知,稀缺与品质会催生需求。而需求带来更好的价格。
另一话题则围绕公寓的可租性。
对投资者而言,需要注意的是,一旦 Stirling Residences 与附近的 Margaret Ville 落成,该区域将在现有2,268套私宅基础上再增加1,568套(约增加69%)。
若再将预计于今年底取得TOP的 Queens Peak 计入,新增将达2,268套,增幅为 86%!
不出意外,这将带来激烈的租赁竞争。鉴于 Queens Peak 与 Commonwealth Towers 更靠近MRT,且其租金要价通常更低,Stirling Residences 中面积更小(但更贵)的单位,业主或会发现“高租金回报与强劲需求”难以兼得。
当然,这仅是推测;随着更多人(无论外籍人士或本地居民)被吸引至女皇镇,需求也可能大幅增长。
也不排除 Stirling Residences 成为极具标志性的项目,从而吸引租客趋之若鹜。
但更现实地说,我仍坚持最初的观点。

Stirling Residences 补充要点
- 新加坡下一座健康区

女皇镇已被指定为新加坡首个“健康区”,将通过优化设计与社区项目等方式,成为各年龄层健康、活跃社区的示范。
- 卫星市镇与现代并存
女皇镇被誉为新加坡首个卫星市镇,这一概念如今已在全岛广泛应用。值得一提的是,首批高层HDB便建于女皇镇。与当代高楼与低矮建筑交相辉映,使得社区在建筑环境上呈现出新加坡过去与当下的迷人对照。
回到 Stirling Residences,本项目位于其他高楼群的南侧,这意味着其右侧毗邻 Shepherds Drive 与 Barbary Walk 一带的有地住宅,整体阻挡视野的问题不大。
- 若隐若现的海景
至少在当前及短期内,居住在 Stirling Residences 高楼层的住户可享受部分海景(直至未来新项目可能改变这一点)。
我们的看法
女皇镇在新加坡城市发展史上具有标志性地位,率先开创卫星社区之先河。即便如此,它至今仍具吸引力,深受访客与居民喜爱。
对于有孩子的家庭,或偏爱成熟社区生活方式的人而言,你很可能会青睐 Stirling Residences 的种种优势。其地段居中,周边配套完善,公共交通便捷,驾车出行也同样便利。
不过,并非所有人都喜欢如此大体量的项目。我个人就对其庞大的户数与配套感到有些“过载”,我相信不少人也会有类似感受。即便如此,Stirling Residences 仍具备许多不容忽视的魅力,足以打动许多人。
重要提示:以下章节撰写于 Stirling Residences 取得TOP 之前。我们保留于此供你参考。
Stirling Residences 示范单位参观
在土地稀缺的新加坡谈到获取房地产交易时,你会发现一些看似不太可能的开发商组合也能水到渠成——而且很可能在竞争中脱颖而出。
回到 2017 年 5 月(正值 en bloc 热潮升温之际),外资开发商 Nanshan Group 与 Logan property 以联合方式提交了创纪录的 $1.03 billion 标价,最终拿下第 3 区最后少数(大型)地块之一的归属权。
换言之,其投标价折合高达 $1,051psf ppr。
这也引发了外界对这座城市边缘大型项目定价与需求的强烈揣测——尤其是因为相邻的 Queens Peak 与 Commonwealth Towers 在几年前分别以 $871 和 $883 psf ppr 中标。
如今若看看 Stirling Residences 的销售去化率,你会注意到仅剩 22%(或 277)套可供认购。
……最初推出的 1259 套 里所剩无几!
请留意,与上述对比项目相比,本案距 MRT 站也稍远一些,但目前仍能实现接近 $2,000 psf 的令人挑眉的均价!
为何会如此?
在下方我们的完整示范单位参观与分析中找到答案以及更多细节!

Stirling Residences 示范单位就位于项目实际地点本身(沿 Stirling Road),这一点是我一直更偏好的——主要因为你能更好地感受场地尺度与周边氛围。
在这里你也能看到 Queens condo,不少读者无疑会将两者进行比较。事实上,Stirling Residences 与 Queens condo 的相似度相当高:3 座楼几乎等高、用地规模也很接近。可以把它视作 Queens 的现代版——外观更为利落时尚,但内部塞进了更多户数。

从施工进度就能清楚看出,一切推进得相当顺利。撰稿时,Stirling Residences 已售出 77.8% 的单位。而这绝非易事,毕竟它是一项总数达 1,259 套的“大盘”。

如前所述,Stirling Residences 由 3 座塔楼组成——其中两座为 40 层,一座为 38 层。Stirling Road 本身地势略有坡度,因此相较 Queens condo,整体会被抬高一些。


Stirling Residences 坐落在 227,215 平方英尺的地块上,与其他大型新盘例如 Parc Clematis、Parc Esta 和 JadeScape 相比,其实并不算大。为便于对比,它们各自的地块面积分别为 633,644、376,716 和 397,823 平方英尺。因此,尽管 Parc Clematis 与 Parc Esta 的单位数更多,但地块也显著更大。简单来说,这里注定会更显得局促一些。

项目沿 Stirling Road 仅设一个出入口,因此高峰时段的车流或许会令人担忧。话虽如此,除 Queens condo 外,这里的其他开发多为 HDB 住房。鉴于临近 Queenstown MRT station,这里驾车人士相对也会更少。此外,经由 Queensway 与 Commonwealth Avenue 亦有多条进出动线,因此我并不认为这会成为大问题。
抵达区表现尚可,但与 JadeScape 那个夸张豪华的相比仍相形见绌。

Stirling Residences 的景观被划分为 3 个“森林”主题区,分别为 Fern Forest、Tropical Forest 和 Rain Forest。直白地说,除了栽种的树种不同外,这 3 区之间并没有太大的本质差别。

你会高兴地发现,Stirling Residences 不止一个泳池。这里这个是标准的矩形 30m 泳道池。它与 Stirling Road 平行,俯瞰抵达区,因此景观层面并没有太多可期待的。

这里设施的亮点大概是更大的 50m 主池。同样地,景观方面也别抱太大期望,因为它部分朝向 Queens condo 以及网球场。
这里一个有趣之处是各栋塔楼的架空抬高设计。虽然你在这里不会看到带花园露台、可直接外开的 ground floor 单位,但也有人认为这反而更好。一来,即便是“第一”层的单位也享有一定的抬升视野。设置这些立柱也让景观区的通风更为顺畅。

不言而喻,仅设一个网球场并不算充裕。尤其其近邻,Queens condo 在相近地块规模上就配备了 2 个网球场。话说回来,我认为多数人宁愿要更多的游泳空间,也不一定非得再加一个网球场。


颇为意外的是,开发商竟然还能在项目一角“挤”出一条森林步道。大量绿化的加入,的确让整个空间显得更为葱郁丰茂。

如果你翻阅销售手册,会发现上面罗列了 80 项设施。老实说,这更多是营销话术——除非你真的把一条森林小径或一道叠水溪流视作对你有用的“设施”。
话又说回来,这几乎是每个开发商都会做的事,所以我也不好苛责他们。

各栋之间分布有空中花园,设置在第 3、11、17、23、29 与 35 层。从外观上看,它们像一个个矩形“盒洞”,也在一定程度上令建筑设计更具趣味。
屋顶露台可供居高远眺 Queenstown,但这仅设置在 21 与 23 号楼。
开发商竟然还能在项目一角“挤”出一条森林步道。大量绿化的加入,的确让整个空间显得更为葱郁丰茂。
Reuben Dhanaraj
Stirling Residences 2卧室评测

面积为 678 平方英尺,Stirling Residences 的这套 2 卧室单位放在当下的新盘中算是中规中矩。作个参考,Queens 公寓的 2 卧室为 915 平方英尺——要大出不少。
这套 2 卧室我欣赏的两大要点——封闭式厨房与哑铃式布局。

如果你已逛过不少新盘公寓,你会立刻发现这套 2 卧室的不同之处——没有开放式厨房。多数其他 2 卧室布局都会在入户处设置开放式厨房。虽然这种设计在玄关处确实会有一些浪费空间,但其优点正是拥有封闭式厨房。

如果你只是把厨房当作放啤酒、加热外卖的地方,这可能并不是最理想的配置。但如果你热爱烹饪,你一定会欣赏封闭式厨房。

虽然这里的厨房算不上大,但台面空间与收纳都还算充足。遗憾的是,优点也大致到此为止。
最大的问题?这里没有窗户用于通风。当然可以用抽油烟机,但以我的经验,一旦进行重油烟烹饪,其作用还是有局限的。
最后,这里的地面看起来像大理石,其实是同质瓷砖。并且如你所见,厨房电器全部来自 Brandt。

有时走进示范单位会感觉面积比纸面数据更大?很遗憾,这次并非如此。体感与标示的 678 平方英尺基本一致——聊胜于无的安慰吧。原因或许也在于其 2.8 米的常规层高。

客厅面积尚可,横向与进深都不算宽裕,但与多数同类 2 卧单位相当。
鉴于客厅本就不大,所幸这里的阳台控制得较为克制。当然,若楼层足够高,你或许会希望更大的户外空间——但对大多数人而言已足够。

所有户型的空调设备将由 Mitsubishi 提供。

从纸面数据看,餐区其实不差。但由于与过道形成一体,餐桌尺寸会受到限制。一个简便的替代方案是在单侧采用长凳式座位,这样可使整个餐区贴墙布置。
同样,这里的地面虽看似大理石,实为同质瓷砖。

接着看公共卧室。正如前述,这是哑铃式户型,因此两间卧室都具备一定的私密性。

公共卧室略小,虽然放下 queen 尺寸的床并非不可能,但会显局促。空调外机平台(AC ledge)位于窗外——因此这里没有落地窗。
尽管如此,这间公共卧室最奇怪的一点是——不附带任何衣柜。虽然你也可以从积极面看,乐于将其打造成任意用途的空间,但我想多数人还是会希望自带衣柜。
*更新:衣柜为可选配置——可自行选择是否包含

公共浴室并非 Jack-and-Jill(双入口)类型——因此仅有一个出入口。就面积而言中规中矩,达到了可预期的水准。地面同样为同质瓷砖,卫浴配件来自 Hansgrohe 与 Duravit。

主卧面积也偏小,老实说与公共卧室差距不大。好处是这里没有空调外机平台,因此可获得近乎通高的窗面。

主浴室在面积表现上更好。卫浴配件同样来自 Hansgrohe 与 Duravit,且额外配备雨淋式花洒(小加分项)。
Stirling Residences 3卧室评测

接下来是 Stirling Residences 的3卧室户型。面积为1,055平方英尺,放在当下的大众型新盘中算是常见规格。整体布局相当高效,主要的浪费空间体现在入户区与走廊。

走进这间3卧,我对入口通道的宽度感到惊喜。第一印象确实显得较为宽敞——我认为厨房墙体的玻璃开窗起到了不小的作用。
另一个加分点?3卧及以上户型的地面为大理石材质。

厨房尺度不错——两侧都有较长的台面,水槽尺寸合适,收纳空间也充足。

2人,甚至3人在此同时间烹饪都绰绰有余。

厨房尽端设有一间小浴室,以及储物间(稍后会再谈)。这里没有生活阳台,因此需要在厨房预留一部分空间用于洗衣/晾晒。


餐区偏小,主要受入口通道与通往走廊的动线所限。除非家人都十分苗条,否则用餐时很可能需要占用部分走廊空间。

整体而言,客厅面积尚可。展示的沙发、茶几与电视柜大致代表了大多数人会选用的常规尺寸。若你关心层高,这里为2.8米——除顶层单位外,所有户型均相同。

3卧单位的阳台为一条狭长型,延伸至第一间公共卧室。由于进深不大,我认为实用性一般。不过若楼层足够高,摆放几张舒适的座椅即可胜任休闲用途。

这里的走廊看起来真的宽敞,但这有些误导性——右侧敞开的储物间与左侧凹入公共卧室的空间,让视觉感受被放大了。

老实说,我不太明白为何要在此展示这处设计。现今新盘卧室本就越来越小,更别提还能挤出一个迷你书写区。再看这张桌子的宽度——实用性确实有限。

更积极的一点是,以此面积的3卧而言,这个储物间非常宽敞。你可以把它当作帮佣房,或如示范所示——打造成一个安静舒适的学习角。

第一间次卧看起来空间较为紧凑——前述的内凹以及侧边的三角书桌让可用面积受限。更不用说,这里完全没有衣柜空间——这是被“选中”不配备衣柜的卧室。
*更新:衣柜为可选配置——可自行决定是否包含。
好在也有可取之处——这间卧室可直接通向阳台,这无疑是一个颇为独特的亮点!

第二间次卧尺寸相近,配有近乎落地的窗户。所有卧室的地面均为实木材质。

公共浴室面积尚可,但由于坐便器上方设有窗户,收纳稍显不足。与其他户型一致,卫浴配件来自 Hansgrohe 与 Duravit。

最后来看主卧。按常理我会说这段过道略显浪费空间,但在这里确实带来了更好的私密性。

主卧的空间相对可观,床两侧及床前都留有足够的过道。

关于新盘收纳的一贯槽点,这里也不例外。较大的储物间在一定程度上缓解了问题,但若家中有帮佣,以上优势基本就不复存在。

主卧浴室空间宽裕,收纳设置到位。与所有浴室一样,地面为通体瓷砖,卫浴配件来自 Hansgrohe 与 Duravit。并配备了顶喷花洒,始终是令人欣喜的奢享配置。
Stirling Residences 4 卧室户型评测

面积为 1,346 平方英尺,这个 4 卧室单位相较市场上新盘的平均 4 房来说偏小。布局相当常规——阳台贯穿客厅与餐厅,一侧为副主卧,同时配有干湿厨房。

这里没有专属电梯厅——就是普通的入户门厅。

这里标配干湿厨房,但我会认为这“干厨房”更像是从湿厨房延伸出来的台面。没有水槽,甚至没有陶瓷电炉,要把它完全定义为干厨房有些勉强。请注意,上方的悬挂式搁板为室内设计展示,实际交付不包含。
地面方面,客餐区为大理石铺装,厨房为通体/瓷质砖。

主冰箱位于台面后方。影响不算大,但过道的宽度一般,打开冰箱门时就无法通往湿厨房。

湿厨房在两侧都提供了足够的收纳与操作台空间。

与 3 房单位的布局相似,厨房尽头设有一处小型 yard 区域和一间小浴室,也与储藏/杂物间相连,该空间同样可以改作帮佣房使用。
考虑到此类单位面向家庭客群,我认为这里缺少一个像样的 yard(生活阳台)是个不足。


我挺喜欢嵌入厨房墙体的直角玻璃面板,既能增强空间感,又能让你一窥厨房动静——尤其是当家里有人在练就 MasterChef 厨艺时!


客厅偏小,主要是进深尚可但横向宽度一般,因此沙发尺寸会受限制,否则容易侵占走道。你可以借鉴示范单位,将 L 型沙发延伸至阳台,以增强开阔感,但这取决于你是否习惯 24/7 打开阳台门。
另外请注意,这里并未展示电视,因此沙发的摆位很可能会改为与此相反的方向。

餐区表现稍好,至少可以容纳一张 8 人餐桌。

室外空间达到了此面积段的基本水准。可以在此进行户外用餐,但会否宽裕取决于人数,可能略显拥挤。


如前所述,入户门右侧即为副主卧。我偏好这种布局,主要因为灵活性更高。由于隐私性更好,可用来安置年长父母,或供新婚夫妻居住。
尺寸方面尚可,房内的活动回旋余地不错。

副主卧浴室尺寸中规中矩,但同样配备了顶喷花洒。卫浴配件为标准的 Hansgrohe 与 Duravit。

接下来是通往其余 3 间卧室和储物间的走廊。

与此前的 3 房型一样,储物间面积相当可观。也可改作帮佣房,具备一定灵活性。

除副主卧与主卧外,两间普通卧室都偏小。勉强可放下一张 Queen 尺寸的床,但空间会较为局促。

与前文反复出现的“特别设定”相同,这间卧室不随房附送衣柜。我仍不太理解其考量——或许有数据显示,大多数人最终把额外卧室用作书房/办公室?
*更新:衣柜为可选配置——可选择是否包含


两间普通卧室将共用这间公共浴室。

鉴于本 4 卧室单位的整体面积,我对主卧并未抱太高期望。总体来看尺寸中规中矩,活动空间尚算舒适。
这里的主卧走实用路线——相较其他卧室,优势主要体现在更大的面积。

收纳空间相当有限,对多数人而言,储物不足可能会成为问题。

主浴室同样延续了上述风格,没有什么特别可圈可点之处。地面同为通体瓷砖,卫浴配件依旧是 Hansgrohe 与 Duravit。
这里也没有浴缸,只有“常规”的顶喷花洒。
Stirling Residences 价格评测 (OLD)
Stirling Residences 价格
价格明细(1st 物业)
| 1 卧室 | 2 卧室 | 3 卧室 | 4 卧室 | |
| 价格 | $898,535 | $1,275,116 | $1,641,464 | $2,317,651 |
| 25% 首付款 | $224,634 | $318,779 | $410,366 | $579,413 |
| 额外费用 | ||||
| 买方印花税 | $21,556 | $35,605 | $50,259 | $77,306 |
| 律师费 | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 |
| 估值费 | $300 | $300 | $300 | $300 |
| 盖印费用 | $500 | $500 | $500 | $500 |
| 总价 | $923,391 | $1,314,021 | $1,695,023 | $2,398,257 |
| 初始投资金额 | $249,490 | $357,684 | $463,925 | $660,019 |
| 投资回报 | ||||
| 预期租金 | $2,372 | $3,056 | $3,542 | $4,974 |
| 租金回报率 | 3.08% | 2.79% | 2.51% | 2.49% |
价格(第2套房产)
| 1卧室 | 2卧室 | 3卧室 | 4卧室 | |
| 不含 ABSD 的成本 | $923,391 | $1,314,021 | $1,695,023 | $2,398,257 |
| 加:ABSD(12%) | $107,824 | $153,014 | $196,976 | $278,118 |
| 含 ABSD 后的总价 | $1,031,215 | $1,467,035 | $1,891,998 | $2,676,375 |
| 初始投资金额 | $357,314 | $510,698 | $660,900 | $938,137 |
| 投资回报 | ||||
| 预期租金 | $2,372 | $3,056 | $3,542 | $4,974 |
| 租金回报率 | 2.76% | 2.50% | 2.25% | 2.23% |

如果你之前读过我们对 Jadescape 的评测,你会明白,目前这两个项目之间能够进行同类对比的新盘并不多。
在那篇评测中,我以位于 RCR(或城市边缘)且距各自 MRT 站步行最多 5 分钟的超大型开发(800+ 单位)为基础进行了比较。
在本评测中,我将把统计比较范围再放宽一些,仅基于位于 RCR 的超大型新盘进行列表,而不考虑与 MRT 的距离。
(你可以在我们当前的新盘速查表中了解每个上榜项目的更多详情。)
| 项目名称 | 产权年限 | TOP | 平均单价(PSF) | 距离 MRT | MRT 站 | 总单位数 |
| Stirling Residences | 99年地契 | 2022 | $1,914 | 450m,步行 5 分钟 | Queenstown MRT | 1,259 |
| Affinity at Serangoon | 99年地契 | 2024 | $1,551 | 2.7km,步行 30 分钟 | Lorong Chuan/Hougang MRT | 1,012 |
| Tre Ver | 99年地契 | 2022 | $1,627 | 850m,步行 11 分钟 | Potong Pasir MRT | 729 |
| Parc Esta | 99年地契 | 2022 | $1,694 | 230m,步行 3 分钟 | Eunos MRT | 1,399 |
| Jadescape | 99年地契 | 2023 | $1,715 | 350m,步行 4 分钟 | Marymount MRT | 1,206 |
| Park Colonial | 99年地契 | 2022 | $1,939 | 350m,步行 4 分钟 | Woodleigh MRT | 805 |
| Avenue South Residence | 99年地契 | 2023 | $2,022 | 1.6km,步行 17 分钟 | Outram Park MRT | 1,074 |
| One Pearl Bank | 99年地契 | 2023 | $2,505 | 650m,步行 9 分钟 | Chinatown/Outram Park MRT | 774 |
自然地,One Pearl Bank 因其靠近牛车水与 Outram Park 两个 MRT 站,以及临近 CBD(车程 5 分钟),在 psf 价格上位居榜首。
而位于这份价格清单另一端的是 Affinity at Serangoon。其原因很可能在于项目目前缺乏紧邻的 MRT 站,以及其位处外侧城市边缘。
尽管如此,随着政府推进 CBD 去中心化规划,多年来该公寓的价格仍有望出现一定波动。若未来附近增设 MRT 站(或者在这一相对‘untouched’的区域推出新的住宅开发),都将进一步增强其上行潜力。
Stirling Residence 之所以位居这份价格清单的前列,除了项目整体设计周到——几乎让所有高楼层单位都能享有开阔景观之外,也因为其地段距离 CBD 仅一程地铁约 10 分钟。
那么,与其近邻的价格比较又如何?
| 项目名称 | 产权年限 | TOP | 平均单价(PSF) |
| Stirling Residences | 99年地契 | 2022 | $1,914 |
| Queens | 99年地契 | 2002 | $1,284 |
| The Anchorage | 永久地契 | 1997 | $1,488 |
| Alexis | 永久地契 | 2012 | $1,643 |
| Commonwealth Towers | 99年地契 | 2017 | $1,793 |
| Queens Peak | 99年地契 | 2020 | $1,806 |
对于打算在 Queenstown/Alexandra 一带寻找私人公寓单位的读者,这正是你应重点参考的清单。
我没有纳入 Queensway Tower(由于楼龄较高),以及 the Interlace 公寓——我认为它与 Stirling Residences 的距离较远,不宜作为紧邻项目比较。不过如果你对 the Interlace 感兴趣,务必查看完整评测!
从这份价格清单来看,你会很快发现 Stirling Residences 是整个 Queenstown 区内价格最高的公寓项目。
若你在寻找更便宜的私人公寓选项,Queens 因紧邻 MRT 站(200m)而颇为突出。尽管楼龄较高,但其高楼层(共 38 层)仍可享有高空景观。
至于希望更靠近配套与便利设施的买家,The Anchorage 作为永久地契的选择颇具吸引力,且与 Ikea、Anchorage 与 Queenway 等购物中心比邻——即便与 MRT 站的距离稍远一些。
Commonwealth Towers 与 Queens Peak 则构成了较新、价格也略为亲民的多样化选择。它们紧贴 Queensway MRT 的位置可谓一把双刃剑。

积极的一面在于,额外的便利性有望带来更高的可出租性;但消极的一面则在于,贴近‘above-ground’轨道的位置,或会让在此居住的人们感到相当‘rumbly’。
除了私人住宅公寓的对比之外,周边的 HDB 转售市场近来也成为热门话题,尤其是随着 Dawson 组屋区即将到来。
许多转售单位已突破 1 million-dollar 大关,而那些仅仅 因地段而兴奋的买家也不妨看看这些公共住房的替代选择。
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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
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